【正文】 萬(wàn)立方木材（原料）外銷。濱?？?cè)丝谶_(dá) 109 萬(wàn)人，勞動(dòng)力資源十分豐富，全縣初中以上的青壯勞力達(dá) 40 余萬(wàn)人，其中近萬(wàn)名具有一技之長(zhǎng)、一專多能的技術(shù)骨干，且員工的平均工資水平較上海等地的平均工資水平低 30%左右。濱海是全國(guó)著名的“首烏之鄉(xiāng)”，白首烏產(chǎn)量占全國(guó)總產(chǎn)量的 90%?！胞}阜”牌、“射陽(yáng)河”牌、“射春”牌等無(wú)公害大米獲省無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品認(rèn)定管理辦公室認(rèn)定。濱海香腸年產(chǎn)量 1000 噸，主要品牌有“濱香王”、“老顧”等。濱海海岸線長(zhǎng) 公里。 便捷的交通 ⑴水運(yùn)。千噸級(jí)海輪可直航大連、青島、上海等地。 ⑵陸運(yùn)。 ⑶鐵路。 ⑷空港。其中鹽城機(jī)場(chǎng)有往返北京、廣州、韓國(guó)首爾等地的航班，連云港機(jī)場(chǎng)有往返北京、廣州、上海等地的航班。沿海灘涂面積廣闊，有較大的環(huán)境凈化容量，全縣灘涂面積為 平方公里。以打造江蘇最大的化工產(chǎn)業(yè)基地為方向，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，高水平建設(shè)，現(xiàn)有污水處理廠、熱電廠、自來(lái)水廠等配套基礎(chǔ)設(shè)施，完善的基礎(chǔ)設(shè)施條件，優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)體系，為進(jìn)區(qū)化工企業(yè)提供了極為便利和舒適的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。 ⑵ 國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)。同時(shí)，大力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，狠抓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，整治和改善城鎮(zhèn)環(huán)境，初步形成了以農(nóng)林復(fù)合生態(tài)產(chǎn)業(yè)為特色、工業(yè)與農(nóng)業(yè)布局合理、生態(tài)功能分區(qū)明確、城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境日益改善的生態(tài)示范區(qū)。 巨大的市場(chǎng) 濱海縣位于 204 國(guó) 道的中間，一頭挑起煙臺(tái)，一頭連接上海，可謂是背靠魯南、膠東，面對(duì)蘇中、蘇南兩大市場(chǎng)，是商家必爭(zhēng)之地，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)輻射拉動(dòng)作用。同時(shí)，濱海大規(guī)模的新城區(qū)開(kāi)發(fā)、老城區(qū)改造將為各路投資客商從事專業(yè)市場(chǎng)、房地產(chǎn)等綜合開(kāi)發(fā)提供較多的贏利商機(jī)。這里社會(huì)文明，政通人和，人民勤勞善良，民風(fēng)純正樸實(shí)，敬商、愛(ài)商、尊商、擁商、安商、富商的氛圍濃烈，已在全縣上下廣泛形成，濱海是海內(nèi)外客商投資興業(yè)大展宏圖的福地?zé)嵬?。我縣棉花種植面積長(zhǎng)期穩(wěn)定在 20 萬(wàn)畝以上，年產(chǎn)皮棉 30 萬(wàn)擔(dān)，全縣棉紡企業(yè)規(guī)模達(dá) 30 萬(wàn)紗錠。 ② 化工。 ③ 機(jī)械。全縣已形成以南星紡織機(jī)械、蘇鹽閥門管件、力達(dá)機(jī)械等骨干企業(yè)為龍頭的規(guī)模機(jī)械加工企業(yè) 100余家，產(chǎn)品有紡機(jī)配件、泵閥管件、氯氫壓縮機(jī)、汽車配件、電力等機(jī)械零部件，從業(yè)人員數(shù)萬(wàn)人。 ④ 食品。綠色大米、首烏系列營(yíng)養(yǎng)品、濱香王香腸、五醍漿酒等特色產(chǎn)品聞名海內(nèi)外。 優(yōu)質(zhì)的服務(wù) 為客商建立全方位優(yōu)質(zhì) 、高效、周到、熱情、誠(chéng)信的服務(wù)體系?？h外客商固定資產(chǎn)投資額１０００萬(wàn)元以上的項(xiàng)目由縣領(lǐng)導(dǎo)掛牌服務(wù)； 1000 萬(wàn)元以下項(xiàng)目由引進(jìn)項(xiàng)目的單位主要負(fù)責(zé)人掛牌服務(wù)。設(shè)立投資者維權(quán)中心，２４小時(shí)值班，全力維護(hù)投資者合法權(quán)益。二是實(shí)行“誰(shuí)引進(jìn)、誰(shuí)服務(wù)、誰(shuí)招商、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的招商引資終身服務(wù)責(zé)任制，外商來(lái)濱投資所需辦理的一切手續(xù)，均由濱海方的引資 單位幫助全程辦理，并幫助外商在濱投資期間協(xié)調(diào)一切矛盾，解決一切問(wèn)題，進(jìn)行終身服務(wù)。即重點(diǎn)企業(yè)保護(hù)牌、商務(wù)用車通行證、個(gè)人身份綠卡和醫(yī)療保健金卡，為每一位來(lái)濱投資的客商開(kāi)辟綠色通道，提供最優(yōu)質(zhì)、最便捷的服務(wù)。 2021 年濱海的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步增強(qiáng)， 樓市面臨競(jìng)爭(zhēng)是否會(huì)降價(jià)呢？ 房?jī)r(jià)將不降反漲。步入 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，為了在競(jìng)爭(zhēng)中勝出，開(kāi)發(fā)商們將會(huì)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中提高產(chǎn)品技術(shù)含量、產(chǎn)品創(chuàng)新、通過(guò)環(huán)境建設(shè)、配套建設(shè)等手段來(lái)提高產(chǎn)品含金量，提升市場(chǎng)空間，這一切都以成本為支撐；從 2021 年起土地的協(xié)議出讓時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，在濱海這個(gè)土地本就緊缺的老城區(qū)，有限的土地資源在眾多競(jìng)爭(zhēng)者的爭(zhēng)奪，土地成本勢(shì)必增加；金融政策的調(diào)整，收緊，對(duì)需要大量資金在較長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)作的地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，房地產(chǎn)的資金成本、財(cái)務(wù)成本必 定會(huì)增多；再加上旺盛的市場(chǎng)需求、持續(xù)增長(zhǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)、建筑原材料上漲等因素， 2021年房地產(chǎn)的成本必定上漲。 4 房為希望購(gòu)買大面積單位， 140 平米是復(fù)式單位的一個(gè)主要指標(biāo)。 戶型面積和陽(yáng)臺(tái)面積并非越大越好，每套住宅兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)、鋼化玻璃陽(yáng)臺(tái)欄桿是市場(chǎng)的主要選擇。 消費(fèi)者對(duì)小區(qū)交通和停車要求較高，項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要考慮適度超前，但市場(chǎng)有挖掘成本機(jī)會(huì)。 消費(fèi)者對(duì)小區(qū)及周邊配套需求完善實(shí)用，配套設(shè)置應(yīng)該與項(xiàng)目客戶定位統(tǒng)籌考慮，并非大而全就等于好。 市場(chǎng) 7成客戶接受 15002300 元 /平方米單價(jià)，消費(fèi)者對(duì) 1530萬(wàn)一套的住宅有較強(qiáng)的購(gòu)買能力， 20萬(wàn)和 30 萬(wàn)是購(gòu)房者的兩個(gè)心理關(guān)口，住房消費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)金融的依賴性強(qiáng)。 市場(chǎng)成熟程度整體不高，缺乏絕對(duì)的品牌項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)公司；樓盤宣傳推廣、消費(fèi)者信息獲知渠道相對(duì)傳統(tǒng)，信息面較窄。 經(jīng)市調(diào)結(jié)果顯示二星以上賓館入住率達(dá)到 80%以上，說(shuō)明賓館供應(yīng)還有很大空間。從近幾年濱海房產(chǎn)成交量的趨勢(shì)看，每年成交量較上年都有很大提升。 由于濱海的地理?xiàng)l件優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，投資環(huán)境優(yōu)越，吸引了很多企業(yè)家的眼球；隨著投資環(huán)境的改善使之賓館業(yè)發(fā)展迅速，從 06 年 7 月到 07年 6 月濱海就有近三家較有規(guī)模的賓館開(kāi)業(yè)。 濱海新興住宅區(qū)域的分布分析 濱海房地產(chǎn)較早兩年 大多是拆遷工程，真正屬于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的樓盤出現(xiàn)的時(shí)間還不長(zhǎng)；隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)大力發(fā)展的帶動(dòng)下，濱海經(jīng)濟(jì)得到很好的發(fā)展時(shí)機(jī)，同時(shí)在全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的刺激下濱海的新興住宅區(qū)域得到有力的開(kāi)發(fā)，南湖新區(qū)的出現(xiàn)大大提高了濱海住宅的品質(zhì)。 在即將投入開(kāi)發(fā)的樓盤，如：華寶財(cái)富廣場(chǎng)、正鑫城市經(jīng)典等樓盤將是新區(qū)的亮點(diǎn)，結(jié)合各個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期和每 年新增加的新項(xiàng)目，初步估計(jì)濱海房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)三年內(nèi)的商品房新開(kāi)工量將達(dá)到 200 萬(wàn)平方米以上，超過(guò)原來(lái)幾年的開(kāi)工記錄，成就又一歷史新高。產(chǎn)品創(chuàng)新成為很多公司的選擇。同時(shí)隨著法律法規(guī)的完善，在銷售中保護(hù)企業(yè)的合理利益，避免糾紛，為品牌建設(shè)服務(wù)，是一個(gè)需要高度重視的問(wèn)題。 江蘇濱海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)沿?；@將給濱海帶來(lái)勞動(dòng)力輸出的源地，將是濱海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要區(qū)域，大量的大型企業(yè)進(jìn)駐將會(huì)帶動(dòng)整個(gè)濱海交通、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的格局。 以南湖新區(qū)為主的房產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域?qū)?huì)更加明朗，濱海房產(chǎn)格局將會(huì)西移；加上南湖新區(qū)居住環(huán)境優(yōu)越將會(huì)引導(dǎo)新區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)的方向。 濱海城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) 濱海發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)集海運(yùn)港口、鐵路運(yùn)輸、生產(chǎn)加工業(yè)為主；擇優(yōu)引進(jìn)科技含量高、環(huán)境污染輕、產(chǎn)業(yè)鏈接長(zhǎng)、上下關(guān)聯(lián)大的精細(xì)化工、醫(yī)藥化工等中間體項(xiàng)目，并已初步形成特色。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃環(huán)境評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目位于濱海主干道迎賓大道和富康路，東面是濱海城區(qū)休閑核心地：南湖廣場(chǎng)和濱海公園；北面是濱海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。該地塊是濱?？h新城區(qū)的核心位置，縣人民政府坐落在該地塊前方，是未來(lái)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的標(biāo)示。 項(xiàng)目所在區(qū)域集中了濱?？h包括縣政府在內(nèi)的眾多行政機(jī)關(guān)，處于南湖新區(qū)的發(fā)展中心地帶，東臨南湖公園，北靠縣人民政府以及濱?？h主干道迎賓大道，北面是江蘇濱海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)沿?；@，西臨眾多動(dòng)遷樓盤，南靠新區(qū)成熟社區(qū)，項(xiàng)目地理環(huán)境和生活配套環(huán)境相對(duì)成熟。完 善基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。新區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿迎賓大道南面，迎賓大道以南以居住用地為主，迎賓大道以北為工業(yè)用地，規(guī)劃?rùn)C(jī)械倉(cāng)儲(chǔ)用地和醫(yī)藥加工用地。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)量 濱海南湖新區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目前較具規(guī)模的有 7家，主要集中在永安路 、港城路、富康路兩邊，港城路以西和濱海大道以南交叉地帶以商業(yè)用地和拆遷安置項(xiàng)目為主； 南湖新區(qū)這幾年房屋供應(yīng)面積達(dá) 150 萬(wàn)平方米，集中最具有代表性“碧水綠都”、“鳳鳴半島”和“華德名人苑”。鳳鳴半島公認(rèn)的濱海最好的盤之一，依湖而建，占地面積 萬(wàn)平方米，總建筑面積 7 萬(wàn)平方米，總戶數(shù)為約 700 戶，容積率低、房型合理，一期開(kāi)盤當(dāng)天銷售 110 套，目前二期正在認(rèn)購(gòu)中，分為四期開(kāi)發(fā)。預(yù)計(jì)到今年年底濱海南湖新區(qū)的供應(yīng)面積將在 30 萬(wàn)平方米左右， 第五部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析 地塊概況 ⑴、項(xiàng)目規(guī)模： 項(xiàng)目占地面積 98畝，總規(guī)劃面積 18 萬(wàn)平方米，具備中大盤開(kāi)發(fā)的條件，因規(guī)模效應(yīng)帶來(lái)的成本控制，配套相對(duì)完善，塑造項(xiàng)目形象，產(chǎn)品供應(yīng)鏈的可調(diào)節(jié)性等。 ⑵、地理位置： 濱海城區(qū)西部，南湖新區(qū)的東邊，因地塊屬于南湖和老城區(qū)之間，地理位置優(yōu)越。較其他區(qū)域的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目而言，目前該地段優(yōu)勢(shì)較大。從市場(chǎng)上看，目前競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目周邊項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始著手項(xiàng)目的文化建設(shè)，但多數(shù)情況與項(xiàng)目類似，文化資源需要在開(kāi)發(fā)中結(jié)合南湖公園和濱海公園的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)人為塑造、宣傳，形成自己的一方人文高地。創(chuàng)新的建筑形態(tài)也是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)資源之一。 ⑹、環(huán)境規(guī)劃： 借助項(xiàng)目用地周邊自然環(huán)境，通過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)的大景觀長(zhǎng) 軸線，以水景為展示形象的親水、親地型的環(huán)境規(guī)劃，從目前的規(guī)劃思路，項(xiàng)目可以創(chuàng)造出濱海少有的大型高檔的親水住宅，對(duì)住宅市場(chǎng)的景觀建設(shè)帶來(lái)新意，形成較大的市場(chǎng)沖擊力?？茖W(xué)的實(shí)施和安排與項(xiàng)目進(jìn)程、形象相符的配套需要重點(diǎn)研究。 ⑻、品牌資源： 借助于該項(xiàng)目是到目前為止是濱海唯一的高層住宅及高 檔住宅和酒店的結(jié)合體，樹(shù)立在濱海的知名度，提升品牌的價(jià)值，為以后開(kāi)發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目積累人氣。 地塊周遍環(huán)境 本項(xiàng)目目前建有簡(jiǎn)易的結(jié)構(gòu)框架，是歷史遺留的產(chǎn)物；地塊北塊地屬于華德名人苑項(xiàng)目，西邊為政府機(jī)關(guān)用地，西南角 為正鑫城市經(jīng)典地塊；項(xiàng)目周遍用地都有歸屬，在未來(lái)的兩年內(nèi)相繼開(kāi)發(fā)完成。 項(xiàng)目的 SWOT 分析 ⑴、優(yōu)勢(shì)： ① 未來(lái)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯： 項(xiàng)目地塊位于正在規(guī)劃中的南湖西側(cè)，是南胡新去未來(lái)規(guī)劃開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)之一，它可通過(guò)迎賓大道、濱海大道連接濱海老城區(qū)。 ② 自然環(huán)境較好： 該地塊周邊自然生態(tài)所受到的破壞程度較小，東面南湖水質(zhì)較好，北面稍差（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)），但四周均有綠色覆蓋。 ③ 具有整體優(yōu)勢(shì)，易于規(guī)劃： 本項(xiàng)目地塊一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的大型區(qū)域地塊，在規(guī)劃整體性上易于統(tǒng)一。在商業(yè)上，規(guī)模大盤更有創(chuàng)造商機(jī)的空間，對(duì)于做大做好社區(qū)商業(yè)配套有一定的作用。與其相鄰的華德名人苑和碧水綠水已發(fā)展成為具有相對(duì) 規(guī)模的居住型社區(qū)，與華德名人園、正鑫城市經(jīng)典、碧水綠都等居住聚中地可以形成一個(gè)較為大型的居住社區(qū)。在醫(yī)療上，該地塊與仁慈醫(yī)院的直線距離也比較近。 ⑤ 周邊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟： 除華德名人苑外，在項(xiàng)目周邊還有鳳鳴半島等一些開(kāi)發(fā)相對(duì)成