【正文】 （稅后）十七盈虧平衡點（BEP）%十八投資利潤率%（稅前）十九投資利稅率%（稅后）二十建設年限年2（六）結(jié)論與建議本項目符合國家城鎮(zhèn)建設的相關政策法規(guī)，符合**《**片區(qū)詳細規(guī)劃》精神和《**縣旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃“》的要求，符合**縣”建設山水園林生態(tài)旅游城市“的城市發(fā)展目標，項目的建設，具有一定的經(jīng)濟效益和巨大的社會效益。本項目屬于酒店投資項目，受旅游市場和當?shù)鼐频陿I(yè)發(fā)展的影響很大，根據(jù)對**縣和**景區(qū)旅游市場和酒店市場的調(diào)研、分析和預測，項目有較好的市場前景，財務分析結(jié)果表明，項目及經(jīng)濟效益上可行。本項目區(qū)位理想，有較好的發(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)酒店、商業(yè)等經(jīng)營型物業(yè)，本項目的開發(fā)可以有效解決**縣城接待能力不足、缺乏高星級酒店接待設施等突出矛盾，促進****景區(qū)旅游業(yè)的繁榮和發(fā)展。項目建設是**旅游支柱產(chǎn)業(yè)的組成部分，而旅游業(yè)是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、擴大內(nèi)需，促進開放、繁榮經(jīng)濟、擴大就業(yè)、增加群眾收入和帶動精神文明建設的大事，項目開發(fā)有明顯的社會效益，具有深遠意義。成功的組織、實施、開發(fā)好本項目，將能為**社會經(jīng)濟的繁榮，為****新城區(qū)的總體建設，對**旅游產(chǎn)業(yè)、文化事業(yè)的進一步發(fā)展做出積極的貢獻。第二章 需求分析與建設規(guī)模一、需求分析**縣旅游業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢**縣地處云南省東南部，旅游資源得天獨厚，是云南省著名的旅游目的地，被國家旅游局確定為涉外景區(qū)并被云南省評為十大優(yōu)秀景區(qū)之一的**風景區(qū)，素以峰群、湖群、洞群的高原喀斯特自然風光而著稱，是云南省9個國家AAA級重點風景名勝區(qū)之一，入選12個省級旅游度假區(qū)行列。**風景區(qū)，國家重點風景名勝區(qū)和云南省旅游休閑度假基地，為國家級旅游熱線和云南三大熱線上的精品旅游區(qū)。在“20XX年盤點云南旅游”評選活動中，**彝族“花臉節(jié)”獲年度旅游最高榮譽獎，被評為“年度最具影響力的旅游節(jié)慶活動”，云南省**景區(qū)獲年度旅游最佳促進獎，被評為“年度海內(nèi)外游客最向往的景區(qū)”。通過努力，最近**旅游區(qū)又被中國民間文化遺產(chǎn)旅游示范區(qū)評審委員會授予“中國民間文化遺產(chǎn)旅游示范區(qū)”稱號，成為本次評選活動云南省唯一獲此殊榮的旅游區(qū)。自20XX年以來，**縣依托豐富的旅游資源，不斷加強與東盟，以及我國西南6省區(qū)，及滇東南5市區(qū)國際國內(nèi)旅游區(qū)域經(jīng)濟合作，全面打造旅游產(chǎn)品共享、客源互送、信息互通的“無障礙旅游”網(wǎng)絡。截至目前，**縣**國家級風景區(qū)已形成了別具特色、功能互補的4條國際國內(nèi)精品旅游環(huán)線：昆明一**一麻栗坡一越南；昆明一**一壩美；昆明一**一師宗一羅平；昆明一彌勒一**一建水。同時與縣內(nèi)沖頭片區(qū)的暗河、古驛道(茶馬古道)、索道和溫瀏片區(qū)的峽谷、野生動植物以及歹馬瀑布、革雷瀑布等自然景觀相結(jié)合，形成“三區(qū)二瀑”格局，**旅游已是**及滇東南旅游業(yè)毫無爭議的領跑者。20XX年10月，炭黑（炭房**）一級公路開始動工建設，**到**僅需1小時，機場到**僅需40分鐘；南昆高速鐵路復線規(guī)劃方案已經(jīng)確定，**為最大的中轉(zhuǎn)站，以后從**到昆明或南寧的時間均可在2個小時以內(nèi)！**通道經(jīng)濟的規(guī)劃藍圖得以完美實現(xiàn)。**城市價值將得到大幅度的飆升，旅游產(chǎn)業(yè)將迎來一個跨越式的發(fā)展機遇，前景無可估量。 近年，隨著**旅游品牌的構(gòu)建和景區(qū)知名度的不斷提升，**的旅游事業(yè)獲得了長足的進步，吸引的游客人次逐年攀升，旅游產(chǎn)出大幅度提高(見表1：20XX年 20XX年**旅游人數(shù)統(tǒng)計表，表2：**旅游總收入柱狀圖)。據(jù)統(tǒng)計，20XX年，僅“五一”旅游黃金周，前往**旅游觀光人數(shù)就突破10萬，旅客量較去年同期增加67%，在“十一”黃金周，**的游客接待總數(shù)也超過了4萬人次，全年的游客接待總量達到了75萬人次，比20XX年增長29%，比20XX年增長20%，****成為20XX年云南旅游的一大熱點目的地，**旅游成為滇東南精品旅游線的重要節(jié)點和中間一環(huán)。20XX年，**縣緊緊圍繞“筑牢基礎，突出特色，強化宣傳，打造精品”的旅游業(yè)發(fā)展思路，不斷增強**的吸引力和競爭力，促進了旅游業(yè)的發(fā)展。截至12月31日，全縣共接待海內(nèi)外游客86萬人次，%；，比上年增加144萬元，%；，比上年增加722萬元，%；三項指標均創(chuàng)歷史最高水平。表1：20XX年 20XX年**旅游人數(shù)統(tǒng)計表年份國內(nèi)游客（萬人次）國外游客（萬人次）合計（萬人次）20XX4820XX5020XX5620XX5820XX7520XX20XX86表2 ：20XX20XX**旅游總收入柱狀圖**酒店市場分析調(diào)查顯示，在旅游黃金季節(jié)，紛至沓來的游客使**各大小賓館、酒店、招待所爆滿，“農(nóng)家樂”生意紅火，各景點游人如織，日接待能力僅3000多人的游船公司在旅游高峰期每日接待游客近萬人，這一切，對**景區(qū)以至**縣城的現(xiàn)有接待設施和接待能力提出了嚴峻的考驗，整個**縣達到星級設施的酒店在10家左右，二星級以上的酒店、賓館僅有6家，三星級的酒店僅有瑞和大酒店1家，且建設時間較長、接待設施老化、接待規(guī)格不高（見表3：**星級酒店一覽表）。據(jù)**縣旅游局統(tǒng)計，截止20XX年10月**縣旅游接待能力情況為：景區(qū)及縣城日提供床位6517個，共計170戶；其中城區(qū)110戶，床位數(shù)4263個；景區(qū)60戶，床位數(shù)2254個；而截止20XX年底**僅新增床位300個（**縣旅游局提供數(shù)據(jù)），與**近兩年旅游人數(shù)的大幅增加形成強烈反差。表3 **星級酒店一覽表酒店名稱星級床位數(shù)備注瑞和大酒店三星225張標間、套房電力賓館二星55間，110余張普標、豪單、豪標、套房電信賓館二星76張標間、套房豐圓賓館二星68間，123張標間興運賓館二星162張普標佳寶賓館二星110張標間**賓館二星326張單間、標間、三人間、豪套花園賓館準二星106間，260張單間、夫妻間、套間、普標**度假村準二星63間，120余張單間、標間、三人間、夫妻間銀湖賓館準二星100余間，200余張普標、豪標、豪套、三人間數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查及《中國云南****風景名勝區(qū)總體規(guī)劃》**酒店業(yè)的另一個突出問題是普遍建成時間長，接待設施老化、接待規(guī)格不高，低檔次的客棧、旅社、農(nóng)家樂占據(jù)酒店業(yè)的主力。酒店業(yè)管理人才奇缺，管理水平低、服務質(zhì)量差。由于住宿條件的不盡人意，近年來**旅游出現(xiàn)了對游客吸引力下降的情況，景區(qū)的口碑和競爭力受到影響。從整體上看，**縣現(xiàn)有的旅游接待設施和接待能力、接待水平已是不堪重負，在接待檔次和規(guī)格上，也不能滿足**景區(qū)申報稱為4A級風景旅游區(qū)的發(fā)展規(guī)劃和未來需求。而作為擁有豐富旅游資源和深厚發(fā)展?jié)摿Φ闹包c，**以至整個**州至今尚沒有一家具有一定規(guī)模和現(xiàn)代特色的四星級以上的酒店，現(xiàn)有的酒店、賓館無論是硬件設施還是軟件級旅游接待設施都不能滿足日新月異的旅游業(yè)的發(fā)展需要，興建一家具有一定規(guī)模和特色的高星級休閑度假酒店，提升**現(xiàn)有的旅游、商務接待水平已經(jīng)是勢在必行.本項目SWOT分析⑴、優(yōu)勢（Strengths） 地理位置優(yōu)越，是未來**新城的核心位置 交通條件好：項目位處城市未來主干道**大道（規(guī)劃中的60米大道）北側(cè)，直通**景區(qū)，道路開闊，交通順暢，60米大道貫通景區(qū)后，從本項目至景區(qū)只有5分鐘車程。 周邊配套：毗鄰120畝城市中央公園，中央公園既是與新城配套的休閑場所，更是未來**各種大型政府活動、旅游活動、民俗活動（如花臉節(jié)、辣椒節(jié)等等）的主要場所；項目周邊聚集了**風情商業(yè)街區(qū)、**購物中心、風味食品街、步行街，和本項目一同構(gòu)成了一個集住宿、休閑、餐飲、娛樂、購物為一體的，功能完善的具有濃郁民族風情的旅游接待中心。作為**的第一家四星級酒店，本項目是**的地標建筑，是政府的面子工程，是**景區(qū)、**縣政府乃至**州的一張名片。**景區(qū)為**乃至滇東南旅游人氣最旺的景點，現(xiàn)**許多大型會議及單位接待、專題會議等均在此舉行，且有越來越明顯的趨勢。⑵、劣勢（Weaknesses） 受制于新城建設：**新城目前正在全面的建設中，預計其建成初具規(guī)模需要2年的時間，在此期間，新城的市政基礎設施、居住氛圍還不成熟。 本項目與周邊配套形成的旅游接待中心，其休閑氛圍、商業(yè)氛圍需要一段時間的培育。⑶、機會（Opportunities） 旅游業(yè)升溫：**旅游近年來發(fā)展迅猛，旅游人數(shù)逐年大幅增加，對本項目形成根本性支持。 旅游開發(fā)建設加速：**縣政府進一步貫徹中央關于解放思想的指示，將加快**旅游戰(zhàn)略的實施，建好**喀斯特濕地植物園、天坑風景區(qū)、舍得風景區(qū)，使其成為旅游業(yè)的新亮點；并加快四大旅游新產(chǎn)品、五大旅游重點工程、六個旅游重點建設項目的建設。將極大改善**旅游淡旺季明顯的狀況。**的旅游產(chǎn)業(yè)將迎來一個飛速發(fā)展的黃金時期。 **景區(qū)內(nèi)部環(huán)境治理：為改善**景區(qū)內(nèi)數(shù)量眾多的農(nóng)家樂在規(guī)劃、管理上的混亂和對景區(qū)環(huán)境的破壞，保護景區(qū)的生態(tài)，**縣政府作出了在20XX年底全部遷出景區(qū)內(nèi)農(nóng)家樂的決定。屆時，**將純粹是一個原生態(tài)的景區(qū)，本項目作為政府規(guī)劃的旅游接待中心，其優(yōu)勢將全面體現(xiàn)，承擔起**旅游接待的重任。 政府支持：政府有改善縣城現(xiàn)有接待設施和接待水平不足的愿望，有建設高星級酒店、提升城市形象的迫切要求。項目為**政府傾力打造規(guī)劃的旅游接待中心，其建成將成為**的政府接待、商務接待、旅游接待的中心。 填補市場空白：**酒店業(yè)普遍建成時間長，接待設施老化、接待規(guī)格不高，低檔次的客棧、旅社、農(nóng)家樂占據(jù)酒店業(yè)的主力。酒店業(yè)管理人才奇缺，管理水平低、服務質(zhì)量差。本項目的建成將極大改善這一狀況，占據(jù)**旅游接待的中高端市場，搶占市場空白，并且在**的政府接待、商務接待中發(fā)揮舉足輕重的作用。其次，作為**州唯一一家4星級酒店，又坐落于**最具代表性的景區(qū)**，本項目的建成，完全可以成為**州對外接待的窗口，也可以吸引**州及其相鄰地區(qū)大量的會務旅游人群。 隨著****機場的通航，以及交通條件的進一步改善，必將吸引大批的省外中高端旅游人群進入**旅游。⑷、挑戰(zhàn)（Threats） 旅游業(yè)發(fā)展水平：現(xiàn)階**旅游業(yè)存在旅游產(chǎn)品單一、淡旺季明顯、接待設施落后、客源不廣等情況，旅游水平正處于光型旅游向休閑度假型旅游過渡的階段。 前景分析針對旅游市場出現(xiàn)的新情況、新特點，《**縣旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃”》中明確提出了“一個旅游接待中心——**縣城”的戰(zhàn)略構(gòu)想，把**縣城作為**旅游的集散地和接待中心，結(jié)合**縣建設山水園林生態(tài)旅游城市的目標，在**新城區(qū)規(guī)劃建設旅游商品一條街、城市主題公園等娛樂、購物、休閑和住宅設施；這一構(gòu)想的提出，表明了政府改善縣城旅游接待設施，提升旅游接待能力和水平的決心和愿景。結(jié)合**縣建設山水園林生態(tài)旅游城市的目標，充分地利用了新城區(qū)的樞紐位置，在**新城區(qū)規(guī)劃建設旅游接待區(qū)、新建高星級休閑度假酒店，同時建設旅游商品步行街、風味食品一條街等休閑、度假、住宿、娛樂、購物等相關設施，早總體上是符合《**縣旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃”》和創(chuàng)建“兩大旅游接待區(qū)：的戰(zhàn)略構(gòu)想，在實際構(gòu)建上能夠豐富縣城作為一級接待中心的接待、旅游、娛樂功能，能有效改善縣城的旅游配套設施，提升縣城的接待水平和接待質(zhì)量，以發(fā)展的觀點來看，也能夠滿足數(shù)量、質(zhì)量日益增長的游客的需求。在**新城區(qū)興建四星級的高級別休閑度假酒店，在**，乃至**州都是第一家，能有效地提升**以及**的知名度和影響力，增強**在云南旅游市場的整體競爭力，是相當必要的。 第三章 場址選擇一、 場址現(xiàn)狀（一）地點與地理位置擬建項目選址根據(jù)**縣**新城區(qū)規(guī)劃安排于60米大道北側(cè)中部的旅游接待區(qū)，于城市中心公園、風味食品街、步行商業(yè)購物街、**住宅小區(qū)等同屬一片區(qū)。**位于**縣城西北部，是通往老縣城區(qū)及**景區(qū)的樞紐，地理位置比較優(yōu)越。（二）場地土地權(quán)屬及占地面積項目處于新城開發(fā)區(qū)，由新城區(qū)管委會統(tǒng)一辦理用地手續(xù)，開發(fā)企業(yè)通過土地競拍方式取得其開發(fā)使用權(quán)，有關手續(xù)已全部辦理完畢。項目按照城市規(guī)劃處在60米道路與32米道路的交叉口處，沿32米道路長111米，地形呈正方形，總用地面積近20畝。（三）場址條件地形、地貌條件**縣地處滇東南巖溶山原丘陵地帶，全縣地勢西南高東北低、六詔山支系縱橫全境。西南部的樹皮、膩腳鄉(xiāng)海拔大部分在1800米左右，西北部的羊雄山海拔達2501米，**縣城海拔1552米，縣城周邊為丘陵地形、陡坡多、平地少。但項目所在的**地勢較開闊，壩區(qū)面積2平方公里左右，60米大道呈東西走向，擬建場地整體地形由西向東緩傾，場地較為平坦。地貌上處于山間丘陵緩坡地帶和丘谷地帶，整體地貌形態(tài)為**山間丘陵地貌?！?。 工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件工程地質(zhì)條件：本項目已委托中國有色冶金昆明勘察設計院，進行勘察，建設基地內(nèi)地質(zhì)情況已經(jīng)探明，擬建場地大地構(gòu)造上處于南嶺東西向復雜構(gòu)造帶西段與**巨型旋鈕構(gòu)造的符合部位。區(qū)內(nèi)占主導地位的是東西向構(gòu)造，款15—20km，長50km以上，由東西向壓性斷裂、背斜及伴生的北向張扭性斷了組成。求北縣城以北，東西向構(gòu)造及伴生的北西向斷裂切截了北東向構(gòu)造和弧形構(gòu)造。擬建場低范圍內(nèi)未發(fā)現(xiàn)構(gòu)造斷裂及發(fā)震斷裂通過，整個工程場區(qū)屬基本穩(wěn)定。經(jīng)鉆探揭露，擬建場地的地層結(jié)構(gòu)總體上較為復雜，地表被素填土所覆蓋，其下由第四系坡洪積粘土組成，基底為三迭下統(tǒng)洗馬塘組泥巖和石炭系下統(tǒng)石灰?guī)r，為方便設計使用，將其劃分出單元層，各巖土層的巖性特征按地質(zhì)單元層代號自上而下可分述如下：1）、第四系人工堆積（Qm1）素填土：由褐黃、淺褐、灰褐色粘性土混含0—40%不等的泥巖碎塊組