【正文】 格里拉飯店正式開業(yè)。這時候的飯店業(yè)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，出租率較高，整體經(jīng)濟效益良好。不足之處在于長期受招待所式經(jīng)營管理方式控制，在向現(xiàn)代飯店管理模式的轉(zhuǎn)變過程中困難重重。調(diào)整發(fā)展階段（1989—1999），杭州飯店業(yè)在前十年發(fā)展的基礎(chǔ)上，這個階段仍保持持續(xù)增長，但速度已經(jīng)放慢。到1999年為止，杭州共有星級飯店，客房間。這個階段的特點是開始注重飯店質(zhì)量的提高。杭州飯店業(yè)中間受政治風(fēng)波以及國際經(jīng)濟的影響，曾經(jīng)一度出現(xiàn)虧損，一些沒有特色的老飯店和新建飯店情況尤為嚴重。激烈的市場競爭迫使飯店將管理的中心轉(zhuǎn)向內(nèi)部管理、提高飯店檔次和服務(wù)水平上來，也開始重視迎合市場需求。飯店行業(yè)管理部門的工作中心從數(shù)量的供給轉(zhuǎn)到行業(yè)規(guī)范化管理上來，并配合國家星級標準的實施，不斷完善飯店產(chǎn)品內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，與國際標準接軌。這個階段，杭州飯店業(yè)在內(nèi)部競爭和管理部門的壓力下保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。尋求突破階段（2000——今），由于國內(nèi)旅游的迅猛發(fā)展和浙江省經(jīng)濟的突飛猛進，杭州的飯店業(yè)自2000年以來增長異常迅速。行業(yè)規(guī)模迅速擴大，從2000年的102個（其中五星級2家，四星級10家，三星級42家，二星級47家和一星級1家），迅速發(fā)展到2004年的200家，其中五星級4家，四星級25家，三星級64家，二星級101家，一星級6家，高、中、低檔飯店的比例為1：：，中高星級飯店增長極為迅速，使得飯店整體結(jié)構(gòu)趨于合理。飯店的客源市場結(jié)構(gòu)也由過去單純依靠商務(wù)客人轉(zhuǎn)向商務(wù)、本地和游客等多種客源。隨著中國加入WTO，飯店業(yè)又開始面臨新一輪的激烈競爭——與國外資本雄厚的飯店集團相抗衡。杭州的飯店破于壓力，利用本地區(qū)發(fā)達的民營資本，開始走上集團化的道路，同時注重飯店服務(wù)人性化、營銷網(wǎng)絡(luò)化、管理信息化、經(jīng)營品牌化等現(xiàn)代飯店競爭力的培育。1999年，杭州代表浙江省在全國率先提出創(chuàng)建“綠色飯店”，并制定了省內(nèi)適用的評定標準。2002年，浙江飯店業(yè)協(xié)會成立，并出臺了《浙江省飯店業(yè)行業(yè)規(guī)范》，杭州飯店業(yè)在這個法規(guī)的帶領(lǐng)下開始朝著更加持續(xù)、穩(wěn)定、健康的方面發(fā)展。表12 杭州歷年旅游星級飯店的增長趨勢以及結(jié)構(gòu)變化年份飯店20002001200220032004星級總量102168167178200五星級23334四星級1014182025三星級4248566164二星級47688296101一星級110876高：中：低1：：1：：1：：1：：1：：數(shù)據(jù)來源：歷年《杭州年鑒》和《浙江省旅游概覽》。二、杭州飯店業(yè)經(jīng)營總體狀況、特色和發(fā)展趨勢經(jīng)營總體狀況表13 20012004年杭州星級飯店經(jīng)營總體情況年份指標2001200220032004客房數(shù)（間）19847217312313925903平均房價（元）出租率（%）營業(yè)額（萬元）數(shù)據(jù)來源：《浙江省旅游概覽》2004年，%。%。，%。⑵經(jīng)營特色表14 杭州歷年中高星級飯店平均房價 單位：元年份星級2001200220032004五星級四星級三星級218數(shù)據(jù)來源：同上。由表14和表15以及兩個組條形圖可以看出，杭州中高星級飯店業(yè)反映在出租率上的特點：出租率并不是隨星級的高低程連續(xù)的遞增或遞減趨勢，而始終是中間低，兩邊高，既四星級飯店的出租率始終低于五星級和三星級飯店的出租率，且五星級飯店的增長盡頭要強于三星級。四星級飯店無論在平均房價上還是出租率上都保持較為穩(wěn)定的變化趨勢。當(dāng)然，應(yīng)當(dāng)把2003年的特殊情況排除在外不予細究。⑶杭州星級飯店業(yè)的發(fā)展趨勢表15 杭州歷年中高星級飯店出租率(%)年份星級2001200220032004五星級四星級三星級數(shù)據(jù)來源：同上。從結(jié)構(gòu)上看，杭州級飯店業(yè)目前的結(jié)構(gòu)還不是很合理。按照世界發(fā)達國家飯店業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗，高、中、低檔星級飯店的比例應(yīng)該為1：3：6（5），而杭州目前的比例為1：：，中檔還是偏少，抵擋飯店還要繼續(xù)增加。但是，也應(yīng)當(dāng)看到，杭州五星級飯店與四星的發(fā)展也存在不協(xié)調(diào)的地方，主要問題是五星級飯店增加太緩慢，以至于四、五星級飯店的比例越拉越大，不能滿足快速增長的高端市場的需求。杭州市最近宣布，到2006年杭州的五星級飯店要達到10家，這是一個正確的目標。四、案例研究 上海——作為中國首屈一指的商業(yè)中心和港口城市，經(jīng)濟發(fā)展的勢頭強勁。上海已連續(xù)13年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)兩位數(shù)增長。上海作為中國最大的也是最強的國際化的大都市之一，在GDP強勢增長的推動下，上海在2004年接待的涉外游客人數(shù)達到了創(chuàng)記錄的390萬人。表16 上海近年旅游指標統(tǒng)計表指標年份旅游總收入（億元人民幣）全國排名接待入境旅游者（萬人次）全國排名旅游外匯收入（億美元）全國排名國內(nèi)旅游者（萬人次）國內(nèi)旅游收入（億元人民幣）20002001333200233320032222004223數(shù)據(jù)來源：上海歷年統(tǒng)計公報。%的速度實現(xiàn)增長。截至2004年底，上海接待的涉外游客人數(shù)總計達390萬人，%和24%。相應(yīng)的旅游外匯收入分別增長了48%和34%。入境游客的增加對上海高星級酒店的發(fā)展的更是具有促進作重。在所有涉外游客中，來自臺灣、香港和澳門的游客人數(shù)共計70萬人，其中臺灣游客占50%、香港游客占48%、澳門游客占2%。%，%%。⑴近年來上海五星級酒店市場表現(xiàn)分析%。而在平均房費方面，上海五星級酒店2004年較2003年上浮了38%，達到1417元。上海五星級酒店的平均每間客房收入在2004年也飆升了43%，達到1128元，比2003年和2002年分別高出430元和339元。⑵上海與北京五星級酒店比較：表17 上海與北京五星級飯店指標比較年份指標20042005．3上海北京上海北京平均入住率（%）%60%72%65%平均房價(美元)170130190130上海頂級酒店市場在2004年表現(xiàn)搶眼，平均入住率達到80%，平均房價超過170美元。相比而言，北京頂級酒店在2004年的平均入住率則約為68%，平均房價接近130美元。截至2005年3月，上海五星級酒店的平均入住率達到72%，而平均房價則約為190美元。盡管平均入住率與2004年同期保持同一水平，上海五星級酒店的平均房價卻引人注目地上浮了37%。與此同時，北京五星級酒店的平均入住率約65%，平均房價約130美元。上海旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展預(yù)期是推動未來酒店住宿需求增長的重要因素。據(jù)仲量聯(lián)行酒店集團最新完成的一項統(tǒng)計顯示，上海酒店市場在20052008年將新增約7,200多間客房。這些新房源多來自高端市場，其中包括上海麗晶酒店(500間客房)、上?；始颐利惖罹频?779間客房)、浦東W酒店(400間客房)和浦東麗嘉酒店(320間客房)。盡管供應(yīng)增加，酒店的入住率預(yù)期在短到中期內(nèi)仍將維持較高水平。⑶上海酒店業(yè)發(fā)展動力分析A．總體的經(jīng)濟發(fā)展方面的推動力上海經(jīng)濟和旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展預(yù)期是推動未來酒店住宿需求增長的重要因素。上海是連接杭州、蘇州和徐州等熱門旅游地點的交通中心，這也使上海的旅游市場獲益良多。B. 客源市場的消費能力的提高中國消費者的消費能力逐步提高，而國內(nèi)企業(yè)對酒店房價的敏感度也在逐日下降，這也將促使酒店住宿需求從低星級酒店向四星級和五星級酒店轉(zhuǎn)移。C. 旅游宣傳的力度的加大及旅游需求的多元化上海加大了對市內(nèi)各大休閑娛樂場所的宣傳力度。隨著上海舉辦越來越多的世界級賽事和活動，例如世界一級方程式賽車和2010年世博會，這將推動抵滬游客人數(shù)的不斷增長，并使旅游需求在休閑娛樂的基礎(chǔ)上趨向多元化。D. 活躍的房地產(chǎn)市場的刺激高星級酒店的發(fā)展在活躍的房地產(chǎn)市場背景之下，隨著酒店經(jīng)營集團不斷在上海各級市場推廣酒店品牌，上海四星級和五星級酒店的供應(yīng)量預(yù)期將在不久的未來出現(xiàn)顯著增長。以高端市場為重點，未來的供應(yīng)量將帶動酒店業(yè)的全面提升，其中包括設(shè)施的翻新和服務(wù)水平的提高。E. 酒店開發(fā)型式的多樣化通過與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，酒店的開發(fā)與經(jīng)營方式出現(xiàn)多樣化，如：酒店式寫字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店等等。⑷上海酒店業(yè)現(xiàn)狀分析對杭州酒店發(fā)展的啟示上海是中國酒店業(yè)的前沿陣地，它的發(fā)展變化從某種程度上預(yù)示著中國酒店業(yè)的發(fā)展變化。目前，長三角正加強旅游合作，構(gòu)建“長三角旅游合作經(jīng)濟圈”，推進江淅滬兩省一市區(qū)域旅游合作，整合長三角旅游資源。這使得杭州的酒店業(yè)與上海的酒店業(yè)之間的聯(lián)系更為緊密。一方面，長三角旅游城市加強合作，互為市場、互送客源。 上海的高端客源流入杭州，必對杭州的酒店業(yè)的品牌必然提出更高的要求。當(dāng)然杭州身身的發(fā)展，國際化進程的加快，也吸引來更多的高端客源，使得杭州星級飯店品牌提升的壓力更大。另一方面，上海酒店業(yè)的發(fā)展的經(jīng)驗也為杭州酒店業(yè)的發(fā)展提供指導(dǎo)。上海酒店式公寓產(chǎn)品迅速升級換代，提出“國際標準化公寓”，推到了酒店式公寓的國際化發(fā)展，也將為杭州酒店的開發(fā)方式提供參考。上海產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展也較火爆，它的運作模式與經(jīng)營方式也值得杭州酒店開發(fā)者研究。參考資料:【1】 殷柏慧，吳必虎．長三角與環(huán)渤海區(qū)域旅游合作條件對比研究．旅游學(xué)刊．2004：19（6）；【2】 鐘欣．長三角成為中國經(jīng)濟最亮點．今日早報（電子版）．2003年3月5日【3】 北方網(wǎng)：區(qū)域經(jīng)濟； 【4】 劉耿大，畢呂貴．旅游經(jīng)濟凝聚長三角．旅游經(jīng)緯．2004（2）；【5】 萬斌 2005年中國長三角區(qū)域發(fā)展報告 社會科學(xué)文獻出版社，2005 【6】 上海、江蘇、浙江經(jīng)濟信息中心統(tǒng)計內(nèi)部資料【7】 杭州市經(jīng)濟規(guī)劃院【8】 浙江省統(tǒng)計局統(tǒng)計簡報【9】 杭州省統(tǒng)計局統(tǒng)計年報【10】 倪鵬飛 中國城市競爭力報告 社會科學(xué)文獻出版社 2005【11】 杭州市人民政府．堅持政府主導(dǎo) 實施三大戰(zhàn)略合力打造 “東方休閑之都”．浙江旅游網(wǎng)：2004年旅游工作會議交流材料。第二章 本項目背景和發(fā)展概況第一節(jié)、本項目提出的背景及期望一、背景******賓館，1984年建成，位于湖濱六公園附近。賓館主要入口設(shè)在主干道環(huán)城西路上，是杭州市最便捷的四星級商務(wù)酒店，距美麗的西湖一步之遙，攬盡西湖勝景，地處商業(yè)中心，驅(qū)車往火車站10分鐘，機場30分鐘。******賓館擁有豐富的接待經(jīng)驗，齊全的商務(wù)設(shè)施，及康樂休閑設(shè)施。開業(yè)十余年，******賓館不斷提升服務(wù)品質(zhì)，完善服務(wù)設(shè)施，深受各界人士鐘愛。正在******認為需要進一步提升時，市政府改造西湖周邊環(huán)境，******逢此機會順利的拿到一塊******周邊地塊，如何充分利用這一地塊來改變******的現(xiàn)狀成為******所有工作人員以及省市各級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的焦點，在這一背景下，******的改擴建工程成為******近期需要解決的首要問題，與此同時，******對未來的星級問題也提出了提升為五星級的要求。二、期望******賓館的經(jīng)營狀況在杭州所有飯店中一直都排名前三甲，大部分原因是因為******獨特優(yōu)越的地理位置及其將近20年的品牌效應(yīng)。而近20年的酒店經(jīng)營經(jīng)驗和對杭州飯店業(yè)發(fā)展狀況的了解，******產(chǎn)生了對現(xiàn)有賓館改擴建的想法。改擴建意味著對******的一次徹底改變，首先是星級是否提升問題，其次是酒店的市場定位的改變，是否改變原來的客源定位，如果改變，會定位的人群又是哪些，這都是市場定位主要需要解決的問題；再次，提升星級以后，酒店的運作如何進行，酒店管理方式應(yīng)當(dāng)如何也是必須考慮的方面；另外，是否能做成復(fù)合型地產(chǎn)，以此來加速資金的回收問題也成為難題之一。鑒于以上各方面的考慮，我們在******希望升級為五星級賓館并做復(fù)合型地產(chǎn)的前提下，進行了此次項目的可行性研究。第二節(jié)：本項目可操作方向探討分析由于本項目主要考慮的是******未來發(fā)展方向問題，因此分析討論******未來各種可能業(yè)態(tài)是必不可少的一部分。我們認為******未來發(fā)展方向可以從以下7個方面考慮：一、 純五星級酒店所謂純五星級酒店是指******未來不管是幾棟建筑物，不管是否建筑物之間相連，都做五星級酒店及酒店相關(guān)配套。這種業(yè)態(tài)是最純粹的業(yè)態(tài)，只是規(guī)模和星級上在原有的基礎(chǔ)上有一定的改變。這種改變可能只是建筑物體量變大、星級配套上的提升以及新定位的變化。二、 五星級酒店與酒店式寫字樓的復(fù)合酒店最大的特色就在于它可以提供的服務(wù)，而酒店式寫字樓意味著比一般的寫字樓會享有更優(yōu)質(zhì)、更周到的服務(wù)，這種酒店式寫字樓形態(tài)在杭州暫時還未出現(xiàn)，是高端市場的空白點。與五星級酒店的復(fù)合更能提升酒店式寫字樓的檔次，對入住企業(yè)的身份彰顯有著巨大作用。這類寫字樓對入住企業(yè)的要求較高。三、 五星級酒店與酒店式公寓的復(fù)合酒店式公寓與一般公寓最大的不同在于提供的服務(wù)，酒店式公寓的服務(wù)周到和人性化都是此類公寓最大的賣點。杭州市場上真正意義上可以稱為酒店式公寓的樓盤較少，市場上大多都未提供酒店可以提供的貼身服務(wù)。酒店式公寓與五星級酒店的復(fù)合，對此類公寓所能提供的服務(wù)質(zhì)量問題提供了保障，能使其成為真正意義上的酒店式公寓。四、 五星級酒店與產(chǎn)權(quán)式酒店的復(fù)合產(chǎn)權(quán)式酒店與五星級酒店雖同屬酒店類，但由于其經(jīng)營方式的不同、資金回收效果及周期的不同，也可以作為和五星級酒店復(fù)合的一種業(yè)態(tài)之一。五星級酒店與