【正文】 時，發(fā)展商的實力和信譽也是他們最關注的部分。在北京地區(qū)高檔住宅 商品價格居高不下的情況下（高檔住宅商品價格普遍高于 7000 元 /平方米），到三亞購旅游度假物業(yè)，一方面可以滿足休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在三亞較低房價的情況下會顯得輕松而從容。 3． 地形利用 充分利用原有的起伏地形，通過熱帶園林的設計，減少建筑物對人的視覺沖擊和房間之間的對視。 6． 設計意圖和要求： ，同時以蒼翠繁茂的熱帶園林和水景的結合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境； b．創(chuàng)造一個有熱帶濱海氣息的室內外空間，提供高質量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境； c. 建筑風格、園林風格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彩，符合地方個性和氣候特征； d. 客房和公共空間應有最大海景； e. 結合環(huán)保設計，如太陽能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。 （ 3）可銷售面積部分單位成本： 7000元 /平方米。 備注： 此價格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費用，為精裝修、全配備價格。 建議該項目的銷售方式是： ● 進行公寓的產權銷售，然后采用標準酒店式經營管理方式接受業(yè)主委托對物業(yè)進行日常經營管理 ● 以零散發(fā)售為主 ● 采用自銷為主、松散型委托代理銷售為輔的銷售方式 ● 采用組合式付款方式 11 物業(yè)管理定位 1 1 本項目經營管理模式 三亞中央海岸 第 29 頁 29 本項目將采用酒店式模式進行日常 的經營和管理，酒店管理公司在本項目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級酒店管理標準對業(yè)主的閑置物業(yè)進行管理和服務。 三、 經營管理成本 ：營業(yè)費用、營業(yè)稅金、管理費用、人員工資、管理傭金、設施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金。第一委托時段后，乙方可與甲方重新確認不同類型的委托經營管理方式，并簽署下一時段的委托經營管理合同書。 四、管理公司的權利和義務 權利 ： 甲方在管理期限內將作為中港度假酒店唯一的獨立經營者和管理者，代表業(yè)主進行日常的經營管理活動。 四、 收益支付辦法 在每一會計年度終了的 天內進行結算。 管理。 。 應交基本運行費的業(yè)主須在每季度的首月 15 日以前將當季基本運行費存 入甲方賬號。春節(jié)提前一個月）通知酒店（業(yè)主需以傳真并簽名的方式確認）。 (見入住分值表 ) F、 業(yè)主應遵守中華人民共和國及三亞市關于治安、社會秩序等各種法規(guī)，以免造成不必要的麻煩。自用期內，酒店經營管理公司提供 酒店基本管理服務，業(yè)主須支付酒店基本運行費用（ 50 元 /㎡ *月）和其它費用。（ 50元 /㎡ *月，尾數(shù)不足一個月的，按日計算）業(yè)主如需換洗布草、補充洗漱用品，康樂服務等要求，酒店可以提供自選服務。 業(yè)主每年可獲贈 21間 *夜（按 酒店 平 季 4月至 9 月 平日的 21 分計 ）的 客 房自用。從中港度假酒店二期開業(yè)之日起，每一會計年度為一分配年度。 所有 C 方案物業(yè)總價值） X C 方案 客房 開房率系 數(shù)。直系親屬在辦理客房業(yè)權的變更時，同樣須提供相關證件。 1 形象與品牌推廣效果 三亞中央海岸 第 48 頁 48 企業(yè)形象與項目品牌的推廣應該要早在銷售開始前就進行，以便讓目標客戶有一個從了解到接受的過程。 4 賣場的制作 賣場規(guī)模及裝修品位：總面積約 165 平方米（其中樣板房 80 平方米；展廳 60 平方米；辦公室 20 平方米；洗手間 5平方米），精致 三亞中央海岸 第 49 頁 49 典雅、于細微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關懷與企業(yè)精神?！澳木频辍?，表明本項目的基本功能具有度 三亞中央海岸 第 50 頁 50 假酒店基本使用功能；“您的家”是指兼顧居家的使用特點。 海是神圣的，深邃中透著一份恬淡、閑適，身心置于其中，感受海潮的撫慰，消退內心的浮躁，抵達寧靜。 隨著三亞旅游的升溫，即將增開多條國內國際航線。美國“產權酒店”已超過 1000 個。 ) 豐盛美食 暮色悄然降臨，星星開始閃爍，海灘邊、椰林中、綠茵地，賞 三亞灣美景，聽海濤朗誦，和黎族姑娘竹竿舞節(jié)拍，品“椰林燒烤”、“漁家火鍋”豐盛美食，盡享天倫之樂。 [相關鏈接：，三亞鳳凰國際機場已與新加坡、澳門、香港、馬來西亞、泰國、漢城、大阪、東京、俄羅斯、哈薩克斯坦等連成十多條國際空間走廊。時稱：下海弄潮。 5 廣告語 廣告牌主題廣告語 ：“中港度假酒店 —— 您的酒店，您的家”。 色彩：底色為白色；圖案為實效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍色；副廣告詞為深藍色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。 這些既獨立執(zhí)行而又要互相協(xié)調的操作步驟都各有自己的預期目標，但同時又為了實現(xiàn)同一個最終目標，是一個因果循環(huán)的目標體系 。 三亞中央海岸 第 46 頁 46 7． 在原業(yè)主的有關賬務沒有結清，并且受讓方不予承認的情況下，不得辦理客房業(yè)權變更。 所有 B方案物業(yè)總價值） X 該客房的有效委托時間系數(shù) X B 方案 客房 開房率系數(shù) 業(yè)主入住酒店費用 C 方案：完全投資型 所有（ C 方案） 業(yè)主 可分 配 收入 =酒店客房 本 年度總收入 X[C 方案業(yè)主物業(yè)總價值 247。 五、委托經營管理收入分配方案 酒店客房收入實行按年度分配的原則。 酒店運行費用全免。業(yè)主不入住的時間段委托酒店管理公司經營管理。 三亞中央海岸 第 41 頁 41 業(yè)主的客房委托 經營 管理公司管理 ,有以下三種基本模式： 完全自用型 業(yè)主客房完全自用，不委托酒店經營管理公司進行經營管理，只委托酒店經營管理公司進行物業(yè)管理。每超過 1 日，需支付應付款萬分之五的滯納金；超過 30天，酒店有權終止服務或通過 其它方式予以追索。 （ 2）業(yè)主入住管理 三亞中央海岸 第 39 頁 39 A、提前預約：為保證業(yè)主能如期入住酒店客房，必須提前預約。（自用型客房僅作一次性配備） 基本運行管理費（每年根據市場價格調整） ： a、客房基本運行費 按套內面積計算，每平方米每月攤公共區(qū)域的園林維護費與管理費、保安費、清潔費、水電費、設備與物業(yè)維護費等，合計人民幣 50 元 /㎡ *月。 理的批評建議。 目錄 1． 產權運作方式 2． 基本運行管理 3． 業(yè)主入住管理 4． 客房委托經營管理模式 5． 委托經營管理收入分配方案 三亞中央海岸 第 35 頁 35 6． 業(yè)主客房業(yè)權變更有關規(guī)定 一、產權運作方式 1. 經營管理公司 度假酒店由 我公司委托國際知名 酒店經營管理公司經營管理 。年實際出租總房間數(shù)； 酒店年客房經營收入 =年開房率年平均房價可出租房間數(shù)年自然營業(yè)天數(shù)。 義務： 業(yè)主應支持管理公司按五星級酒店標準管理中港度假酒店，遵守甲方制定的各項安全文明制度； 業(yè)主應在收到發(fā)展商交付的房間后七日內與 管理公司辦理交接手續(xù)。 第四章 管理期限、義務和權力 一、 管理期限 客房委托管理期限為 30 年。酒店客房以產權方式銷售和經營管理。 屆時，硬件及軟件配套應達到如下階段： ● 項目的建筑整體形象已經達到正負零 ● 物業(yè)管理模式、服務配套、收費標準已 確定 ● 銷售方式及銷售價格已經確定 10 銷售方式定位 銷售方式對銷售進度的影響也是比較大的。因此本階段的銷售在單位成本的基礎上提高 105%： 銷售平均實 收價格約為： 14350元 /M2。其中產權式酒店 70000㎡ ，商業(yè)鋪面 4000㎡，五星級酒店 30000㎡， 地庫 10000㎡。 裝修：全部按五星級酒店標準裝修，配備五星級酒店必備的設施、用品。 3． 7． 2 建筑設計與規(guī)劃定位 1． 標高 大多數(shù)的建筑標高按原地形設計，其主要功能都設計在原地面積高（ elo +）以上，以防范在臺風期間供水的侵襲； 2． 景觀與朝向 將客房與高效益的區(qū)域盡可能多的設 計于有海景的位置，一最大限度地減少對一期公共區(qū)域和客房視野的景響。 客觀影響因素 以北京為核心的北方地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異較大，令海濱度假對之所產生的吸引力大于以上海為主的長三角地區(qū)。 對新生事物的接受速度較 慢，接受程度偏低。 三亞中央海岸 第 20 頁 20 3. 6. 1. 財力雄厚人 包括上表中階段 6的人群 行為及性格特征 擁有最充足的時間和精力計劃退休后的度假生活。同時，彼此間的相互影響力也不容忽視。 行為及性格特征 對新生事物擁有最快的接受速度和最濃厚的興趣，因而，是旅游度假物業(yè)推廣的突破點。 滿巢階段： 年長夫婦，子女離家自立 前期收入較高。購買趨 向理智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。對中小型住宅購買需求較為強勁。 3. 6. 以“家庭生活 的階段性”為劃分標準的客戶分析 家庭生活周期階段與特點 住宅購買 與消費特點 旅游及旅游物業(yè)購買 消費特點 單身階段： 年輕、單身 幾乎沒有經濟負擔，新消費觀念帶頭人。 第三章 項目定位 1 主題定位 中港度假酒店定位 —— 絕版海景視野， 配套完善港口酒店 —— 國寶級的海景，一生的度假置業(yè)計劃 2 功能定位 三亞中央海岸 第 15 頁 15 集度假、休閑購物、餐飲娛樂、游艇觀光為一體的城市港口度假酒店。 項目名稱 項目位置 開發(fā)商 開盤或預計開盤日期 總占地面積 22806． 96㎡ 總建筑面積 114000 ㎡ 容積率 4． 4 建筑密度 綠化率 總套數(shù) 層數(shù) 28 層 戶型 項目優(yōu)勢： 地處目前房地產開發(fā)最佳地濱海大道，分享椰夢長廊之美景；處市中心，生活配套設施完善；全海景的戶型滿足了內地人對大海的需要； 整體規(guī)劃設計較好，實用率高；八層帶電梯，提升了項目的檔次。 因為政府對一線海景地開發(fā)的限制，使得這塊地有著極大的升值潛力。 綜上所述，中港度假酒店的開發(fā)有著良好的外部經濟環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。這就使 三亞中央海岸 第 10 頁 10 得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地，給三亞房地產帶來了百年一遇的良機。 3．的生態(tài)市貌和與時俱進的青春活力，讓世界矚目。 20xx 年，坐落在大東海的“瑞海豪庭”推出高檔海景房，在極短的時間內，三幢高層樓盤就發(fā)售一空，點燃了三亞房地產春天來臨的信號。 3 中港度假酒店引入 產權式酒店 模式情況分析 一．市場形勢分析 （一）客觀區(qū)域市場分析 中港度假酒店的定位是：具有城市氛圍集 集生態(tài)環(huán)境、游艇觀光、椰風海韻、休閑渡假、購物為一體的大型五星級產權式酒店。 投資者 既可長期 居住， 也可在不住時 將客房委托給酒店經營 獲 取回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免 費入住權 。在此背景下，我們準備開發(fā)建設的 中港度假酒店 無疑適時而上，具有一定的建設必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質的房地產產品，滿足市場的需求，另一方面也會產生較大的經濟效益和社會效益。旅游業(yè)已經被中央政府確定為國民經濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關產業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質量和素質等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。 本項目位于 三亞市風景如畫的三亞灣躍進 路漁港碼頭，規(guī)劃中的“ 陽光海岸” 北側。 三亞 猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯 18176。三亞灣，位于三亞風景群的核心，銀色海灘伴著蔚藍海岸伸展，與三亞城區(qū)完美相融。 近幾年，三亞房地產慢慢脫離海南房地產泡沫經濟的陰影，開始復蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，三亞的房地產開始了新一輪的升溫。 4 主要技術經濟指標 ⑴ 、 總用地面積（ Site）： ㎡ ； ⑵、容積率 (): ； ⑶、建筑面積 (GFA):114000㎡ ； ⑷、 產權式 酒店： 70000㎡ ； ⑸、 五星級 酒店（ Hotel）： 30000 ㎡ ； ⑹ 、商業(yè)鋪面（ Commercial）：4000 ㎡； （ 7）