【正文】 　?、?國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)。以打造江蘇最大的化工產(chǎn)業(yè)基地為方向，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，高水平建設(shè)，現(xiàn)有污水處理廠、熱電廠、自來(lái)水廠等配套基礎(chǔ)設(shè)施，完善的基礎(chǔ)設(shè)施條件，優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)體系，為進(jìn)區(qū)化工企業(yè)提供了極為便利和舒適的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。沿海灘涂面積廣闊，有較大的環(huán)境凈化容量。其中鹽城機(jī)場(chǎng)有往返北京、廣州、韓國(guó)首爾等地的航班，連云港機(jī)場(chǎng)有往返北京、廣州、上海等地的航班?！　、瓤崭?。　?、氰F路。　?、脐戇\(yùn)。千噸級(jí)海輪可直航大連、青島、上海等地?！”憬莸慕煌ā　、潘\(yùn)?！　、筛劭?。五醍漿酒始興于清朝乾隆盛世，已有200多年的歷史，目前產(chǎn)品有4大系列、58個(gè)品種，年生產(chǎn)曲酒能力16000噸以上。某有機(jī)大米和綠色大米生產(chǎn)已具一定規(guī)模，其中“蘇”牌有機(jī)大米通過(guò)國(guó)家環(huán)?？偩钟袡C(jī)產(chǎn)品認(rèn)證中心認(rèn)證，“蘇”牌綠色大米獲國(guó)家綠色食品發(fā)展中心認(rèn)證。　?、绒r(nóng)副產(chǎn)品。　?、莿趧?dòng)力?！　、屏帜?。某土地資源豐富，總面積1880平方公里。人居環(huán)境質(zhì)量明量提高。比上年增長(zhǎng)12%。 某，社會(huì)文明，政通人和，隨著某新城區(qū)，工業(yè)項(xiàng)目集中區(qū)，化工項(xiàng)目集中區(qū)，農(nóng)業(yè)項(xiàng)目集中區(qū)，港口區(qū)“一城四區(qū)”的縱深開發(fā)建設(shè)，為某的快速發(fā)展構(gòu)建了堅(jiān)實(shí)的發(fā)展平臺(tái)，某將以最優(yōu)惠的政策，最優(yōu)越的環(huán)境，最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，成為您投資創(chuàng)業(yè)，興業(yè)聚財(cái)，大展宏圖的嶄新熱土。通榆運(yùn)河南接長(zhǎng)江水道，入海水道，中山河，蘇北灌溉總渠貫穿境內(nèi)并西接京杭運(yùn)河，某港已成為國(guó)家二類開放港口，是蘇北沿海建1020萬(wàn)噸碼頭的理想選址；鹽城和連云港機(jī)場(chǎng)已開通北京，廣州，上海，杭州，大連，沈陽(yáng)，廈門等城市航線，形成四通八達(dá)的海陸空運(yùn)輸體系。 某，有優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境，便捷的交通使某融入了上海經(jīng)濟(jì)圈。 某，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富，是全國(guó)著名的何首烏之鄉(xiāng)，優(yōu)質(zhì)糧棉生產(chǎn)基地縣，林業(yè)生產(chǎn)大縣，草柳編織大縣；工業(yè)蓬勃興起，已形成化工，紡織，機(jī)械，食品等一批支柱產(chǎn)業(yè)；三產(chǎn)服務(wù)行業(yè)發(fā)展迅速，人氣興旺，建立了多種門類的服務(wù)體系。新中國(guó)成立后，涌現(xiàn)一批知名人士，專家學(xué)者，企業(yè)家，尤以書法藝術(shù)享譽(yù)海內(nèi)外，是江蘇省唯一“書法之縣”?！偨ㄖ娣e約為180000㎡；賓館建筑面積為30000㎡；住宅建筑面積為130000㎡；商業(yè)建筑面積為20000 ㎡ 。本項(xiàng)目在現(xiàn)有地塊上已建有建筑物，由于不符合用地標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃，在沒有拿到用地手續(xù)時(shí)動(dòng)工已停工多時(shí)，現(xiàn)地塊有簡(jiǎn)單的結(jié)構(gòu)框架。該地塊是某縣新城區(qū)的核心位置，縣人民政府坐落在該地塊前方，是未來(lái)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的標(biāo)示地帶。四星級(jí)酒店及高檔住宅項(xiàng)目可行性報(bào)告四星級(jí)酒店及高檔住宅項(xiàng)目可行性報(bào)告目 錄第一部分 項(xiàng)目基本情況第二部分 項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境分析第三部分 某城市總體規(guī)劃描述第四部分 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析第五部分 項(xiàng)目開發(fā)條件分析第六部分 項(xiàng)目開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析第七部分 項(xiàng)目住宅開發(fā)市場(chǎng)定價(jià)第八部分 項(xiàng)目開發(fā)投資分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第九部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析第十部分 項(xiàng)目特征綜述、評(píng)估結(jié)論與建議 第一部分 項(xiàng)目基本情況（一）、項(xiàng)目概況該地塊位于某主干道迎賓大道和富康路，東面是某城區(qū)休閑核心地：南湖廣場(chǎng)和某公園；南面是某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。項(xiàng)目宗地占地面積約98畝(約61000㎡)，宗地呈現(xiàn)長(zhǎng)方型，東西長(zhǎng)約300m，南北長(zhǎng)約200m。該項(xiàng)目周邊樓盤眾多，是未來(lái)新城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱門區(qū)域。（二）、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)該項(xiàng)目擬建造一個(gè)四星級(jí)酒店（包含會(huì)議中心）、商業(yè)和一個(gè)高檔小區(qū)（以高層為主）。初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量1占地面積㎡2總建筑面積18萬(wàn)㎡其中住宅建筑面積13萬(wàn)㎡賓館及會(huì)議中心面積3萬(wàn)㎡（占地20000 ㎡）商用建筑面積2萬(wàn)㎡3總居住戶數(shù)約1300戶4地下車庫(kù)16250㎡（，25㎡/個(gè)計(jì)算）5總居住人數(shù)約4600人6建筑密度約30%7容積率—8綠地率40%9戶型分配88~95㎡二房二廳（占60%），110~120㎡三房二廳（30%），140㎡以上大面積高端戶型（10%）第二部分 項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境分析（一）、某經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 某，地處蘇北平原,黃海之濱，與日本隔海相望，南距鹽城80公里,北距歐亞大陸橋東橋頭堡連云港不足100公里，全縣總面積1880平方公里，人口107萬(wàn)。 某，歷史悠久，人杰地靈，建國(guó)前先后有一大批革命家，藝術(shù)家在此留下足跡。境內(nèi)204國(guó)道,省道陳李公路，海堤公路與寧靖鹽，京滬，寧連高速及已動(dòng)工興建的沿海高速聯(lián)成一體，成為鹽城市乃至蘇北交通最發(fā)達(dá)的縣份之一?！? 城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善?？h城居民人均可支配收入7853元，%；農(nóng)村居民人均純收入4686元，%。（二）、某投資環(huán)境　豐富的資源　?、磐恋?。每年可規(guī)劃為工業(yè)用地的土地面積為30005000畝，同時(shí)某開發(fā)區(qū)和化工園區(qū)尚有大量存量土地和待出租、出售的標(biāo)準(zhǔn)廠房。全縣有以意楊為主的成片造林26萬(wàn)畝（折實(shí)），活立木蓄積量187萬(wàn)立方，每年砍伐量15萬(wàn)立方以上；全縣森林覆蓋率21%，為全國(guó)綠化模范縣；全縣有數(shù)十家小型刨花板加工廠，無(wú)大口徑木材加工企業(yè)，全年約有10萬(wàn)立方木材（原料）外銷。某總?cè)丝谶_(dá)109萬(wàn)人，勞動(dòng)力資源十分豐富，全縣初中以上的青壯勞力達(dá)40余萬(wàn)人，其中近萬(wàn)名具有一技之長(zhǎng)、一專多能的技術(shù)骨干，且員工的平均工資水平較上海等地的平均工資水平低30%左右。某是全國(guó)著名的“首烏之鄉(xiāng)”，白首烏產(chǎn)量占全國(guó)總產(chǎn)量的90%。“鹽阜”牌、“射陽(yáng)河”牌、“射春”牌等無(wú)公害大米獲省無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品認(rèn)定管理辦公室認(rèn)定。某香腸年產(chǎn)量1000噸，主要品牌有“濱香王”、“老顧”等。海床平穩(wěn)，水下地形平坦，錨地廣闊,近海海域內(nèi)無(wú)暗礁和輻射沙洲,，獨(dú)特的深水貼岸條件，是建造10萬(wàn)—20萬(wàn)噸級(jí)深水大港的理想選址。某港是國(guó)家二類開放口岸，一期工程31000噸級(jí)碼頭已建成并投入營(yíng)運(yùn)。某境內(nèi)有5條等級(jí)航道，通榆河、灌溉總渠、張家河、響坎河、中山河等常年單船通過(guò)能力為500噸以上。某道路交通四通八達(dá)，國(guó)道204依城而過(guò)，省道陳李線貫穿南北，國(guó)家沿海高速公路（同三高速）今年11月份將開通，在某境內(nèi)有2個(gè)進(jìn)出口，某至上海只需3個(gè)多小時(shí)，一條由某港至安徽內(nèi)陸東西走向的一級(jí)公路省道疏港2號(hào)公路即將建設(shè)。某縣城距新長(zhǎng)鐵路益林火車站（客貨運(yùn)）40公里，必經(jīng)某的鹽連鐵路已列入“十一五”規(guī)劃。縣城距離鹽城機(jī)場(chǎng)、連云港機(jī)場(chǎng)均在90公里?！　V闊的容量　?、?鹽城沿?；@區(qū)。鹽城沿?；@區(qū)正是利用灘涂資源興建的現(xiàn)代化、環(huán)保型、規(guī)模性化工產(chǎn)品生產(chǎn)基地，是十佳“中國(guó)石油和化學(xué)工業(yè)最具投資價(jià)值園區(qū)”之一，位于中山河入?？跂|側(cè)，北臨黃海，西依中山河，省道陳李公路橫貫全區(qū)，規(guī)劃占地面積30平方公里，啟動(dòng)區(qū)面積10平方公里，設(shè)計(jì)化工生產(chǎn)、污水處理、生活服務(wù)三大功能區(qū)。新開發(fā)的北區(qū)，占地8平方公里，配套3萬(wàn)噸/日處理生產(chǎn)能力的污水處理廠，可接納特大型化工項(xiàng)目。某縣立足于當(dāng)?shù)睾ｊ戀Y源優(yōu)勢(shì)，不斷調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展林業(yè)，大力延伸農(nóng)林產(chǎn)業(yè)鏈，意揚(yáng)、中藥材和海產(chǎn)品已形成種、養(yǎng)業(yè)的特色。生態(tài)建設(shè)促進(jìn)了某縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，改善了縣域生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境，提高了全民生態(tài)意識(shí)，對(duì)我省蘇北欠發(fā)達(dá)地區(qū)的生態(tài)示范區(qū)建設(shè)具有示范意義。目前，經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)事業(yè)快速發(fā)展，文化、教育、旅游、餐飲、休閑娛樂、通信等各方面的消費(fèi)正迅猛上升?！　?yōu)良的人文　　某是全國(guó)楹聯(lián)之鄉(xiāng)、全國(guó)詩(shī)詞之鄉(xiāng)，是省級(jí)文明衛(wèi)生城市，是全省創(chuàng)安工作先進(jìn)縣，是全省科技、教育、衛(wèi)生先進(jìn)縣，是全省城市建設(shè)、環(huán)保先進(jìn)縣，是省級(jí)小城鎮(zhèn)建設(shè)的試點(diǎn)縣，是江蘇省唯一的“書法之縣”?！　≥^優(yōu)的配套　?、?紡織。其中華寶公司生產(chǎn)的“寶福”牌棉紗被評(píng)為江蘇省著名商標(biāo)。某化工園區(qū)已有近百家進(jìn)區(qū)企業(yè)生產(chǎn)醫(yī)藥中間體、染料中間體、農(nóng)藥中間體等產(chǎn)品。機(jī)械制造業(yè)是某的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。南星公司生產(chǎn)的HFK—1100高速?gòu)椓z機(jī)通過(guò)ISO9001質(zhì)量體系認(rèn)證。食品業(yè)是某的特色產(chǎn)業(yè)。某五醍漿酒業(yè)公司為江蘇省五大曲酒生產(chǎn)基地之一，產(chǎn)品先后榮獲部?jī)?yōu)、國(guó)家優(yōu)質(zhì)白酒、國(guó)際金獎(jiǎng)等殊榮。一是建立項(xiàng)目引進(jìn)包干服務(wù)責(zé)任制。同時(shí)，縣設(shè)立招商服務(wù)機(jī)構(gòu)，節(jié)假日全天候服務(wù)，以最優(yōu)的質(zhì)量、最快的速度辦結(jié)有關(guān)手續(xù)。屬政府處理的重大問(wèn)題處理不過(guò)周，一般問(wèn)