【正文】 00m，南北長約 200m。 第四部分 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域定義 南湖新區(qū)規(guī)劃總用地約 400 萬平方米。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補(bǔ)、配套齊全的城市次中心，分擔(dān)市級中心對外輻射、對內(nèi)服務(wù)的功能，并通過次中心的配套建設(shè)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。華德名人苑占地面積 15萬平方米，總建筑面積 21 萬平方米；現(xiàn)銷售一半，多為現(xiàn)房；剩余面積將于今明年繼續(xù)開發(fā)。從發(fā)展趨勢看，隨著城市區(qū)域的不斷發(fā)展，該地段將會成為城市中心的組成部分，有發(fā)展?jié)摿Α? ⑷、 建筑形態(tài)： 規(guī)劃以高層（小高層）高檔住宅區(qū)和四星級酒店為主，簡約的現(xiàn)代風(fēng)格，個性鮮明的外墻立面，錯落有致的建筑風(fēng)格，以創(chuàng)新的（就濱?，F(xiàn)狀）戶型設(shè)計和親地的建筑形態(tài)將對濱海的住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)產(chǎn)生影響。 ⑺、配套設(shè)施： 項(xiàng)目周邊的生活、教育、醫(yī)療、娛樂等配套資源逐步完善，現(xiàn)有資源數(shù)量和質(zhì)量均與項(xiàng)目的定位不符，項(xiàng)目內(nèi)部配套建設(shè)需要長期建設(shè)才能實(shí)施，在項(xiàng)目前期將面臨配套缺乏的現(xiàn)狀。 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃 ） 交通 公交 6 號線貫穿整個新區(qū)，濱海城區(qū)的士普遍，價格也很實(shí)惠；雙向 6車道的富康路， 8 車道的濱海大道， 6 車道迎賓大道等等；構(gòu)建成一個便捷的交通網(wǎng)，西接 204 國道，東靠濱海港口，加之新區(qū)其他道路構(gòu)成巨大交通網(wǎng)。是未來連接老城區(qū)的交通要道，在地理位置上占有后天的優(yōu)勢。整個項(xiàng)目用地近 100 畝，地塊高差不大，連接成塊，可對用地進(jìn)行整體性規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)，規(guī)模大，便可做大文章，對于營造一個規(guī)模大盤具有完備的地理?xiàng)l件；也極有利于配套建設(shè)方面的規(guī)劃和減免與爭取配套相關(guān)的費(fèi)用。在教育上，該地塊距新區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校比較近，大可解決社區(qū)開發(fā)后業(yè)主子女入學(xué)就讀的問題。 ⑥ 產(chǎn)品獨(dú)特： 該項(xiàng)目作為濱海房產(chǎn)界上第一個以高層為主的開發(fā) 項(xiàng)目，獨(dú)特的產(chǎn)品理念是一大賣點(diǎn)，結(jié)合四星級賓館這同樣獨(dú)特的商業(yè)形態(tài)提升整個項(xiàng)目名譽(yù)度。就其他樓盤目前小高層的銷售中看，接受都不是很高；因此高層建筑抗性較強(qiáng)。 ② 江蘇濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)化工園 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的不斷發(fā)展，帶動整個濱海的經(jīng)濟(jì)走向，人民生活 水平也將得到大副提高。新區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展迅速。 ⑷、障礙 ① 市場供應(yīng)量大 根據(jù)目前的市場信息反饋， 06 07 年整個濱海市場供應(yīng)量仍將很大，兩城區(qū)（新城區(qū)和老城區(qū)）等幾個主要區(qū)域的市場供應(yīng)量預(yù)計達(dá) 100多萬方。 第六部分 項(xiàng)目開發(fā)競爭對手分析 區(qū)域內(nèi)競爭對手及競爭性樓盤分析 樓盤名稱 碧水綠都 位置 富康路 /4100708 4191111 開發(fā)商 濱海 濱湖房產(chǎn) 策劃代理商 新和盛機(jī)構(gòu) 占地面積 /建筑面積 總建筑面積 32 萬平方米 容積率 /綠化率 約 規(guī)模（總套數(shù)） 約 3000 套 戶型（種類及面積） 二房 94平方；三房 117 平方；四房 143 平方 戶型特點(diǎn) 為南北向 交通 6（的士） 裝修 毛坯房 工程進(jìn)度 大多交房（除第四期外） 公攤率 不祥 目標(biāo)客戶 周邊工薪階層，中等收入人群 價格 平均價 2050 元 付款方式 一次性付款 95 折，按揭無折扣 物管費(fèi)用 35角 廣告媒體投放 路牌廣告、公交車體廣告、郵政廣告 經(jīng)驗(yàn)及不足 小區(qū)周邊環(huán)境較嘈雜，前期銷售態(tài)勢不錯 樓盤名稱 鳳鳴半島 位置 迎賓路 /2058888 開發(fā)商 南通鴻逸房產(chǎn) 策劃代理商 無 占地面積 /建筑面積 總建筑面積 7萬平方米 容積率 /綠化率 規(guī)模（總套數(shù)） 約 700 套 戶型（種類及面積） 二房 9 9 100平方；三房 11 120 平方； 戶型特點(diǎn) 為南北向 交通 6（的士） 裝修 毛坯房 工程進(jìn)度 明年 11月份 公攤率 不祥 目標(biāo)客戶 周邊工薪階層，中等收入人群 價格 平均價 2100 元 付款方式 一次性付款 95 折，按揭無折扣 物管費(fèi)用 不祥 廣告媒體投放 路牌廣告、公交車體廣告、郵政廣告 經(jīng)驗(yàn)及不足 小區(qū)周邊環(huán)境較好，前期銷售態(tài)勢很好 樓盤名稱 華寶財富廣場 位置 濱海大道 開發(fā)商 華寶房產(chǎn) 策劃代理商 不祥 占地面積 /建筑面積 占地面積 18萬平方米 容積率 /綠化率 規(guī)模（總套數(shù)） 戶型（種類及面 積） 戶型特點(diǎn) 為南北向 交通 6（的士） 裝修 毛坯房 工程進(jìn)度 公攤率 不祥 目標(biāo)客戶 周邊工薪階層，中等收入人群 價格 平均價 不祥 付款方式 一次性付款 95 折，按揭無折扣 物管費(fèi)用 不祥 廣告媒體投放 墻體廣告 經(jīng)驗(yàn)及不足 小區(qū)周邊環(huán)境很好濱海公園旁，暫無銷售 樓盤名稱 正鑫城市經(jīng)典 位置 濱海大道 開發(fā)商 華寶房產(chǎn) 策劃代理商 不祥 占地面積 /建筑面積 總建筑面積 18 萬平方米 綠化率 33% 規(guī)模（總套數(shù)） 不祥 戶型（種類及面積） 二房 94平米；三房 130 平米；四房 143 平米 戶型特點(diǎn) 為南北向 交通 6（的士） 裝修 毛坯房 工程進(jìn)度 公攤率 不祥 目標(biāo)客戶 周邊工薪階層，中等收入人群 價格 平均價 不祥 付款方式 一次性付款 95 折，按揭無折扣 物管費(fèi)用 不祥 廣告媒體投放 墻體廣告、燈箱、郵政廣告 經(jīng)驗(yàn)及不足 小區(qū)周邊環(huán)境很好濱海公園旁，暫無銷售 項(xiàng)目開發(fā)競爭對手評價 目前市場上開發(fā)或待開發(fā)項(xiàng)目中與本項(xiàng)目具有較強(qiáng)競爭力的項(xiàng)目主要約有3 個，競爭項(xiàng)目地域分布基本含蓋了濱海房地產(chǎn)市場目前和下一階段濱海城區(qū)（近郊）區(qū)域的主要代表項(xiàng)目，從項(xiàng)目規(guī)模、區(qū)位、用地條件等方面同本項(xiàng)目有很強(qiáng)的可比性，特別是正鑫城市經(jīng)典。開發(fā)商普遍具有一個以上的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對市場和項(xiàng)目定位、開發(fā)有著良好的認(rèn)識、理解和控制力。產(chǎn)品各單位的具體構(gòu)成體現(xiàn)出共同的特征：產(chǎn)品供應(yīng)力求豐富、供應(yīng)面寬，面積含蓋 90— 150 平方米 /套，主力面積集中在 90110平米 /套和 110150 平米 /套區(qū)間，戶型布局主要是小三房、大三房和四房兩廳、兩房兩廳，戶型結(jié)構(gòu)主要為平層。為確保的銷售順利和消費(fèi)力量的充足支撐，在保留高端市場的同時，將整個項(xiàng)目的客戶群延擴(kuò)為 中等偏高 的客戶群是較為穩(wěn)妥的。 項(xiàng)目價格定位 定價基本思路：中價入市、逐步提升、快速銷售、有效回 收、滾動發(fā)展。 靜態(tài)投資利潤率 =利潤總額247。 29456=% 由于本項(xiàng)目各種費(fèi)用沒有明確的給于我司，因此，所有費(fèi)用的清算都來自于對濱海周圍縣級城市以及濱海其他項(xiàng)目的平均值計算，由于賓館的裝修建設(shè)費(fèi)用無法估算，所以，本成本費(fèi)用表只對基礎(chǔ)設(shè)施以及建安成本做預(yù)算，利潤也只對住宅本分核算。 項(xiàng)目的體量較大，大致可分為三至四期開發(fā)。 第二期：至 2021 年止，實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成建筑面積 6萬㎡預(yù)售商品房以及完成酒店裝修工程。 項(xiàng)目的財務(wù)評價與不確定性分析 項(xiàng)目資金主要流向于酒店的建造和裝修方面，由于酒店贏利期最少需要兩年，這需要大量的資金來支持酒店的建造和經(jīng)營上 住宅的銷售可以形成資金流，在去化面積的同時資金上也得到補(bǔ)充，緩解一部分資金帶來的壓力 土地抵押貸款可以緩解項(xiàng)目前期開發(fā)資金和購買土地的壓力 在大量的資金流向酒店建造上，要保證住宅部分建造資金充足，貸款是個有效途徑，但稅率和國家政策的不確定性會對項(xiàng)目資金的籌集帶來影響。 ?? 住宅小區(qū)的定位屬中、高等檔次，是濱海房產(chǎn)一大亮點(diǎn)。（有南湖公園和濱海公園） 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小 本項(xiàng)目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對較低，且在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。一方面是為了降低項(xiàng)目的風(fēng)險，另一方面是降低資金的壓力； 做好方案規(guī)劃。 。 PAGE 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計； 及時對工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。 ?? 項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 項(xiàng)目總建筑面積： 18萬平方米 項(xiàng)目總投資： 29456 萬元（不含酒店建造費(fèi)用） 項(xiàng)目財務(wù)凈現(xiàn)值 :8471 萬元（不含酒店建造費(fèi)用）