【正文】 目錄第一章 總論1第二章 市場分析8第三章 項目區(qū)位與環(huán)境分析27第四章 項目選址與主要建設(shè)條件34第五章 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案40第六章 環(huán)境影響分析及保護49第七章 勞動安全衛(wèi)生與消防56第八章 組織機構(gòu)與人力資源配置63第九章 項目實施計劃65第十章 投資估算及資金籌措65第十一章 財務(wù)評價70第十二章 結(jié)論與建議74XX房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)項目可行性研究報告第一章 總論第一節(jié) 項目背景在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。在全國旅游發(fā)展的大形勢下，麗江的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。近幾年，麗江房地產(chǎn)慢慢開始，并朝著良性的方向發(fā)展，麗江的房地產(chǎn)開始了新一輪的升溫。特別是隨著近幾年國內(nèi)經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)、國家假日經(jīng)濟的刺激、國人消費觀念的改變以及麗江旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得麗江作為全國唯一的熱帶旅游度假目的地越來越受到國內(nèi)及國際的關(guān)注。與其同時，麗江也因為良好的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對到麗江過冬、度假充滿熱情，客觀上造成了麗江近期推出的休閑度假產(chǎn)品特別是避寒山莊多數(shù)被內(nèi)地人所青睞。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來幾年的麗江房地產(chǎn)，特別是熱帶避寒山莊具有較大的市場需求。在美麗的麗江壩區(qū)域內(nèi)可以供給的熱帶避寒休閑度假項目目前尚無一家，在未來幾年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以滿足市場對麗江壩熱帶風(fēng)光度假房地產(chǎn)產(chǎn)品的強大需求。在此背景下，我們準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)的麗江菩提島度假休閑度假傣式民居項目三期無疑適時而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)的休閑度假旅游產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益。舉世公認(rèn)的麗江品牌 麗江是北回歸線上唯一僅存的綠洲，與泰國等東南亞國家有著一脈相承的傳統(tǒng)歷史文化。獨具特色的民族文化和雨林文化 麗江民族文化豐富多彩，真正能代表麗江民族文化的，一是以納西園為代表的“潑水節(jié)印象”系列活動的大傣鄉(xiāng)風(fēng)情展示；二是熱帶雨林風(fēng)貌展示。昆曼高速公路開通，旅游環(huán)線國際化 隨著昆曼高速公路的開通，麗江的旅游業(yè)將從大后方轉(zhuǎn)向國際旅游的前沿陣地，麗江旅游環(huán)線國際化的格局基本形成，麗江旅游業(yè)與各省、各地區(qū)的競爭，將轉(zhuǎn)變?yōu)閲H之間的競爭。瀾滄江湄公河次區(qū)域開發(fā)，引發(fā)旅游路線的變化 瀾滄江湄公河次區(qū)域的開發(fā)，麗江將直接跨入國際旅游的舞臺，麗江的旅游地位也將從競爭者轉(zhuǎn)變?yōu)閲H旅游的組織者、規(guī)劃者、參與者、謀局者和實施者。因此，勢必引發(fā)新一輪旅游線路的改變。旅游市場及競爭格局面臨重新“洗牌” 旅游市場的競爭，就是人才的競爭，時間的競爭和品牌的競爭。隨著昆曼高速公路的開通和瀾滄江湄公河次區(qū)域開發(fā)，競爭格局勢必重新“洗牌”，旅游品牌大戰(zhàn)勢必打響。誰擁有強大生命力的國際品牌，誰就擁有強大的市場份額。第二節(jié) 項目合作方介紹1． 國營XX農(nóng)場國營XX農(nóng)場，隸屬于云南農(nóng)墾集團公司麗江分公司，位于麗江州麗江市勐罕鎮(zhèn)和景哈鄉(xiāng)境內(nèi)，地處東經(jīng)100176。49′至101176。12′、北緯20176。41′至20176。59′之間，屬無量山脈南端，轄區(qū)跨瀾滄江兩岸，與緬甸接壤，東連基諾鄉(xiāng)，南接緬甸，西鄰南聯(lián)山，北靠小勐養(yǎng)。瀾滄江由西向南穿壩而過，將轄區(qū)分為江南、江北兩部分，江南有三、四作業(yè)區(qū)，江北有一、二作業(yè)區(qū)、直屬分場、農(nóng)場職工醫(yī)院和麗江納西園，全場共36個橡膠生產(chǎn)隊，17個居民點，5個制膠廠。農(nóng)場機關(guān)座落在瀾滄江北岸，與勐罕鎮(zhèn)人民政府相接，距州府麗江27公里，距省會昆明700公里。，（），年產(chǎn)干膠8000余噸，現(xiàn)有總?cè)丝?2604人，其中在職職工4002人。麗江壩農(nóng)場主產(chǎn)業(yè)為天然橡膠種植加工業(yè)，附屬產(chǎn)業(yè)為水果種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)和旅游業(yè)。國營XX農(nóng)場是麗江橡膠發(fā)源地，被譽為“版納膠源”。早在1948年，泰國華僑錢仿周、李宗周等6人，就在麗江壩創(chuàng)建了麗江最早的膠園——“暹華膠園”。1957年1月，國營XX農(nóng)場正式建立。經(jīng)過近50年的發(fā)展和三代農(nóng)墾人的艱苦努力，現(xiàn)已將蠻荒、瘴癘之地變成了經(jīng)濟繁榮、職工安居樂業(yè)之所；將封閉、落后的邊塞變成了交通發(fā)達、物豐人旺的旅游勝地。1999年，麗江壩農(nóng)場投資近5000萬元，開發(fā)的麗江納西園風(fēng)景區(qū)在云南、乃至全國都享有較高知名度?，F(xiàn)已被國家旅游局評為國家AAAA級旅游景區(qū)中國旅游知名品牌，被《云南日報》譽為農(nóng)墾人二次創(chuàng)業(yè)的典范。2004年，麗江壩農(nóng)場又按照云南農(nóng)墾集團公司的統(tǒng)一部署，在農(nóng)場內(nèi)部實行政企分開，將農(nóng)場分離為國營XX農(nóng)場和云南天然橡膠產(chǎn)業(yè)股份有限公司麗江壩分公司。同時通過合場并隊，大幅度精簡了三級管理機構(gòu)，由過去的7個分場精簡為四個區(qū)，由過去的65個橡膠生產(chǎn)隊合并為36個橡膠生產(chǎn)隊，精減管理人員近百名，降低了管理成本；并剝離了教育、公安等社會職能部門，醫(yī)院基本實行了差額補貼承包的經(jīng)營模式，減輕了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。政企分開后，麗江壩農(nóng)場和橡膠分公司進一步實施體制創(chuàng)新和機制創(chuàng)新，創(chuàng)新橡膠園的科學(xué)管理，促進高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)，使有限的橡膠資源產(chǎn)生最好的經(jīng)濟效益。國營XX農(nóng)場將繼續(xù)抓住中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)帶來的機遇，在集團公司和產(chǎn)業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)下，發(fā)揚“艱苦奮斗、勇于開拓、顧全大局、無私奉獻”的老農(nóng)墾精神，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，做強做大旅游業(yè)，增強市場核心競爭力，同時繼續(xù)大力發(fā)展非公經(jīng)濟，積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使農(nóng)場的發(fā)展緊跟時代的節(jié)拍，與祖國邊疆各族人民共同攜手并進，實現(xiàn)一個新的跨越，新的騰飛。2． XX房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司XX房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司是在昆明注冊的專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及酒店經(jīng)營管理的科技型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊資金2000萬元，具有三級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，至2006年9月，實收資本為6886萬元?，F(xiàn)公司員工160余人，85％以上具有大學(xué)本科以上文憑，是云南省第五大民營企業(yè)。從1999年開始，XX房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司在昆明成功開發(fā)了XX工業(yè)園、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、大學(xué)科技園等房地產(chǎn)項目。XX房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司旗下有麗江分公司、江蘇分公司、泰國亞新股份公司、麗江壩菩提島度假酒店、麗江泰國商城等五個實體。1999年XX麗江分公司成立，開發(fā)建設(shè)了以下項目：曼弄楓高尚住宅小區(qū)：是麗江市目前最大的以傣族文化為內(nèi)涵的房地產(chǎn)開發(fā)項目，為提高建設(shè)的水準(zhǔn)和品味，特聘新加坡蔡家聲特許建筑師作為項目顧問。本項目占地20萬㎡，㎡，總投資3億元，累計上繳國家稅費2500萬元。㎡，㎡，戶型配比為高尚住宅341套，商鋪92套，經(jīng)濟實用戶型164套，會所一幢。二期銷售已基本售磬，房價也比一期2006年6月份開盤時上漲了80％以上，并于2007年11月全部交房。三期工程計劃在2008年6月開工。麗江壩菩提島度假酒店：該酒店位于勐罕鎮(zhèn)龍得湖菩提島，與4A級旅游景區(qū)納西園隔湖相望。酒店按五星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建設(shè)，曾聘請?zhí)﹪⒓涯染频旯芾砉具M行經(jīng)營管理。酒店以典型的傣族建筑元素為主，包括民族傣族別墅式家庭客房、休閑娛樂中心、水上高爾夫訓(xùn)練場及相關(guān)附屬設(shè)施，建筑面積3萬㎡，總投資9450萬元，已完成投資4300萬，項目并可為勐罕鎮(zhèn)提供300余個就業(yè)崗位，填補了勐罕鎮(zhèn)沒有星級酒店的空白。麗江泰國商城：商城位于麗江市民航路29號，項目占地4070㎡，建筑面積3800㎡，總投資1000萬元。設(shè)計為全開放式商業(yè)鋪面，專營泰國正宗小商品兼泰國民俗文化的表演的旅游項目，采取“五統(tǒng)一”（統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一進貨、統(tǒng)一宣傳推廣）的經(jīng)營方式。2006年XX麗江分公司上繳稅費1000余萬元，是麗江州地稅除中國移動公司外的第二大納稅戶。第三節(jié) 項目編制依據(jù)及原則1. 項目編制依據(jù)1) 麗江市勐罕鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府與云南XX房地產(chǎn)開發(fā)集團簽訂的《勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）開發(fā)建設(shè)型旅游小鎮(zhèn)“夢幻版納”開發(fā)建設(shè)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》2) 《旅游規(guī)劃通則》（GB/T189712003）3) 云南省《旅游發(fā)展倍增計劃》4) 《云南省人民政府關(guān)于加快旅游小鎮(zhèn)“夢幻版納”開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)意見》5) 《勐罕鎮(zhèn)村鎮(zhèn)規(guī)劃（2001～2020年）》6) 《麗江州麗江市勐罕鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（1999～2010年）》7) 《勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）旅游小鎮(zhèn)“夢幻版納”總體規(guī)劃》沒有被批準(zhǔn)8) 國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價參數(shù)》（第二版）9) 《建設(shè)項目可行性研究指南》10) 《投資項目經(jīng)濟評價》二． 項目編制原則本著客觀性、科學(xué)性、預(yù)見性的原則，重點進行項目的必要性、建設(shè)條件、社會的可接受性、環(huán)境的可持續(xù)性的研究。同時也充分考慮項目建設(shè)的近期效益及遠(yuǎn)期發(fā)展，兩者兼顧，協(xié)調(diào)發(fā)展。第四節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)1． 土地開發(fā)強度指標(biāo) 勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）在被麗江市列入滄江新區(qū)分區(qū)五之前，國營XX農(nóng)場及勐罕鎮(zhèn)人民政府均委托云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院進行過勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）的總體規(guī)劃，但沒有被正式批準(zhǔn)，而XX集團委托泰國KTGY做的麗江壩攀枝花林片區(qū)概念性規(guī)劃于2007年6月28日通過麗江市人民政府組織的專家征詢意見會，但也未最終確定。在勐罕鎮(zhèn)的總體規(guī)劃還沒有確定之前，本項目所提的下列指標(biāo)均為根據(jù)市場及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗提出的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。項目用地用地面積用地比例規(guī)劃用地平衡規(guī)劃總用地54000㎡100%建筑用地13500㎡25%道路場地13500㎡25%綠化用地27000㎡50%25%64800㎡ 其中：可售面積55080㎡2． 財務(wù)指標(biāo)，扣除各項成本及稅金后，可實現(xiàn)稅后利潤為5971萬元。財務(wù)指標(biāo)如下：投資利潤率：%投資利稅率：%資本金利潤率：%稅后財務(wù)凈現(xiàn)值： 4540萬稅后財務(wù)內(nèi)部收益率：%投資回收期：%時，即24530萬元時項目才不至于虧損。第五節(jié) 結(jié)論項目經(jīng)研究認(rèn)為，項目建設(shè)是貫徹實施省政府關(guān)于建設(shè)“民族文化旅游大省”“旅游小鎮(zhèn)建設(shè)”、“社會主義新農(nóng)村”和州委、政府“旅游強州”、“大傣鄉(xiāng)”發(fā)展戰(zhàn)略的一項具體工程，項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策。從旅游房地產(chǎn)業(yè)的微觀經(jīng)濟發(fā)展需求、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和國民經(jīng)濟的發(fā)展趨勢看，項目建設(shè)是必要的。項目結(jié)構(gòu)布局合理，建設(shè)內(nèi)容可行，經(jīng)濟上合理，社會效益、環(huán)境生態(tài)效益好，項目可行。同時本項目的實施也為4A級景區(qū)納西園走旅游房地產(chǎn)發(fā)展之路做出有益的嘗試和探索。第二章 市場分析第一節(jié) 勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）游客量預(yù)測預(yù)測背景《麗江傣族自治州旅游發(fā)展總體規(guī)劃》（2001—2020年）對版納州旅游市場的預(yù)測結(jié)果如下：2007—2015年麗江州旅游人數(shù)及收入預(yù)測（括號內(nèi)為實際值）《麗江“十一五”旅游發(fā)展規(guī)劃》對麗江市十一五期間旅游經(jīng)濟指標(biāo)一覽表勐罕鎮(zhèn)（2006—2020年）游客量預(yù)測由于缺乏鎮(zhèn)域范圍內(nèi)準(zhǔn)確的旅游人口統(tǒng)計資料，所以無法精確預(yù)測出勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）的旅游人口數(shù)量，依據(jù)《云南省旅游“十一五”發(fā)展規(guī)劃》、《麗江“十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》等相關(guān)上層次規(guī)劃以及類比勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）周邊城鎮(zhèn)的旅游發(fā)展規(guī)劃及其發(fā)展規(guī)模，根據(jù)麗江市的旅游人口發(fā)展預(yù)測，本次規(guī)劃把勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）游客的年均增長率定為8%。省域旅游線路發(fā)展格局 我省“十一五”時期，旅游發(fā)展的主要任務(wù)是：優(yōu)化旅游格局，壯大旅游產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，壯大旅游項目開發(fā)建設(shè)力度，加強旅游市場開發(fā)，構(gòu)建和諧云南旅游。目前我省區(qū)域旅游格局是形式以滇中的“大昆明國際旅游區(qū)”、滇西北的“香格里拉生態(tài)旅游區(qū)”、滇西南的“瀾滄江—湄公河國際旅游區(qū)”、滇西南的“火山熱海邊境旅游區(qū)”、滇東南的“喀斯特山水文化旅游區(qū)”和滇東北的“紅土高原旅游區(qū)”六大旅游區(qū)。其中：滇西南的“瀾滄江—湄公河國際旅游區(qū)”是以滇西南的麗江州、思茅市、臨滄市地區(qū)為主，抓住大湄公河次區(qū)域旅游合作與發(fā)展的機遇，突出熱帶雨林、民族風(fēng)情和邊境旅游特色，深度開發(fā)生態(tài)旅游、跨國旅游、民族風(fēng)情旅游精品，加強開發(fā)水電工業(yè)旅游產(chǎn)品，加快打造和推出瀾滄江—湄公河黃金旅游線路，把滇西南建成我省面向東南亞大湄公河次區(qū)域的重要國際旅游區(qū)，把麗江市塑造成云南面向東南亞的重要國際旅游集散中心。 省域游線（瀾滄江—湄公河國際旅游區(qū)）：麗江州—思茅市—臨滄市—湄公河境外區(qū)域；麗江市旅游發(fā)展布局 麗江市“十一五”期間旅游發(fā)展的總體布局是：依托五大優(yōu)勢，構(gòu)建四大板塊；提升六大景區(qū)，建設(shè)九大項目；打造品牌，突出八大產(chǎn)品。其中：四大板