【正文】 為：飯店客房為120m3/（h對(duì)無(wú)空調(diào)又經(jīng)常有人停留的其它場(chǎng)所和房間設(shè)有采暖裝置，采暖溫度不低于16℃。第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度一、 建設(shè)工期本項(xiàng)目由于20XX年度以前已完成“三通一平”等現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作，建設(shè)條件較好，因此，可加快總體工程實(shí)施進(jìn)度，但鑒于工程難度較大，裝修復(fù)雜，故預(yù)計(jì)總工期為兩年完成，自20XX年11月起至20XX年10月全部竣工，投入營(yíng)運(yùn)。二、投資構(gòu)成， 建設(shè)投資估算表：序號(hào)建、構(gòu)物名稱、內(nèi)容單位工程數(shù)量單價(jià)（元）費(fèi)用合計(jì)（萬(wàn)元）備注一建筑工程費(fèi)（一）四星級(jí)酒店大樓1結(jié)構(gòu)工程M2205262裝修M2202563裝飾（不含地下車庫(kù)）M24給排水M25強(qiáng)電Kw12806照明M2205267弱電M28空調(diào)Kw18409消防M210電梯部436600（二）附屬工程1結(jié)構(gòu)M22裝修M23水電M24裝飾M2（三）室外工程萬(wàn)元8%（含游泳池）二工程建設(shè)其它費(fèi)1土地使用費(fèi)畝2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)M2229303施工監(jiān)理費(fèi)萬(wàn)元1%4質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)萬(wàn)元%5前期工作費(fèi)（1）總體規(guī)劃初設(shè)費(fèi)M22293016（2）市政配套費(fèi)M2229308（3）施工圖審查費(fèi)萬(wàn)元10%（4）招標(biāo)代理費(fèi)萬(wàn)元%（5）廣告策劃、宣傳費(fèi)萬(wàn)元%（6）環(huán)境評(píng)審費(fèi)萬(wàn)元%（7）施工許可簽證費(fèi)萬(wàn)元%（8）建設(shè)單位管理費(fèi)萬(wàn)元%（9）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元%合計(jì)第十章 財(cái)務(wù)及社會(huì)評(píng)價(jià)一、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目建設(shè)期按二年考慮，預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)三年后基本達(dá)到滿負(fù)荷運(yùn)營(yíng)（注：鑒于多方面因素，平均出租率本章按75%計(jì)算，高于市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)章節(jié)中的全縣平均數(shù)）。（表12—2）（三） 成本費(fèi)估算本報(bào)告根據(jù)現(xiàn)行涉外飯店成本核算、結(jié)合國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)，確定項(xiàng)目總成本費(fèi)用按以下八項(xiàng)組成：工資及福利、維修及動(dòng)力、物料及低值易耗品、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、管理費(fèi)、餐飲成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用。（六） 風(fēng)險(xiǎn)分析 盈虧平衡分析以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)BEP為： 年固定成本BEP= 100% 年銷售收入銷售稅金年可變成本 = 100% 敏感性分析%，（所得稅后）。項(xiàng)目的成功開發(fā)，尤其是四星級(jí)酒店的建成，將填補(bǔ)**作為一個(gè)知名旅游目的地而沒(méi)有四星級(jí)酒店的空白，這在整個(gè)**州都具有一定的前瞻性，有利于提升**的城市形象，有利于豐富**的城市內(nèi)涵，有利于**旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式從質(zhì)量較低的“觀光型”向質(zhì)量較高的“觀光休閑度假型”轉(zhuǎn)變。（五） 項(xiàng)目的建設(shè)，有利于改善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)城市總體建設(shè)。**境內(nèi)居住著漢、壯、苗、彝、瑤、白、回等多種民族，各少數(shù)民族都有著風(fēng)情濃郁的優(yōu)良傳統(tǒng)文化，項(xiàng)目的建成將成為各民族文化展傳承與保護(hù)起到積極地作用。（四） 項(xiàng)目的開發(fā)，有利于人民群眾物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)，與**城市化進(jìn)程的步伐緊緊相連，與**旅游市場(chǎng)的發(fā)展息息相關(guān)，項(xiàng)目的建設(shè)，將給**人民帶來(lái)開放式的園林景觀和休憩場(chǎng)所、高檔次的娛樂(lè)休閑中心、集中的商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)和步行街、展示當(dāng)?shù)爻鞘行蜗蟮乃男羌?jí)酒店，項(xiàng)目的建成，將能有效地提高當(dāng)?shù)厝嗣袢罕姷奈镔|(zhì)消費(fèi)水平，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐奈镔|(zhì)文明建設(shè)。從項(xiàng)目的總體條件來(lái)分析，雖然面臨著一定的市場(chǎng)挑戰(zhàn)，但本項(xiàng)目的市場(chǎng)背景基本成熟，市場(chǎng)前景廣闊，只要項(xiàng)目運(yùn)作思路及方法符合市場(chǎng)的需求，那么本項(xiàng)目就能成功，就能真正成為**新城的標(biāo)志項(xiàng)目、**旅游接待區(qū)的核心項(xiàng)目、提升**景點(diǎn)整體接待能力的重點(diǎn)項(xiàng)目。歷年利潤(rùn)估算見附表10—4（損益表）。考慮到本項(xiàng)目是新建，運(yùn)營(yíng)后第一年出租率在35—45%之間，三年后達(dá)到85%左右。其它費(fèi)用按一下標(biāo)準(zhǔn)：（1）土地使用費(fèi)：按開發(fā)商提供的實(shí)際費(fèi)用，每畝16萬(wàn)元；（2）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：按開發(fā)設(shè)計(jì)雙方協(xié)議取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)16元/m2；（3）施工監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)的1%計(jì)；（4）%計(jì)；（5）前期工作費(fèi)；包括：總規(guī)費(fèi)、市政配套費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、廣告策劃宣傳費(fèi)、環(huán)境評(píng)審費(fèi)、施工許可辦證費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等按相關(guān)規(guī)定計(jì)??；基本預(yù)備費(fèi)：按建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置、安裝費(fèi)及工程建設(shè)其他費(fèi)之和的3%計(jì)。飯店客房設(shè)在5—8層，與嘈雜的大商場(chǎng)、餐廳及娛樂(lè)場(chǎng)所遠(yuǎn)離。人）。本工程的飯店、商場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所、會(huì)議室、宴會(huì)廳、餐廳等場(chǎng)所均設(shè)有空調(diào)，空調(diào)夏季室內(nèi)溫度根據(jù)不同場(chǎng)所而異，一般在24—28℃之間，冬季一般在16—20℃之間。（一） 生活給水采用變頻調(diào)速恒變量供水系統(tǒng)，城市自來(lái)水進(jìn)入設(shè)在地下一層的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒壓送往各用水池。對(duì)澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的0區(qū)、1區(qū)、2區(qū)內(nèi)的插座及照明器具等采用標(biāo)準(zhǔn)電壓不超過(guò)12V的安全超低電壓供電。（二） 防火防爆本項(xiàng)目為一類建筑物，耐火等級(jí)為一級(jí)，有關(guān)防火措施見“建筑防火設(shè)計(jì)”。即中水，中水可用于沖洗廁所，園林灌溉和道路保潔，但對(duì)廢水進(jìn)行處理的設(shè)備和專用管道需另行投資。云南省規(guī)定的中水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)主要指標(biāo)為：BOD＜10mg/L，COD＜50mg/L；SS＜10mg/L。（2） 水系統(tǒng)中均采用了電子除垢儀，起到殺菌、滅藻、防銹、除垢及使水質(zhì)活化變清的作用。各餐廳廚房均設(shè)機(jī)械排風(fēng)，煙氣排入豎井，然后由物的出口排出。第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)一、 項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目場(chǎng)址用地原為農(nóng)用耕地，主要農(nóng)作物為玉米等，周邊無(wú)工礦企業(yè)，民居很少。 每個(gè)止回閥設(shè)有DN15旁通小閥，用于試驗(yàn)它是否反向漏水，便于有關(guān)人員檢查試驗(yàn)，不合適者可及時(shí)檢修更換，避免失靈所造成的水源及能源浪費(fèi)。 在公共照明部位安裝聲控開關(guān)，做到人走燈滅。第五章 節(jié)能節(jié)水措施一、 節(jié)能措施本項(xiàng)目為四星級(jí)高檔酒店，而高星級(jí)酒店要求有空調(diào)設(shè)備，**—℃，℃，℃。其余有外窗房間均采用自然通風(fēng)方式。經(jīng)估算，空調(diào)系統(tǒng)夏季總冷負(fù)荷約為1840kw冬季總熱負(fù)荷約為920kw。電力保護(hù)接地采用TNS制式接地保護(hù)，并與防雷接地裝置，接地電阻小于1歐姆。（二）負(fù)荷計(jì)算：本工程用電負(fù)荷計(jì)算容量估計(jì)為1600kVA。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)消防水量40升/秒。三、給排水設(shè)計(jì)方案（一）給水系統(tǒng)最高日生活用水量為127m3/d，最大時(shí)用水量12m3/h水源：由市政自來(lái)水供水。框架剪力墻結(jié)構(gòu)，框架抗震等級(jí)為四級(jí)，剪力墻抗震等級(jí)為三級(jí)。一層為大堂、總臺(tái)、商場(chǎng)、餐廳、茶館、中庭、廚房等?！男羌?jí)酒店設(shè)計(jì)引進(jìn)一流水準(zhǔn)的酒店管理公司進(jìn)行管理，以超值的服務(wù)回報(bào)社會(huì)和客戶。 第四章 建筑方案選擇一、 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 項(xiàng)目地處****新城區(qū)，規(guī)劃用地性質(zhì)為旅游接待區(qū)，項(xiàng)目用地距離**景區(qū)僅10公里，與**老縣城近在咫尺，具備發(fā)展住宿、商務(wù)、休閑、度假、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲、體育、展示等主要功能的良好條件。（一） 地理及氣候條件**地處滇東南巖溶山原丘陵地帶，地勢(shì)西南高，東北低，六詔山支系大總山縱橫全境。4)、石灰?guī)r系下統(tǒng)（C1）石灰?guī)r④：青灰色，隱晶質(zhì)結(jié)構(gòu)，中厚層狀構(gòu)造；強(qiáng)風(fēng)化，節(jié)理裂隙發(fā)育，鉆孔巖芯呈角礫狀、碎石狀及碎塊狀，巖塊用錘難擊碎，巖體質(zhì)量等級(jí)較差?！?。求北縣城以北，東西向構(gòu)造及伴生的北西向斷裂切截了北東向構(gòu)造和弧形構(gòu)造。項(xiàng)目按照城市規(guī)劃處在60米道路與32米道路的交叉口處，沿32米道路長(zhǎng)111米，地形呈正方形，總用地面積近20畝。⑷、挑戰(zhàn)（Threats） 項(xiàng)目為**政府傾力打造規(guī)劃的旅游接待中心，其建成將成為**的政府接待、商務(wù)接待、旅游接待的中心。 旅游開發(fā)建設(shè)加速：**縣政府進(jìn)一步貫徹中央關(guān)于解放思想的指示，將加快**旅游戰(zhàn)略的實(shí)施，建好**喀斯特濕地植物園、天坑風(fēng)景區(qū)、舍得風(fēng)景區(qū)，使其成為旅游業(yè)的新亮點(diǎn)；并加快四大旅游新產(chǎn)品、五大旅游重點(diǎn)工程、六個(gè)旅游重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)。**景區(qū)為**乃至滇東南旅游人氣最旺的景點(diǎn)，現(xiàn)**許多大型會(huì)議及單位接待、專題會(huì)議等均在此舉行，且有越來(lái)越明顯的趨勢(shì)。而作為擁有豐富旅游資源和深厚發(fā)展?jié)摿Φ闹包c(diǎn)，**以至整個(gè)**州至今尚沒(méi)有一家具有一定規(guī)模和現(xiàn)代特色的四星級(jí)以上的酒店，現(xiàn)有的酒店、賓館無(wú)論是硬件設(shè)施還是軟件級(jí)旅游接待設(shè)施都不能滿足日新月異的旅游業(yè)的發(fā)展需要，興建一家具有一定規(guī)模和特色的高星級(jí)休閑度假酒店，提升**現(xiàn)有的旅游、商務(wù)接待水平已經(jīng)是勢(shì)在必行.本項(xiàng)目SWOT分析⑴、優(yōu)勢(shì)（Strengths） 20XX年，**縣緊緊圍繞“筑牢基礎(chǔ)，突出特色，強(qiáng)化宣傳，打造精品”的旅游業(yè)發(fā)展思路，不斷增強(qiáng)**的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)了旅游業(yè)的發(fā)展。通過(guò)努力，最近**旅游區(qū)又被中國(guó)民間文化遺產(chǎn)旅游示范區(qū)評(píng)審委員會(huì)授予“中國(guó)民間文化遺產(chǎn)旅游示范區(qū)”稱號(hào)，成為本次評(píng)選活動(dòng)云南省唯一獲此殊榮的旅游區(qū)。 （五）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注一建設(shè)規(guī)模總建筑面積㎡地上部分㎡商場(chǎng)㎡餐飲㎡客房㎡地下部分㎡二工作制度全年工作天數(shù)天360日工作時(shí)數(shù)小時(shí)8中午輪流進(jìn)餐三主要?jiǎng)恿δ暧昧克甅346355煤T200電196四項(xiàng)目定員人130其中：營(yíng)業(yè)服務(wù)人員人58 輔助營(yíng)業(yè)人員人36管理人員人36五建設(shè)指標(biāo)占地面積㎡10453建筑密度%容積率%六總投資萬(wàn)元其中：建設(shè)資金萬(wàn)元 流動(dòng)資金萬(wàn)元七萬(wàn)元營(yíng)業(yè)收入占用建設(shè)投資萬(wàn)元八平均總產(chǎn)值（營(yíng)業(yè)收入）萬(wàn)元正常達(dá)產(chǎn)年九全員勞動(dòng)生產(chǎn)率萬(wàn)元十年均營(yíng)業(yè)成本萬(wàn)元十一年均毛利潤(rùn)（利潤(rùn)總額）萬(wàn)元十二年均營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元十三年均所得稅萬(wàn)元十四全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%（稅后）十五全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元（ic=12%）十六全部投資靜態(tài)投資回收期年（稅后）十七盈虧平衡點(diǎn)（BEP）%十八投資利潤(rùn)率%（稅前）十九投資利稅率%（稅后）二十建設(shè)年限年2（六）結(jié)論與建議本項(xiàng)目符合國(guó)家城鎮(zhèn)建設(shè)的相關(guān)政策法規(guī)，符合**《**片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》精神和《**縣旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃“》的要求，符合**縣”建設(shè)山水園林生態(tài)旅游城市“的城市發(fā)展目標(biāo)，項(xiàng)目的建設(shè)，具有一定的經(jīng)濟(jì)效益和巨大的社會(huì)效益。蕩舟湖中，舟移景換，一步一景，令人不禁想起“橫看成嶺側(cè)成峰，遠(yuǎn)近高低各不同”的詩(shī)句，不禁令人流連忘返。酒店日接待能力設(shè)計(jì)為300—400人次。項(xiàng)目地勢(shì)中間高四周低，整體呈四方形。二、項(xiàng)目概況（一）擬建地點(diǎn)云南**項(xiàng)目的建設(shè)，將大大提高**在高級(jí)商務(wù)接待能力方面的不足，高檔次的酒店設(shè)施，帶來(lái)的是高層次的商務(wù)客戶和高端客戶對(duì)**城市發(fā)展的信心，必將促進(jìn)與增強(qiáng)**的整體招商引資能力與水平。**景區(qū)的開發(fā)不但帶動(dòng)了當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)行業(yè)的發(fā)展，還給景區(qū)農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入。海納百川，有容乃大。公司注冊(cè)資本2188萬(wàn)元，擁有良好的政府信譽(yù)、銀行信譽(yù)和綜合實(shí)力?！雹?、《**縣**旅游發(fā)展總規(guī)劃》⑶、《**縣**旅游循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)規(guī)劃》⑷、《**縣旅游業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》⑸、《**片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》⑹、《云南**縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究》⑺、中共**州委**州人民政府貫徹《中共云南省委、云南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快云南省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》的實(shí)施意見⑻、國(guó)家發(fā)改委20XX年1月《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程（1）項(xiàng)目建設(shè)有利于提升城市形象，加速城市化進(jìn)程**是**典型的農(nóng)業(yè)縣，由于多方面的原因，城市發(fā)展和城市化水平都處于較低水平。同時(shí)，項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，將引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)技術(shù)與理念，為**當(dāng)?shù)嘏囵B(yǎng)各方面高素質(zhì)的專業(yè)人才，提高當(dāng)?shù)氐膭趧?dòng)素質(zhì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。**境內(nèi)居住著漢、壯、苗、彝、瑤、白、回等多種民族，各種少數(shù)民族都有著風(fēng)情濃郁的優(yōu)良傳統(tǒng)文化，項(xiàng)目的建成將成為各民族文化的展示、傳承與