【正文】 的有規(guī)模的會(huì)議中心，政府和企業(yè)的大型會(huì)議甚至到鹽城等周邊城市召開。 ⑥ 產(chǎn)品獨(dú)特： 該項(xiàng)目作為濱海房產(chǎn)界上第一個(gè)以高層為主的開發(fā)項(xiàng)目，獨(dú)特的產(chǎn)品理念是一大賣點(diǎn)，結(jié)合四星級(jí)賓館這同樣獨(dú)特的商業(yè)形態(tài)提升整個(gè)項(xiàng)目名譽(yù)度。綜合而言，該項(xiàng)目地塊的社區(qū)配套相對(duì)較為成熟，對(duì)于今后的社區(qū)配套困難有一定的緩解作用。在教育上，該地塊距新區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校比較近，大可解決社區(qū)開發(fā)后業(yè)主子女入學(xué)就讀的問題。 ④ 社區(qū)配套日趨成熟： 雖然項(xiàng)目地塊的區(qū)域位置相對(duì)較好，但其社區(qū)配套相對(duì)成熟。整個(gè)項(xiàng)目用地近 100 畝，地塊高差不大，連接成塊，可對(duì)用地進(jìn)行整體性規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)，規(guī)模大，便可 做大文章，對(duì)于營(yíng)造一個(gè)規(guī)模大盤具有完備的地理?xiàng)l件；也極有利于配套建設(shè)方面的規(guī)劃和減免與爭(zhēng)取配套相關(guān)的費(fèi)用。地勢(shì)平整，北臨縣政府花園和廣場(chǎng)。是未來連接老城區(qū)的交通要道，在地理位置上占有后天的優(yōu)勢(shì)。周遍地塊用地將成為南湖新區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)的聚集地。 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃 ） 交通 公交 6 號(hào)線貫穿整個(gè) 新區(qū)，濱海城區(qū)的士普遍，價(jià)格也很實(shí)惠；雙向 6車道的富康路， 8 車道的濱海大道， 6 車道迎賓大道等等；構(gòu)建成一個(gè)便捷的交通網(wǎng)，西接 204 國道，東靠濱海港口，加之新區(qū)其他道路構(gòu)成巨大交通網(wǎng)。目前競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在該項(xiàng)資源的情況大體相同。 ⑺ 、 配套設(shè)施： 項(xiàng)目周邊的生活、教育、醫(yī)療、娛樂等配套資源逐步完善，現(xiàn)有資源數(shù)量和質(zhì)量均與項(xiàng)目的定位不符，項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套建設(shè)需要長(zhǎng)期建設(shè)才能實(shí)施，在項(xiàng)目前期將面臨配套缺乏的現(xiàn)狀。 ⑸ 、產(chǎn)品設(shè)計(jì)： 項(xiàng)目的前期定位已經(jīng)確定為高檔社區(qū)結(jié)合四星級(jí)酒店，除領(lǐng)先的建筑形態(tài)外，合理、舒適的功能性，環(huán)保美觀、品質(zhì)的的細(xì)部用材，使用環(huán)節(jié)的人性設(shè)計(jì)，為產(chǎn)品創(chuàng)新和技術(shù)營(yíng)銷提供了資源，也是差異化的資源。 ⑷ 、建筑形態(tài)： 規(guī)劃以高層（小高層）高檔住宅區(qū)和四星級(jí)酒店為主，簡(jiǎn)約的現(xiàn)代風(fēng)格，個(gè)性鮮明的外墻立面，錯(cuò)落有致的建筑風(fēng)格，以創(chuàng)新的（就濱?，F(xiàn)狀）戶型設(shè)計(jì)和親地的建筑形態(tài) 將對(duì)濱海的住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)產(chǎn)生影響。 ⑶ 、人文條件： 該項(xiàng)目用地原主要為政府職能部門聚居地和社區(qū)住宅，有著較大發(fā)展區(qū)域。從發(fā)展趨勢(shì)看，隨著城市區(qū)域的不斷發(fā)展，該地段將會(huì)成為 城市中心的組成部分，有發(fā)展?jié)摿?。但目前區(qū)域市場(chǎng)上的相同規(guī)模盤較多，優(yōu)勢(shì)已經(jīng)并非一家獨(dú)有，且中大盤 長(zhǎng)周期開發(fā)帶來市場(chǎng)不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。華德名人苑占地面積 15 萬平方米，總建筑面積 21 萬平方米；現(xiàn)銷售一半，多為現(xiàn)房；剩余面積將于今明年繼續(xù)開發(fā)。碧水綠都總建筑面積 30 萬平方米，分為四期開發(fā)，總戶數(shù)約為 3000 套，是商住混合性；前三期基本罄盤，第四期約有 45萬平方米，現(xiàn)正處于認(rèn)購中。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補(bǔ)、配套齊全的城市次中心，分擔(dān)市級(jí)中心對(duì)外輻射、對(duì)內(nèi)服務(wù)的功能，并通過次中心的配套建設(shè)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。 江蘇濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)沿?；@ ，產(chǎn)業(yè)以精細(xì)化工、醫(yī)藥化工、電子、新材料為主，規(guī)劃總面積 20 平方 公里。 第四部分 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域定義 南湖新區(qū)規(guī)劃總用地約 400 萬平方米。該項(xiàng)目周邊樓盤眾多，是未來新城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱門區(qū)域。項(xiàng)目宗地占地面積約 98 畝 (約 61000㎡ )，宗地呈現(xiàn)長(zhǎng)方型，東西長(zhǎng)約 300m，南北長(zhǎng)約 200m。堅(jiān)持“一次規(guī)劃、分步實(shí)施、配套建設(shè)、滾動(dòng)發(fā)展”的原則，逐步發(fā)展完成“國家級(jí)百強(qiáng)大縣”、“百萬人口經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣”的目標(biāo)。 隨著濱海大多數(shù)行政機(jī)關(guān)的西遷至新區(qū)，將會(huì)帶動(dòng)新一輪新區(qū)的發(fā)展。將會(huì)以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為濱海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭區(qū)域。 第三部分 濱海城市總體規(guī)劃描述 濱海縣總體城市規(guī)劃 濱海將隨著濱海港 濱海岸 ， 尤其是廢黃河三角洲一帶長(zhǎng)約 20 公里岸段，具有開發(fā)建設(shè)特大型、多功能、綜合性深水大港的優(yōu)越條件，其建港條件不僅在江蘇海岸最佳，而且是國家在沿海布局大中型電力、鋼鐵冶煉、石油化工、鹽化工、煤化工等工業(yè)項(xiàng)目和集裝箱樞紐碼頭、接煤港址的理想選擇，是江蘇沿海能建年吞吐量?jī)|噸以上的極少數(shù)港口之一 的建造，濱海將是結(jié)合航海運(yùn)輸、陸路運(yùn)輸 、軌道運(yùn)輸?shù)木C合性港口城市。 項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià) ? 從今年開始國家開征土地增值稅 ? 政府提高住宅用地和商業(yè)用的門檻 ? 準(zhǔn)備金利率的不斷加息，給開發(fā)商帶來資金壓力 房地產(chǎn)的行業(yè)門檻在提高，誠實(shí)守信、用心經(jīng)營(yíng)、實(shí)力發(fā)展、專業(yè)開發(fā)成為房地產(chǎn)企業(yè)的基本方向。 在如此大的新開工面積和以往的在建面積雙重壓力下，各地產(chǎn)公司樓盤營(yíng)銷工作的方向，向進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)、實(shí)施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略、走板塊聯(lián)合道路的方面發(fā)展。 濱海現(xiàn)行的開發(fā)樓盤總建筑面積基本在 30 萬方以內(nèi)，也有個(gè)別政府安置樓盤突破 30 萬方，但市場(chǎng)總體格局平穩(wěn)，產(chǎn)品形式也比較相似，產(chǎn)品區(qū)別不大，在未來濱海房產(chǎn)市場(chǎng)差異化產(chǎn)品定位將是發(fā)展趨勢(shì)所在。隨著濱海的交通不斷的便利，投資商的增加，投資商素質(zhì)的提高高當(dāng)次的賓館需求不斷提升，濱海賓館酒店業(yè)的重新定位勢(shì)在必行。據(jù)統(tǒng)計(jì)，濱海在上海、北京等大城市務(wù)工人員就有 20 萬，平均工資 2020 元，年總 收入達(dá) 4 億；由于生活條件的改善，居住條件也隨之改善，多次購房者的數(shù)量較往上都有增加。 ? 濱海缺乏有規(guī)模的會(huì)議中心 近兩年濱海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，居民收入不斷增加，消費(fèi)水平也不斷提高；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快，房產(chǎn)市場(chǎng)得到發(fā)展空間。 濱海酒店市場(chǎng)需求情況分析 ? 濱?？h暫無四星級(jí)賓館 ? 濱?？h城區(qū)賓館服務(wù)和硬件條件參差不齊 ? 具市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在 300多家企業(yè)中的老總絕大多數(shù)是非濱海本地人士，住宿一 般都在賓館解決 ? 眾多企業(yè)老總為了住條件好的賓館舟車勞頓跑到鹽城市區(qū) ? 每到周末濱海城區(qū)最好的賓館濱海賓館總會(huì)爆滿，而且是三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，四星級(jí)價(jià)格，一房難求時(shí)有發(fā)生。 （９） 消費(fèi)者對(duì)鳳鳴半島評(píng)價(jià)好，市場(chǎng)對(duì)南湖新區(qū)的房源喜愛高溫不降。 局面 。地理位置和價(jià)格、配套資源是消費(fèi)者購房時(shí)最注重的 3 個(gè)因素，消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理要求呈上升龍際觀點(diǎn)： 近兩年濱海新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅價(jià)格整體上漲了 500600 元 /㎡，隨著生活質(zhì)量的不斷改善，收入的不斷提高，間接的刺激了房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 （６） 明亮、清爽的外墻顏色和簡(jiǎn)潔、明快的建筑立面受到市場(chǎng)歡迎，毛坯房仍然是消費(fèi)者樂于接受的主要交付標(biāo)準(zhǔn)，廚衛(wèi)初裝修和裝修套餐有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。建筑公共空間講求樸實(shí)、經(jīng)濟(jì)，住宅室內(nèi)應(yīng)避免異型空間的出現(xiàn)。 （３） 多層住宅類型和錯(cuò)層結(jié)構(gòu)單位獲得市場(chǎng)持續(xù)認(rèn)可，小高層認(rèn)同度呈上升趨勢(shì)；戶型和建筑朝向?qū)ψ》肯M(fèi)有較大的影響力。 住宅市場(chǎng)需求情況分析 （１） 改善居住條件，改善居住環(huán)境和婚房成為房地產(chǎn)消費(fèi)主流； （２） 6080 平米的精巧二房和 91100 平米的 舒適二房， 90100 平米的小三房和 111130平米的舒適三房是最受到消費(fèi)者喜愛的戶型和面積。言房?jī)r(jià)上漲的原因主要是基于幾個(gè)綜合因素影響的判斷。 （三）、濱海住宅市場(chǎng)分 析 住宅市場(chǎng)供給情況分析 目前濱海房產(chǎn)市場(chǎng)上在銷售的樓盤大約 710 家，其中較為規(guī)模的有 7 家，分別是： ⑴ 碧水綠都 總建筑面積： 30 萬平方米 期段：分為四期銷售 入住率：約 70% 總套數(shù)：約 3000 套 戶型面積： 90—140㎡ 產(chǎn)品形態(tài)：多層建筑、商業(yè) 住宅價(jià)格：均價(jià) 2050 元 /㎡ 門面價(jià)格： 40005000 元 /㎡ 現(xiàn)狀：正銷售四期 ⑵ 鳳鳴半島 總建筑面積： 7 萬 平方米 占地面積： 萬平方米 總套數(shù)：約 700 家 產(chǎn)品形態(tài)：多層、雙拼別墅、商業(yè) 戶型面積： 90—128 ㎡ 住宅價(jià)格：均價(jià) 2100元 /㎡ 現(xiàn)狀：二期認(rèn)購中 ⑶ 華寶財(cái)富廣場(chǎng) 占地面積： 290 畝 產(chǎn)品形態(tài)：多層、商業(yè) 住宅價(jià)格： 19002400 元 /㎡ 現(xiàn)狀：一期認(rèn)購中 ⑷ 新時(shí)代樂園 占地面積： 170 畝 總建筑面積： 20 萬平方米 產(chǎn)品形態(tài)：多層、商業(yè) 戶型面積： 90—150 ㎡ 住宅價(jià)格： 16802200 元 /㎡ 商鋪價(jià)格：均價(jià) 4500 元 /㎡ ⑸ 華德名人苑 占地面積： 15 萬平方米 總建筑面積： 21 萬平方米 總投資： 3 億 產(chǎn)品形態(tài)：多層、商業(yè) 戶型面積： 100—150 ㎡ 住宅價(jià)格：均價(jià) 1800 元 /㎡ 商鋪 價(jià)格：均價(jià) 35004500 元 /㎡ ⑹ 正鑫城市經(jīng)典 總建筑面積： 18萬平方米 產(chǎn)品形態(tài)：多層、小高層、商業(yè) 戶型面積： 94—145 ㎡ 住宅價(jià)格：均價(jià) 2200 元 /㎡ ⑺ 豐園商貿(mào)城 總建筑面積： 10 萬平方米 產(chǎn)品形態(tài)：多層、商業(yè) 戶型面積： 96—120 ㎡ 濱海的房地產(chǎn)價(jià)格在近兩年上漲 300500 元 /平方米； 2020 年兩城區(qū)商品住宅銷售均價(jià)達(dá) 2020 元 /平方米，新區(qū)商品住宅銷售均價(jià) 1960 元 /平方米。 龍際觀點(diǎn)： 濱海擁有漫長(zhǎng)的海岸線，便捷的 交通線；目前在濱海投資的廠家多達(dá) 300余家，巨大的市場(chǎng)空間，快捷服務(wù)環(huán)境和大力的政府扶持，造就了未來濱海的繁榮。三是外商投資企業(yè)、縣外客商新辦固定資產(chǎn)投資額 1000 萬元以上的工業(yè)企業(yè)，或縣外客商投資年納稅 50 萬元以上的其他企業(yè)，由縣紀(jì)委、監(jiān)察局、公安局列入 “ 重點(diǎn)保護(hù)企業(yè) ” ，并頒發(fā) “ 一牌三證 ” 。屬政府處理的重大問題處理不過周，一般問題處理不過日，特殊問題隨時(shí)辦理。同時(shí)，縣設(shè)立招商服務(wù)機(jī)構(gòu)，節(jié)假日全天候服務(wù)，以最優(yōu)的質(zhì)量、最快的速度辦結(jié)有關(guān)手續(xù)。一是建立項(xiàng)目引進(jìn)包干服務(wù)責(zé)任制。濱海五醍漿酒業(yè)公司為江蘇省五大曲酒生產(chǎn)基地之一，產(chǎn)品先后榮獲部?jī)?yōu)、國家優(yōu) 質(zhì)白酒、國際金獎(jiǎng)等殊榮。 食品業(yè)是濱海的特色產(chǎn)業(yè)。南星公司生產(chǎn)的 HFK— 1100 高速彈力絲機(jī)通過 ISO9001 質(zhì)量體系認(rèn)證。 機(jī)械制造業(yè)是濱海的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。 濱?；@區(qū)已有近百家進(jìn)區(qū)企業(yè)生產(chǎn)醫(yī)藥 中間體、染料中間體、農(nóng)藥中間體等產(chǎn)品。其中華寶公司生產(chǎn)的 “ 寶福 ” 牌棉紗被評(píng)為江蘇省著名商標(biāo)。 較優(yōu)的配套 ① 紡織。 優(yōu)良的人文 濱海是全國楹聯(lián)之鄉(xiāng)、全國詩詞之鄉(xiāng)，是省級(jí)文明衛(wèi)生城市，是全省創(chuàng)安工作先進(jìn) 縣，是全省科技、教育、衛(wèi)生先進(jìn)縣，是全省城市建設(shè)、環(huán)保先進(jìn)縣，是省級(jí)小城鎮(zhèn)建設(shè)的試點(diǎn)縣，是江蘇省唯一的 “ 書法之縣 ” 。目前，經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)事業(yè)快速發(fā)展，文化、教育、旅游、餐飲、休閑娛樂、通信等各方面的消費(fèi)正迅猛上升。生態(tài)建設(shè)促進(jìn)了濱?？h社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn) 步發(fā)展，改善了縣域生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境，提高了全民生態(tài)意識(shí)，對(duì)我省蘇北欠發(fā)達(dá)地區(qū)的生態(tài)示范區(qū)建設(shè)具有示范意義。 濱?？h立足于當(dāng)?shù)睾ｊ戀Y源優(yōu)勢(shì)，不斷調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展林業(yè)，大力延伸農(nóng)林產(chǎn)業(yè)鏈，意揚(yáng)、中藥材和海產(chǎn)品已形成種、養(yǎng)業(yè)的特色。新開 發(fā)的北區(qū)，占地 8 平方公里，配套 3 萬噸 /日處理生產(chǎn)能力的污水處理廠，可接納特大型化工項(xiàng)目。鹽城沿?；@區(qū)正是利用灘涂資源興建的現(xiàn)代化、環(huán)保型、規(guī)模性化工產(chǎn)品生產(chǎn)基地，是十佳 “ 中國石油和化學(xué)工業(yè)最具投資價(jià)值園區(qū) ” 之一，位于中山河入?？跂|側(cè)，北臨黃海，西依中山河，省道陳李公路橫貫全區(qū)，規(guī)劃占地面積 30平方公里，啟動(dòng)區(qū)面積 10 平方公里，設(shè)計(jì)化工生產(chǎn)、污水處理、生活服務(wù)三大功能區(qū)。 廣闊的容量 ⑴ 鹽城沿?；@區(qū)。 縣城距離鹽城機(jī)場(chǎng)、連云港機(jī)場(chǎng)均在 90公里。 濱?？h城距新長(zhǎng)鐵路益林火車站（客貨運(yùn)） 40 公里，必經(jīng)濱海的鹽連鐵路已列入 “ 十一五 ” 規(guī)劃。 濱海道路交通四通八達(dá)，國道 204 依城而過，省道陳李線貫穿南北，國家沿海高速公路（同三高速）今年 11月份將開通，在濱海境內(nèi)有 2 個(gè)進(jìn)出口，濱海至上海只需 3 個(gè)多小時(shí)，一條由濱海港至安徽內(nèi)陸東西走向的一級(jí)公路省道疏港 2號(hào)公路即將建設(shè)。濱海境內(nèi)有 5條等級(jí)航道，通榆河、灌溉總渠、張家河、響坎河、中山河等常年單船通過能力為 500噸以上。 濱海港是國家二類開放口岸，一期工程 31000 噸級(jí)碼頭已建成并投入營(yíng)運(yùn)。海床平穩(wěn)，水下地形平坦，錨地廣闊 ,近海海域內(nèi)無暗礁和輻射沙洲 ,10米等深線距岸 公里， 15 米等深線距岸 公里，獨(dú)特的深水貼岸條件，是建造 10 萬 — 20 萬噸級(jí)深水大港的理想選址。 ⑸ 港口。五醍漿酒始興于清朝乾隆盛世，已有 200 多年的歷史，目前產(chǎn)品有 4 大系列、 58個(gè)品種，年生產(chǎn)曲酒能力 16000 噸以上。濱海有機(jī)大米和綠色大米生產(chǎn)已具一定