【導讀】1986年吳耿生靠借來的300元錢創(chuàng)辦了不足30平方。米的早餐店——小天地酒家。走滾雪球發(fā)展之路，小天地經過七次搬遷，企業(yè)不斷發(fā)展壯大。投資1800萬元對賓館進行了擴改升星。經過22年奮力拼搏,公司、五關采石場。公司現有員工586人，固定資產3800萬。萬元，上交稅費400萬元。級“重合同、守信用”企業(yè)。旅游飯店協會副會長，政協岳陽市委委員，縣長經濟顧問等職,連續(xù)五年被市旅游局評為最佳總經理。司旗下岳陽小天地賓館。座落于繁華的岳陽縣城天鵝北路63. 商務、停車場、旅行社為一體的國家三星級賓館。⑷《岳陽縣國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；⑹項目承辦單位提供的與項目有關的基礎資料。岳陽市位于湖南省東北部，地處東經112°18′～114°放甲級旅游城市，有岳陽樓、屈子祠等名勝古跡193處。改革開放以來，岳陽依托優(yōu)越的區(qū)位交通、豐富的自然資。岳陽先后被批準為中國歷史文化名城、長江沿岸首批對外。城市工作先進城市、國家園林城市等。

　　

【正文】 關單位 。項目選址符合岳陽 縣 城市建設總體規(guī)劃，并可充分利用區(qū)域規(guī)劃的環(huán)境條件搞好項目的建設。 項目選址于岳陽縣中心城區(qū)，具 有良好的 區(qū)位優(yōu)勢 ， 優(yōu)越的地理位置?？h域三面環(huán)抱著岳陽市區(qū)?？h城離岳陽市區(qū) 小天地賓館擴建四星級第三期工程 可行性研究報告 43 公里，離長沙 125 公里，離華中重鎮(zhèn)武漢僅 210 公里，京廣鐵路臨城而過，鐵路貨場年貨運能力為 150 萬噸； 107 國道、京珠高速公路和岳榮新一級公路貫穿縣境；榮鹿兩條三級公路橫跨全縣東西，城區(qū)往西 12 公里有 500 噸級的鹿角碼頭，順湖而下水路可通江達海。 項目場址處于岳陽縣城市中心區(qū)，城鎮(zhèn)公用工程給排水、道路、通訊等已有管線從場址通過，公用工程一應俱全，接用方便，為項目建設提供了便利條件。 ⑴供電 項目所在地外供電源充足 ，供電接用方便。 ⑵供水 項目場地位于城市中心，縣自來水公司主供水管道已接至項目地，供水接用方便。 、施工條件 項目建設所需主要建材如鋼材、水泥、木材、砂石、磚瓦等，本地市場均可解決，其質量和數量均可滿足工程要求。 根據工程建筑物結構形式，本工程施工技術無特殊要求，用常規(guī)施工方法均可解決。本項目施工現場地處岳陽縣 天鵝北路 63 號 ，位于岳陽縣城市中心，周圍建筑密集。因此，項目 小天地賓館擴建四星級第三期工程 可行性研究報告 44 實施期一定要按相關規(guī)定做好安全防護，做到文明施工。 項目建設符合城市建設規(guī)劃，有利于提高岳 陽的城市品位。項目建設符合岳陽經濟社會事業(yè)發(fā)展“十 一五”規(guī)劃和 小天地實業(yè)有限公司 的發(fā)展規(guī)劃， 通過 改善 小天地賓館的經營條件 ，對 發(fā)展旅游業(yè) 具有現實意義 ， 是 加快 小天地賓館 自身建設的必然選擇 。因此 ， 項目建設對地方經濟發(fā)展、對城市 品牌提高、對周邊環(huán)境 改善、對 小天地賓館 的加快發(fā)展都 起 著重大的推進作用。對于這樣一個于國、于民、于地方都有利的項目，已獲得 各級政府 及相關 部門 的高度 關注和重視 ，是 小天地四星級賓館 建設工程順利實施的重要保障 。 小天地賓館擴建四星級第三期工程 可行性研究報告 45 建筑設計的指導思想與原則 ⑴ 滿足 經營 使 用要求和方便 管理 ，保證主體工程建設，按照配套標準安排其它設施，整個建筑做到安全適用，經濟合理，美觀大方，和諧統(tǒng)一。 ⑵ 合理 布置 建構筑物，在滿足節(jié)能、環(huán)保、防災、防盜等國家頒布的安全規(guī)范、規(guī)程的前提下，盡量利用地形以減少土石方及檔土墻工程，節(jié)約用地，節(jié)省投資，加快工程建設進度。 ⑶ 統(tǒng)籌兼顧，遠近結合， 建筑平面布置，豎向設計既從近期環(huán)境實際情況出發(fā)，又要適應城市 及 項目單位 遠期規(guī)劃。 ⑷ 充分利用城市已建的各項基礎設施，減少工 程投資。 ⑸ 堅持科學態(tài)度，積極采用新技術、新材料，使整個建筑經濟合理、技術先進、安全可靠。 ⑹ 平面布置上要嚴格按照消防的有關規(guī)定，做到有序暢通的消防通道，相鄰建筑間距必須滿足消防間距要求。 ⑺ 注重場地無障礙設計，場地內設殘疾人坡道，體現了社會對殘疾人等弱勢群體的人文關懷。 ⑻ 環(huán)保方面要滿足環(huán)保規(guī)范要求。 小天地賓館擴建四星級第三期工程 可行性研究報告 46 設計依據 ⑴國家標準《建筑結構荷載規(guī)范》（ GBJ1087） ⑵國家標準《混凝土結構設計規(guī)范》（ GBJ1087） ⑶國家標準《建筑抗震設計規(guī)范》（ GBJ1189） ⑴抗震設計烈度： 7176。 ⑵場院土地類別：Ⅱ類 ⑶根據建筑物重要性，建筑抗震類別為乙類建筑。 ⑷抗震等級：框架為二級。 ⑸基本風壓： ⑹樓面均布活荷載 電梯機房 走廊、門廳、樓梯 上人屋面 辦公用房 會議室 衛(wèi)生間活荷載取值 車庫荷載： ～ 設備用房按 實際重量取值 小天地賓館擴建四星級第三期工程 可行性研究報告 47 ⑺屋面活荷載 上人屋面 非上人屋面 總平面布置 小天地四星級賓館 總用地面積 畝 ， 主體建筑高 19 層 ，總建筑面積 15100m2（ 含地下 層 1200m2） ， 為現澆 剪力墻 框架結構。 本項目應充分利用地形，為降低建設和使用成本，總體布置應考慮如下因素： ⑴ 總平面布置中 應堅持合理、高效利用土地； ⑵ 在保證 小天地四星級賓館 主體建筑實際需要的前提下，對輔助設施、院區(qū)綠地及后續(xù)工程用地合理規(guī)劃。 ⑶ 自備停車場 ,車位不少子 50%客房數。 ⑷ 主樓西側要有專門的員工通道和員工電梯。 (可同消防電梯、貨梯共用 ) 組織 根據有關設計規(guī)范和要求，合理安排 新建 小天地四星級賓館 與周圍建筑及 配套附屬建構筑物之間的道路體系，確保交通順暢。 小天地賓館擴建四星級第三期工程 可行性研究報告 48 本項目為國家一類防火建筑，耐火等級為二級 ，相鄰建筑環(huán)形通道寬度不小于 4m，主要通道不小于 6m，建筑 的間距根據防火、通風及管線埋設及用地需求綜合考慮在 16m 以內，以利于求援車輛順利通行。 功能分布 ⑴ 本項目主要為 賓館用房 建設 ， 它不僅 應 給人以建筑藝術美的享受，而且還 應 體現城市的特色和面貌 。 ⑵ 賓館的布局和功能劃分合理 ,設施使用方便、安全。 ⑶ 分區(qū)布局合理，做到功能明確，流線清晰， 以免相互干擾 ， 即保持相對獨立 ， 又不失有機聯系。 ⑷ 安全適用 ， 要方便安全疏散 ， 有利于消防救援。 ⑸ 橫向和縱向的人流、物流要通暢、方便。 建筑面積 15100m2（含 地下層 1200m2），其功能分布為： 地下層 層： 建筑面積 1200m2 主要包括 人防工程、 停車庫、配電間、消防水池、水泵房、消防控制室 等 。 小天地賓館擴建四星級第三期工程 可行性研究報告 49 一層： 建筑面積 1200m2 主要包括 大堂 、 大堂吧 、 商務中心、獨立茶座、宴會廳、小商店 、 精品店 、 鮮花店 、 貴重物品保存室和小件行李存放處以及 電梯間、衛(wèi)生間、樓梯、過道等 。 二層： 建筑面積 1100m2 主要包括 西餐廳 、 中餐廳 、中餐包房 以及 電梯間、衛(wèi)生間、樓梯、過道等 。 三層： 建筑面積 900m2 主要包括健身 房 、專業(yè)形體房、 小 會議室以及 電梯間、衛(wèi)生間、樓梯、過道等。 四 層： 建筑面積 700m2 主要 包括單人間、大會議室 、貴賓休息室 以及 電梯間、衛(wèi)生間、樓梯、過道等。 五 ～ 十 五 層： 每層建筑面積均為 700m2 主要包括單人間、雙人間以及 電梯間、衛(wèi)生間、樓梯、過道等。 十 六 ～ 十 八 層： 每層 建筑面積 均為 600m2 主要為行政樓層，具體包括服務臺、小會議室、閱覽室、行政套房以及 電梯間、衛(wèi)生間、樓梯、過道等。 十九 層： 建筑面積 500m2 主要為總統(tǒng)套房以及 電梯間、衛(wèi)生間、樓梯、過道等。 小天地賓館擴建四星級第三期工程 可行性研究報告 50 配套設施 ⑴ 給水標準 根據國家給水規(guī)范，結合 小天地四星級賓館 的實際情況確定給水標準： 生活每人每天 150L 時變系數 辦公樓每人每天 40L 時變系數 餐廳每人每次 20L 時變系數 汽車沖洗用水每輛每次 小轎車 300L 大汽車 500L 綠化澆水用水量每次每平方米 4L 消防用水量，按同一時間一次著火需水量每秒 20L ⑵ 水量估算 按照以上標準，項目日需水量約 160m3。 ⑶ 給水系統(tǒng) 水源由岳陽 縣 市城市給水管網直供 與 引入供水房的貯存水池，由變頻水泵加壓供水 相結合 。 本項目日排放污水量約 120m3。室內采用污 廢水分流，并 小天地賓館擴建四星級第三期工程 可行性研究報告 51 設置專用透氣系統(tǒng)，機房含油污水經隔油處理后，排入污水管。 室外采用雨污分流，雨水重現期按 3年設計。雨水 排入城市雨水管道和附近水體，本工程污廢水經初級處理后排入城市下水道。 本工程自備鍋爐，自行供熱。 根據工程的用電項目、國家有關定額規(guī)范，目前的用電水平和裝備標準來估算用電負荷。 ⑴ 負荷計算的有關定額規(guī)范（變壓器裝置指標） 商業(yè)建筑 60120（ VA/m2） 劇場建筑 80120（ VA/m2） 辦公建筑 80120（ VA/m2） 汽車停車庫 10W/m2 ⑵ 根據工程 用電項目，本工程估算供電負荷為 1500KVA。考慮留有余地，變壓器容量為 1800KVA。 ⑶ 供電電源。從城區(qū)供電線路接入雙路供電。為考慮城市電網可能出現停電情況， 賓館 自備柴油發(fā)電機組，以確保應急用電。 小天地賓館擴建四星級第三期工程 可行性研究報告 52 為滿足項目建成后的通信要求， 小天地四星級賓館 需安裝120 門程控電話，由電信部門負責解決。同時建立電信網絡，電信網絡系統(tǒng)按網絡規(guī)劃要求由專業(yè)機構進行設計， 擬 建立700MHZ寬帶的雙向傳輸 HFC 網絡系統(tǒng)，為 賓館 的信息、數字化打下基礎。 小天地賓館擴建四星級第三期工程 可行性研究報告 53 節(jié)能措施 本項 目在方案設計中，充分考慮利用既有資源，提高設備的運行效率和優(yōu)化設備的技術參數，以達到整體的節(jié)能效果，建筑本體圍護采用保溫隔熱設計，結構設計適當考慮壓縮建筑結構空間；空調冷卻水系統(tǒng)采用多臺并聯技術，送風采用變風量方式調節(jié)室內溫度，以及空調系統(tǒng)均采用自動控制，冷媒管、冷凍水管均采用橡塑海綿保溫材料；合理選擇配電系統(tǒng)布局，加強節(jié)能管理。 ⑴ 建筑及結構專業(yè)的節(jié)能措施 建筑節(jié)能主要從建筑設計 規(guī)劃 、圍護 結構 、遮陽設施 、空調設施 等方面考慮。 ① 本項目 根據建筑功能要求和當地的氣候參數，在總體 規(guī)劃 和單體 初步 設計中，科學合理地確定 了 建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高 ，初步設計將 選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外圍護 結構 的保溫隔熱等熱工特性 ， 最大限 小天地賓館擴建四星級第三期工程 可行性研究報告 54 度減少建筑物能耗量 ，將會 獲得理想的節(jié)能效果。 ② 建筑圍護結構的保溫隔熱性能 使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料 作為外墻填充體 ，可有效減少通過圍護結構的傳熱，從而減少各主要設備的容量，達到顯著的 節(jié)能效果。對垂直墻面可采用外廓、陽臺、挑檐陽 臺 等遮陽設施和淺色墻面、植物覆蓋綠化等。 ③ 門窗 門窗是建筑能耗散失的最薄弱部位 ，因此，本項目應根據人員安全疏散和建筑節(jié)能要求，綜合考慮安全、 日照、采光、通風、觀景 等因素，合理設計 門窗面積 ，特別是 外門窗洞口的面積 ，在確保安全的情況下減少建筑能耗。 提高門窗的氣密性 ： 設計中 將 采用密閉性良好的門窗。通過改進門窗產品結構 ， 如加裝密封條提高門窗氣密性 ， 防止空氣對流傳熱。 盡量使用新型保溫節(jié)能 技術： 門窗 將 選用新型保溫節(jié)能門窗 。 ④ 屋頂 初步設計時， 屋頂 將 采用淺色屋面 ，以 隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射 。建議在 屋頂涂上 隔熱防水膏，使屋面具備保溫、隔熱、防水等節(jié)能效果。 小天地賓館擴建四星級第三期工程 可行性研究報告 55 ⑤ 空調 空調為分體式空調或柜式空調，預留空調板，選用先進的、合理的、能效比性能系數符合國家現行有關標準的產品。 ⑵ 電氣專業(yè)的節(jié)能措施 電氣節(jié)能是一項重要技術政策，又是一種能源開發(fā)，對國民經濟的發(fā)展具有深遠的影響。因此，電氣設計應做到盡可能地減少電能損耗，其具體措施如下： ① 合 理確定 供 電線 路 長度 及 電纜截面， 降低供 電線路上的電能損 耗。 ② 用現場和集中補償的方法 ,提高功率因數， 使供電系統(tǒng)的功率因數達 以上 。