【正文】 一方面是為了降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是降低資金的壓力； 做好方案規(guī)劃。 項(xiàng)目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過(guò)程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；252。 ? 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì) ? 南湖新區(qū)的潛在需求量大。 目前項(xiàng)目周邊樓盤相繼上馬，會(huì)帶走一部分客戶項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)216。 四星級(jí)酒店（包含會(huì)議中心）在未來(lái)幾年是否還會(huì)得到政府支持項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)216。 土地抵押貸款可以緩解項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)資金和購(gòu)買土地的壓力216。爭(zhēng)取在三年內(nèi)銷售完成。 第一期：至2008年止，完成土地平整，三通一平區(qū)內(nèi)主要道路建設(shè)，部分建筑投入施工，完成建筑面積約4萬(wàn)㎡預(yù)售商品房和酒店整體工程。178。 住宅銷售價(jià)格以2500元/平方米為基點(diǎn)計(jì)算；商鋪價(jià)格征詢商鋪與住宅2：1的原則，商鋪價(jià)格為5000元/平方米為基點(diǎn)。成本=8471247。第八部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本 成本核算序號(hào)項(xiàng) 目指標(biāo)(元/ m2）數(shù)量（m2）金額（萬(wàn)元）備 注一土地費(fèi)用410001845按30萬(wàn)/畝，二前期費(fèi)用926按建安費(fèi)用的5%計(jì)提小計(jì)926三基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2038按建安費(fèi)用的11%計(jì)提小計(jì)2038四建安費(fèi)用1215000018080015000012000商業(yè)和住宅平均值501500007504綠化景觀50150000750中等標(biāo)準(zhǔn)1501500002250地下車庫(kù)1600162502600小計(jì)18530五其它工程費(fèi)用185按建安費(fèi)用的1%計(jì)提六開(kāi)發(fā)費(fèi)用1052%計(jì)提1400842按照銷售額的2%計(jì)提小計(jì)3294七開(kāi)發(fā)稅費(fèi)3610001825002250小計(jì)2268八不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)370按建安費(fèi)用的2%計(jì)提九成本合計(jì)29456十銷售總額250015000042100根據(jù)某現(xiàn)有商品房銷售價(jià)格測(cè)算十一利潤(rùn)總額12644十二稅后利潤(rùn)8471說(shuō)明：因酒店及會(huì)議中心為投資商持有性物業(yè)，在成本測(cè)算和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中不計(jì)入考量因素。項(xiàng)目概念定位一個(gè)榮耀與夢(mèng)想之城一個(gè)追求與品位的高檔社區(qū)尊崇自然，景觀大宅尊崇榮耀， 某新區(qū)純居住生活的風(fēng)向標(biāo)生活在四星級(jí)賓館的公園里（PARKHOME）鑄造某新區(qū)巔峰品位與尊貴項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位項(xiàng)目的形象設(shè)計(jì)主要包含兩個(gè)方面：一是整體形象的包裝設(shè)計(jì)，他是項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)宣傳推廣的重要標(biāo)志，是消費(fèi)者對(duì)樓盤想象力的引導(dǎo)開(kāi)始和工具，是吸引消費(fèi)者關(guān)注和進(jìn)入項(xiàng)目的第一媒介；二是銷售動(dòng)線的形象包裝，這是項(xiàng)目的具體展示，是消費(fèi)者信心的來(lái)源。第七部分 項(xiàng)目住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)定價(jià)項(xiàng)目定位鑒于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形態(tài)為高層住宅，在某市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、產(chǎn)品成本因素、客戶定位和項(xiàng)目的形象定位等因素考慮，本項(xiàng)目定位為：項(xiàng)目定位：打造某南湖新區(qū)集四星級(jí)酒店與住宅于一體的高檔社區(qū) 目標(biāo)客戶確定本項(xiàng)目規(guī)模大，產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)期長(zhǎng)，總體的供應(yīng)量巨大，如果將項(xiàng)目客戶定位僅限于高端客戶群，風(fēng)險(xiǎn)將更為加大。因項(xiàng)目規(guī)模的規(guī)劃要求，同時(shí)也是項(xiàng)目配套和買點(diǎn)的需要，各項(xiàng)目在配套和設(shè)施上均很完善，從商業(yè)、教育、購(gòu)物、環(huán)境到娛樂(lè)、健身、休閑、醫(yī)療等不一而足。本項(xiàng)目的定位為中高檔或高檔大型城市住宅小區(qū)（以高層和小高層為主）。② 開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)；產(chǎn)品層次較高 本項(xiàng)目地塊占地約100畝，開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大，這將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，不可預(yù)期的市場(chǎng)因素太多，從而導(dǎo)致運(yùn)作此項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低。⑦ 項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤質(zhì)素一般 雖然新區(qū)一帶有多家房開(kāi)提前進(jìn)入，而且開(kāi)發(fā)成績(jī)也不可小視，但就目前該區(qū)域規(guī)劃情況來(lái)看，尚缺乏品質(zhì)卓越的中、高檔次樓盤，對(duì)未來(lái)地塊的規(guī)劃大有空間。④ 區(qū)域市場(chǎng)新區(qū)發(fā)展得到縣政府部門大力扶持，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，社區(qū)配套更加成熟。⑶、機(jī)會(huì)點(diǎn)① 未來(lái)的市場(chǎng)需求某目前的城市化遠(yuǎn)低于其他發(fā)達(dá)縣城，按小康標(biāo)準(zhǔn)的人均居住面積為35平方米/人計(jì)算，未來(lái)將有400萬(wàn)平方米的需求空間。⑵、劣勢(shì)：① 接受度：在目前的某房產(chǎn)市場(chǎng)上還沒(méi)有任何的高層住宅開(kāi)發(fā)，市民接受需要一個(gè)過(guò)程。⑤ 周邊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟：除華德名人苑外，在項(xiàng)目周邊還有鳳鳴半島等一些開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟的樓盤，這對(duì)該片區(qū)的適宜居住的形象會(huì)有很大的提升。與其相鄰的華德名人苑和碧水綠水已發(fā)展成為具有相對(duì)規(guī)模的居住型社區(qū)，與華德名人園、正鑫城市經(jīng)典、碧水綠都等居住聚中地可以形成一個(gè)較為大型的居住社區(qū)。③ 具有整體優(yōu)勢(shì)，易于規(guī)劃：本項(xiàng)目地塊一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的大型區(qū)域地塊，在規(guī)劃整體性上易于統(tǒng)一。華德名人苑地塊 正鑫城市經(jīng)典項(xiàng)目的SWOT分析⑴、優(yōu)勢(shì)：① 未來(lái)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯：項(xiàng)目地塊位于正在規(guī)劃中的南湖西側(cè)，是南胡新去未來(lái)規(guī)劃開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)之一，它可通過(guò)迎賓大道、某大道連接某老城區(qū)。地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃 項(xiàng)目所在位置 （本項(xiàng)目位于南湖新區(qū)東北角，所在位置是某縣行政職能中心也是某房產(chǎn)成熟地帶。⑺、配套設(shè)施：項(xiàng)目周邊的生活、教育、醫(yī)療、娛樂(lè)等配套資源逐步完善，現(xiàn)有資源數(shù)量和質(zhì)量均與項(xiàng)目的定位不符，項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套建設(shè)需要長(zhǎng)期建設(shè)才能實(shí)施，在項(xiàng)目前期將面臨配套缺乏的現(xiàn)狀。⑷、建筑形態(tài)：規(guī)劃以高層（小高層）高檔住宅區(qū)和四星級(jí)酒店為主，簡(jiǎn)約的現(xiàn)代風(fēng)格，個(gè)性鮮明的外墻立面，錯(cuò)落有致的建筑風(fēng)格，以創(chuàng)新的（就某現(xiàn)狀）戶型設(shè)計(jì)和親地的建筑形態(tài)將對(duì)某的住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)產(chǎn)生影響。從發(fā)展趨勢(shì)看，隨著城市區(qū)域的不斷發(fā)展，該地段將會(huì)成為城市中心的組成部分，有發(fā)展?jié)摿?。華德名人苑占地面積15萬(wàn)平方米，總建筑面積21萬(wàn)平方米；現(xiàn)銷售一半，多為現(xiàn)房；剩余面積將于今明年繼續(xù)開(kāi)發(fā)。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補(bǔ)、配套齊全的城市次中心，分擔(dān)市級(jí)中心對(duì)外輻射、對(duì)內(nèi)服務(wù)的功能，并通過(guò)次中心的配套建設(shè)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。第四部分 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域定義南湖新區(qū)規(guī)劃總用地約400萬(wàn)平方米。項(xiàng)目宗地占地面積約98畝(約61000㎡)，宗地呈現(xiàn)長(zhǎng)方型，東西長(zhǎng)約300m，南北長(zhǎng)約200m。隨著某大多數(shù)行政機(jī)關(guān)的西遷至新區(qū)，將會(huì)帶動(dòng)新一輪新區(qū)的發(fā)展。第三部分 某城市總體規(guī)劃描述某縣總體城市規(guī)劃某將隨著某港某岸，尤其是廢黃河三角洲一帶長(zhǎng)約20公里岸段，具有開(kāi)發(fā)建設(shè)特大型、多功能、綜合性深水大港的優(yōu)越條件，其建港條件不僅在江蘇海岸最佳，而且是國(guó)家在沿海布局大中型電力、鋼鐵冶煉、石油化工、鹽化工、煤化工等工業(yè)項(xiàng)目和集裝箱樞紐碼頭、接煤港址的理想選擇，是江蘇沿海能建年吞吐量?jī)|噸以上的極少數(shù)港口之一的建造，某將是結(jié)合航海運(yùn)輸、陸路運(yùn)輸、軌道運(yùn)輸?shù)木C合性港口城市。 從今年開(kāi)始國(guó)家開(kāi)征土地增值稅178。在即將投入開(kāi)發(fā)的樓盤，如：華寶財(cái)富廣場(chǎng)、正鑫城市經(jīng)典等樓盤將是新區(qū)的亮點(diǎn)，結(jié)合各個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期和每年新增加的新項(xiàng)目，初步估計(jì)某房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)三年內(nèi)的商品房新開(kāi)工量將達(dá)到200萬(wàn)平方米以上，超過(guò)原來(lái)幾年的開(kāi)工記錄，成就又一歷史新高。由于某的地理?xiàng)l件優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，投資環(huán)境優(yōu)越，吸引了很多企業(yè)家的眼球；隨著投資環(huán)境的改善使之賓館業(yè)發(fā)展迅速，從06年7月到07年6月某就有近三家較有規(guī)模的賓館開(kāi)業(yè)。216。 眾多企業(yè)老總為了住條件好的賓館舟車勞頓跑到鹽城市區(qū)216。某酒店市場(chǎng)需求情況分析216。地理位置和價(jià)格、配套資源是消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最注重的3個(gè)因素，消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理要求呈上升局面。建筑公共空間講求樸實(shí)、經(jīng)濟(jì)，住宅室內(nèi)應(yīng)避免異型空間的出現(xiàn)。 住宅市場(chǎng)需求情況分析（１） 改善居住條件，改善居住環(huán)境和婚房成為房地產(chǎn)消費(fèi)主流；（２） 6080平米的精