【正文】 熟的樓盤，這對(duì)該片區(qū)的適宜居住的形象會(huì)有很大的提升。 ⑦ 市場(chǎng)緊缺： 目前在濱海還沒有一家四星級(jí)賓館，該項(xiàng)目建成后將填補(bǔ)這一空白。 ⑵、劣勢(shì)： ① 接受度： 在目前的濱海房產(chǎn)市場(chǎng)上還沒有任何的高層住宅開發(fā)，市民接受需要一個(gè)過程。 ② 市場(chǎng)購買能力： 本項(xiàng)目作為高檔住宅，其銷售價(jià)格要 比其他項(xiàng)目要高，目前濱海房?jī)r(jià)在16002200 元 /平方米左右，本項(xiàng)目建成后將達(dá)到 2500 元 /平方米以上。 ⑶、機(jī)會(huì)點(diǎn) ① 未來的市場(chǎng)需求 濱海目前的城市化遠(yuǎn)低于其他發(fā)達(dá)縣城，按小康標(biāo)準(zhǔn)的人均居住面積為 35平方米 /人計(jì)算，較濱?？h城居民人均住房使用面積 平方米，未來將有 400萬平方米的需求空間。投資商也將增加，給賓館業(yè)帶來客源。 ④ 區(qū)域市場(chǎng) 新區(qū)發(fā)展得到縣政府部門大力扶持，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，社區(qū)配套更加成熟。 ⑤ 新城區(qū)的發(fā)展 南湖新城區(qū)將會(huì)是濱海城市發(fā)展的中心，逐步成為濱海新興城市中心 ⑥ 尋求濱海政府政策的支持 就濱海目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，在工業(yè)發(fā)展的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)和酒店業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)不容忽視。 ⑦ 項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤質(zhì)素一般 雖然新區(qū)一帶有多家房開提前進(jìn)入，而且開發(fā)成績(jī)也不可小視，但就目前該區(qū)域規(guī)劃情況來看，尚缺乏品質(zhì)卓越的中、高檔次樓盤，對(duì)未來地塊的規(guī)劃大有空間。未來的二、三年內(nèi)，這幾個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量將保持一定的水平，而且從政府的 規(guī)劃來看，新城區(qū)將形成對(duì)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)，規(guī)劃住宅建設(shè)面積不少于 100萬方陸續(xù)上市。 ② 開發(fā)規(guī)模過大，開發(fā)周期較長(zhǎng)；產(chǎn)品層次較高 本項(xiàng)目地塊占地約 100 畝，開發(fā)規(guī)模過大，這將導(dǎo)致開發(fā)周期較長(zhǎng)，不可預(yù)期的市場(chǎng)因素太多，從而導(dǎo)致運(yùn)作此項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況來分析，這些項(xiàng)目均位于南湖新區(qū)域的地域，位于連接城市次中心或城市規(guī)劃未來發(fā)展區(qū)域的主要干道旁，自然條件普偏較好，交通條件也相對(duì)成熟，都有著規(guī)模優(yōu)勢(shì)的大盤特征。 本項(xiàng)目的定位為中高檔或高檔大型城市住宅小區(qū)（以高層和小高層為主）。各項(xiàng)目具備競(jìng)爭(zhēng)的能力。 因項(xiàng)目規(guī)模的規(guī)劃要求，同時(shí)也是項(xiàng)目配套和買點(diǎn)的需要，各項(xiàng)目在配套和設(shè)施上均很完善，從商業(yè)、教育、購物、環(huán)境到娛樂、健身、休閑、醫(yī)療等不一而足。 就產(chǎn)品定位而言，項(xiàng)目間客戶的競(jìng)爭(zhēng)情況將非常激烈而且價(jià)格也不盡相同。 第七部分 項(xiàng)目住宅開發(fā)市場(chǎng)定價(jià) 項(xiàng)目定位 鑒于本項(xiàng)目開發(fā)形態(tài)為高層住宅，在濱海市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、產(chǎn)品成本因素、客戶定位和項(xiàng)目的形象定位等因素考慮，本項(xiàng)目定位為： 項(xiàng)目定位：打造濱海南湖新區(qū)集四星級(jí)酒店與住宅于一體的高檔社區(qū) 目標(biāo)客戶確定 本項(xiàng)目規(guī)模大，產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)期長(zhǎng)，總體的供應(yīng)量巨大，如果將項(xiàng)目客戶定位僅限于高端客戶群，風(fēng)險(xiǎn)將更為加大。此類市場(chǎng)目標(biāo)客戶群的層面相對(duì)較高，進(jìn)取心比較強(qiáng)，所以在產(chǎn)品研發(fā)、建設(shè)和營銷宣傳上需要注重對(duì)人本主義的關(guān)懷和渲染。 項(xiàng)目概念定位 一個(gè)榮耀與夢(mèng) 想之城 一個(gè)追求與品位的高檔社區(qū) 尊崇自然，景觀大宅 尊崇榮耀， 濱海新區(qū)純居住生活的風(fēng)向標(biāo) 生活在四星級(jí)賓館的公園里（ PARKHOME） 鑄造濱海新區(qū)巔峰品位與尊貴 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位 項(xiàng)目的形象設(shè)計(jì)主要包含兩個(gè)方面：一是整體形象的包裝設(shè)計(jì)，他是項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)宣傳推廣的重要標(biāo)志，是消費(fèi)者對(duì)樓盤想象力的引導(dǎo)開始和工具，是吸引消費(fèi)者關(guān)注和進(jìn)入項(xiàng)目的第一媒介；二是銷售動(dòng)線的形象包裝，這是項(xiàng)目的具體展示，是消費(fèi)者信心的來源。 根據(jù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、產(chǎn)品成本因素、客戶定位和項(xiàng)目的形象定位等因素考慮，本項(xiàng)目的入市銷售，采取中價(jià)入市的策略，使項(xiàng)目在銷售過程中的價(jià)格具備對(duì)銷售的控制性和調(diào)整、適應(yīng)性： 較大的市場(chǎng)彈性和調(diào)節(jié)空間，主動(dòng)控制市場(chǎng)變化； 較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； 成功打開市場(chǎng)、搶占市場(chǎng)分額； 預(yù)留先購物業(yè)的升值空間，形成良好口碑； 樹立市場(chǎng)信心，促進(jìn)長(zhǎng)期穩(wěn)定銷售； 項(xiàng)目在具體的銷售過程中，如果內(nèi)部認(rèn)購期間能夠得到市場(chǎng)的高度認(rèn)可，認(rèn)購順利，則在項(xiàng)目正式開盤時(shí)，適時(shí)的調(diào)整價(jià)格，價(jià)格調(diào)整的幅度，結(jié)合市場(chǎng)、客戶的 反映和當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境在各階段具體實(shí)施。 第八部分 項(xiàng)目開發(fā)投資分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目的總開發(fā)成本 成本核算 序號(hào) 項(xiàng) 目 指標(biāo) (元 / m2） 數(shù)量（ m2） 金額（萬元） 備 注 一 土地費(fèi)用 41000 1845 按 30 萬 /畝，計(jì) 畝 二 前 期費(fèi)用 926 按建安費(fèi)用的 5%計(jì)提 小計(jì) 926 三 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 2038 按建安費(fèi)用的 11%計(jì)提 小計(jì) 2038 四 建安費(fèi)用 12 150000 180 800 150000 12021 商業(yè)和住宅平均值 50 150000 750 4 綠化景觀 50 150000 750 中等標(biāo)準(zhǔn) 150 150000 2250 地下車庫 1600 16250 2600 小計(jì) 18530 五 其它工程費(fèi)用 185 按建安費(fèi)用的 1%計(jì)提 六 開發(fā)費(fèi)用 1052 按照銷售額的 %計(jì)提 1400 842 按照銷售額的 2%計(jì)提 小計(jì) 3294 七 開發(fā)稅費(fèi) 3 61000 18 2500 2250 小計(jì) 2268 八 不可預(yù)見費(fèi) 370 按建安費(fèi)用的 2%計(jì)提 九 成本合計(jì) 29456 十 銷售總額 2500 150000 42100 根據(jù)濱?，F(xiàn)有商品房銷售價(jià)格測(cè)算 十一 利潤總額 12644 十二 稅后利潤 8471 說明：因酒店及會(huì)議中心為投資商持有性物業(yè)，在成本測(cè)算 和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中不計(jì)入考量因素。成本 =12644247。成本 =8471247。 住宅銷售價(jià)格以 2500 元 /平方米為基點(diǎn)計(jì)算；商鋪價(jià)格征詢商鋪與住宅 2：1的原則，商鋪價(jià)格為 5000 元 /平方米為基點(diǎn)。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目（住宅和商業(yè)）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 8471 萬元（住宅部分），項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。因此，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的不斷提高，房?jī)r(jià)也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而上漲，所以利潤也會(huì)增加。 第一期：至 2021 年止，完成土地平整，三通一平區(qū)內(nèi)主要道路建設(shè)，部分建筑投入施工，完成建筑面積約 4萬㎡預(yù)售商品房和酒店整體工程。 第三期：至 2021 年，實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成建筑面積 6 萬㎡預(yù)售商品房和 2萬㎡的商業(yè)。爭(zhēng)取在三年內(nèi)銷售完成。 第九部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目政策性風(fēng)險(xiǎn) 由于住宅樓層普遍高于濱?？h政府辦公樓，在一定程度上影響政府形象 四星級(jí)酒店（包含會(huì)議中心）在未來幾年是否還會(huì)得到政府支持 項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)是否接受高層住宅 目標(biāo)客戶數(shù)量能否支撐整個(gè)項(xiàng)目 四星級(jí)酒店的人住率能否維持酒店的經(jīng)營 目前項(xiàng)目周邊樓盤相繼上馬，會(huì)帶走一部分客戶 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 建筑材料的價(jià)格時(shí)效性不確定，影響資金計(jì)算 貸款是否及時(shí)到位，影響項(xiàng)目的進(jìn)程 第十部分 項(xiàng)目特征綜述、評(píng)估結(jié)論與建議 項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境 與機(jī)遇 國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，濱海良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政府對(duì)項(xiàng)目公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì) ?? 南湖新區(qū)的潛在需求量大。 ?? 政府的大力支持。 ?? 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。 項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn) 本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)： 項(xiàng)目 規(guī)模較大，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大； 項(xiàng)目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善； 房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，周邊樓盤眾多，盡快實(shí)施項(xiàng)目的開發(fā)細(xì)項(xiàng)工作； 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 總結(jié) ： 用分期開發(fā)的方法進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項(xiàng)目的檔次，贏得高檔消費(fèi)群，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升樓盤形象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料