【導(dǎo)讀】專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂。級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。該地塊是濱?？h新城區(qū)。濱海，地處蘇北平原,黃海之濱，與日本隔海相望，南距鹽城80公里,濱海，歷史悠久，人杰地靈，建國(guó)前先后有。濱海，有優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境，便捷的交通使濱海融入了上海經(jīng)。動(dòng)工興建的沿海高速聯(lián)成一體，成為鹽城市乃至蘇北交通最發(fā)達(dá)的縣份之一。河，濱海港已成為國(guó)家二類(lèi)開(kāi)放港口，是蘇北沿海建10-20萬(wàn)噸碼頭的理想選址；濱海，社會(huì)文明，政通人和，隨著濱。2021年在崗職工年平均工資為。每年可規(guī)劃為工業(yè)用地的土地面積為3000-5000畝，同時(shí)濱海開(kāi)發(fā)區(qū)和。濱?？?cè)丝谶_(dá)109萬(wàn)人，勞動(dòng)力資源十分豐富，全縣初中以

　　

【正文】 園里（ PARKHOME） 鑄造濱海新區(qū)巔峰品位與尊貴 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位 項(xiàng)目的形象設(shè)計(jì)主要包含兩個(gè)方面：一是整體形象的包裝設(shè)計(jì)，他是項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)宣傳推廣的重要標(biāo)志，是消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)想象力的引導(dǎo)開(kāi)始和工具，是吸引消費(fèi)者關(guān)注和進(jìn)入項(xiàng)目的第一媒介；二是銷(xiāo)售動(dòng)線(xiàn)的形象包裝，這是項(xiàng)目的具體展示，是消費(fèi)者信心的來(lái)源。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 定價(jià)基本思路：中價(jià)入市、逐步提升、快速銷(xiāo)售、有效回 收、滾動(dòng)發(fā)展。 根據(jù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、產(chǎn)品成本因素、客戶(hù)定位和項(xiàng)目的形象定位等因素考慮，本項(xiàng)目的入市銷(xiāo)售，采取中價(jià)入市的策略，使項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中的價(jià)格具備對(duì)銷(xiāo)售的控制性和調(diào)整、適應(yīng)性： 較大的市場(chǎng)彈性和調(diào)節(jié)空間，主動(dòng)控制市場(chǎng)變化； 較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； 成功打開(kāi)市場(chǎng)、搶占市場(chǎng)分額； 預(yù)留先購(gòu)物業(yè)的升值空間，形成良好口碑； 樹(shù)立市場(chǎng)信心，促進(jìn)長(zhǎng)期穩(wěn)定銷(xiāo)售； 項(xiàng)目在具體的銷(xiāo)售過(guò)程中，如果內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間能夠得到市場(chǎng)的高度認(rèn)可，認(rèn)購(gòu)順利，則在項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)時(shí)，適時(shí)的調(diào)整價(jià)格，價(jià)格調(diào)整的幅度，結(jié)合市場(chǎng)、客戶(hù)的 反映和當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境在各階段具體實(shí)施。就目前的市場(chǎng)而言，價(jià)格仍然是影響消費(fèi)決定的重要因素，雖然項(xiàng)目的定位較高，目標(biāo)客戶(hù)群有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力，但在市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)下，客戶(hù)有足夠的空間理性選擇和購(gòu)買(mǎi)。 第八部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本 成本核算 序號(hào) 項(xiàng) 目 指標(biāo) (元 / m2） 數(shù)量（ m2） 金額（萬(wàn)元） 備 注 一 土地費(fèi)用 41000 1845 按 30 萬(wàn) /畝，計(jì) 畝 二 前 期費(fèi)用 926 按建安費(fèi)用的 5%計(jì)提 小計(jì) 926 三 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 2038 按建安費(fèi)用的 11%計(jì)提 小計(jì) 2038 四 建安費(fèi)用 12 150000 180 800 150000 12021 商業(yè)和住宅平均值 50 150000 750 4 綠化景觀 50 150000 750 中等標(biāo)準(zhǔn) 150 150000 2250 地下車(chē)庫(kù) 1600 16250 2600 小計(jì) 18530 五 其它工程費(fèi)用 185 按建安費(fèi)用的 1%計(jì)提 六 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 1052 按照銷(xiāo)售額的 %計(jì)提 1400 842 按照銷(xiāo)售額的 2%計(jì)提 小計(jì) 3294 七 開(kāi)發(fā)稅費(fèi) 3 61000 18 2500 2250 小計(jì) 2268 八 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 370 按建安費(fèi)用的 2%計(jì)提 九 成本合計(jì) 29456 十 銷(xiāo)售總額 2500 150000 42100 根據(jù)濱?，F(xiàn)有商品房銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算 十一 利潤(rùn)總額 12644 十二 稅后利潤(rùn) 8471 說(shuō)明：因酒店及會(huì)議中心為投資商持有性物業(yè)，在成本測(cè)算 和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中不計(jì)入考量因素。 靜態(tài)投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額247。成本 =12644247。 29456=% 靜態(tài)資金收益率 =稅后利潤(rùn)247。成本 =8471247。 29456=% 由于本項(xiàng)目各種費(fèi)用沒(méi)有明確的給于我司，因此，所有費(fèi)用的清算都來(lái)自于對(duì)濱海周?chē)h級(jí)城市以及濱海其他項(xiàng)目的平均值計(jì)算，由于賓館的裝修建設(shè)費(fèi)用無(wú)法估算，所以，本成本費(fèi)用表只對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施以及建安成本做預(yù)算，利潤(rùn)也只對(duì)住宅本分核算。 住宅銷(xiāo)售價(jià)格以 2500 元 /平方米為基點(diǎn)計(jì)算；商鋪價(jià)格征詢(xún)商鋪與住宅 2：1的原則，商鋪價(jià)格為 5000 元 /平方米為基點(diǎn)。 依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積 180000 萬(wàn)平方米（住宅 130000 萬(wàn)平方米，商鋪 20210 萬(wàn)平方米、賓館和會(huì)議中心 30000 平方米），項(xiàng)目總投資 29456 萬(wàn)元（不包括酒店建造費(fèi)用）。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目（住宅和商業(yè)）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 8471 萬(wàn)元（住宅部分），項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。 項(xiàng)目的體量較大，大致可分為三至四期開(kāi)發(fā)。因此，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的不斷提高，房?jī)r(jià)也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而上漲，所以利潤(rùn)也會(huì)增加。 注：因各種費(fèi)用各個(gè)時(shí)期都有所不同，最終核算數(shù)據(jù)以開(kāi)發(fā)商給于實(shí)際數(shù) 據(jù)為準(zhǔn) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度 住宅和酒店開(kāi)發(fā)期控制在三年內(nèi)建成 ,共 36 個(gè)月時(shí)間 ,分期開(kāi)發(fā)實(shí)施。 第一期：至 2021 年止，完成土地平整，三通一平區(qū)內(nèi)主要道路建設(shè)，部分建筑投入施工，完成建筑面積約 4萬(wàn)㎡預(yù)售商品房和酒店整體工程。 第二期：至 2021 年止，實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成建筑面積 6萬(wàn)㎡預(yù)售商品房以及完成酒店裝修工程。 第三期：至 2021 年，實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成建筑面積 6 萬(wàn)㎡預(yù)售商品房和 2萬(wàn)㎡的商業(yè)。 以上各開(kāi)發(fā)程序的搭接是相 互連接，小高層和高層交叉進(jìn)行。爭(zhēng)取在三年內(nèi)銷(xiāo)售完成。 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與不確定性分析 項(xiàng)目資金主要流向于酒店的建造和裝修方面，由于酒店贏利期最少需要兩年，這需要大量的資金來(lái)支持酒店的建造和經(jīng)營(yíng)上 住宅的銷(xiāo)售可以形成資金流，在去化面積的同時(shí)資金上也得到補(bǔ)充，緩解一部分資金帶來(lái)的壓力 土地抵押貸款可以緩解項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)資金和購(gòu)買(mǎi)土地的壓力 在大量的資金流向酒店建造上，要保證住宅部分建造資金充足，貸款是個(gè)有效途徑，但稅率和國(guó)家政策的不確定性會(huì)對(duì)項(xiàng)目資金的籌集帶來(lái)影響。 第九部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目政策性風(fēng)險(xiǎn) 由于住宅樓層普遍高于濱?？h政府辦公樓，在一定程度上影響政府形象 四星級(jí)酒店（包含會(huì)議中心）在未來(lái)幾年是否還會(huì)得到政府支持 項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)是否接受高層住宅 目標(biāo)客戶(hù)數(shù)量能否支撐整個(gè)項(xiàng)目 四星級(jí)酒店的人住率能否維持酒店的經(jīng)營(yíng) 目前項(xiàng)目周邊樓盤(pán)相繼上馬，會(huì)帶走一部分客戶(hù) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 建筑材料的價(jià)格時(shí)效性不確定，影響資金計(jì)算 貸款是否及時(shí)到位，影響項(xiàng)目的進(jìn)程 第十部分 項(xiàng)目特征綜述、評(píng)估結(jié)論與建議 項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境 與機(jī)遇 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，濱海良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政府對(duì)項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購(gòu)買(mǎi)力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 項(xiàng)目總建筑面積： 18萬(wàn)平方米 項(xiàng)目總投資： 29456 萬(wàn)元（不含酒店建造費(fèi)用） 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 :8471 萬(wàn)元（不含酒店建造費(fèi)用） 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 :% 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。 項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì) ?? 南湖新區(qū)的潛在需求量大。 ?? 住宅小區(qū)的定位屬中、高等檔次，是濱海房產(chǎn)一大亮點(diǎn)。 ?? 政府的大力支持。 ?? 項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 ?? 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。（有南湖公園和濱海公園） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小 本項(xiàng)目屬大面積、大規(guī)模開(kāi)發(fā)、無(wú)拆遷負(fù)擔(dān)，土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對(duì)較低，且在開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過(guò)程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn) 本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)： 項(xiàng)目 規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)過(guò)程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大； 項(xiàng)目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過(guò)程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善； 房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，周邊樓盤(pán)眾多，盡快實(shí)施項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)細(xì)項(xiàng)工作； 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)； 及時(shí)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。 總結(jié) ： 用分期開(kāi)發(fā)的方法進(jìn)行本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。一方面是為了降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是降低資金的壓力； 做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶(hù)型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃和戶(hù)型上提高本項(xiàng)目的檔次，贏得高檔消費(fèi)群，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升樓盤(pán)形象。 PAGE 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂 級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。