【正文】 編制依據(jù)投資估算依據(jù):(1)《建設(shè)項(xiàng)目投資估算編審規(guī)程》CECA/GC12007(2)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）(3)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)等有關(guān)文件精神，計(jì)算工程其他費(fèi)用。(4)設(shè)計(jì)文件。批準(zhǔn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案(包括文字說明和圖紙)。 (5)工程建設(shè)各類投資估算指標(biāo)、概算指標(biāo)、類似工程實(shí)際投資資料。 (6)設(shè)備現(xiàn)行出廠價(jià)格(含非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備)及運(yùn)雜費(fèi)率。 (7)現(xiàn)行的建筑安裝工程費(fèi)用定額及其他費(fèi)用定額指標(biāo)。 (8)其他有關(guān)文件、合同、協(xié)議書等。 (9)工程所在地形、地貌、地質(zhì)條件、水電氣源、基礎(chǔ)設(shè)施條件等現(xiàn)場(chǎng)情況，以及其他有助于編制投資估算的參考資料。 投資估算說明根據(jù)本項(xiàng)目建筑裝修設(shè)計(jì)方案、國(guó)家旅游局《關(guān)于賓館建設(shè)宏觀調(diào)控的若干意見》(1999年)和《中華人民共和國(guó)評(píng)定旅游涉外酒店星級(jí)的規(guī)定》編制項(xiàng)目投資估算表，投資估算匯總見表7，分項(xiàng)說明分別見表8表11。 編制基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(1)項(xiàng)目計(jì)算期本項(xiàng)目的建設(shè)期為1年，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期為14年。項(xiàng)目進(jìn)入第2年后，實(shí)現(xiàn)達(dá)產(chǎn)。(2)折舊本項(xiàng)目固定資產(chǎn)采用直線折舊法,折舊年限35年,殘值率5%。(3)經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)成本包括營(yíng)業(yè)費(fèi)用、企業(yè)管理費(fèi)用、職工工資福利費(fèi)用等。(4)稅收營(yíng)業(yè)稅及附加稅：%所得稅：25%房產(chǎn)稅：①.%預(yù)測(cè) ②.按租金12%預(yù)測(cè)土地使用費(fèi)用：24元/m2年 項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目總投資包括工程費(fèi)、設(shè)備工具購(gòu)置及開辦費(fèi)、其它費(fèi)、預(yù)備金，投資費(fèi)用中沒有考慮鍋爐改造、與市政外網(wǎng)連接費(fèi)、道路、綠化費(fèi)及消防水池建設(shè)費(fèi)。詳見表710： 表7：工程投資估算匯總表序號(hào)工程費(fèi)用名稱 費(fèi)用(萬元) 合計(jì)(萬元)一賓館房屋購(gòu)置費(fèi)1,以上費(fèi)用合計(jì)(一)：1, 二工程費(fèi)　　　加固工程費(fèi)　裝修改造工程費(fèi)2,2,以上費(fèi)用合計(jì)(二)：2, 三其它費(fèi)用　　　加固檢測(cè)費(fèi)及設(shè)計(jì)費(fèi)　項(xiàng)目管理費(fèi)　可行性研究報(bào)告咨詢費(fèi)　勘察設(shè)計(jì)費(fèi)8383　工程監(jiān)理費(fèi)　環(huán)評(píng)費(fèi)33　質(zhì)量檢測(cè)監(jiān)督費(fèi)44　招標(biāo)費(fèi)以上費(fèi)用合計(jì)（三）：四設(shè)備工具購(gòu)置及開辦費(fèi)　以上費(fèi)用合計(jì)（四）：　五備用金　　預(yù)備費(fèi)以上費(fèi)用合計(jì)（五）：總合計(jì)3,注：（）作為開辦費(fèi)按5年攤銷。 、裝修工程費(fèi)及其他費(fèi)用()以固定資產(chǎn)形式按35年折舊。 表8：主樓工程投資估算表 (萬元)序號(hào)工程和費(fèi)用名稱裝修改造工程費(fèi)合　計(jì)主樓工程1， 1裝飾裝修 內(nèi)裝飾工程 門禁工程 電梯工程 2安裝工程 外裝飾工程(石材) 采暖工程 給排水工程 消防工程 電氣工程 消防聯(lián)動(dòng)電氣工程 自動(dòng)噴淋工程 公共廣播工程 空調(diào)系統(tǒng)安裝工程 3其他工程　 原裝修拆除及外運(yùn) 智能工程 監(jiān)控系統(tǒng) 大會(huì)議室音頻系統(tǒng) 小會(huì)議室1音頻系統(tǒng) 小會(huì)議室2音頻系統(tǒng) 其它費(fèi) 合計(jì) 1，647．32 表9：副樓工程投資估算表 (萬元)序號(hào)工程和費(fèi)用名稱裝修改造工程費(fèi)合計(jì)副樓工程1裝飾裝修　 內(nèi)裝飾工程電梯工程2安裝工程外裝飾工程采暖工程給排水工程消防工程電氣工程消防聯(lián)動(dòng)電氣工程自動(dòng)噴淋工程公共廣播工程空調(diào)系統(tǒng)安裝工程3其他工程原裝修拆除及外運(yùn)智能工程監(jiān)控系統(tǒng)其它費(fèi)合計(jì) 表10：項(xiàng)目加固工程投資估算表 （萬元）序號(hào)項(xiàng) 目單位工程量單價(jià) 合計(jì) 1梁加固M260　 2梁板增加與拆除M2510　 3植筋根300　 4墻開洞加固 　 墻開洞采用機(jī)械切割M110 粘錨鋼板8厚M2 植螺栓直徑12根276 5基礎(chǔ)梁加固 　 新增混凝土M3 模板工程M26 梁板鋼筋T 植筋直徑12根128 6門口加高加固 　 粘錨鋼板5厚M2 植螺栓直徑12根48 7新增電梯井 　 新增混凝土M315模板工程M280梁板鋼筋T樓板開電梯口采用機(jī)械切割M342電梯間砌筑M351電梯間墻抹灰M23448其它 　 合計(jì) 注：其它項(xiàng)包括獨(dú)立斜道、人工挖土方及外運(yùn)、管理費(fèi)。 表11：項(xiàng)目設(shè)備工具購(gòu)置及開辦費(fèi) （萬元） 　設(shè)備工具購(gòu)置及開辦費(fèi)費(fèi)用 合計(jì) 備注1活動(dòng)家具　2布藝窗簾　合計(jì) 籌資方案資金來源：自籌投資總額度：3600萬元其中：賓館房屋購(gòu)買費(fèi)：1300萬元；改造裝修總投資：2300萬元第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(1)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）(2)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》(3)國(guó)家和主管部門發(fā)布的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)程等。 　　(4)政府建設(shè)行政主管部門發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目預(yù)算編制方法。 　　(5)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)及概算等批復(fù)情況(6)政府建設(shè)行政主管部門發(fā)布的預(yù)算定額(預(yù)算指標(biāo))、費(fèi)用定額等 　　(7)其他有關(guān)資料 項(xiàng)目測(cè)算說明(1)項(xiàng)目計(jì)算期15年，其中：建設(shè)期1年，經(jīng)營(yíng)期14年。(2)項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取10%。(3)稅金：%及的稅率交納，所得稅每年按25%的稅率交納。根據(jù)吉林市豐滿區(qū)政府“吉豐政專紀(jì)[2005]5號(hào)文件”，同意該項(xiàng)目享受我區(qū)招商引資優(yōu)惠政策。即：對(duì)企業(yè)交納的營(yíng)業(yè)稅，區(qū)級(jí)政府可留用25%，城建稅、教育費(fèi)附加稅，區(qū)級(jí)政府可留用50%。此三項(xiàng)稅費(fèi)按實(shí)際繳庫(kù)金額區(qū)級(jí)留用部分減5萬元(豐滿賓館20022004年繳庫(kù)金額區(qū)級(jí)留用部分平均數(shù))作為計(jì)算基數(shù)，區(qū)政府給予民航公司三年的扶植政策。前兩年按計(jì)算基數(shù)的100%作為扶植金投入民航公司，后兩年按計(jì)算基數(shù)的75%作為扶植金投入民航公司。；2011年2012年?duì)I業(yè)稅及附加稅按2010年優(yōu)惠額的75%給予優(yōu)惠，詳見附表4。 營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)(1)項(xiàng)目總投資:3600萬其中：購(gòu)置建筑物主體費(fèi)用1300萬元，改造裝修總投資為2300萬()(2)賓館達(dá)產(chǎn)后年?duì)I業(yè)收入:，項(xiàng)目銷售收入估算分析見附表1，逐年經(jīng)營(yíng)收入估算見附表2。A、通過對(duì)吉林豐滿賓館周邊賓館的價(jià)格調(diào)查和統(tǒng)計(jì)分析,我們認(rèn)為豐滿賓館雙人房銷售價(jià)為260元/日,單人房銷售價(jià)為280元/日,套房銷售價(jià)480元/日，較為實(shí)際可行。吉林市豐滿賓館擁有雙人房74間、單人房13間、套房8間，共計(jì)客房95間。若按照上述價(jià)格和賓館年出租率85%計(jì)算如下：雙人房：260元/天12個(gè)月30天74＝單人大床房：280元/天12個(gè)月30天13＝套 房：480元/天12個(gè)月30天8＝B、大餐廳14臺(tái)，平均消費(fèi)為380元，380元14臺(tái)30天12個(gè)月＝小餐廳12個(gè)包房,平均消費(fèi)為400元, 400元12臺(tái)30天12個(gè)月＝C、會(huì)議室出租收入45萬元大會(huì)議室出租價(jià)1500元/日,平均每月出租8天1500元8天12個(gè)月＝中會(huì)議室出租價(jià)1500元/日,平均每月出租16天1000元16天12個(gè)月＝小會(huì)議室出租價(jià)600元/日,平均每月出租16天600元16天12個(gè)月＝D、門市房出租收入30萬512個(gè)月＝30萬E、一樓收入：480元/m2年=二樓收入：360元/m2年=三樓收入：360元/m2年=(3)本項(xiàng)目應(yīng)納稅稅額:(a)國(guó)家規(guī)定稅費(fèi)(1)%(餐飲、客房、會(huì)議服務(wù))(2)城建稅(按營(yíng)業(yè)稅)7%(3)教育附加費(fèi)(按營(yíng)業(yè)稅)3%(4)土地使用稅24元/m2年(5)房產(chǎn)稅(按原值)% (按租金總額)12%(6)企業(yè)所得稅(按毛利潤(rùn))25%(b)吉林市對(duì)本項(xiàng)目的優(yōu)惠政策 根據(jù)吉林市豐滿區(qū)政府“吉豐政專紀(jì)[2005]5號(hào)文件”，同意該項(xiàng)目享受我區(qū)招商引資優(yōu)惠政策。經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目2010年享受扶持政策，；2011年2012年?duì)I業(yè)稅及附加稅按2010年優(yōu)惠額的75%給予優(yōu)惠。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入及稅金估算詳見附表3。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)費(fèi)用估算經(jīng)營(yíng)成本包括營(yíng)業(yè)費(fèi)用、企業(yè)管理費(fèi)、職工工資福利費(fèi)(不含折舊與攤銷)等。項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年總經(jīng)營(yíng)費(fèi)用詳見附表4。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論根據(jù)本項(xiàng)目投資估算和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用計(jì)算，，營(yíng)業(yè)稅及附加和土地稅、。項(xiàng)目現(xiàn)金流量見附表5。 根據(jù)現(xiàn)金流量表計(jì)算，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，達(dá)產(chǎn)年凈利潤(rùn)：累計(jì)凈現(xiàn)金流量：6,累計(jì)凈現(xiàn)值：投資回收期： 內(nèi)部收益率：%10%項(xiàng)目敏感性分析詳見第十三章。第十二章 社會(huì)效益分析 項(xiàng)目實(shí)施對(duì)社會(huì)影響分析吉林市是個(gè)一年四季分明的城市,四季旅游景點(diǎn)各有突出,很多旅游城市到了冬季就成了淡季,而吉林的旅游冬季不淡,四季興旺。原因是吉林有山有水,有古跡有自然,有風(fēng)俗有文化,有特產(chǎn)有風(fēng)味,還有的就是特點(diǎn), 吉林霧凇全國(guó)聞名。豐滿區(qū)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)、教育、科研、旅游、商貿(mào)、居住等協(xié)調(diào)發(fā)展的新城。豐滿區(qū)緊貼松花江邊，是吉林市沿江開發(fā)旅游、娛樂和度假場(chǎng)所的最理想?yún)^(qū)塊之一，前景十分誘人。在此建設(shè)集體旅游、娛樂和度假為一體的涉外賓館，既是新城建設(shè)的需要，也是投資者的明智選擇，目前豐滿區(qū)吉林大街的中心路兩側(cè)及松花江兩側(cè)擇地建設(shè)涉外旅游賓館的數(shù)量和意向增多，正是順應(yīng)吉林市及豐滿區(qū)跨世紀(jì)發(fā)展的需要，有利于旅游經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市建設(shè)的同步發(fā)展。吉林市目前有星級(jí)以上賓館34家。其中四星級(jí)4家，三星級(jí)7家，年接待能力100萬人左右。隨著我國(guó)人民生活質(zhì)量的改善，國(guó)內(nèi)旅游需求市場(chǎng)呈現(xiàn)迅速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)2000年以來我國(guó)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平均速度達(dá)到25%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過GDP增長(zhǎng)的速度，城鎮(zhèn)居民收入不斷增加，國(guó)務(wù)院為了擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的有效增長(zhǎng)，啟動(dòng)了五一黃金周、十一黃金周，工作人員工休假日增多，假日經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。人們?cè)谖镔|(zhì)生活得到較大滿足以后，對(duì)精神享受提出了更多、更高的要求，越來越多的居民渴望從繁雜喧囂的都市里得到暫時(shí)的解脫，回歸大自然，親近大自然，探索大自然的奧秘，利用閑暇時(shí)間進(jìn)行旅游已經(jīng)成為一種時(shí)尚，根據(jù)調(diào)查，如今國(guó)內(nèi)63%的工薪階層崇尚旅游消費(fèi)，并有35%的人有年度旅游計(jì)劃。國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)已形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，2003年國(guó)內(nèi)旅游總收入30億元。在這樣的大環(huán)境前提下，吉林市接待游客的比例每年以200%的驚人速度劇增，去年共接待旅游56萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入3920萬元。隨著國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)的不斷發(fā)展，保守地估計(jì)吉林市未來10年以后，將實(shí)現(xiàn)年接待游客達(dá)到160萬人次的水平。幾年前來吉林的旅游消費(fèi)者還多是海外游客,近幾年已發(fā)展為沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的國(guó)內(nèi)游客。由為突出的是去年開始很多大型產(chǎn)品展銷會(huì)、定貨會(huì)議都來到吉林召開,這些會(huì)議多為全國(guó)性的會(huì)議,參會(huì)的代表來自全國(guó)各地,會(huì)議召開前各廠商就已預(yù)定好了賓館酒店,并出現(xiàn)很多參會(huì)代表住宿緊張的情況。項(xiàng)目的實(shí)施不僅在一定程度上緩解了吉林市旅游客源的住宿緊張問題，也是建設(shè)機(jī)組過夜用房和誤航班的旅客住宿的首選位置。而且賓館的重新裝修越來越注重運(yùn)用適應(yīng)時(shí)代潮流的裝飾設(shè)計(jì)新理念，突出賓館經(jīng)營(yíng)的主體性和個(gè)性，滿足客人在快節(jié)奏的社會(huì)中追求完善舒適的心理需求。 項(xiàng)目與所在地區(qū)互適