【正文】 建，有利于當(dāng)?shù)厝嗣袢罕娢幕钏降奶岣?。?xiàng)目的建設(shè)，將大大提高 **在高級(jí)商務(wù)接待能力方面的不足，高檔次的酒店設(shè)施，帶來(lái)的是高層次的商務(wù)客戶和高端客戶對(duì) **城市發(fā)展的信心，必將促進(jìn)與增強(qiáng) **的整體招商引資能力與水平。 項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中，將引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)理念和開發(fā)模式，項(xiàng)目宏大的固定資產(chǎn)投資規(guī)模，可為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)產(chǎn)生巨大的拉動(dòng)作用，必將成為 **縣的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程 中，預(yù)期能給政府帶來(lái) 500 萬(wàn)元左右的財(cái)稅收入，進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期后每年能為政府帶來(lái) 800 萬(wàn)元左右的財(cái)稅收入；項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)以及建成后的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，將會(huì)為 **當(dāng)?shù)靥峁┮欢ǖ木蜆I(yè)崗位，緩解當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)壓力，有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。 （ 2）是提升 **旅游接待能力的需要 項(xiàng)目的建成，是 **旅游接待水平發(fā)展的一個(gè)里程碑，結(jié)束了 **以及整個(gè) **州沒有四星級(jí)酒店的歷史，開創(chuàng)了 **旅游接待的新起點(diǎn)，它的建筑理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)以至建筑品質(zhì)、建成后所引進(jìn)的先進(jìn)的酒店管理模式和管理方法等，都將對(duì)現(xiàn)在以至今 后一段時(shí)間內(nèi)的同類型項(xiàng)目產(chǎn)生超強(qiáng)的影響力，發(fā)揮積極促進(jìn)作用，從而推動(dòng) **當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)旅游配套設(shè)施的日益成熟，項(xiàng)目在建成營(yíng)業(yè)后，將引進(jìn)先進(jìn)的酒 店管理模式和管理方法，其所提倡和達(dá)到的接待水準(zhǔn)必將大大提升 **旅游接待的質(zhì)量和發(fā)展水平，提升 **旅游接待能力。 項(xiàng)目的建成，將能有效地改善 **在旅游接待設(shè)施水平方面的不足，進(jìn)一步提升 **的旅游接待、商務(wù)接待水平，有利于提升 **的城市形象。 **景區(qū)的 開發(fā)不但帶動(dòng)了當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)行業(yè)的發(fā)展，還給景區(qū)農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入。推進(jìn)文化與體育的結(jié)合，全面提升產(chǎn)業(yè)素質(zhì)和文化內(nèi)涵，抓好精品開發(fā)與促銷。 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) ⑴《 **州國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》，“積極發(fā)展服務(wù)業(yè)，努力實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展的新跨越。 上善若水、厚德載物。 海納百川，有容乃大。 **大酒店 建設(shè)地址： **縣城 ** 承辦企業(yè)： ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 企業(yè)性質(zhì)：股份制民營(yíng)企業(yè) 資質(zhì)等級(jí)：房地產(chǎn)開發(fā)四級(jí) 企業(yè)地址： ****建材城 企業(yè)法定代表人： ** 承辦單位概況 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下 簡(jiǎn)稱 **公司）成立于 2020 年 9 月，是一家從事文化產(chǎn)業(yè)、旅游房地產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。 云南 **** **大酒店 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020 年 7 月 目錄 第一章 總論 一、 項(xiàng)目背景 二、 項(xiàng)目概況 第二章 需求分析與建設(shè)規(guī)模 一、 需求分析 二、 建設(shè)規(guī)模方案比較 三、 推薦建設(shè)規(guī)模方案 第三章 場(chǎng)址選擇 一、 場(chǎng)址現(xiàn)狀 二、 場(chǎng)址條件 第四章 項(xiàng)目建筑方案 一、 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 二、 結(jié)構(gòu)方案 三、 給排水設(shè)計(jì)方案 四、 電氣設(shè)計(jì) 五、 空調(diào)通風(fēng)設(shè)計(jì) 第五章 節(jié)能節(jié)水措施 一、 節(jié)能措施 二、 節(jié)水措施 第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 一、 項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀 二、 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 三、 環(huán)境保護(hù)措施 四、 環(huán)境綠化 五、 環(huán)境保護(hù)設(shè)施于投資 六、 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 第七章 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生、消防 一、 勞動(dòng)安全 二、 衛(wèi)生防護(hù) 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 一、 建設(shè)工期 二、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 第九章 投資估算與投資構(gòu)成 一、 投資估算 二、 投資構(gòu)成 第十章 財(cái)務(wù)及社會(huì)評(píng)價(jià) 一、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 二、 社會(huì)評(píng)價(jià) 第一章 總論 一、項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱：云南 ****公司注冊(cè)資本 2188 萬(wàn)元，擁有良好的政府信譽(yù)、銀行信譽(yù)和綜合實(shí)力。公司自成立以來(lái)，以 “ 誠(chéng)信、優(yōu)質(zhì)、高效、超越 ” 為創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)理 念， 在企業(yè)經(jīng)營(yíng)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、人才管理、項(xiàng)目開發(fā)、客戶服務(wù)上堅(jiān)持“以人為本、誠(chéng)信求實(shí)、謹(jǐn)守商道、共贏發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)宗旨，并在發(fā)展建設(shè)中始終以“提升品牌、服務(wù)社會(huì)”為企業(yè)價(jià)值觀，企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)是爭(zhēng)做知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。面對(duì)新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)， **人將堅(jiān)定的秉承 “ 誠(chéng) 信、優(yōu)質(zhì)、高效、超越 ” 的企業(yè) 理 念， 以市場(chǎng)為導(dǎo)向， 積極進(jìn)行資本運(yùn)作，逐步實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域、多角 度的 發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)， 真 情服務(wù)，回報(bào)社會(huì)， 為創(chuàng)造一個(gè)和諧美好的社會(huì)環(huán)境而奮斗 。堅(jiān)持資源開發(fā)利用與保護(hù)并重，加快老旅游區(qū)的新型升級(jí)和新旅游區(qū)開發(fā)，把旅游業(yè)作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)加以培育?！? ⑵、《 **縣 **旅游發(fā) 展總規(guī)劃》 ⑶、《 **縣 **旅游循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)規(guī)劃》 ⑷、《 **縣旅游業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》 ⑸、《 **片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》 ⑹、《云南 **縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究》 ⑺、中共 **州委 **州人民政府貫徹《中共云南省委、云南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快云南省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》的實(shí)施意見 ⑻、國(guó)家發(fā)改委 2020 年 1 月《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》 項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 （ 1）項(xiàng)目建設(shè)有利于提升城市形象，加速城市化進(jìn)程 **是 **典型的農(nóng)業(yè)縣，由于多方面的原因，城市發(fā)展和城市化水平都處于較低水平。進(jìn)入“十一五”，縣委、政府確定開發(fā) **新城區(qū)，一方面滿足城市擴(kuò)展的需求，另一方面隨著旅游支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必須強(qiáng)化服務(wù)配套設(shè)施，旅游住宿、餐飲、購(gòu)物、文化休閑度假，是旅游業(yè)不可缺少的服務(wù)項(xiàng)目，基于城市發(fā)展和旅游業(yè)發(fā)展的兩個(gè)需要，形成了 **新城區(qū)建設(shè)的主體，在旅游業(yè)方面，將服務(wù)功能與城市建設(shè)有機(jī)結(jié)合起來(lái)是很好的決策。項(xiàng)目的成功 開發(fā)，尤其是四星級(jí)酒店的建設(shè)，將填補(bǔ) **作為一個(gè)知名旅游目的地而沒有四星級(jí)酒店的空白，這在整個(gè) **州都具有一定的前瞻性，有利于提升 **的城市形象，有利于豐富 **的城市內(nèi)涵，有利于 **旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式從質(zhì)量低的“觀光型”向質(zhì)量較高的“觀光休閑度假型”轉(zhuǎn)變。 （ 3）項(xiàng)目的建設(shè)，有利于促進(jìn)當(dāng)?shù)氐恼猩桃Y和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，有利于構(gòu)建和諧社會(huì)。 同時(shí)，項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，將引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)技術(shù)與理念，為 **當(dāng)?shù)嘏囵B(yǎng)各方面高素質(zhì)的專業(yè)人才，提高當(dāng)?shù)氐膭趧?dòng)素質(zhì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。 （ 4）項(xiàng)目的開發(fā)，有利于人民群眾物質(zhì)文明和精神文明建設(shè) 項(xiàng)目的建設(shè)，與 **城市化進(jìn)程的步伐緊密相連，與求被旅游市場(chǎng)的發(fā)展息息相關(guān)，項(xiàng)目的建設(shè)，將給 **人民帶來(lái)開放式的園林景觀和休舔場(chǎng)所、高檔次的娛樂休閑中心、集中的商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)和步行街、展示當(dāng)?shù)爻鞘行蜗蟮乃男羌?jí)酒店，項(xiàng)目的建成，將能有效的提高當(dāng)?shù)厝嗣袢罕姷奈镔|(zhì)消費(fèi)水平，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐奈镔|(zhì)文明建設(shè)。 （ 5）項(xiàng)目的建設(shè)，有利于改善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)城市總體建設(shè) 項(xiàng) 目的建設(shè)，將提升 **在文化、商業(yè)、旅游等生態(tài)方面的豐富性，使 **版塊成為 **旅游經(jīng)濟(jì)圈的有效互補(bǔ)和功能延伸，進(jìn)而成為 **的標(biāo)志性休閑度假中心。 （ 6）項(xiàng)目的成功開發(fā)，有利于民族文化的傳承與傳播 項(xiàng)目的開發(fā)，將以“可持續(xù)發(fā)展、永續(xù)經(jīng)營(yíng)”為宗旨，踐行“ 區(qū)內(nèi)旅游，區(qū)外服務(wù)”的旅游發(fā)展戰(zhàn)略，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，符合省政府大力實(shí)施繁榮民族文化、發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、建設(shè)民族文化大省的戰(zhàn)略目標(biāo)，將能有效的推進(jìn) **文化產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，對(duì) **旅游文化市場(chǎng)的發(fā)展提供良好的發(fā)展機(jī)會(huì)和強(qiáng)勁的原動(dòng)力。 **境內(nèi)居住著漢、壯、苗、彝、瑤、白、回等多種民族，各種少數(shù)民族都有著風(fēng)情濃郁的優(yōu)良傳統(tǒng)文化，項(xiàng)目的建成將成為各民族文化的展示、傳承與保護(hù)起到積極的作用。 ****大酒店建設(shè)項(xiàng)目 選址于 **縣 **新城區(qū)， **縣位于云南省東南部、**州西北部，地理坐標(biāo)為東京 104176。 04′，距省城昆明市 280 公里，距 **州府（ **縣城） 114 公里，縣城設(shè)錦屏鎮(zhèn)，海拔 1452 米。地塊通過(guò) **大街與縣城相連，距 **縣城直線距離不足 1 公里，距 **風(fēng)景區(qū) 10 公里左右。規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)用地。項(xiàng)目地勢(shì)中間高四周低，整體呈四方形。地塊現(xiàn)有附著物主要是自然植被及部分臨時(shí)建筑物，地質(zhì)情況較好，比較適宜建立位于城市中心區(qū)、現(xiàn)代、時(shí)尚、能滿足旅游接待、休閑度假、購(gòu)物娛樂、健身、生態(tài)等多項(xiàng)功能為一體的建筑項(xiàng)目。 建設(shè)內(nèi)容 （ 1）酒店客房（按標(biāo)間計(jì)）： 212 間，每標(biāo)間 平方米，合計(jì) 平方米。 建筑功能規(guī)劃 —— **大酒店為四星級(jí)旅游大酒店 ，是整個(gè) **旅游區(qū)的總接待中心和旗艦店，營(yíng)運(yùn)功能定位于涉外、會(huì)務(wù)、商務(wù)接待。酒店日接待能力設(shè)計(jì)為 300— 400 人次。 —— 四星級(jí)旅游度假酒店，是 **和 **第一家四星級(jí)酒店，將成為 **乃至滇東南地區(qū)規(guī)模最大的四星級(jí)度假酒店，將有效彌補(bǔ) ****多 年來(lái)在高端酒店產(chǎn)業(yè)方面的缺憾，將有效的提升 **知名旅游城市的品牌魅力和形象，滿足對(duì)高端客戶和金字塔尖消費(fèi)者的需求。因此，在 **縣城建設(shè)一個(gè)旅游接待中心，深厚的旅游資源是旅游酒店的最可靠客源保證。這里天藍(lán)水碧，湖面迂回曲折，山水相映。蕩舟湖中，舟移景換，一步一景，令人不禁想起“橫看 成嶺側(cè)成峰，遠(yuǎn)近高低各不同”的詩(shī)句，不禁令人流連忘返。 優(yōu)越的地理位置 擬建的 **大酒店選址于 **縣 **新城區(qū)，距縣老城區(qū)中心 1 公里，距 **8 公里，毗鄰 120 畝 **城市中央公園，界于景區(qū)與老城區(qū)之間，交通和地理位置處于樞紐地位。 新城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件能滿足項(xiàng)目要求 **新城區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，主干道 60 米寬，次道 32 米，并大部已建成，城市中心廣場(chǎng)的核心形象已顯露，周邊是以接待為主的旅游項(xiàng)目，如星級(jí)酒店、風(fēng)味食品街、購(gòu)物步行街、度假村等正在建設(shè)中。 （四）項(xiàng)目投入總資金及效益情況 **酒店投入總資金 萬(wàn)元。 （五）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 一 建設(shè)規(guī)模 總建筑面積 ㎡ 地上部分 ㎡ 商場(chǎng) ㎡ 餐飲 ㎡ 客房 ㎡ 地下部分 ㎡ 二 工作制度 全年工作天數(shù) 天 360 日工作時(shí)數(shù) 小時(shí) 8 中午輪流進(jìn)餐 三 主要?jiǎng)恿δ暧昧? 水 M3 46355 煤 T 200 電 196 四 項(xiàng)目定員 人 130 其中：營(yíng)業(yè)服務(wù)人員 人 58 輔助營(yíng)業(yè)人員 人 36 管理人員 人 36 五 建設(shè)指標(biāo) 占地面積 ㎡ 10453 建筑密度 % 容積率 % 六 總投資 萬(wàn)元 其中：建設(shè)資金 萬(wàn)元 流動(dòng)資金 萬(wàn)元 七 萬(wàn)元營(yíng)業(yè)收入占用建設(shè)投資 萬(wàn)元 八 平均總產(chǎn)值（營(yíng)業(yè)收入） 萬(wàn)元 正常達(dá)產(chǎn)年 九 全員勞動(dòng)生產(chǎn)率 萬(wàn)元 十 年均營(yíng)業(yè)成本 萬(wàn)元 十一 年均毛利潤(rùn)（利潤(rùn)總額） 萬(wàn)元 十二 年均營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 十三 年均所得稅 萬(wàn)元 十四 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % （稅后） 十五 全部投 資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 （ ic=12%） 十六 全部投資靜態(tài)投資回收期 年 （稅后） 十七 盈虧平衡點(diǎn)（ BEP） % 十八 投資利潤(rùn)率 % （稅前） 十九 投資利稅率 % （稅后） 二十 建設(shè)年限 年 2 （六）結(jié)論與建議 本項(xiàng)目符合國(guó)家城鎮(zhèn)建設(shè)的相關(guān)政策法規(guī)，符合 **《 **片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》精神和《 **縣旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃“》的要求，符合 **縣”建設(shè)山水園林生態(tài)旅游城市“的城市發(fā)展目標(biāo)，項(xiàng)目的建設(shè)，具有一定的經(jīng)濟(jì)效益和巨大的社會(huì)效益。本項(xiàng)目區(qū)位理想，有較好的發(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)酒店、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)型物業(yè)，本項(xiàng)目的開發(fā)可以有效解決 **縣城接待能力不足、缺乏高星級(jí)酒店接待設(shè)施等突出矛盾，促進(jìn) ****景區(qū)旅游業(yè)的繁榮和發(fā)展。成功的組織、實(shí)施、開發(fā)好本項(xiàng)目，將能為 **社會(huì)經(jīng)濟(jì)的繁榮，為 ****新城區(qū)的總體建設(shè)，對(duì) **旅游產(chǎn)業(yè)、文化事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。 **風(fēng)景區(qū)，國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)和云南省旅游休閑度假基地，為國(guó)家級(jí)旅游熱線和云南三大熱線上的精品旅游區(qū)。通過(guò)努力，最近 **旅游區(qū)又被中國(guó)民間文化遺產(chǎn)旅游示范區(qū)評(píng)審委員會(huì)授予“中國(guó)民間文化遺產(chǎn)旅游示范區(qū)”稱號(hào)，成為本次評(píng)選活動(dòng)云南省唯一獲此殊榮的旅游區(qū)。截至目前， **縣 **國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)已形成了別具特色、功能互補(bǔ)的 4 條國(guó)際國(guó)內(nèi)精品旅游環(huán)線：昆明一 **一麻栗坡一越南；昆明一 **一壩美；昆明一 **一師宗一羅平；昆明一彌勒一 **一建水。 2020 年 10 月，炭黑（炭房 **）一級(jí)公路開始動(dòng)工建設(shè)， **到 **僅需 1 小時(shí)，機(jī)場(chǎng)到 **僅需 40 分鐘；南昆高速鐵路復(fù)線規(guī)劃方案已經(jīng)確定， **為最大的中轉(zhuǎn)站，以后從 **到昆