【正文】 體驗(yàn)基地，極富生命力的東西方傳統(tǒng)民俗文化博物館式的中法傳統(tǒng)風(fēng)情旅游小鎮(zhèn)的總體風(fēng)格一致。（5） 擁有智能化管理系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)、現(xiàn)場視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施。（13） 與上述經(jīng)營功能區(qū)域相配套的前廳區(qū)、工程設(shè)備區(qū)、辦公區(qū)、員工后勤區(qū)的基本要求如下：① 前廳是酒店的門面，面積控制在150平方米左右為宜，空間要有迎賓的氛圍和效果，體現(xiàn)星級酒店的氣勢。員工用房如果獨(dú)立設(shè)置，應(yīng)與主樓有封閉式連廊相連。建筑功能及防火防煙分區(qū)。（2） 室內(nèi)消防給水設(shè)計(jì)。所以酒店的環(huán)保和綠化將符合生態(tài)良性循環(huán)。c. 電氣安全,本工程采用TNS接地系統(tǒng)。本建筑物設(shè)防直擊雷、感應(yīng)雷和防雷電被浸入的措施。滿負(fù)荷運(yùn)營年收入預(yù)計(jì)為萬元（酒店客房收入萬元；餐飲收入萬元；娛樂康體收入萬元、商務(wù)（超市）收入萬元；會(huì)議展覽收入及其他收入萬元）。6. 風(fēng)險(xiǎn)及敏感分析1.2.3.4.5.6. 敏感性分析敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。 在營銷前，應(yīng)當(dāng)確實(shí)適當(dāng)?shù)刈龊枚▋r(jià)的工作，同時(shí)在銷售過程中，根據(jù)客戶的反應(yīng)來適當(dāng)調(diào)節(jié)銷售價(jià)格。 c:技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來的損失。同時(shí)它的投資周期和使用周期長、價(jià)值量大、占用資金多、談判時(shí)間長、交易費(fèi)用高，這些因素均影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性。項(xiàng)目建設(shè)完成后，將形成一個(gè)集休閑、度假、娛樂、游覽、觀光、美食為一體的生態(tài)旅游度假區(qū)。酒店的建成將為白鹿鎮(zhèn)乃至彭州的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生明顯的示范和帶頭作用，提升和改善當(dāng)?shù)卣猩桃Y環(huán)境，必將獲得良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益?；厥掌谠介L，投資購買力風(fēng)險(xiǎn)越大。在施工管理中，要求施工人員、技術(shù)人員、監(jiān)理及管理人員更要注意對質(zhì)量的把控，以免出現(xiàn)質(zhì)量問題造成風(fēng)險(xiǎn)。不確定性因素變化的幅度（％）日均收入平均敏感度＝（％%）/%/10=%總投資額平均敏感度＝（％％）/％/10＝％；由圖形可知，銷售單價(jià)較投資總額稍微敏感。. 投資回收期本項(xiàng)目投資回收期為：投資估算費(fèi)用8000萬元/營業(yè)利潤萬元=年。 從目前市場調(diào)查情況看，高檔酒店的營業(yè)狀況是好于低檔酒店；特別是高檔酒店的出租率近年呈現(xiàn)明顯上升趨勢。變電所電氣設(shè)備之間及設(shè)備與墻、門等的距離均滿足規(guī)定要求。飯店客房衛(wèi)生間、游泳池、公共浴室及衛(wèi)生間等處采取了防滑措施。廚房的灶臺(tái)和吸油煙機(jī)部位設(shè)置廚房專用滅火系統(tǒng)。水噴霧滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)噴霧強(qiáng)度為20L/(min（3） 給排水專業(yè):生活給水供水系統(tǒng)(供人員生活用水、空調(diào)冷卻補(bǔ)水及綠化用水等)、排水系統(tǒng)（分污水、廢水、雨水三個(gè)排水系統(tǒng)）；. 建筑防火根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》等相關(guān)規(guī)定，本建筑為一類建筑，其耐火等級為一級。④ 員工后勤區(qū)。（11） 擁有較為完善的員工及后勤服務(wù)設(shè)施。（3） 擁有適量的雙套房和豪華套房（不少于4開間），雙套房應(yīng)分別設(shè)有供主人和來訪客人使用的衛(wèi)生間。（2） 會(huì)議（3） 餐飲（4） 中型超市（5） 娛樂康體：生態(tài)景觀、網(wǎng)球場、游泳池、門球場、乒乓球場、SPA區(qū)域、兒童活動(dòng)中心、五星級農(nóng)家樂活動(dòng)中心（棋牌茶座、KTV房）。（6） 健康娛樂功能內(nèi)容發(fā)展快、變化多、人流量大，某些區(qū)域要有一定的私密性，因此設(shè)計(jì)中要考慮區(qū)域劃分的獨(dú)立性和合理性，要有前瞻性和可變性，以適應(yīng)市場需求的變化。（2） 酒店設(shè)計(jì)體現(xiàn)出較強(qiáng)的對市場需求環(huán)境的適應(yīng)性、可變性和前瞻性（建成后能領(lǐng)先市場10年以上）。他們往往成為酒店很重要的銷售渠道。旅游批發(fā)商專門從事包團(tuán)旅游和銷售活動(dòng)。酒店派出銷售人員直接銷售酒店服務(wù)。并通過客人的口碑效應(yīng)開發(fā)更多的潛在客戶，這需要營銷部，前廳部制定出一整套完善的客戶維護(hù)體系。l 擁有超前的管理、產(chǎn)品與服務(wù)水平（精準(zhǔn)化的定位和精細(xì)化的服務(wù)），白鹿鎮(zhèn)境內(nèi)尚未有其他同級別酒店，這使本店一開始就占領(lǐng)了制高點(diǎn)。. 推廣策略（1） 市場策略目標(biāo)市場：進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市及國外的來度假旅游的人員。（4） 根據(jù)時(shí)尚性要求開展新奇性、趣味性、刺激性的娛樂及健身服務(wù)。（2） 為過往客戶提供特色性餐飲服務(wù).（3） 經(jīng)營主業(yè)：中餐、西餐、經(jīng)濟(jì)型家常菜、茶座。為此，設(shè)計(jì)了大、中、小會(huì)議中心和展覽與展示廳。在鎮(zhèn)內(nèi)建設(shè)四星級(準(zhǔn)五星)生態(tài)商務(wù)酒店，在白鹿鎮(zhèn)尚屬首家，鮮明的功能與市場定位，將成為市場競爭中取得成功的第一步。（1） 完善地區(qū)的功能服務(wù)。根據(jù)發(fā)展白鹿鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的相關(guān)政府文件顯示，配套設(shè)施不斷完善。供水普及率為100%，排水大部分為雨污合流制。（2） 區(qū)域經(jīng)濟(jì)白鹿鎮(zhèn)全鎮(zhèn)均為山區(qū)，全鎮(zhèn)僅有耕地面積1865畝，森林覆蓋率達(dá)到90％以上，是彭州市的林業(yè)大鎮(zhèn)，也是國家“三木”藥材生產(chǎn)基地之一、煤炭生產(chǎn)大鎮(zhèn)。℃，年降雨量1300mm左右，多集中在510月，年均相對濕度80％，年均日照800小時(shí)左右。長期客源定位：高檔會(huì)所的建立可以吸引商務(wù)會(huì)議、企業(yè)聚會(huì)等高端客戶群；對于西方文化，西方節(jié)慶和西式婚禮有濃厚的興趣年輕人群；熱衷于極限戶外運(yùn)動(dòng)的愛好者；海內(nèi)外慕名而來的旅游者。與白鹿簽訂入駐協(xié)議的企業(yè)也有不少，已布局西餐、咖啡、進(jìn)口食品銷售、鮮花店、婚紗影樓等商業(yè)形態(tài)，但還需與法式、歐式風(fēng)情相匹配的酒店等業(yè)態(tài)。本項(xiàng)目的實(shí)施對完善區(qū)域綜合服務(wù)功能，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起推動(dòng)作用。 發(fā)起單位：四川建設(shè)有限公司 項(xiàng)目地址：彭州市白鹿鎮(zhèn) 前期投資總額約：8，000萬人民幣2. 項(xiàng)目背景（1）（2） 政策分析 根據(jù)《四川省人民政府關(guān)于加快重點(diǎn)小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見》（川府發(fā)[2003]21號(hào)）、《成都市城市發(fā)展總體規(guī)劃》（20032020年）、《彭州市總體規(guī)劃》（20062020）、《四川省白鹿森林公園總體規(guī)劃設(shè)計(jì)》、《四川龍門山國家地質(zhì)公園（彭州園區(qū)）總體規(guī)劃》、彭州市白鹿鎮(zhèn)旅游開發(fā)策劃、《成都市災(zāi)后重建規(guī)劃》、《白鹿鎮(zhèn)災(zāi)后重建規(guī)劃》和白鹿鎮(zhèn)人民政府及有關(guān)部門對規(guī)劃的設(shè)想、意見和建議中的政策方針的指引下，以“綠山富民，旅游興鎮(zhèn)”為規(guī)劃宗旨，將旅游開發(fā)、村莊整治相結(jié)合，加快白鹿場鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和整體風(fēng)貌的打造，加快生態(tài)恢復(fù)建設(shè)，積極推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游業(yè)的發(fā)展，將彭州市白鹿鎮(zhèn)打造成集休閑、度假、避暑、觀光為一體的法式風(fēng)情旅游小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略思路。獨(dú)具法式風(fēng)情領(lǐng)報(bào)修院和白鹿川西風(fēng)情古街逐漸成為人們休閑度假的熱點(diǎn)。有對中高檔酒店的需求。全鄉(xiāng)動(dòng)植物資源豐富，分布有多種珍稀動(dòng)植物品種；氣候涼爽宜人，年平均氣溫12攝氏度；礦產(chǎn)資源以煤炭、石灰石為主，蘊(yùn)藏量較大。地耐力較高。境內(nèi)村村通公路；白鹿鎮(zhèn)距離彭州市區(qū)約38公里，距成都市約78公里（其中56公里為省級公路，9公里為柏油路，13公里為水泥路），路況較好。新型社區(qū)設(shè)一處變壓