【正文】 （ 1）項(xiàng)目背景： 云南 XX 地處中國旅游圈與東南亞旅游圈、南XX 產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店 可行性研究報(bào)告 9 亞旅游圈結(jié)合部，滇西北旅游區(qū)、滇西旅游區(qū)、緬北旅游區(qū)的中心位置，是滇西邊境旅游區(qū)重要支撐地之一、滇西精品旅游線的重要節(jié)點(diǎn)。XX縣內(nèi)主要旅游資源點(diǎn) 349處 ,其中地理文化景觀類 33處 ,占總數(shù)的9%,水域風(fēng)光類 113 處 ,占 32%,天象景觀類 10 處，占 3％，生物景觀類 55 處，占 16％，古跡與建筑景觀類 95 處，占 25％，休閑求知健身類 13 處，占 3％，民俗風(fēng)情類 15 處，占 4％，購物類 25 處，占 7％。有歸僑、僑眷 4 萬多人，在外華僑和港、澳、臺同胞 12 萬多人，分布在緬甸、泰 國、新加坡、日本、加拿大、臺灣、香港等 23 個(gè)國家和地區(qū)。根據(jù)省委省政府指示，項(xiàng)目建設(shè)單位加快進(jìn)度，科學(xué)規(guī)劃、精心組織，XX 產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店 可行性研究報(bào)告 12 做了大量前期工作：完成了項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目區(qū)地 質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評估、環(huán)境影響評價(jià)、地下水評價(jià)和地?zé)豳Y源評估等。 （ 1）主要規(guī)劃依據(jù)： A 云南省“十一五”社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃綱要（ 20212021） B 云南省旅游發(fā)展規(guī)劃（ 20212021）；《云南省關(guān)于進(jìn)一步加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》；《云南旅游發(fā)展倍增計(jì)劃》（ 20212021）； C 云南省貿(mào)易發(fā)展規(guī)劃（ 20212021）； D 保山市“十一五”社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃綱要（ 20212021）； EXX 縣“十一五”社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃綱要（ 20212021）； FXX 縣旅游發(fā)展規(guī)劃（ 20212020）。 XX 還具有獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境和豐富的自然資源，是生態(tài)休閑旅游的理想選地。按照整體規(guī)劃、分期建設(shè)的原則，通過本期建設(shè)及后續(xù)開發(fā)，建成集國際會(huì)議、主題論壇、旅游度假、康體休閑、購物娛樂為一體的服 務(wù)功能齊全的 XXXX 溫泉旅游區(qū) 。 2021 年，我國入境過夜旅游者人數(shù) 萬人次，比上年增長%。 從旅游業(yè)自身發(fā)展看，目前 XX 旅游產(chǎn)品仍顯得比較單一，資源開發(fā)層次不高，在挖掘豐富的歷史文化、民族文化內(nèi)涵，與旅游有機(jī)結(jié)合，發(fā)揮其綜合效益方面相對滯后。 同時(shí)，通過引入大企業(yè)、集團(tuán)投資賓館、酒店、景區(qū)景點(diǎn)、餐飲、娛樂等行業(yè) ， 旅游賓館接待條件以及相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)一步改善，景區(qū)景點(diǎn)的文化內(nèi)涵和品位得到提升。 自駕游、自助游正成為我國高收入人群和自由職業(yè)者進(jìn)行旅游的主要形式，而這種方式早就成為國外發(fā)達(dá) 國家居民出外旅游的一種重要形式。 中國的快速城市化和超城市化過程，使城市環(huán)境問題日益突出，XX 產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店 可行性研究報(bào)告 21 嚴(yán)重影響人們的生活質(zhì)量和身心健康，更多的高收入人群將選擇氣候良好、環(huán)境優(yōu)美、具有齊備的游樂設(shè)施的宜居城市作為第二居住地，用來休假、療養(yǎng)、享受生活。但與以上對手的競爭并不是惡性競爭，而是共生共榮的良性競爭，通過競爭提高經(jīng)營管理水平后，將帶來共同的繁榮，吸引更多的游客來休閑度假。加上其它自然出水點(diǎn) XX溫泉出水量可達(dá)每晝 夜 2021 立方米。 D 景觀環(huán)境： XX 境內(nèi)旅游資源豐富，有 XX 濕地、櫻花谷、青海湖等眾多景點(diǎn)，各景點(diǎn)相距較近，形成了一個(gè)旅游環(huán)線。 以溫泉資源和旅游項(xiàng)目作為支撐的酒店用地，按國內(nèi)平均產(chǎn)出10 萬 /畝計(jì)算，可利用土地約 600 畝，則土地開發(fā)價(jià)值總量約為 6000萬元 ?！叭伺c自然和諧發(fā)展”，建立一個(gè)充分體現(xiàn)人與人、人與自然和諧發(fā)展的、有地區(qū)特色的、高標(biāo)準(zhǔn)的溫泉度假酒店。 序號 分項(xiàng)名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總占地面積 M2 266000 400 畝 2 總建筑面積 M2 3000 3 接待規(guī)模 人次 /日 1600 4 建筑密度 ％ 5 日均接待人 次 600 6 綠化系數(shù) ％ 85 7 建設(shè)總工期 年 2 8 總投資 萬元 4120 9 年經(jīng)營收入 萬元 1800 日均營業(yè)收入 5 萬（ 600 人次） XX 產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店 可行性研究報(bào)告 28 10 營業(yè)成本 萬元 480 部分優(yōu)惠 11 稅費(fèi)總額 萬元 200 部分減免 12 利潤總額 萬元 1320 13 稅后利潤 萬元 1120 14 投資利潤率 ％ 20 15 財(cái)務(wù)內(nèi)部收 益率 ％ 18 所得稅后 16 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ Ic＝ 7%） 萬元 9800 溫泉度假酒店 ：占地面積約 100 畝，規(guī)劃五星級客房 500 套左右，具備舉辦大型商務(wù)會(huì)議功能。 （ 2）國內(nèi)外銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸資金。股本中由 XXXX 溫泉投資有限公司占最大股份，將成為股本資 金 及時(shí)到位的強(qiáng)有力保障，并能保證項(xiàng)目的后續(xù)資金。 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)所采用的數(shù)據(jù)大部分來自估算和預(yù)測，有一定程度的不確定性。 項(xiàng)目周邊環(huán)境：擬建場地周邊有稻田、玉米地、灌木林地、疏林地，耕地為低產(chǎn)輪歇坡地。 缺點(diǎn)：不利于對溫泉資源的控制； 項(xiàng)目的排他性不強(qiáng)。建筑材料采用本地優(yōu)質(zhì)材料和環(huán)保材料。 將滇西片區(qū)和 XX 各旅游景點(diǎn)連接起來，形成黃金旅游環(huán)線是交通組織方案的指導(dǎo)原則。在高黎貢山國家級自然保護(hù)區(qū)內(nèi)，有 2021 多種植物和珍稀動(dòng)物，世界著名大樹杜鵑花王和部分名貴藥材就生長在這里。境內(nèi)三大 重要河流的 11 個(gè)監(jiān)測斷面中，水質(zhì)類別達(dá)到 13 類的占 %，與上年持平； 4 類的占%；劣于 5 類的占 %，較上年增加 %。超過混合區(qū)標(biāo)準(zhǔn) (A)。 另外 在旅游經(jīng)營活動(dòng)中還會(huì)產(chǎn)生大量固體廢物，如果缺乏完善的固體廢物管理制度和處理技術(shù)，水質(zhì)會(huì) 因排放垃圾而 受影響 。固體廢棄物處理的目標(biāo)是無害化、減量化、資源化。正常日耗電量為 5000KWH，其XX 產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店 可行性研究報(bào)告 45 中酒店客房耗電量為 1150KWH，服務(wù)配套設(shè)施 1850KWH，溫泉健康 SPA耗電量為 2021KWH。 本項(xiàng)目使用液化氣，為易燃易爆物品，可能對人體健康造成一定危害。 （ 2）對傳染病源進(jìn)行重點(diǎn)控制和處理，保證游客的健康。主要培訓(xùn)期為 2021 年 8 月到 2021 年 8 月，與項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度相銜接。 市場環(huán)境安全 本項(xiàng)目建成后，景區(qū)面貌將煥然一新，環(huán)境質(zhì)量 及服務(wù)設(shè)施功能得到進(jìn)一步完善，旅游接待能力將大幅提高，同時(shí)按照 XX 縣現(xiàn)有的景區(qū)景點(diǎn)經(jīng)營管理相關(guān)規(guī)定， 進(jìn)行合法、誠信經(jīng)營，樹立溫泉 公園的品牌形象，能夠在激烈的市場競爭中立于不敗之地。 外地旅行社： 外地旅行社也是根據(jù)當(dāng)?shù)芈糜纹放苹蚩诒暮脡膩頉Q定其選擇、推廣當(dāng)?shù)芈糜尉€路的依據(jù)之一。新景點(diǎn)的開發(fā)就是新產(chǎn)品的開發(fā)，新產(chǎn)品總是可以吸引新的游客，游客的增加將導(dǎo)致新一輪的新景點(diǎn)的建設(shè)。云南省、保山市以及 XX 縣各級政府對本項(xiàng)目給與非常重要的支持。 （ 2）增加就業(yè)機(jī)會(huì)，本項(xiàng)目建設(shè)完成后，平均每年將帶來 300個(gè)左右的就業(yè)機(jī)會(huì)。 3 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方案 本項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)在于： （ 1）土地征用和租用和房屋搬遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)滿足不了被補(bǔ)償人的要求，導(dǎo)致被補(bǔ)償人反對本項(xiàng)目的建設(shè)； （ 2）封閉式管理影響農(nóng)民出行，導(dǎo)致農(nóng)民不支持本項(xiàng)目的建設(shè)； （ 3）失地后的農(nóng)民生活來源缺乏保證，導(dǎo)致農(nóng)民反對本項(xiàng)目的XX 產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店 可行性研究報(bào)告 54 建設(shè)。 2 利益相關(guān)者分析 本項(xiàng)目的利益相關(guān)者主要是：（ 1）項(xiàng)目周邊的農(nóng)民，包括土地被征用或租用后的失地農(nóng)民；（ 2） XX 縣政府和 XX 鄉(xiāng)政府。預(yù)計(jì)到 2021年項(xiàng)目完全達(dá)產(chǎn)后，可增加 旅游門票收入 1200 萬元，可帶來其它旅游服務(wù)業(yè)的相關(guān)收入 5600 萬元，對當(dāng)?shù)氐膰袷杖胴暙I(xiàn)率將達(dá)到 %，可為政府產(chǎn)生約 800 萬元的稅收（包括所得稅），可為當(dāng)?shù)卦黾勇糜尉蜆I(yè)為 369 崗位（按 每 萬元的旅游收入可以提供一個(gè)就業(yè)崗位進(jìn)行計(jì)算） 。當(dāng)?shù)鼐用竦膮⑴c是XX 旅游業(yè)持續(xù)性發(fā)展的基礎(chǔ)，當(dāng)?shù)鼐用駞⑴c到旅游業(yè)的開發(fā)和管理中來，并獲得利益時(shí)，就能夠不斷地激發(fā)出新的主意，創(chuàng)造旅游業(yè)的新產(chǎn)品，從而吸引游客；當(dāng)?shù)卮蟛糠秩耸芤鏁r(shí)，能避免開發(fā)商 與當(dāng)?shù)厝说睦鏇_突，當(dāng)?shù)?人對游客的態(tài)度也會(huì)較為友好，游客到達(dá) XX 后，能感到安全，所有這些都增加了 XX 的吸引力，有助于吸引更多的游客。 景點(diǎn)開發(fā)商： 對旅游 業(yè)的促進(jìn)作用很大，通過三種增長機(jī)制來實(shí)現(xiàn)。當(dāng)溫泉公園的口碑好時(shí)，到溫泉 公園的游客增多， 口碑的宣傳作用也擴(kuò)大，想到 XX 旅游的潛在游客增多。 產(chǎn)業(yè)成長安全 溫泉酒店項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，可以在發(fā)揮 XX 溫泉豐富的溫泉地?zé)豳Y源優(yōu)勢的 同時(shí)，提升 XX 旅游業(yè)的品質(zhì)和檔次，促進(jìn) XX 旅游業(yè)的發(fā)展，提高 XX 旅游業(yè)的知名度和增強(qiáng) XX 旅游業(yè)的競爭能力。 根據(jù)精簡、高效的原則，在全國范圍內(nèi)聘用一批專業(yè)人才形成骨董事會(huì) 董事長 總經(jīng)理 酒店業(yè)務(wù)管理副總 客房部 餐飲部 銷售部 溫泉旅游業(yè)務(wù)副總 旅游部 工程部 營銷部 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)副總 工程開發(fā)部 財(cái)務(wù)造價(jià)部 銷售經(jīng)營部 XX 產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店 可行性研究報(bào)告 48 干力量，經(jīng)營班子應(yīng)具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識，并能勝任崗位素質(zhì)要求。 （ 4）對游客易產(chǎn)生危害的場所，提出防護(hù)和安全措施方案。但本項(xiàng)目單位園林景觀耗水指標(biāo)大大低于同類項(xiàng)目。 對棄土、棄渣要按指定地點(diǎn)堆放 ，并采取防護(hù)措施，或合理利用，例如填筑路堤、加固河堤等 清潔建設(shè)經(jīng)營措施 項(xiàng)目在建設(shè)和經(jīng)營 過程中，采取以下清潔措施： .1 項(xiàng)目在建設(shè)過程中盡量采用隔熱保溫環(huán)保的建設(shè)材料； .2 對 項(xiàng)目運(yùn)營 過程中產(chǎn)生的廢物、廢水和 固體廢氣物 等進(jìn)行綜合利用或者循環(huán)使用； .3 采用國際最先進(jìn)的防止污染技術(shù)，減少項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營給項(xiàng)目地環(huán)境帶來的影響。 要在設(shè)計(jì)階段完善排水系統(tǒng) ,特別是位于水庫、河流上的橋梁，要避免機(jī)動(dòng)車泄露有害物質(zhì)直接排入水體。表現(xiàn)為： ①旅游者有意或無意的 踐踏植被； ② 旅游者有意或無意地攀摘枝葉花果，旅游者越多，對植物資源的破壞性越強(qiáng) 。 XX 縣 交通噪聲等效聲級值范圍為 ～ (A),平均等效聲級值為 (A)，超過 70 dB(A)干道總長為 ，占交通干道總長的 %。青海湖水質(zhì)從 2021 年的 4 類上升為 2021 年的 3 類 ,影響水質(zhì)類別的主要污染物為高錳酸鹽指數(shù)。 XX 資源概況 XX 資源豐富。公用輔助工程中，首先解決城大路改線與項(xiàng)目交通相結(jié)合，提升現(xiàn)有公路的通達(dá)條件，將現(xiàn)有三級彈石路改為二級柏油路，并在經(jīng)過村莊的路段進(jìn)行改道，保證道路的通暢性。以實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目高端化國際化的目標(biāo)。 缺點(diǎn)：基礎(chǔ) 設(shè)施投入較大； 入口處理難度大； 交通較為不便； 門戶效應(yīng)不明顯。規(guī)劃區(qū)為保山市 XX 縣 XX 鄉(xiāng) XX 村委會(huì)下村與澡XX 產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店 可行性研究報(bào)告 36 塘村交界范圍。 八、財(cái)務(wù)評價(jià) （ 1）財(cái)務(wù)價(jià)格采用變動(dòng)價(jià)格：以現(xiàn)行價(jià)格每年 3%上漲。由于本項(xiàng)目的融資主體具有很強(qiáng)的實(shí)力，并有企業(yè)和財(cái)團(tuán)的支持，加上政策支持，資金來源能確保項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行。 七、融資方案 本項(xiàng)目融資主體為既有項(xiàng)目法人 XXXX 溫泉投資有限公司，同時(shí)，可新設(shè)項(xiàng)目法人進(jìn)行融資。 序號 分項(xiàng)名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總占地面積 M2 66600 2 總建筑面 積 M2 21000 3 接待規(guī)模 人次 /日 5600 溫泉出水量 5000 立方 /日 4 建筑密度 ％ 16 5 容積率 0． 35 XX 產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店 可行性研究報(bào)告 27 6 綠化系數(shù) ％ 68 7 建設(shè)總工期 年 3 8 總投資 萬元 5880 9 年經(jīng)營收入 萬元 5600 日均營業(yè)收入 16 萬（ 1000 人次，為容量的 20%） 10 營業(yè)成本 萬元 1825 部分優(yōu)惠 11 稅費(fèi)總額 萬元 800 部分減免 12 利潤總額 萬元 3775 13 稅后利潤 萬元 2975 14 投資利潤率 ％ 38 15 財(cái)務(wù)內(nèi)部收 益率 ％ 36 所得稅后 16 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ Ic＝ 7%） 萬元 21800 戶外運(yùn)動(dòng)休閑公園 ：占地面積 400 畝，為 休閑主題運(yùn)動(dòng)休閑公園 及會(huì)所。同時(shí)要符合可持續(xù)發(fā)展理念和對自然資源保護(hù)性開發(fā)的要求，在促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，切實(shí)做好對 XX 地?zé)釡厝Y源的保護(hù)。同時(shí)，地表水資源水質(zhì)優(yōu)良，水量充沛，對本項(xiàng)目大規(guī)模高端發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。 B 土地資源： XX 溫泉區(qū)域地質(zhì)情況良好，地基承載力高，適合本項(xiàng)