【正文】 編制依據(jù)投資估算依據(jù):(1)《建設(shè)項目投資估算編審規(guī)程》CECA/GC12007(2)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）(3)國家計委、建設(shè)部計價格[2002]10號等有關(guān)文件精神，計算工程其他費用。(4)設(shè)計文件。批準的項目設(shè)計方案(包括文字說明和圖紙)。 (5)工程建設(shè)各類投資估算指標、概算指標、類似工程實際投資資料。 (6)設(shè)備現(xiàn)行出廠價格(含非標準設(shè)備)及運雜費率。 (7)現(xiàn)行的建筑安裝工程費用定額及其他費用定額指標。 (8)其他有關(guān)文件、合同、協(xié)議書等。 (9)工程所在地形、地貌、地質(zhì)條件、水電氣源、基礎(chǔ)設(shè)施條件等現(xiàn)場情況，以及其他有助于編制投資估算的參考資料。 投資估算說明根據(jù)本項目建筑裝修設(shè)計方案、國家旅游局《關(guān)于賓館建設(shè)宏觀調(diào)控的若干意見》(1999年)和《中華人民共和國評定旅游涉外酒店星級的規(guī)定》編制項目投資估算表，投資估算匯總見表7，分項說明分別見表8表11。 編制基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(1)項目計算期本項目的建設(shè)期為1年，項目的經(jīng)營期為14年。項目進入第2年后，實現(xiàn)達產(chǎn)。(2)折舊本項目固定資產(chǎn)采用直線折舊法,折舊年限35年,殘值率5%。(3)經(jīng)營成本經(jīng)營成本包括營業(yè)費用、企業(yè)管理費用、職工工資福利費用等。(4)稅收營業(yè)稅及附加稅：%所得稅：25%房產(chǎn)稅：①.%預(yù)測 ②.按租金12%預(yù)測土地使用費用：24元/m2年 項目總投資估算項目總投資包括工程費、設(shè)備工具購置及開辦費、其它費、預(yù)備金，投資費用中沒有考慮鍋爐改造、與市政外網(wǎng)連接費、道路、綠化費及消防水池建設(shè)費。詳見表710： 表7：工程投資估算匯總表序號工程費用名稱 費用(萬元) 合計(萬元)一賓館房屋購置費1,以上費用合計(一)：1, 二工程費　　　加固工程費　裝修改造工程費2,2,以上費用合計(二)：2, 三其它費用　　　加固檢測費及設(shè)計費　項目管理費　可行性研究報告咨詢費　勘察設(shè)計費8383　工程監(jiān)理費　環(huán)評費33　質(zhì)量檢測監(jiān)督費44　招標費以上費用合計（三）：四設(shè)備工具購置及開辦費　以上費用合計（四）：　五備用金　　預(yù)備費以上費用合計（五）：總合計3,注：（）作為開辦費按5年攤銷。 、裝修工程費及其他費用()以固定資產(chǎn)形式按35年折舊。 表8：主樓工程投資估算表 (萬元)序號工程和費用名稱裝修改造工程費合　計主樓工程1， 1裝飾裝修 內(nèi)裝飾工程 門禁工程 電梯工程 2安裝工程 外裝飾工程(石材) 采暖工程 給排水工程 消防工程 電氣工程 消防聯(lián)動電氣工程 自動噴淋工程 公共廣播工程 空調(diào)系統(tǒng)安裝工程 3其他工程　 原裝修拆除及外運 智能工程 監(jiān)控系統(tǒng) 大會議室音頻系統(tǒng) 小會議室1音頻系統(tǒng) 小會議室2音頻系統(tǒng) 其它費 合計 1，647．32 表9：副樓工程投資估算表 (萬元)序號工程和費用名稱裝修改造工程費合計副樓工程1裝飾裝修　 內(nèi)裝飾工程電梯工程2安裝工程外裝飾工程采暖工程給排水工程消防工程電氣工程消防聯(lián)動電氣工程自動噴淋工程公共廣播工程空調(diào)系統(tǒng)安裝工程3其他工程原裝修拆除及外運智能工程監(jiān)控系統(tǒng)其它費合計 表10：項目加固工程投資估算表 （萬元）序號項 目單位工程量單價 合計 1梁加固M260　 2梁板增加與拆除M2510　 3植筋根300　 4墻開洞加固 　 墻開洞采用機械切割M110 粘錨鋼板8厚M2 植螺栓直徑12根276 5基礎(chǔ)梁加固 　 新增混凝土M3 模板工程M26 梁板鋼筋T 植筋直徑12根128 6門口加高加固 　 粘錨鋼板5厚M2 植螺栓直徑12根48 7新增電梯井 　 新增混凝土M315模板工程M280梁板鋼筋T樓板開電梯口采用機械切割M342電梯間砌筑M351電梯間墻抹灰M23448其它 　 合計 注：其它項包括獨立斜道、人工挖土方及外運、管理費。 表11：項目設(shè)備工具購置及開辦費 （萬元） 　設(shè)備工具購置及開辦費費用 合計 備注1活動家具　2布藝窗簾　合計 籌資方案資金來源：自籌投資總額度：3600萬元其中：賓館房屋購買費：1300萬元；改造裝修總投資：2300萬元第十一章 財務(wù)評價(1)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）(2)《投資項目可行性研究指南》(3)國家和主管部門發(fā)布的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)程等。 　　(4)政府建設(shè)行政主管部門發(fā)布的建設(shè)項目預(yù)算編制方法。 　　(5)項目初步設(shè)計及概算等批復(fù)情況(6)政府建設(shè)行政主管部門發(fā)布的預(yù)算定額(預(yù)算指標)、費用定額等 　　(7)其他有關(guān)資料 項目測算說明(1)項目計算期15年，其中：建設(shè)期1年，經(jīng)營期14年。(2)項目基準收益率取10%。(3)稅金：%及的稅率交納，所得稅每年按25%的稅率交納。根據(jù)吉林市豐滿區(qū)政府“吉豐政專紀[2005]5號文件”，同意該項目享受我區(qū)招商引資優(yōu)惠政策。即：對企業(yè)交納的營業(yè)稅，區(qū)級政府可留用25%，城建稅、教育費附加稅，區(qū)級政府可留用50%。此三項稅費按實際繳庫金額區(qū)級留用部分減5萬元(豐滿賓館20022004年繳庫金額區(qū)級留用部分平均數(shù))作為計算基數(shù)，區(qū)政府給予民航公司三年的扶植政策。前兩年按計算基數(shù)的100%作為扶植金投入民航公司，后兩年按計算基數(shù)的75%作為扶植金投入民航公司。；2011年2012年營業(yè)稅及附加稅按2010年優(yōu)惠額的75%給予優(yōu)惠，詳見附表4。 營業(yè)收入預(yù)測(1)項目總投資:3600萬其中：購置建筑物主體費用1300萬元，改造裝修總投資為2300萬()(2)賓館達產(chǎn)后年營業(yè)收入:，項目銷售收入估算分析見附表1，逐年經(jīng)營收入估算見附表2。A、通過對吉林豐滿賓館周邊賓館的價格調(diào)查和統(tǒng)計分析,我們認為豐滿賓館雙人房銷售價為260元/日,單人房銷售價為280元/日,套房銷售價480元/日，較為實際可行。吉林市豐滿賓館擁有雙人房74間、單人房13間、套房8間，共計客房95間。若按照上述價格和賓館年出租率85%計算如下：雙人房：260元/天12個月30天74＝單人大床房：280元/天12個月30天13＝套 房：480元/天12個月30天8＝B、大餐廳14臺，平均消費為380元，380元14臺30天12個月＝小餐廳12個包房,平均消費為400元, 400元12臺30天12個月＝C、會議室出租收入45萬元大會議室出租價1500元/日,平均每月出租8天1500元8天12個月＝中會議室出租價1500元/日,平均每月出租16天1000元16天12個月＝小會議室出租價600元/日,平均每月出租16天600元16天12個月＝D、門市房出租收入30萬512個月＝30萬E、一樓收入：480元/m2年=二樓收入：360元/m2年=三樓收入：360元/m2年=(3)本項目應(yīng)納稅稅額:(a)國家規(guī)定稅費(1)%(餐飲、客房、會議服務(wù))(2)城建稅(按營業(yè)稅)7%(3)教育附加費(按營業(yè)稅)3%(4)土地使用稅24元/m2年(5)房產(chǎn)稅(按原值)% (按租金總額)12%(6)企業(yè)所得稅(按毛利潤)25%(b)吉林市對本項目的優(yōu)惠政策 根據(jù)吉林市豐滿區(qū)政府“吉豐政專紀[2005]5號文件”，同意該項目享受我區(qū)招商引資優(yōu)惠政策。經(jīng)計算，項目2010年享受扶持政策，；2011年2012年營業(yè)稅及附加稅按2010年優(yōu)惠額的75%給予優(yōu)惠。項目經(jīng)營收入及稅金估算詳見附表3。 項目經(jīng)營費用估算經(jīng)營成本包括營業(yè)費用、企業(yè)管理費、職工工資福利費(不含折舊與攤銷)等。項目達產(chǎn)年總經(jīng)營費用詳見附表4。 財務(wù)評價結(jié)論根據(jù)本項目投資估算和經(jīng)營費用計算，，營業(yè)稅及附加和土地稅、。項目現(xiàn)金流量見附表5。 根據(jù)現(xiàn)金流量表計算，本項目經(jīng)營期內(nèi)，達產(chǎn)年凈利潤：累計凈現(xiàn)金流量：6,累計凈現(xiàn)值：投資回收期： 內(nèi)部收益率：%10%項目敏感性分析詳見第十三章。第十二章 社會效益分析 項目實施對社會影響分析吉林市是個一年四季分明的城市,四季旅游景點各有突出,很多旅游城市到了冬季就成了淡季,而吉林的旅游冬季不淡,四季興旺。原因是吉林有山有水,有古跡有自然,有風俗有文化,有特產(chǎn)有風味,還有的就是特點, 吉林霧凇全國聞名。豐滿區(qū)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點、教育、科研、旅游、商貿(mào)、居住等協(xié)調(diào)發(fā)展的新城。豐滿區(qū)緊貼松花江邊，是吉林市沿江開發(fā)旅游、娛樂和度假場所的最理想?yún)^(qū)塊之一，前景十分誘人。在此建設(shè)集體旅游、娛樂和度假為一體的涉外賓館，既是新城建設(shè)的需要，也是投資者的明智選擇，目前豐滿區(qū)吉林大街的中心路兩側(cè)及松花江兩側(cè)擇地建設(shè)涉外旅游賓館的數(shù)量和意向增多，正是順應(yīng)吉林市及豐滿區(qū)跨世紀發(fā)展的需要，有利于旅游經(jīng)濟帶動城市經(jīng)濟建設(shè)和城市建設(shè)的同步發(fā)展。吉林市目前有星級以上賓館34家。其中四星級4家，三星級7家，年接待能力100萬人左右。隨著我國人民生活質(zhì)量的改善，國內(nèi)旅游需求市場呈現(xiàn)迅速增長的態(tài)勢，據(jù)統(tǒng)計2000年以來我國旅游經(jīng)濟發(fā)展的平均速度達到25%，遠遠超過GDP增長的速度，城鎮(zhèn)居民收入不斷增加，國務(wù)院為了擴大內(nèi)需拉動經(jīng)濟的有效增長，啟動了五一黃金周、十一黃金周，工作人員工休假日增多，假日經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟快速發(fā)展。人們在物質(zhì)生活得到較大滿足以后，對精神享受提出了更多、更高的要求，越來越多的居民渴望從繁雜喧囂的都市里得到暫時的解脫，回歸大自然，親近大自然，探索大自然的奧秘，利用閑暇時間進行旅游已經(jīng)成為一種時尚，根據(jù)調(diào)查，如今國內(nèi)63%的工薪階層崇尚旅游消費，并有35%的人有年度旅游計劃。國內(nèi)旅游市場已形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，2003年國內(nèi)旅游總收入30億元。在這樣的大環(huán)境前提下，吉林市接待游客的比例每年以200%的驚人速度劇增，去年共接待旅游56萬人次，實現(xiàn)旅游業(yè)總收入3920萬元。隨著國內(nèi)旅游市場的不斷發(fā)展，保守地估計吉林市未來10年以后，將實現(xiàn)年接待游客達到160萬人次的水平。幾年前來吉林的旅游消費者還多是海外游客,近幾年已發(fā)展為沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的國內(nèi)游客。由為突出的是去年開始很多大型產(chǎn)品展銷會、定貨會議都來到吉林召開,這些會議多為全國性的會議,參會的代表來自全國各地,會議召開前各廠商就已預(yù)定好了賓館酒店,并出現(xiàn)很多參會代表住宿緊張的情況。項目的實施不僅在一定程度上緩解了吉林市旅游客源的住宿緊張問題，也是建設(shè)機組過夜用房和誤航班的旅客住宿的首選位置。而且賓館的重新裝修越來越注重運用適應(yīng)時代潮流的裝飾設(shè)計新理念，突出賓館經(jīng)營的主體性和個性，滿足客人在快節(jié)奏的社會中追求完善舒適的心理需求。 項目與所在地區(qū)互適