【正文】 對成熟：除華德名人苑外，在項(xiàng)目周邊還有鳳鳴半島等一些開發(fā)相對成熟的樓盤，這對該片區(qū)的適宜居住的形象會有很大的提升。⑦ 市場緊缺：目前在某還沒有一家四星級賓館，該項(xiàng)目建成后將填補(bǔ)這一空白。⑵、劣勢：① 接受度：在目前的某房產(chǎn)市場上還沒有任何的高層住宅開發(fā)，市民接受需要一個過程。② 市場購買能力：本項(xiàng)目作為高檔住宅，其銷售價格要比其他項(xiàng)目要高，目前某房價在16002200元/平方米左右，本項(xiàng)目建成后將達(dá)到2500元/平方米以上。⑶、機(jī)會點(diǎn)① 未來的市場需求某目前的城市化遠(yuǎn)低于其他發(fā)達(dá)縣城，按小康標(biāo)準(zhǔn)的人均居住面積為35平方米/人計(jì)算，未來將有400萬平方米的需求空間。投資商也將增加，給賓館業(yè)帶來客源。④ 區(qū)域市場新區(qū)發(fā)展得到縣政府部門大力扶持，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，社區(qū)配套更加成熟。⑤ 新城區(qū)的發(fā)展南湖新城區(qū)將會是某城市發(fā)展的中心，逐步成為某新興城市中心⑥ 尋求某政府政策的支持就某目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，在工業(yè)發(fā)展的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)和酒店業(yè)對經(jīng)濟(jì)拉動不容忽視。⑦ 項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤質(zhì)素一般 雖然新區(qū)一帶有多家房開提前進(jìn)入，而且開發(fā)成績也不可小視，但就目前該區(qū)域規(guī)劃情況來看，尚缺乏品質(zhì)卓越的中、高檔次樓盤，對未來地塊的規(guī)劃大有空間。未來的二、三年內(nèi)，這幾個區(qū)域的供應(yīng)量將保持一定的水平，而且從政府的規(guī)劃來看，新城區(qū)將形成對市場的競爭之勢，規(guī)劃住宅建設(shè)面積不少于100萬方陸續(xù)上市。② 開發(fā)規(guī)模過大，開發(fā)周期較長；產(chǎn)品層次較高 本項(xiàng)目地塊占地約100畝，開發(fā)規(guī)模過大，這將導(dǎo)致開發(fā)周期較長，不可預(yù)期的市場因素太多，從而導(dǎo)致運(yùn)作此項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低。根據(jù)市場調(diào)查情況來分析，這些項(xiàng)目均位于南湖新區(qū)域的地域，位于連接城市次中心或城市規(guī)劃未來發(fā)展區(qū)域的主要干道旁，自然條件普偏較好，交通條件也相對成熟，都有著規(guī)模優(yōu)勢的大盤特征。本項(xiàng)目的定位為中高檔或高檔大型城市住宅小區(qū)（以高層和小高層為主）。各項(xiàng)目具備競爭的能力。因項(xiàng)目規(guī)模的規(guī)劃要求，同時也是項(xiàng)目配套和買點(diǎn)的需要，各項(xiàng)目在配套和設(shè)施上均很完善，從商業(yè)、教育、購物、環(huán)境到娛樂、健身、休閑、醫(yī)療等不一而足。就產(chǎn)品定位而言，項(xiàng)目間客戶的競爭情況將非常激烈而且價格也不盡相同。第七部分 項(xiàng)目住宅開發(fā)市場定價項(xiàng)目定位鑒于本項(xiàng)目開發(fā)形態(tài)為高層住宅，在某市場的競爭環(huán)境、產(chǎn)品成本因素、客戶定位和項(xiàng)目的形象定位等因素考慮，本項(xiàng)目定位為：項(xiàng)目定位：打造某南湖新區(qū)集四星級酒店與住宅于一體的高檔社區(qū) 目標(biāo)客戶確定本項(xiàng)目規(guī)模大，產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)期長，總體的供應(yīng)量巨大，如果將項(xiàng)目客戶定位僅限于高端客戶群，風(fēng)險(xiǎn)將更為加大。此類市場目標(biāo)客戶群的層面相對較高，進(jìn)取心比較強(qiáng)，所以在產(chǎn)品研發(fā)、建設(shè)和營銷宣傳上需要注重對人本主義的關(guān)懷和渲染。項(xiàng)目概念定位一個榮耀與夢想之城一個追求與品位的高檔社區(qū)尊崇自然，景觀大宅尊崇榮耀， 某新區(qū)純居住生活的風(fēng)向標(biāo)生活在四星級賓館的公園里（PARKHOME）鑄造某新區(qū)巔峰品位與尊貴項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位項(xiàng)目的形象設(shè)計(jì)主要包含兩個方面：一是整體形象的包裝設(shè)計(jì)，他是項(xiàng)目對市場宣傳推廣的重要標(biāo)志，是消費(fèi)者對樓盤想象力的引導(dǎo)開始和工具，是吸引消費(fèi)者關(guān)注和進(jìn)入項(xiàng)目的第一媒介；二是銷售動線的形象包裝，這是項(xiàng)目的具體展示，是消費(fèi)者信心的來源。根據(jù)市場的競爭環(huán)境、產(chǎn)品成本因素、客戶定位和項(xiàng)目的形象定位等因素考慮，本項(xiàng)目的入市銷售，采取中價入市的策略，使項(xiàng)目在銷售過程中的價格具備對銷售的控制性和調(diào)整、適應(yīng)性：l 較大的市場彈性和調(diào)節(jié)空間，主動控制市場變化；l 較強(qiáng)的市場競爭力；l 成功打開市場、搶占市場分額；l 預(yù)留先購物業(yè)的升值空間，形成良好口碑；l 樹立市場信心，促進(jìn)長期穩(wěn)定銷售；項(xiàng)目在具體的銷售過程中，如果內(nèi)部認(rèn)購期間能夠得到市場的高度認(rèn)可，認(rèn)購順利，則在項(xiàng)目正式開盤時，適時的調(diào)整價格，價格調(diào)整的幅度，結(jié)合市場、客戶的反映和當(dāng)時的市場環(huán)境在各階段具體實(shí)施。第八部分 項(xiàng)目開發(fā)投資分析與財(cái)務(wù)評價項(xiàng)目的總開發(fā)成本 成本核算序號項(xiàng) 目指標(biāo)(元/ m2）數(shù)量（m2）金額（萬元）備 注一土地費(fèi)用410001845按30萬/畝，二前期費(fèi)用926按建安費(fèi)用的5%計(jì)提小計(jì)926三基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2038按建安費(fèi)用的11%計(jì)提小計(jì)2038四建安費(fèi)用1215000018080015000012000商業(yè)和住宅平均值501500007504綠化景觀50150000750中等標(biāo)準(zhǔn)1501500002250地下車庫1600162502600小計(jì)18530五其它工程費(fèi)用185按建安費(fèi)用的1%計(jì)提六開發(fā)費(fèi)用1052%計(jì)提1400842按照銷售額的2%計(jì)提小計(jì)3294七開發(fā)稅費(fèi)3610001825002250小計(jì)2268八不可預(yù)見費(fèi)370按建安費(fèi)用的2%計(jì)提九成本合計(jì)29456十銷售總額250015000042100根據(jù)某現(xiàn)有商品房銷售價格測算十一利潤總額12644十二稅后利潤8471說明：因酒店及會議中心為投資商持有性物業(yè)，在成本測算和經(jīng)濟(jì)評價中不計(jì)入考量因素。成本=12644247。成本=8471247。 由于本項(xiàng)目各種費(fèi)用沒有明確的給于我司，因此，所有費(fèi)用的清算都來自于對某周圍縣級城市以及某其他項(xiàng)目的平均值計(jì)算，由于賓館的裝修建設(shè)費(fèi)用無法估算，所以，本成本費(fèi)用表只對基礎(chǔ)設(shè)施以及建安成本做預(yù)算，利潤也只對住宅本分核算。 住宅銷售價格以2500元/平方米為基點(diǎn)計(jì)算；商鋪價格征詢商鋪與住宅2：1的原則，商鋪價格為5000元/平方米為基點(diǎn)。 依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積180000萬平方米（住宅130000萬平方米，商鋪20000萬平方米、賓館和會議中心30000平方米），項(xiàng)目總投資29456萬元（不包括酒店建造費(fèi)用）。178。因此，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的不斷提高，房價也會隨著經(jīng)濟(jì)的增長而上漲，所以利潤也會增加。 第一期：至2008年止，完成土地平整，三通一平區(qū)內(nèi)主要道路建設(shè)，部分建筑投入施工，完成建筑面積約4萬㎡預(yù)售商品房和酒店整體工程。 第三期：至2010年，實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成建筑面積6萬㎡預(yù)售商品房和2萬㎡的商業(yè)。爭取在三年內(nèi)銷售完成。 項(xiàng)目資金主要流向于酒店的建造和裝修方面，由于酒店贏利期最少需要兩年，這需要大量的資金來支持酒店的建造和經(jīng)營上216。 土地抵押貸款可以緩解項(xiàng)目前期開發(fā)資金和購買土地的壓力216。第九部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目政策性風(fēng)險(xiǎn)216。 四星級酒店（包含會議中心）在未來幾年是否還會得到政府支持項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)216。 目標(biāo)客戶數(shù)量能否支撐整個項(xiàng)目216。 目前項(xiàng)目周邊樓盤相繼上馬，會帶走一部分客戶項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)216。 貸款是否及時到位，影響項(xiàng)目的進(jìn)程第十部分 項(xiàng)目特征綜述、評估結(jié)論與建議項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，某良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項(xiàng)目公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢 ? 南湖新區(qū)的潛在需求量大。 ? 政府的大力支持。 ? 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)：252。 項(xiàng)目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；252。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)； 及時對工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。一方面是為了降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是降低資金的壓力； 做好方案規(guī)劃。52