【正文】 0畝，地塊高差不大，連接成塊，可對用地進(jìn)行整體性規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)，規(guī)模大，便可做大文章，對于營造一個(gè)規(guī)模大盤具有完備的地理?xiàng)l件；也極有利于配套建設(shè)方面的規(guī)劃和減免與爭取配套相關(guān)的費(fèi)用。地勢平整，北臨縣政府花園和廣場。是未來連接老城區(qū)的交通要道，在地理位置上占有后天的優(yōu)勢。周遍地塊用地將成為南湖新區(qū)房產(chǎn)市場的聚集地。） 交通公交6號線貫穿整個(gè)新區(qū)，某城區(qū)的士普遍，價(jià)格也很實(shí)惠；雙向6車道的富康路，8車道的某大道，6車道迎賓大道等等；構(gòu)建成一個(gè)便捷的交通網(wǎng)，西接204國道，東靠某港口，加之新區(qū)其他道路構(gòu)成巨大交通網(wǎng)。⑻、品牌資源： 借助于該項(xiàng)目是到目前為止是某唯一的高層住宅及高檔住宅和酒店的結(jié)合體，樹立在某的知名度，提升品牌的價(jià)值，為以后開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目積累人氣。科學(xué)的實(shí)施和安排與項(xiàng)目進(jìn)程、形象相符的配套需要重點(diǎn)研究。⑹、環(huán)境規(guī)劃：借助項(xiàng)目用地周邊自然環(huán)境，通過項(xiàng)目內(nèi)的大景觀長軸線，以水景為展示形象的親水、親地型的環(huán)境規(guī)劃，從目前的規(guī)劃思路，項(xiàng)目可以創(chuàng)造出某少有的大型高檔的親水住宅，對住宅市場的景觀建設(shè)帶來新意，形成較大的市場沖擊力。創(chuàng)新的建筑形態(tài)也是項(xiàng)目的優(yōu)勢資源之一。從市場上看，目前競爭項(xiàng)目周邊項(xiàng)目已經(jīng)開始著手項(xiàng)目的文化建設(shè)，但多數(shù)情況與項(xiàng)目類似，文化資源需要在開發(fā)中結(jié)合南湖公園和某公園的優(yōu)勢，通過人為塑造、宣傳，形成自己的一方人文高地。較其他區(qū)域的主要競爭項(xiàng)目而言，目前該地段優(yōu)勢較大。⑵、地理位置：某城區(qū)西部，南湖新區(qū)的東邊，因地塊屬于南湖和老城區(qū)之間，地理位置優(yōu)越。預(yù)計(jì)到今年年底某南湖新區(qū)的供應(yīng)面積將在30萬平方米左右，第五部分 項(xiàng)目開發(fā)條件分析地塊概況⑴、項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地面積98畝，總規(guī)劃面積18萬平方米，具備中大盤開發(fā)的條件，因規(guī)模效應(yīng)帶來的成本控制，配套相對完善，塑造項(xiàng)目形象，產(chǎn)品供應(yīng)鏈的可調(diào)節(jié)性等。鳳鳴半島公認(rèn)的某最好的盤之一，依湖而建，總建筑面積7萬平方米，總戶數(shù)為約700戶，容積率低、房型合理，一期開盤當(dāng)天銷售110套，目前二期正在認(rèn)購中，分為四期開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量某南湖新區(qū)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目前較具規(guī)模的有7家，主要集中在永安路、港城路、富康路兩邊，港城路以西和某大道以南交叉地帶以商業(yè)用地和拆遷安置項(xiàng)目為主；南湖新區(qū)這幾年房屋供應(yīng)面積達(dá)150萬平方米，集中最具有代表性“碧水綠都”、“鳳鳴半島”和“華德名人苑”。新區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿迎賓大道南面，迎賓大道以南以居住用地為主，迎賓大道以北為工業(yè)用地，規(guī)劃機(jī)械倉儲用地和醫(yī)藥加工用地。完善基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。項(xiàng)目所在區(qū)域集中了某縣包括縣政府在內(nèi)的眾多行政機(jī)關(guān)，處于南湖新區(qū)的發(fā)展中心地帶，東臨南湖公園，北靠縣人民政府以及某縣主干道迎賓大道，北面是江蘇某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)沿?；@，西臨眾多動遷樓盤，南靠新區(qū)成熟社區(qū)，項(xiàng)目地理環(huán)境和生活配套環(huán)境相對成熟。該地塊是某縣新城區(qū)的核心位置，縣人民政府坐落在該地塊前方，是未來區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的標(biāo)示。項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評價(jià)該項(xiàng)目位于某主干道迎賓大道和富康路，東面是某城區(qū)休閑核心地：南湖廣場和某公園；北面是某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。某城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)某發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)集海運(yùn)港口、鐵路運(yùn)輸、生產(chǎn)加工業(yè)為主；擇優(yōu)引進(jìn)科技含量高、環(huán)境污染輕、產(chǎn)業(yè)鏈接長、上下關(guān)聯(lián)大的精細(xì)化工、醫(yī)藥化工等中間體項(xiàng)目，并已初步形成特色。以南湖新區(qū)為主的房產(chǎn)市場區(qū)域?qū)用骼?，某房產(chǎn)格局將會西移；加上南湖新區(qū)居住環(huán)境優(yōu)越將會引導(dǎo)新區(qū)房產(chǎn)市場的方向。江蘇某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)沿海化工園將給某帶來勞動力輸出的源地，將是某經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要區(qū)域，大量的大型企業(yè)進(jìn)駐將會帶動整個(gè)某交通、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的格局。同時(shí)隨著法律法規(guī)的完善，在銷售中保護(hù)企業(yè)的合理利益，避免糾紛，為品牌建設(shè)服務(wù)，是一個(gè)需要高度重視的問題。 政府提高住宅用地和商業(yè)用的門檻178。項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境評價(jià)178。在如此大的新開工面積和以往的在建面積雙重壓力下，各地產(chǎn)公司樓盤營銷工作的方向，向進(jìn)一步細(xì)分市場、實(shí)施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略、走板塊聯(lián)合道路的方面發(fā)展。新區(qū)規(guī)劃圖華寶財(cái)富廣場新時(shí)代樂園場碧水綠都鳳鳴半島本案華德名人苑正鑫城市經(jīng)典某現(xiàn)行的開發(fā)樓盤總建筑面積基本在30萬方以內(nèi)，也有個(gè)別政府安置樓盤突破30萬方，但市場總體格局平穩(wěn)，產(chǎn)品形式也比較相似，產(chǎn)品區(qū)別不大，在未來某房產(chǎn)市場差異化產(chǎn)品定位將是發(fā)展趨勢所在。隨著某的交通不斷的便利，投資商的增加，投資商素質(zhì)的提高高當(dāng)次的賓館需求不斷提升，某賓館酒店業(yè)的重新定位勢在必行。據(jù)統(tǒng)計(jì)，某在上海、北京等大城市務(wù)工人員就有20萬，平均工資2000元，年總收入達(dá)4億；由于生活條件的改善，居住條件也隨之改善，多次購房者的數(shù)量較往上都有增加。 某缺乏有規(guī)模的會議中心近兩年某的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，居民收入不斷增加，消費(fèi)水平也不斷提高；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快，房產(chǎn)市場得到發(fā)展空間。 經(jīng)市調(diào)結(jié)果顯示二星以上賓館入住率達(dá)到80%以上，說明賓館供應(yīng)還有很大空間。 每到周末某城區(qū)最好的賓館某賓館總會爆滿，而且是三星級標(biāo)準(zhǔn)，四星級價(jià)格，一房難求時(shí)有發(fā)生。 具市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在300多家企業(yè)中的老總絕大多數(shù)是非某本地人士，住宿一般都在賓館解決216。 某縣暫無四星級賓館216。（１０） 市場成熟程度整體不高，缺乏絕對的品牌項(xiàng)目和開發(fā)公司；樓盤宣傳推廣、消費(fèi)者信息獲知渠道相對傳統(tǒng)，信息面較窄。（８） 市場7成客戶接受15002300元/平方米單價(jià)，消費(fèi)者對1530萬一套的住宅有較強(qiáng)的購買能力，20萬和30萬是購房者的兩個(gè)心理關(guān)口，住房消費(fèi)對房地產(chǎn)金融的依賴性強(qiáng)。（７） 消費(fèi)者對小區(qū)及周邊配套需求完善實(shí)用，配套設(shè)置應(yīng)該與項(xiàng)目客戶定位統(tǒng)籌考慮，并非大而全就等于好。（５） 消費(fèi)者對小區(qū)交通和停車要求較高，項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要考慮適度超前，但市場有挖掘成本機(jī)會。（４） 戶型面積和陽臺面積并非越大越好，每套住宅兩個(gè)陽臺、鋼化玻璃陽臺欄桿是市場的主要選擇。4房為希望購買大面積單位，140平米是復(fù)式單位的一個(gè)主要指標(biāo)。步入2007年房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈，為了在競爭中勝出，開發(fā)商們將會在開發(fā)建設(shè)過程中提高產(chǎn)品技術(shù)含量、產(chǎn)品創(chuàng)新、通過環(huán)境建設(shè)、配套建設(shè)等手段來提高產(chǎn)品含金量，提升市場空間，這一切都以成本為支撐；從2003年起土地的協(xié)議出讓時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，在某這個(gè)土地本就緊缺的老城區(qū)，有限的土地資源在眾多競爭者的爭奪，土地成本勢必增加；金融政策的調(diào)整，收緊，對需要大量資金在較長時(shí)間運(yùn)作的地產(chǎn)行業(yè)來講，房地產(chǎn)的資金成本、財(cái)務(wù)成本必定會增多；再加上旺盛的市場需求、持續(xù)增長的宏觀經(jīng)濟(jì)、建筑原材料上漲等因素，2007年房地產(chǎn)的成本必定上漲。 2007年某的房地產(chǎn)市場競爭進(jìn)一步增強(qiáng)，樓市面臨競爭是否會降價(jià)呢？房價(jià)將不降反漲。即重點(diǎn)企業(yè)保護(hù)牌、商務(wù)用車通行證、個(gè)人身份綠卡和醫(yī)療保健金卡，為每一位來濱投資的客商開辟綠色通道，提供最優(yōu)質(zhì)、最便捷的服務(wù)。二是實(shí)行“誰引進(jìn)、誰服務(wù)、誰招商、誰負(fù)責(zé)”的招商引資終身服務(wù)責(zé)任制，外商來濱投資所需辦理的一切手續(xù)，均由某方的引資單位幫助全程辦理，并幫助外商在濱投資期間協(xié)調(diào)一切矛盾，解決一切問題，進(jìn)行終身服務(wù)。設(shè)立投資者維權(quán)中心，２４小時(shí)值班，全力維護(hù)投資者合法權(quán)益?？h外客商固定資產(chǎn)投資額１０００萬元以上的項(xiàng)目由縣領(lǐng)導(dǎo)掛牌服務(wù)；1000萬元以下項(xiàng)目由引進(jìn)項(xiàng)目的單位主要負(fù)責(zé)人掛牌服務(wù)?！　?yōu)質(zhì)的服務(wù)　　為客商建立全方位優(yōu)質(zhì)、高效、周到、熱情、誠信的服務(wù)體系。綠色大米、首烏系列營養(yǎng)品、濱香王香腸、五醍漿酒等特色產(chǎn)品聞名海內(nèi)外?！　、?食品。全縣已形成以南星紡織機(jī)械、蘇鹽閥門管件、力達(dá)機(jī)械等骨干企業(yè)為龍頭的規(guī)模機(jī)械加工企業(yè)100余家，產(chǎn)品有紡機(jī)配件、泵閥管件、氯氫壓縮機(jī)、汽車配件、電力等機(jī)械零部件，從業(yè)人員數(shù)萬人?！　、?機(jī)械?！　、?化工。我縣棉花種植面積長期穩(wěn)定在20萬畝以上，年產(chǎn)皮棉30萬擔(dān)，全縣棉紡企業(yè)規(guī)模達(dá)30萬紗錠。這里社會文明，政通人和，人民勤勞善良，民風(fēng)純正樸實(shí)，敬商、愛商、尊商、擁商、安商、富商的氛圍濃烈，已在全縣上下廣泛形成，某是海內(nèi)外客商投資興業(yè)大展宏圖的福地?zé)嵬?。同時(shí)，某大規(guī)模的新城區(qū)開發(fā)、老城區(qū)改造將為各路投資客商從事專業(yè)市場、房地產(chǎn)等綜合開發(fā)提供較多的贏利商機(jī)?！　【薮蟮氖袌觥　∧晨h位于204國道的中間，一頭挑起煙臺，一頭連接上海，可謂是背靠魯南、膠東，面對蘇中、蘇南兩大市場，是商家必爭之地，具有較強(qiáng)的市場輻射拉動作用。同時(shí)，大力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，狠抓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，整治和改善城鎮(zhèn)環(huán)境，初步形成了以農(nóng)林復(fù)合生態(tài)產(chǎn)業(yè)為特色、工業(yè)與農(nóng)業(yè)布局合理、生態(tài)功能分區(qū)明確、城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境日益改善的生態(tài)示范區(qū)。