【正文】 。本項(xiàng)目屬于酒店投資項(xiàng)目，受旅游市場(chǎng)和當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)發(fā)展的影響很大，根據(jù)對(duì)**縣和**景區(qū)旅游市場(chǎng)和酒店市場(chǎng)的調(diào)研、分析和預(yù)測(cè)，項(xiàng)目有較好的市場(chǎng)前景，財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目及經(jīng)濟(jì)效益上可行。第二章 需求分析與建設(shè)規(guī)模一、需求分析**縣旅游業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)**縣地處云南省東南部，旅游資源得天獨(dú)厚，是云南省著名的旅游目的地，被國(guó)家旅游局確定為涉外景區(qū)并被云南省評(píng)為十大優(yōu)秀景區(qū)之一的**風(fēng)景區(qū)，素以峰群、湖群、洞群的高原喀斯特自然風(fēng)光而著稱，是云南省9個(gè)國(guó)家AAA級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)之一，入選12個(gè)省級(jí)旅游度假區(qū)行列。自20XX年以來(lái)，**縣依托豐富的旅游資源，不斷加強(qiáng)與東盟，以及我國(guó)西南6省區(qū)，及滇東南5市區(qū)國(guó)際國(guó)內(nèi)旅游區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作，全面打造旅游產(chǎn)品共享、客源互送、信息互通的“無(wú)障礙旅游”網(wǎng)絡(luò)。**城市價(jià)值將得到大幅度的飆升，旅游產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)一個(gè)跨越式的發(fā)展機(jī)遇，前景無(wú)可估量。截至12月31日，全縣共接待海內(nèi)外游客86萬(wàn)人次，%；，比上年增加144萬(wàn)元，%；，比上年增加722萬(wàn)元，%；三項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史最高水平。酒店業(yè)管理人才奇缺，管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差。地理位置優(yōu)越，是未來(lái)**新城的核心位置 ⑵、劣勢(shì)（Weaknesses） ⑶、機(jī)會(huì)（Opportunities） 將極大改善**旅游淡旺季明顯的狀況。屆時(shí)，**將純粹是一個(gè)原生態(tài)的景區(qū)，本項(xiàng)目作為政府規(guī)劃的旅游接待中心，其優(yōu)勢(shì)將全面體現(xiàn)，承擔(dān)起**旅游接待的重任。 其次，作為**州唯一一家4星級(jí)酒店，又坐落于**最具代表性的景區(qū)**，本項(xiàng)目的建成，完全可以成為**州對(duì)外接待的窗口，也可以吸引**州及其相鄰地區(qū)大量的會(huì)務(wù)旅游人群。旅游業(yè)發(fā)展水平：現(xiàn)階**旅游業(yè)存在旅游產(chǎn)品單一、淡旺季明顯、接待設(shè)施落后、客源不廣等情況，旅游水平正處于光型旅游向休閑度假型旅游過(guò)渡的階段。 第三章 場(chǎng)址選擇一、 場(chǎng)址現(xiàn)狀（一）地點(diǎn)與地理位置擬建項(xiàng)目選址根據(jù)**縣**新城區(qū)規(guī)劃安排于60米大道北側(cè)中部的旅游接待區(qū)，于城市中心公園、風(fēng)味食品街、步行商業(yè)購(gòu)物街、**住宅小區(qū)等同屬一片區(qū)。（三）場(chǎng)址條件地形、地貌條件**縣地處滇東南巖溶山原丘陵地帶，全縣地勢(shì)西南高東北低、六詔山支系縱橫全境?！M建場(chǎng)低范圍內(nèi)未發(fā)現(xiàn)構(gòu)造斷裂及發(fā)震斷裂通過(guò)，整個(gè)工程場(chǎng)區(qū)屬基本穩(wěn)定。—，—。僅分布于鉆孔zk1121—26888+88+4=90、99998及130控制地段。（3） 中等風(fēng)化泥巖③3：褐黃、淺褐、褐灰、灰綠或黑色，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)、薄層狀構(gòu)造；中等風(fēng)化，巖芯呈塊狀、碎塊狀及土狀，偶呈短柱狀；巖塊用錘易擊碎?！?，僅在鉆孔zk14—121—2668888+88+890及92—94控制地段揭示至該層。該場(chǎng)地內(nèi)泥巖極破碎、節(jié)理裂隙及發(fā)育，為若透水層；石灰?guī)r多以石芽及石筍狀出現(xiàn)。主要河流有南盤江、六郎洞河、夸墨河、托底河、官寨河、補(bǔ)擋河、南丘河、清水河、清平河、石葵河、盤龍河（馬恒地段），分屬珠江流域西江水系河紅河流域?yàn)o江水系。三、 雨污水現(xiàn)場(chǎng)東、南道路及地下排污水管已經(jīng)完成，兩側(cè)均有地下水管，可直接接收本項(xiàng)目與污水的排放。項(xiàng)目在具體開(kāi)發(fā)內(nèi)容上，主要建設(shè)四星級(jí)旅游度假大酒店、體育設(shè)施、休閑度假中心、文化展示中心等綜合性旅游服務(wù)設(shè)施。酒店日接待能力設(shè)計(jì)為400余人次。項(xiàng)目位于云南省**縣**新城開(kāi)發(fā)區(qū)，緊鄰****住宅小區(qū)，正面對(duì)城市中央公園。(二)、建筑功能分區(qū)： 主樓為使酒店造型更加挺拔主樓在面向內(nèi)景觀部分直接落地，并在其南側(cè)設(shè)置裙房。二層為宴會(huì)廳、包廂、棋牌室、西餐廳等。另外，在酒店主樓的頂部設(shè)置了二處觀景式的花園平臺(tái)，使酒店在空間形成了立體綠化，豐富了酒店的整體形象?？拐鹪O(shè)防類別為丙級(jí)，抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)地震分組為第二組。鋼筋：直徑＜12用Ⅰ級(jí)鋼筋 直徑≥12用Ⅱ級(jí)鋼筋建筑外墻采用加氣混凝土砌塊，內(nèi)隔墻采用混凝土空心小砌塊。從市政給水管網(wǎng)上引兩條管徑為dn160的引入管供酒店用水，本區(qū)建筑給水系統(tǒng)分為2隔結(jié)合給水區(qū)，低區(qū)：地下室至四層為一個(gè)供水區(qū)，由市政網(wǎng)直接供水；高區(qū)：五層之十五層為一個(gè)供水區(qū)，由高區(qū)變頻供水設(shè)備供水。設(shè)計(jì)雨水重現(xiàn)期采用2年。火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為3小時(shí)。四、電氣設(shè)計(jì)（一）電源：**大酒店樓高十六層，屬一類高層建筑，其消防用電荷等級(jí)為一級(jí)。（三）導(dǎo)線選擇及敷設(shè)方式：動(dòng)力配電干線電纜沿橋架敷設(shè)或在電氣豎井內(nèi)明敷，導(dǎo)線則穿管暗敷。酒店客房，餐廳等營(yíng)業(yè)場(chǎng)所照明由裝修設(shè)計(jì)。（六）電氣消防設(shè)計(jì)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)**大酒店一類高層民用建筑的防火要求，其火災(zāi)保護(hù)對(duì)象等級(jí)為一級(jí)，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警采用集中報(bào)警控制系統(tǒng)，于一層設(shè)消防控制室，內(nèi)內(nèi)設(shè)消防中心控制系統(tǒng)一套，包括火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制器、消防直接控制器、火警通訊盤、錄放盤、廣播功放盤、集中供電盤及圖形顯示系統(tǒng)個(gè)一套。消防接地采用公用接地的方式，要求接地電阻小于1歐。中央空調(diào)系統(tǒng)的冷熱源采用水冷冷水機(jī)組及風(fēng)冷熱泵機(jī)組，夏季由水冷冷水機(jī)組與風(fēng)冷熱泵機(jī)組聯(lián)合提供冷量，冬季由風(fēng)冷熱泵機(jī)組提供熱量?？照{(diào)冷卻水（熱水）系統(tǒng)為兩管制閉式系統(tǒng)，冷凍水供回水溫度分別為7℃和12℃，熱水供回45℃和40℃.各末端設(shè)備冷凍水（熱水）管路采用電動(dòng)二通閥加溫器控制；冷凍水（熱水）供回水總管之間采用壓差旁通控制，根據(jù)冷凍水系統(tǒng)的壓力變化自動(dòng)調(diào)節(jié)旁通水量。（三）防排煙系統(tǒng)地下室設(shè)備用房的內(nèi)走道設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)，該排煙系統(tǒng)與設(shè)備用房的排風(fēng)系統(tǒng)合用。按規(guī)范規(guī)定應(yīng)設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)的防煙樓梯間及前室、合用前室均設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)，其余采用自然排煙方式?？照{(diào)啟用時(shí)間不多，但仍有一定時(shí)間的啟動(dòng)，而空調(diào)是高耗能的設(shè)備。 采用中央空調(diào)分布式系統(tǒng)節(jié)能控制裝置，對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行進(jìn)行優(yōu)化控制，以達(dá)到節(jié)能目的。電氣節(jié)能設(shè)計(jì)本工程照明光源采用發(fā)光率高，顯色性好的高強(qiáng)氣體電燈及高效節(jié)能燈。生活水箱采用不銹鋼水箱。 消防水泵出口泄壓安全設(shè)在屋頂水箱頂蓋上，改為DN50小口徑，既解決零流量啟動(dòng)消防泵萬(wàn)一超壓?jiǎn)栴}，又可在停泵時(shí)不會(huì)銀大口徑安全閥失靈大量漏水而浪費(fèi)水資源和能源，還有利于將小口徑安全閥出口管道引至屋面，不增加地下泵房潛水泵的額外排水負(fù)擔(dān)，確保衛(wèi)生要求，免除地下可能淹水隱患。 化糞池掏糞口采用加固重型鋼筋砼蓋板與蓋座，確保使用安全。因此，場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀良好。 水污染項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后由于生活污水及餐飲西段廢水的排放，可能造成對(duì)環(huán)境的影響。 噪聲污染治理本工程的主要噪聲源為制冷機(jī)組、柴油發(fā)電機(jī)、各種水泵、風(fēng)機(jī)及空調(diào)器、冷卻塔等。對(duì)制冷機(jī)組、柴油發(fā)電機(jī)、大型水泵及風(fēng)機(jī)，為了減少振動(dòng)對(duì)操作人員及環(huán)境的影響，對(duì)這些設(shè)備采取了隔振及減振措施。（3） 空調(diào)系統(tǒng)無(wú)廢氣、廢水排出。 污水處理本項(xiàng)目各衛(wèi)生間污水經(jīng)化糞池處理后排入污水管網(wǎng)。污水經(jīng)處理后能滿足云南省規(guī)定要求。固定廢棄物均集中到一個(gè)密閉式垃圾間內(nèi)，然后由環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)至公共垃圾場(chǎng)處理。 空調(diào)設(shè)備電子除垢儀的采用。第七章 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生、消防一、 勞動(dòng)安全（一） 土建安全本項(xiàng)目基礎(chǔ)采用梁板式筏形基礎(chǔ)，地下及地上中間部位為框架——剪力墻結(jié)構(gòu)，地上南北兩部分為板塊——剪力墻結(jié)構(gòu)。（三） 電氣安全本工程采用TNS接地系統(tǒng)。本工程電氣線路和用電設(shè)備按規(guī)范要求分別裝設(shè)過(guò)負(fù)荷保護(hù)和短路保護(hù)。酒店客房?jī)?nèi)220/110V刮須插座內(nèi)220V電源側(cè)設(shè)有安全隔離變壓器。飯店每層設(shè)有開(kāi)水房、消毒設(shè)施，并為服務(wù)人員設(shè)置了廁所。對(duì)生活用水加裝了紫外線消毒設(shè)施。生活污水經(jīng)中水處理后進(jìn)行排放，地下車庫(kù)不設(shè)洗車裝置。在所以空調(diào)場(chǎng)所均設(shè)有新風(fēng)補(bǔ)給設(shè)施。人），健身房為80m3/（h上述設(shè)空調(diào)場(chǎng)所，換氣次數(shù)為8—15次/h。噪聲控制：本工程采用大板、大模等整體性較好的機(jī)構(gòu)體系，為此在經(jīng)常產(chǎn)生撞擊、振動(dòng)的部位（如客房外門、設(shè)備管道等）采取了防止結(jié)構(gòu)聲傳播的措施。對(duì)客房、商場(chǎng)、餐廳、宴會(huì)廳、會(huì)議室等處的空調(diào)及送拍風(fēng)光道采取了消聲處理措施。本估算還包括紅線外市政工程；投資方向調(diào)節(jié)稅暫免考慮，建設(shè)期設(shè)備、材料預(yù)調(diào)費(fèi)按有關(guān)規(guī)定指數(shù)為零。項(xiàng)目經(jīng)估算，《建設(shè)投資估算表》）。收入單價(jià)以**縣目前酒店行業(yè)市場(chǎng)情況為基礎(chǔ)、未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)為計(jì)算依據(jù)。歷年收入預(yù)測(cè)見(jiàn)附表10—1（二） 營(yíng)業(yè)稅金估算按照現(xiàn)行財(cái)稅規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、教育費(fèi)附加、城市建設(shè)維護(hù)稅、%計(jì)算。 折舊費(fèi)，按30年折舊，%。（五） 財(cái)務(wù)指標(biāo)本項(xiàng)目各項(xiàng)數(shù)據(jù)及指標(biāo)見(jiàn)附表12—1~6，項(xiàng)目完成后，%，%，從附表的現(xiàn)金流量表計(jì)算可看出，%，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益是可以接受的。（2） 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析雖然****景區(qū)同一檔次酒店為空缺，但近期星級(jí)賓館還不少，對(duì)一般客戶仍具有較強(qiáng)的吸引力。二、 社會(huì)評(píng)價(jià)（一） 項(xiàng)目的建設(shè)，有利于提升**縣城市形象項(xiàng)目的建成，將能有效地改善**在旅游接待設(shè)施水平方面的不足，進(jìn)一步提升**的旅游接待、商務(wù)接待水平，有利于提升**的城市形象。項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，將引進(jìn)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念和開(kāi)發(fā)模式，項(xiàng)目宏大的固定資產(chǎn)投資規(guī)模，可為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)建設(shè)產(chǎn)生巨大大拉動(dòng)作用，也必將成為**縣的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，預(yù)期能給政府帶來(lái)500萬(wàn)元左右的財(cái)稅收入，進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期后每年能為政府帶來(lái)800萬(wàn)元左右的財(cái)稅收入；項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)以及建成后的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，將會(huì)為**當(dāng)?shù)靥峁┮欢ǖ木蜆I(yè)崗位，緩解當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)壓力，有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。同時(shí)，城市休閑設(shè)施和文化場(chǎng)所的搭建，有利于當(dāng)?shù)厝嗣袢罕娢幕钏降奶岣摺＃?項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，有利于民族文化的傳承與傳播。營(yíng)業(yè)收入估算表表10—1序號(hào)項(xiàng)目單位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元）可供收費(fèi)的數(shù)量年平均收費(fèi)率%年收入合計(jì)（萬(wàn)元）備注一經(jīng)營(yíng)第一年1酒店客房收入套180212502餐飲收入人次38400人/日603娛樂(lè)康體收入萬(wàn)元4075人/日604商務(wù)收入萬(wàn)元625會(huì)展收入萬(wàn)元486商品及其它收入萬(wàn)元60合計(jì)萬(wàn)元1265二經(jīng)營(yíng)第二年1酒店客房收入套180212702餐飲收入人次38440人/日703娛樂(lè)康體收入萬(wàn)元40100人/日704商務(wù)收入萬(wàn)元5會(huì)展收入萬(wàn)元6商品及其它收入萬(wàn)元60合計(jì)萬(wàn)元三經(jīng)營(yíng)第三年（正常年）1酒店客房收入套180212852餐飲收入人次40500人/日853娛樂(lè)康體收入萬(wàn)元1004商務(wù)收入萬(wàn)元5會(huì)展收入萬(wàn)元6商品及其它收入萬(wàn)元60合計(jì)萬(wàn)元應(yīng)交稅金及附加計(jì)算表表102 單位：萬(wàn)元年份繳稅基數(shù)營(yíng)業(yè)稅（5%）城建稅（5%）教育費(fèi)附加（3%）地方教育稅（1%）合計(jì)第1年第2年第3年歷年成本預(yù)測(cè)表表10—3序號(hào)年份項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期（萬(wàn)元）12345678910—141工資及福利2折舊費(fèi)3維修費(fèi)4物耗及低值易耗品5餐飲成本6水電及動(dòng)力7攤銷費(fèi)8財(cái)務(wù)及管理費(fèi)總成本其中：固定成本可變成本經(jīng)營(yíng)成本損益表表10—4序號(hào) 年份項(xiàng)目投產(chǎn)期達(dá)產(chǎn)期（萬(wàn)元）合計(jì)3456789101112—14生產(chǎn)負(fù)荷（%）507085858585858585851產(chǎn)品銷售收入12652銷售稅金及附加3總成本費(fèi)用4利潤(rùn)總額5所得稅（25%）6稅后利潤(rùn)7盈余公積金8未分配利潤(rùn)9累計(jì)未分配利潤(rùn) 利潤(rùn)總額