【正文】 （稅后）十七盈虧平衡點（BEP）%十八投資利潤率%（稅前）十九投資利稅率%（稅后）二十建設(shè)年限年2（六）結(jié)論與建議本項目符合國家城鎮(zhèn)建設(shè)的相關(guān)政策法規(guī)，符合**《**片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》精神和《**縣旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃“》的要求，符合**縣”建設(shè)山水園林生態(tài)旅游城市“的城市發(fā)展目標(biāo)，項目的建設(shè)，具有一定的經(jīng)濟(jì)效益和巨大的社會效益。本項目屬于酒店投資項目，受旅游市場和當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)發(fā)展的影響很大，根據(jù)對**縣和**景區(qū)旅游市場和酒店市場的調(diào)研、分析和預(yù)測，項目有較好的市場前景，財務(wù)分析結(jié)果表明，項目及經(jīng)濟(jì)效益上可行。本項目區(qū)位理想，有較好的發(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)酒店、商業(yè)等經(jīng)營型物業(yè)，本項目的開發(fā)可以有效解決**縣城接待能力不足、缺乏高星級酒店接待設(shè)施等突出矛盾，促進(jìn)****景區(qū)旅游業(yè)的繁榮和發(fā)展。項目建設(shè)是**旅游支柱產(chǎn)業(yè)的組成部分，而旅游業(yè)是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)開放、繁榮經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大就業(yè)、增加群眾收入和帶動精神文明建設(shè)的大事，項目開發(fā)有明顯的社會效益，具有深遠(yuǎn)意義。成功的組織、實施、開發(fā)好本項目，將能為**社會經(jīng)濟(jì)的繁榮，為****新城區(qū)的總體建設(shè)，對**旅游產(chǎn)業(yè)、文化事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。第二章 需求分析與建設(shè)規(guī)模一、需求分析**縣旅游業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢**縣地處云南省東南部，旅游資源得天獨厚，是云南省著名的旅游目的地，被國家旅游局確定為涉外景區(qū)并被云南省評為十大優(yōu)秀景區(qū)之一的**風(fēng)景區(qū)，素以峰群、湖群、洞群的高原喀斯特自然風(fēng)光而著稱，是云南省9個國家AAA級重點風(fēng)景名勝區(qū)之一，入選12個省級旅游度假區(qū)行列。**風(fēng)景區(qū)，國家重點風(fēng)景名勝區(qū)和云南省旅游休閑度假基地，為國家級旅游熱線和云南三大熱線上的精品旅游區(qū)。在“20XX年盤點云南旅游”評選活動中，**彝族“花臉節(jié)”獲年度旅游最高榮譽(yù)獎，被評為“年度最具影響力的旅游節(jié)慶活動”，云南省**景區(qū)獲年度旅游最佳促進(jìn)獎，被評為“年度海內(nèi)外游客最向往的景區(qū)”。通過努力，最近**旅游區(qū)又被中國民間文化遺產(chǎn)旅游示范區(qū)評審委員會授予“中國民間文化遺產(chǎn)旅游示范區(qū)”稱號，成為本次評選活動云南省唯一獲此殊榮的旅游區(qū)。自20XX年以來，**縣依托豐富的旅游資源，不斷加強(qiáng)與東盟，以及我國西南6省區(qū)，及滇東南5市區(qū)國際國內(nèi)旅游區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作，全面打造旅游產(chǎn)品共享、客源互送、信息互通的“無障礙旅游”網(wǎng)絡(luò)。截至目前，**縣**國家級風(fēng)景區(qū)已形成了別具特色、功能互補(bǔ)的4條國際國內(nèi)精品旅游環(huán)線：昆明一**一麻栗坡一越南；昆明一**一壩美；昆明一**一師宗一羅平；昆明一彌勒一**一建水。同時與縣內(nèi)沖頭片區(qū)的暗河、古驛道(茶馬古道)、索道和溫瀏片區(qū)的峽谷、野生動植物以及歹馬瀑布、革雷瀑布等自然景觀相結(jié)合，形成“三區(qū)二瀑”格局，**旅游已是**及滇東南旅游業(yè)毫無爭議的領(lǐng)跑者。20XX年10月，炭黑（炭房**）一級公路開始動工建設(shè)，**到**僅需1小時，機(jī)場到**僅需40分鐘；南昆高速鐵路復(fù)線規(guī)劃方案已經(jīng)確定，**為最大的中轉(zhuǎn)站，以后從**到昆明或南寧的時間均可在2個小時以內(nèi)！**通道經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃藍(lán)圖得以完美實現(xiàn)。**城市價值將得到大幅度的飆升，旅游產(chǎn)業(yè)將迎來一個跨越式的發(fā)展機(jī)遇，前景無可估量。 近年，隨著**旅游品牌的構(gòu)建和景區(qū)知名度的不斷提升，**的旅游事業(yè)獲得了長足的進(jìn)步，吸引的游客人次逐年攀升，旅游產(chǎn)出大幅度提高(見表1：20XX年 20XX年**旅游人數(shù)統(tǒng)計表，表2：**旅游總收入柱狀圖)。據(jù)統(tǒng)計，20XX年，僅“五一”旅游黃金周，前往**旅游觀光人數(shù)就突破10萬，旅客量較去年同期增加67%，在“十一”黃金周，**的游客接待總數(shù)也超過了4萬人次，全年的游客接待總量達(dá)到了75萬人次，比20XX年增長29%，比20XX年增長20%，****成為20XX年云南旅游的一大熱點目的地，**旅游成為滇東南精品旅游線的重要節(jié)點和中間一環(huán)。20XX年，**縣緊緊圍繞“筑牢基礎(chǔ)，突出特色，強(qiáng)化宣傳，打造精品”的旅游業(yè)發(fā)展思路，不斷增強(qiáng)**的吸引力和競爭力，促進(jìn)了旅游業(yè)的發(fā)展。截至12月31日，全縣共接待海內(nèi)外游客86萬人次，%；，比上年增加144萬元，%；，比上年增加722萬元，%；三項指標(biāo)均創(chuàng)歷史最高水平。表1：20XX年 20XX年**旅游人數(shù)統(tǒng)計表年份國內(nèi)游客（萬人次）國外游客（萬人次）合計（萬人次）20XX4820XX5020XX5620XX5820XX7520XX20XX86表2 ：20XX20XX**旅游總收入柱狀圖**酒店市場分析調(diào)查顯示，在旅游黃金季節(jié)，紛至沓來的游客使**各大小賓館、酒店、招待所爆滿，“農(nóng)家樂”生意紅火，各景點游人如織，日接待能力僅3000多人的游船公司在旅游高峰期每日接待游客近萬人，這一切，對**景區(qū)以至**縣城的現(xiàn)有接待設(shè)施和接待能力提出了嚴(yán)峻的考驗，整個**縣達(dá)到星級設(shè)施的酒店在10家左右，二星級以上的酒店、賓館僅有6家，三星級的酒店僅有瑞和大酒店1家，且建設(shè)時間較長、接待設(shè)施老化、接待規(guī)格不高（見表3：**星級酒店一覽表）。據(jù)**縣旅游局統(tǒng)計，截止20XX年10月**縣旅游接待能力情況為：景區(qū)及縣城日提供床位6517個，共計170戶；其中城區(qū)110戶，床位數(shù)4263個；景區(qū)60戶，床位數(shù)2254個；而截止20XX年底**僅新增床位300個（**縣旅游局提供數(shù)據(jù)），與**近兩年旅游人數(shù)的大幅增加形成強(qiáng)烈反差。表3 **星級酒店一覽表酒店名稱星級床位數(shù)備注瑞和大酒店三星225張標(biāo)間、套房電力賓館二星55間，110余張普標(biāo)、豪單、豪標(biāo)、套房電信賓館二星76張標(biāo)間、套房豐圓賓館二星68間，123張標(biāo)間興運(yùn)賓館二星162張普標(biāo)佳寶賓館二星110張標(biāo)間**賓館二星326張單間、標(biāo)間、三人間、豪套花園賓館準(zhǔn)二星106間，260張單間、夫妻間、套間、普標(biāo)**度假村準(zhǔn)二星63間，120余張單間、標(biāo)間、三人間、夫妻間銀湖賓館準(zhǔn)二星100余間，200余張普標(biāo)、豪標(biāo)、豪套、三人間數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查及《中國云南****風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》**酒店業(yè)的另一個突出問題是普遍建成時間長，接待設(shè)施老化、接待規(guī)格不高，低檔次的客棧、旅社、農(nóng)家樂占據(jù)酒店業(yè)的主力。酒店業(yè)管理人才奇缺，管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差。由于住宿條件的不盡人意，近年來**旅游出現(xiàn)了對游客吸引力下降的情況，景區(qū)的口碑和競爭力受到影響。從整體上看，**縣現(xiàn)有的旅游接待設(shè)施和接待能力、接待水平已是不堪重負(fù)，在接待檔次和規(guī)格上，也不能滿足**景區(qū)申報稱為4A級風(fēng)景旅游區(qū)的發(fā)展規(guī)劃和未來需求。而作為擁有豐富旅游資源和深厚發(fā)展?jié)摿Φ闹包c，**以至整個**州至今尚沒有一家具有一定規(guī)模和現(xiàn)代特色的四星級以上的酒店，現(xiàn)有的酒店、賓館無論是硬件設(shè)施還是軟件級旅游接待設(shè)施都不能滿足日新月異的旅游業(yè)的發(fā)展需要，興建一家具有一定規(guī)模和特色的高星級休閑度假酒店，提升**現(xiàn)有的旅游、商務(wù)接待水平已經(jīng)是勢在必行.本項目SWOT分析⑴、優(yōu)勢（Strengths） 地理位置優(yōu)越，是未來**新城的核心位置 交通條件好：項目位處城市未來主干道**大道（規(guī)劃中的60米大道）北側(cè)，直通**景區(qū)，道路開闊，交通順暢，60米大道貫通景區(qū)后，從本項目至景區(qū)只有5分鐘車程。 周邊配套：毗鄰120畝城市中央公園，中央公園既是與新城配套的休閑場所，更是未來**各種大型政府活動、旅游活動、民俗活動（如花臉節(jié)、辣椒節(jié)等等）的主要場所；項目周邊聚集了**風(fēng)情商業(yè)街區(qū)、**購物中心、風(fēng)味食品街、步行街，和本項目一同構(gòu)成了一個集住宿、休閑、餐飲、娛樂、購物為一體的，功能完善的具有濃郁民族風(fēng)情的旅游接待中心。作為**的第一家四星級酒店，本項目是**的地標(biāo)建筑，是政府的面子工程，是**景區(qū)、**縣政府乃至**州的一張名片。**景區(qū)為**乃至滇東南旅游人氣最旺的景點，現(xiàn)**許多大型會議及單位接待、專題會議等均在此舉行，且有越來越明顯的趨勢。⑵、劣勢（Weaknesses） 受制于新城建設(shè)：**新城目前正在全面的建設(shè)中，預(yù)計其建成初具規(guī)模需要2年的時間，在此期間，新城的市政基礎(chǔ)設(shè)施、居住氛圍還不成熟。 本項目與周邊配套形成的旅游接待中心，其休閑氛圍、商業(yè)氛圍需要一段時間的培育。⑶、機(jī)會（Opportunities） 旅游業(yè)升溫：**旅游近年來發(fā)展迅猛，旅游人數(shù)逐年大幅增加，對本項目形成根本性支持。 旅游開發(fā)建設(shè)加速：**縣政府進(jìn)一步貫徹中央關(guān)于解放思想的指示，將加快**旅游戰(zhàn)略的實施，建好**喀斯特濕地植物園、天坑風(fēng)景區(qū)、舍得風(fēng)景區(qū)，使其成為旅游業(yè)的新亮點；并加快四大旅游新產(chǎn)品、五大旅游重點工程、六個旅游重點建設(shè)項目的建設(shè)。將極大改善**旅游淡旺季明顯的狀況。**的旅游產(chǎn)業(yè)將迎來一個飛速發(fā)展的黃金時期。 **景區(qū)內(nèi)部環(huán)境治理：為改善**景區(qū)內(nèi)數(shù)量眾多的農(nóng)家樂在規(guī)劃、管理上的混亂和對景區(qū)環(huán)境的破壞，保護(hù)景區(qū)的生態(tài)，**縣政府作出了在20XX年底全部遷出景區(qū)內(nèi)農(nóng)家樂的決定。屆時，**將純粹是一個原生態(tài)的景區(qū)，本項目作為政府規(guī)劃的旅游接待中心，其優(yōu)勢將全面體現(xiàn)，承擔(dān)起**旅游接待的重任。 政府支持：政府有改善縣城現(xiàn)有接待設(shè)施和接待水平不足的愿望，有建設(shè)高星級酒店、提升城市形象的迫切要求。項目為**政府傾力打造規(guī)劃的旅游接待中心，其建成將成為**的政府接待、商務(wù)接待、旅游接待的中心。 填補(bǔ)市場空白：**酒店業(yè)普遍建成時間長，接待設(shè)施老化、接待規(guī)格不高，低檔次的客棧、旅社、農(nóng)家樂占據(jù)酒店業(yè)的主力。酒店業(yè)管理人才奇缺，管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差。本項目的建成將極大改善這一狀況，占據(jù)**旅游接待的中高端市場，搶占市場空白，并且在**的政府接待、商務(wù)接待中發(fā)揮舉足輕重的作用。其次，作為**州唯一一家4星級酒店，又坐落于**最具代表性的景區(qū)**，本項目的建成，完全可以成為**州對外接待的窗口，也可以吸引**州及其相鄰地區(qū)大量的會務(wù)旅游人群。 隨著****機(jī)場的通航，以及交通條件的進(jìn)一步改善，必將吸引大批的省外中高端旅游人群進(jìn)入**旅游。⑷、挑戰(zhàn)（Threats） 旅游業(yè)發(fā)展水平：現(xiàn)階**旅游業(yè)存在旅游產(chǎn)品單一、淡旺季明顯、接待設(shè)施落后、客源不廣等情況，旅游水平正處于光型旅游向休閑度假型旅游過渡的階段。 前景分析針對旅游市場出現(xiàn)的新情況、新特點，《**縣旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃”》中明確提出了“一個旅游接待中心——**縣城”的戰(zhàn)略構(gòu)想，把**縣城作為**旅游的集散地和接待中心，結(jié)合**縣建設(shè)山水園林生態(tài)旅游城市的目標(biāo)，在**新城區(qū)規(guī)劃建設(shè)旅游商品一條街、城市主題公園等娛樂、購物、休閑和住宅設(shè)施；這一構(gòu)想的提出，表明了政府改善縣城旅游接待設(shè)施，提升旅游接待能力和水平的決心和愿景。結(jié)合**縣建設(shè)山水園林生態(tài)旅游城市的目標(biāo)，充分地利用了新城區(qū)的樞紐位置，在**新城區(qū)規(guī)劃建設(shè)旅游接待區(qū)、新建高星級休閑度假酒店，同時建設(shè)旅游商品步行街、風(fēng)味食品一條街等休閑、度假、住宿、娛樂、購物等相關(guān)設(shè)施，早總體上是符合《**縣旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃”》和創(chuàng)建“兩大旅游接待區(qū)：的戰(zhàn)略構(gòu)想，在實際構(gòu)建上能夠豐富縣城作為一級接待中心的接待、旅游、娛樂功能，能有效改善縣城的旅游配套設(shè)施，提升縣城的接待水平和接待質(zhì)量，以發(fā)展的觀點來看，也能夠滿足數(shù)量、質(zhì)量日益增長的游客的需求。在**新城區(qū)興建四星級的高級別休閑度假酒店，在**，乃至**州都是第一家，能有效地提升**以及**的知名度和影響力，增強(qiáng)**在云南旅游市場的整體競爭力，是相當(dāng)必要的。 第三章 場址選擇一、 場址現(xiàn)狀（一）地點與地理位置擬建項目選址根據(jù)**縣**新城區(qū)規(guī)劃安排于60米大道北側(cè)中部的旅游接待區(qū)，于城市中心公園、風(fēng)味食品街、步行商業(yè)購物街、**住宅小區(qū)等同屬一片區(qū)。**位于**縣城西北部，是通往老縣城區(qū)及**景區(qū)的樞紐，地理位置比較優(yōu)越。（二）場地土地權(quán)屬及占地面積項目處于新城開發(fā)區(qū)，由新城區(qū)管委會統(tǒng)一辦理用地手續(xù)，開發(fā)企業(yè)通過土地競拍方式取得其開發(fā)使用權(quán)，有關(guān)手續(xù)已全部辦理完畢。項目按照城市規(guī)劃處在60米道路與32米道路的交叉口處，沿32米道路長111米，地形呈正方形，總用地面積近20畝。（三）場址條件地形、地貌條件**縣地處滇東南巖溶山原丘陵地帶，全縣地勢西南高東北低、六詔山支系縱橫全境。西南部的樹皮、膩腳鄉(xiāng)海拔大部分在1800米左右，西北部的羊雄山海拔達(dá)2501米，**縣城海拔1552米，縣城周邊為丘陵地形、陡坡多、平地少。但項目所在的**地勢較開闊，壩區(qū)面積2平方公里左右，60米大道呈東西走向，擬建場地整體地形由西向東緩傾，場地較為平坦。地貌上處于山間丘陵緩坡地帶和丘谷地帶，整體地貌形態(tài)為**山間丘陵地貌?！?。 工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件工程地質(zhì)條件：本項目已委托中國有色冶金昆明勘察設(shè)計院，進(jìn)行勘察，建設(shè)基地內(nèi)地質(zhì)情況已經(jīng)探明，擬建場地大地構(gòu)造上處于南嶺東西向復(fù)雜構(gòu)造帶西段與**巨型旋鈕構(gòu)造的符合部位。區(qū)內(nèi)占主導(dǎo)地位的是東西向構(gòu)造，款15—20km，長50km以上，由東西向壓性斷裂、背斜及伴生的北向張扭性斷了組成。求北縣城以北，東西向構(gòu)造及伴生的北西向斷裂切截了北東向構(gòu)造和弧形構(gòu)造。擬建場低范圍內(nèi)未發(fā)現(xiàn)構(gòu)造斷裂及發(fā)震斷裂通過，整個工程場區(qū)屬基本穩(wěn)定。經(jīng)鉆探揭露，擬建場地的地層結(jié)構(gòu)總體上較為復(fù)雜，地表被素填土所覆蓋，其下由第四系坡洪積粘土組成，基底為三迭下統(tǒng)洗馬塘組泥巖和石炭系下統(tǒng)石灰?guī)r，為方便設(shè)計使用，將其劃分出單元層，各巖土層的巖性特征按地質(zhì)單元層代號自上而下可分述如下：1）、第四系人工堆積（Qm1）素填土：由褐黃、淺褐、灰褐色粘性土混含0—40%不等的泥巖碎塊組