【正文】 （不含地下車庫）M24給排水M25強(qiáng)電Kw12806照明M2205267弱電M28空調(diào)Kw18409消防M210電梯部436600（二）附屬工程1結(jié)構(gòu)M22裝修M23水電M24裝飾M2（三）室外工程萬元8%（含游泳池）二工程建設(shè)其它費(fèi)1土地使用費(fèi)畝2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)M2229303施工監(jiān)理費(fèi)萬元1%4質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)萬元%5前期工作費(fèi)（1）總體規(guī)劃初設(shè)費(fèi)M22293016（2）市政配套費(fèi)M2229308（3）施工圖審查費(fèi)萬元10%（4）招標(biāo)代理費(fèi)萬元%（5）廣告策劃、宣傳費(fèi)萬元%（6）環(huán)境評審費(fèi)萬元%（7）施工許可簽證費(fèi)萬元%（8）建設(shè)單位管理費(fèi)萬元%（9）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)萬元%合計(jì)第十章 財(cái)務(wù)及社會(huì)評價(jià)一、 財(cái)務(wù)評價(jià)本項(xiàng)目建設(shè)期按二年考慮，預(yù)計(jì)營業(yè)三年后基本達(dá)到滿負(fù)荷運(yùn)營（注：鑒于多方面因素，平均出租率本章按75%計(jì)算，高于市場分析與預(yù)測章節(jié)中的全縣平均數(shù)）。本報(bào)告財(cái)務(wù)效益評價(jià)計(jì)算期為18年。（一） 營業(yè)收入估算本項(xiàng)目投入計(jì)算考慮了七部分：酒店客房收入、餐飲收入、娛樂康體收入、商務(wù)收入、會(huì)議展覽收入、商品及其他收入。收入單價(jià)以**縣目前酒店行業(yè)市場情況為基礎(chǔ)、未來市場發(fā)展趨勢為計(jì)算依據(jù)。分項(xiàng)收入一是參考了各部分營業(yè)面積，二是考慮了近年行業(yè)內(nèi)收入構(gòu)成情況。從目前市場調(diào)查情況看，高檔酒店的營業(yè)狀況要好于低檔酒店；特別是高檔酒店的出租率近年呈明顯上升趨勢?？紤]到本項(xiàng)目是新建，運(yùn)營后第一年出租率在35—45%之間，三年后達(dá)到85%左右。，歷年收入預(yù)測見附表10—1（二） 營業(yè)稅金估算按照現(xiàn)行財(cái)稅規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)納營業(yè)稅、教育費(fèi)附加、城市建設(shè)維護(hù)稅、%計(jì)算。（表12—2）（三） 成本費(fèi)估算本報(bào)告根據(jù)現(xiàn)行涉外飯店成本核算、結(jié)合國家計(jì)委頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)，確定項(xiàng)目總成本費(fèi)用按以下八項(xiàng)組成：工資及福利、維修及動(dòng)力、物料及低值易耗品、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、管理費(fèi)、餐飲成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中折舊費(fèi)根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)定以30年計(jì)算，攤銷費(fèi)按10年計(jì)算；管理費(fèi)用主要包括管理人員費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)用等；財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)本項(xiàng)目固定資產(chǎn)及流動(dòng)資金貸款計(jì)算。歷年成本預(yù)測見附表10—3. 工資及福利企業(yè)定員130人，其中管理人員36人，營業(yè)及輔助人員94人，管理人員月平均基本工資1500元，營業(yè)及管理人員月平均基本工資720元，全年應(yīng)支付基本工資：（150036+72094）12=%。 折舊費(fèi)，按30年折舊，%。 維修費(fèi)：按折舊費(fèi)50%計(jì)提，%萬元； 物耗及低值易耗品消耗：按客房收入的10%計(jì)提，；，； 餐飲成本：按餐飲收入的40%計(jì)算，，； 水、電動(dòng)力、燃料費(fèi)水費(fèi)：年耗46355噸=電費(fèi)：196萬度4200元=燃料：200T320元=合計(jì)： 攤銷費(fèi)用：，按10年攤銷，； 財(cái)務(wù)及管理費(fèi)：按營業(yè)收入的12%計(jì)，，；項(xiàng)目經(jīng)估算，（詳見12—3）（四） 利潤估算本項(xiàng)目所得稅率為25%，未考慮減免因素。預(yù)計(jì)年利潤（稅后）。歷年利潤估算見附表10—4（損益表）。（五） 財(cái)務(wù)指標(biāo)本項(xiàng)目各項(xiàng)數(shù)據(jù)及指標(biāo)見附表12—1~6，項(xiàng)目完成后，，，%，%，從附表的現(xiàn)金流量表計(jì)算可看出，%，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益是可以接受的。（六） 風(fēng)險(xiǎn)分析 盈虧平衡分析以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)BEP為： 年固定成本BEP= 100% 年銷售收入銷售稅金年可變成本 = 100% 敏感性分析%，（所得稅后）。本報(bào)告還對營業(yè)收入、營業(yè)成本、固定資產(chǎn)投資變化，對內(nèi)部收益率，投資回收期，還款期分別作了單一動(dòng)態(tài)變化的敏感性分析，詳見表12—7，從表中可以看出，營業(yè)收入變化對投資效益，指標(biāo)的影響最大，其次是經(jīng)營成本變化，影響較小的是投資變化。 定性分析（1） 建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)分析近期，由于通貨膨脹，導(dǎo)致建筑材料價(jià)格上揚(yáng)，特別是鋼材、水泥、木材等三大材料及人工費(fèi)的價(jià)格漲幅較大，因此，項(xiàng)目在實(shí)施中要重視未來建材、建筑市場走向，將投資控制在合理范圍內(nèi)。（2） 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析雖然****景區(qū)同一檔次酒店為空缺，但近期星級(jí)賓館還不少，對一般客戶仍具有較強(qiáng)的吸引力。本項(xiàng)目為高檔酒店，應(yīng)堅(jiān)持經(jīng)營特色，引進(jìn)國外先進(jìn)理念，避免新開業(yè)客源少，聲譽(yù)低等風(fēng)險(xiǎn)，盡快達(dá)到較滿意的住宿率，從敏感性分析也可看出提高租住率對增加營業(yè)收入的重要性。當(dāng)?shù)卣?guī)劃在景區(qū)外圍建設(shè)一個(gè)二級(jí)旅游接待區(qū)，其地理位置、服務(wù)配套等都對本項(xiàng)目將造成一定的沖擊。從項(xiàng)目的總體條件來分析，雖然面臨著一定的市場挑戰(zhàn)，但本項(xiàng)目的市場背景基本成熟，市場前景廣闊，只要項(xiàng)目運(yùn)作思路及方法符合市場的需求，那么本項(xiàng)目就能成功，就能真正成為**新城的標(biāo)志項(xiàng)目、**旅游接待區(qū)的核心項(xiàng)目、提升**景點(diǎn)整體接待能力的重點(diǎn)項(xiàng)目。二、 社會(huì)評價(jià)（一） 項(xiàng)目的建設(shè)，有利于提升**縣城市形象項(xiàng)目的建成，將能有效地改善**在旅游接待設(shè)施水平方面的不足，進(jìn)一步提升**的旅游接待、商務(wù)接待水平，有利于提升**的城市形象。項(xiàng)目的成功開發(fā)，尤其是四星級(jí)酒店的建成，將填補(bǔ)**作為一個(gè)知名旅游目的地而沒有四星級(jí)酒店的空白，這在整個(gè)**州都具有一定的前瞻性，有利于提升**的城市形象，有利于豐富**的城市內(nèi)涵，有利于**旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式從質(zhì)量較低的“觀光型”向質(zhì)量較高的“觀光休閑度假型”轉(zhuǎn)變。（二） 有利于提升**旅游接待能力項(xiàng)目的建成，是**旅游接待水平發(fā)展的一個(gè)里程碑，結(jié)束了**以及整個(gè)**州沒有四星級(jí)酒店的歷史，開創(chuàng)了**旅游接待的新起點(diǎn)，它的建筑理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)以至其建筑品質(zhì)、建成后做引進(jìn)的酒店管理模式和管理方法等，都將對現(xiàn)在以至今后一段時(shí)間內(nèi)的同類型項(xiàng)目產(chǎn)生超強(qiáng)的影響力，發(fā)揮積極促進(jìn)作用，從而推動(dòng)**當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)旅游配套設(shè)施的日益成熟，項(xiàng)目在建成后，將引進(jìn)先進(jìn)的酒店管理模式和管理方法，其所提倡和達(dá)到的接待水準(zhǔn)必將大大提升**旅游接待的質(zhì)量和發(fā)展水平，提升**旅游接待能力。（三） 項(xiàng)目的建設(shè)，有利于促進(jìn)的招商引資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，有利于構(gòu)建和諧社會(huì)。項(xiàng)目在開發(fā)過程中，將引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)理念和開發(fā)模式，項(xiàng)目宏大的固定資產(chǎn)投資規(guī)模，可為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)建設(shè)產(chǎn)生巨大大拉動(dòng)作用，也必將成為**縣的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)；項(xiàng)目在開發(fā)過程中，預(yù)期能給政府帶來500萬元左右的財(cái)稅收入，進(jìn)入經(jīng)營期后每年能為政府帶來800萬元左右的財(cái)稅收入；項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)以及建成后的經(jīng)營過程中，將會(huì)為**當(dāng)?shù)靥峁┮欢ǖ木蜆I(yè)崗位，緩解當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)壓力，有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。同時(shí)，項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營過程中，將引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)、管理、經(jīng)營技術(shù)與理念，為**當(dāng)?shù)嘏囵B(yǎng)各方面高素質(zhì)的專業(yè)人才，提高當(dāng)?shù)氐膭趧?dòng)力素質(zhì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。項(xiàng)目的建設(shè)，將大大提高**在高級(jí)商務(wù)接待能力方面的不足，高檔次的酒店設(shè)施，帶來的是高層次的商務(wù)科赫和高端客戶對**城市發(fā)展的信心，必將促進(jìn)與增強(qiáng)**的整體招商引資能力與水平。（四） 項(xiàng)目的開發(fā)，有利于人民群眾物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)，與**城市化進(jìn)程的步伐緊緊相連，與**旅游市場的發(fā)展息息相關(guān)，項(xiàng)目的建設(shè)，將給**人民帶來開放式的園林景觀和休憩場所、高檔次的娛樂休閑中心、集中的商業(yè)購物廣場和步行街、展示當(dāng)?shù)爻鞘行蜗蟮乃男羌?jí)酒店，項(xiàng)目的建成，將能有效地提高當(dāng)?shù)厝嗣袢罕姷奈镔|(zhì)消費(fèi)水平，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐奈镔|(zhì)文明建設(shè)。同時(shí)，城市休閑設(shè)施和文化場所的搭建，有利于當(dāng)?shù)厝嗣袢罕娢幕钏降奶岣摺＃ㄎ澹?項(xiàng)目的建設(shè)，有利于改善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)城市總體建設(shè)。項(xiàng)目的建設(shè)，將提升**板塊在文化、商業(yè)、旅游等業(yè)態(tài)方面的豐富性，使**板塊旅游經(jīng)濟(jì)圈的有效何互補(bǔ)和功能延伸，進(jìn)而成為**標(biāo)志性休閑度假中心。項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)過程中，將緊緊圍繞“創(chuàng)建山水園林生態(tài)旅游城市”的指導(dǎo)方針，合理規(guī)劃、精心施工，引進(jìn)具有實(shí)力的投資商、開發(fā)商，以及一流的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、營銷策劃單位，為**的開發(fā)建設(shè)帶來先進(jìn)的理念，對于****板塊的建設(shè)開發(fā)有著長遠(yuǎn)的指導(dǎo)與示范意義。（六） 項(xiàng)目的成功開發(fā)，有利于民族文化的傳承與傳播。項(xiàng)目的開發(fā)，將以“可持續(xù)發(fā)展、永續(xù)經(jīng)營”為宗旨，踐行“區(qū)內(nèi)旅游、區(qū)外服務(wù)”的旅游發(fā)展戰(zhàn)略，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，符合省政府大禮實(shí)施繁榮民族文化、發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、建設(shè)民族文化大省的戰(zhàn)略目標(biāo)，將能有效地推進(jìn)**產(chǎn)業(yè)建設(shè)，對**旅游文化市場的發(fā)展提高良好的發(fā)展機(jī)會(huì)和強(qiáng)勁的原動(dòng)力。項(xiàng)目建成后，將成為**的民族文化傳播基地之一，有利于民族文化的保護(hù)與傳承。**境內(nèi)居住著漢、壯、苗、彝、瑤、白、回等多種民族，各少數(shù)民族都有著風(fēng)情濃郁的優(yōu)良傳統(tǒng)文化，項(xiàng)目的建成將成為各民族文化展傳承與保護(hù)起到積極地作用。營業(yè)收入估算表表10—1序號(hào)項(xiàng)目單位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元）可供收費(fèi)的數(shù)量年平均收費(fèi)率%年收入合計(jì)（萬元）備注一經(jīng)營第一年1酒店客房收入套180212502餐飲收入人次38400人/日603娛樂康體收入萬元4075人/日604商務(wù)收入萬元625會(huì)展收入萬元486商品及其它收入萬元60合計(jì)萬元1265二經(jīng)營第二年1酒店客房收入套180212702餐飲收入人次38440人/日703娛樂康體收入萬元40100人/日704商務(wù)收入萬元5會(huì)展收入萬元6商品及其它收入萬元60合計(jì)萬元三經(jīng)營第三年（正常年）1酒店客房收入套180212852餐飲收入人次40500人/日853娛樂康體收入萬元1004商務(wù)收入萬元5會(huì)展收入萬元6商品及其它收入萬元60合計(jì)萬元應(yīng)交稅金及附加計(jì)算表表102 單位：萬元年份繳稅基數(shù)營業(yè)稅（5%）城建稅（5%）教育費(fèi)附加（3%）地方教育稅（1%）合計(jì)第1年第2年第3年歷年成本預(yù)測表表10—3序號(hào)年份項(xiàng)目經(jīng)營期（萬元）12345678910—141工資及福利2折舊費(fèi)3維修費(fèi)4物耗及低值易耗品5餐飲成本6水電及動(dòng)力7攤銷費(fèi)8財(cái)務(wù)及管理費(fèi)總成本其中：固定成本可變成本經(jīng)營成本損益表表10—4序號(hào) 年份項(xiàng)目投產(chǎn)期達(dá)產(chǎn)期（萬元）合計(jì)3456789101112—14生產(chǎn)負(fù)荷（%）507085858585858585851產(chǎn)品銷售收入12652銷售稅金及附加3總成本費(fèi)用4利潤總額5所得稅（25%）6稅后利潤7盈余公積金8未分配利潤9累計(jì)未分配利潤 利潤