【正文】 項(xiàng)目占地面積98畝，總規(guī)劃面積18萬平方米，具備中大盤開發(fā)的條件，因規(guī)模效應(yīng)帶來的成本控制，配套相對(duì)完善，塑造項(xiàng)目形象，產(chǎn)品供應(yīng)鏈的可調(diào)節(jié)性等。較其他區(qū)域的主要競爭項(xiàng)目而言，目前該地段優(yōu)勢(shì)較大。創(chuàng)新的建筑形態(tài)也是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)資源之一?？茖W(xué)的實(shí)施和安排與項(xiàng)目進(jìn)程、形象相符的配套需要重點(diǎn)研究。） 交通公交6號(hào)線貫穿整個(gè)新區(qū)，某城區(qū)的士普遍，價(jià)格也很實(shí)惠；雙向6車道的富康路，8車道的某大道，6車道迎賓大道等等；構(gòu)建成一個(gè)便捷的交通網(wǎng)，西接204國道，東靠某港口，加之新區(qū)其他道路構(gòu)成巨大交通網(wǎng)。是未來連接老城區(qū)的交通要道，在地理位置上占有后天的優(yōu)勢(shì)。整個(gè)項(xiàng)目用地近100畝，地塊高差不大，連接成塊，可對(duì)用地進(jìn)行整體性規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)，規(guī)模大，便可做大文章，對(duì)于營造一個(gè)規(guī)模大盤具有完備的地理?xiàng)l件；也極有利于配套建設(shè)方面的規(guī)劃和減免與爭取配套相關(guān)的費(fèi)用。在教育上，該地塊距新區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校比較近，大可解決社區(qū)開發(fā)后業(yè)主子女入學(xué)就讀的問題。⑥ 產(chǎn)品獨(dú)特：該項(xiàng)目作為某房產(chǎn)界上第一個(gè)以高層為主的開發(fā)項(xiàng)目，獨(dú)特的產(chǎn)品理念是一大賣點(diǎn)，結(jié)合四星級(jí)賓館這同樣獨(dú)特的商業(yè)形態(tài)提升整個(gè)項(xiàng)目名譽(yù)度。就其他樓盤目前小高層的銷售中看，接受都不是很高；因此高層建筑抗性較強(qiáng)。 ② 江蘇某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)化工園經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的不斷發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)某的經(jīng)濟(jì)走向，人民生活水平也將得到大副提高。新區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速。⑷、障礙① 市場(chǎng)供應(yīng)量大 根據(jù)目前的市場(chǎng)信息反饋，06 07年整個(gè)某市場(chǎng)供應(yīng)量仍將很大，兩城區(qū)（新城區(qū)和老城區(qū)）等幾個(gè)主要區(qū)域的市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)計(jì)達(dá)100多萬方。第六部分 項(xiàng)目開發(fā)競爭對(duì)手分析區(qū)域內(nèi)競爭對(duì)手及競爭性樓盤分析樓盤名稱碧水綠都位置富康路/4100708 4191111開發(fā)商某濱湖房產(chǎn)策劃代理商新和盛機(jī)構(gòu)占地面積/建筑面積總建筑面積32萬平方米容積率/綠化率規(guī)模（總套數(shù)）約3000套戶型（種類及面積）二房94平方；三房117平方；四房143平方戶型特點(diǎn)為南北向交通6（的士）裝修毛坯房工程進(jìn)度大多交房（除第四期外）公攤率不祥目標(biāo)客戶周邊工薪階層，中等收入人群價(jià)格平均價(jià)2050元付款方式一次性付款95折，按揭無折扣物管費(fèi)用35角廣告媒體投放路牌廣告、公交車體廣告、郵政廣告經(jīng)驗(yàn)及不足小區(qū)周邊環(huán)境較嘈雜，前期銷售態(tài)勢(shì)不錯(cuò)樓盤名稱鳳鳴半島位置迎賓路/2058888開發(fā)商南通鴻逸房產(chǎn)策劃代理商無占地面積/建筑面積總建筑面積7萬平方米容積率/綠化率規(guī)模（總套數(shù)）約700套戶型（種類及面積）二房99100平方；三房11120平方；戶型特點(diǎn)為南北向交通6（的士）裝修毛坯房工程進(jìn)度明年11月份公攤率不祥目標(biāo)客戶周邊工薪階層，中等收入人群價(jià)格平均價(jià)2100元付款方式一次性付款95折，按揭無折扣物管費(fèi)用不祥廣告媒體投放路牌廣告、公交車體廣告、郵政廣告經(jīng)驗(yàn)及不足小區(qū)周邊環(huán)境較好，前期銷售態(tài)勢(shì)很好樓盤名稱華寶財(cái)富廣場(chǎng)位置某大道開發(fā)商華寶房產(chǎn)策劃代理商不祥占地面積/建筑面積占地面積18萬平方米容積率/綠化率規(guī)模（總套數(shù)）戶型（種類及面積）戶型特點(diǎn)為南北向交通6（的士）裝修毛坯房工程進(jìn)度公攤率不祥目標(biāo)客戶周邊工薪階層，中等收入人群價(jià)格平均價(jià)不祥付款方式一次性付款95折，按揭無折扣物管費(fèi)用不祥廣告媒體投放墻體廣告經(jīng)驗(yàn)及不足小區(qū)周邊環(huán)境很好某公園旁，暫無銷售 樓盤名稱正鑫城市經(jīng)典位置某大道開發(fā)商華寶房產(chǎn)策劃代理商不祥占地面積/建筑面積總建筑面積18萬平方米綠化率33%規(guī)模（總套數(shù)）不祥戶型（種類及面積）二房94平米；三房130平米；四房143平米戶型特點(diǎn)為南北向交通6（的士）裝修毛坯房工程進(jìn)度公攤率不祥目標(biāo)客戶周邊工薪階層，中等收入人群價(jià)格平均價(jià)不祥付款方式一次性付款95折，按揭無折扣物管費(fèi)用不祥廣告媒體投放墻體廣告、燈箱、郵政廣告經(jīng)驗(yàn)及不足小區(qū)周邊環(huán)境很好某公園旁，暫無銷售 項(xiàng)目開發(fā)競爭對(duì)手評(píng)價(jià)目前市場(chǎng)上開發(fā)或待開發(fā)項(xiàng)目中與本項(xiàng)目具有較強(qiáng)競爭力的項(xiàng)目主要約有3個(gè)，競爭項(xiàng)目地域分布基本含蓋了某房地產(chǎn)市場(chǎng)目前和下一階段某城區(qū)（近郊）區(qū)域的主要代表項(xiàng)目，從項(xiàng)目規(guī)模、區(qū)位、用地條件等方面同本項(xiàng)目有很強(qiáng)的可比性，特別是正鑫城市經(jīng)典。開發(fā)商普遍具有一個(gè)以上的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)市場(chǎng)和項(xiàng)目定位、開發(fā)有著良好的認(rèn)識(shí)、理解和控制力。產(chǎn)品各單位的具體構(gòu)成體現(xiàn)出共同的特征：產(chǎn)品供應(yīng)力求豐富、供應(yīng)面寬，面積含蓋90—150平方米/套，主力面積集中在90110平米/套和110150平米/套區(qū)間，戶型布局主要是小三房、大三房和四房兩廳、兩房兩廳，戶型結(jié)構(gòu)主要為平層。為確保的銷售順利和消費(fèi)力量的充足支撐，在保留高端市場(chǎng)的同時(shí)，將整個(gè)項(xiàng)目的客戶群延擴(kuò)為 中等偏高 的客戶群是較為穩(wěn)妥的。項(xiàng)目價(jià)格定位定價(jià)基本思路：中價(jià)入市、逐步提升、快速銷售、有效回收、滾動(dòng)發(fā)展。靜態(tài)投資利潤率=利潤總額247。29456=%178。178。 項(xiàng)目的體量較大，大致可分為三至四期開發(fā)。 第二期：至2009年止，實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成建筑面積6萬㎡預(yù)售商品房以及完成酒店裝修工程。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與不確定性分析 216。 在大量的資金流向酒店建造上，要保證住宅部分建造資金充足，貸款是個(gè)有效途徑，但稅率和國家政策的不確定性會(huì)對(duì)項(xiàng)目資金的籌集帶來影響。 市場(chǎng)是否接受高層住宅216。 建筑材料的價(jià)格時(shí)效性不確定，影響資金計(jì)算216。 ? 住宅小區(qū)的定位屬中、高等檔次，是某房產(chǎn)一大亮點(diǎn)。（有南湖公園和某公園）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小本項(xiàng)目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對(duì)較低，且在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，周邊樓盤眾多，盡快實(shí)施項(xiàng)目的開發(fā)細(xì)項(xiàng)工作； 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項(xiàng)目的檔次，贏得高檔消費(fèi)群，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升樓盤形象?？偨Y(jié)： 用分期開發(fā)的方法進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)。 項(xiàng)目規(guī)模較大，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；252。 ? 項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性項(xiàng)目總建筑面積：18萬平方米項(xiàng)目總投資：29456萬元（不含酒店建造費(fèi)用）項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:8471萬元（不含酒店建造費(fèi)用）項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:%上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。 四星級(jí)酒店的人住率能否維持酒店的經(jīng)營216。 由于住宅樓層普遍高于某縣政府辦公樓，在一定程度上影響政府形象216。 住宅的銷售可以形成資金流，在去化面積的同時(shí)資金上也得到補(bǔ)充，緩解一部分資金帶來的壓力216。 以上各開發(fā)程序的搭接是相互連接，小高層和高層交叉進(jìn)行。注：因各種費(fèi)用各個(gè)時(shí)期都有所不同，最終核算數(shù)據(jù)以開發(fā)商給于實(shí)際數(shù)據(jù)為準(zhǔn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度 住宅和酒店開發(fā)期控制在三年內(nèi)建成,共36個(gè)月時(shí)間,分期開發(fā)實(shí)施。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目（住宅和商業(yè)）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值8471萬元（住宅部分），%，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。178。29456=%靜態(tài)資金收益率=稅后利潤247。就目前的市場(chǎng)而言，價(jià)格仍然是影響消費(fèi)決定的重要因素，雖然項(xiàng)目的定位較高，目標(biāo)客戶群有較強(qiáng)的購買能力，但在市場(chǎng)的激烈競爭下，客戶有足夠的空間理性選擇和購買。目標(biāo)客戶職業(yè)定位：某各職能機(jī)關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)以及職員，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企業(yè)管理人員以及中高級(jí)員工，某港口工作人員等中高收入者。就賓館（酒店）而言目前和本項(xiàng)目有可比性是“某賓館”，鑒于某賓館標(biāo)準(zhǔn)三星級(jí)對(duì)本項(xiàng)目難以起到對(duì)抗性。同興本項(xiàng)目相比有著共同的產(chǎn)品規(guī)劃特