【正文】 負 擔，所以消費欲望相對較強，而且容易受到媒體及市場營銷活動的影響。但由于處于基本穩(wěn)定期，具有一定的社會地位，容易為體現(xiàn)和自身的社會地位相對稱的虛榮心而產生購買行為。因此，本項目推出的旅游度假物業(yè)將會成為 銀發(fā)一族充分享受人生的最后一個機會。 3. 3. 2. 以北京為核心的三北地區(qū) 主觀影響因素 與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動，往往會憑一時的沖動而決定一項投資或一項消費。本項目設計為一幢“ F”型分布的建筑物，分為裙樓和主樓，樓高八層，裙樓用于度假酒店公共配套。 3． 地形利用 充分利用原有的起伏地形，通過熱帶園林的設計，減少建筑物對人的視覺沖擊和房間之間的對視。在銷售期間提供不同戶型的樣板房 13 間 (套 )。面積在 5180平方米， 235 間，占 53。 景觀較好的套房雖然價格較高，但由于好的景觀會十分吸引潛在客戶，再加上多元化的輕松付款方式，也能吸引買家。 第二階段，本階段為市場上升期（取得商品房預售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場成功開拓，使得本項 目逐漸形成一定的認知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價格主體應呈現(xiàn)上升趨勢。 我們將不同朝向客房劃分為多個級別，如下圖所示： 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 最佳的宣傳認購時機為 2020 年春節(jié)。在每個財務年度委托國內會計師事務所進行審計并提交審計報告，業(yè)主將按照審計報告所確認的經營業(yè)績和委托經營管理協(xié)議書的規(guī)定享受經營回報。以后每年從 1 月 1 日起至當年的 12 月 31日止為一會計年度。以后每年分配一次。 聘用經驗豐富的酒店管理人員，組 織務實高效的管理機構，采取正確的經營決策和手段，保證酒店經營的最高效益。 維修 及裝修、裝飾、家具更新基金 6% 6．保險費用 % 7．房產稅 % 總成本 60% 三、收益分配 詳見《業(yè)主須知》。 （ 天域酒店二期客房委托經營管理附件） 目錄 1． 產權運作方式 2． 基本運行管理 3． 業(yè)主入住管理 4． 客房委托經營管理模式 5． 委托經營管理收入分配方案 6． 業(yè)主客房業(yè)權變更有關規(guī)定 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。業(yè)主按照審計報告所確認的客房經營 收入 和業(yè)主客房委托經營管理合同書的規(guī)定享受投資回報。 天域二期的產權依附性，其持有者隨產權的轉移而轉移； f. 該卡自行轉讓無效。 ＊ 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務人員的工資、住房、醫(yī)療、社會保險、獎金 、津貼和福利； ＊ 沙灘、泳池、園林等公共場所及設施的保養(yǎng)和維修； ＊ 公共場所的用水、用電； ＊ 公共場所、公共設施購買保險的費用； ＊ 為提供管理而產生的運輸交通、通訊和郵資費用； ＊ 辦公費； ＊ 工作制服及其清潔費用； ＊ 其它管理開支。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自己的客房，但如業(yè)主客房已有客人租用時，則安排業(yè)主入住其它同等標準的客房。如果 給 酒店經營管理公司或其它 業(yè)主造成經濟或名譽損失，需承擔相關賠償責任。 每一簽約期限為 5 年。 非出租期間（自住和空置時間） 酒店管理公司提供酒店基本管理服務，業(yè)主須承擔酒店基本運行費用， 按季度結算 。 酒店運行費用全免。 五、委托經營管理收入分配方案 酒店客房收入實行按年度分 配的原則。 酒店（二期）物業(yè)總價值 ]X40% 本 年度 （ B 方案 ） 業(yè)主收益額＝ 本 年度所有（ B 方案）業(yè)主可分配 收入 （ B 方案業(yè)主物業(yè)價值 247。 4． 原業(yè)主所繳納的基本運行費及押金不予退還，儲備賬項自動轉到新業(yè)主名上。 未經本酒店經營管理公司的私下轉讓，本酒店經營管理公司不予承認，如果給 酒店經營管理公司或其它 業(yè)主造成損失，需承擔相關責任。在本項目的前期宣傳鋪墊的階段，應使得“三亞首推的濱海酒店公寓主題（ Beach condo）”形象得以確立，使得本項目 “時尚 Condo，共享型的，開放型的，交流型的”概念得以確立。 4 賣場的制作 賣場規(guī)模及裝修品位：總面積約 165 平方米（其中樣板房 80 平方米；展廳 60 平方米；辦公室 20 平方米；洗手間 5 平方米），精致典雅、于細微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關懷與企業(yè)精神。 本廣告語為廣告牌主題語言，也是本項目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置。時稱：下海弄潮。一條關于熱帶，關于濱海的假日旅行線：孟加拉灣、阿拉伯海、紅海、加勒比海、墨西哥灣、夏威夷群島和南中國海的三亞 約 30 分鐘光景，沿高級公路。亞龍灣像一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯 18176。 還是翩翩少年時， 心中悄然編織一份海的夢想。 陳設：墻體張貼或懸掛公司營業(yè)執(zhí)照、預售資格、宣傳展板、售控表；室內擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤模型、飲水機、空調機、文件柜、適量盆景。 色彩：底色為白色；圖案為實效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍色；副廣告詞 為深藍色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。各步驟需要達到的預期目標如下。在某種特殊情況下還得提供公證書或者律師證明書。 。 收入分配關系因素： a、 總收入： 本 年度天域二期酒店客房總收入 b、 可分配收入： 本 年度 客房 總收入 x 40% c、 業(yè)主入住酒店費用： 將按照 “ 業(yè)主入住 計 分制 ” （詳見業(yè)主入住 計 分附表）進行核算，并在分配時予以抵扣。多余的家具、桌椅等私人物品都必須搬走。 C. 完全投資型 業(yè)主所購客房完全不自用，全部委托酒店經營管理公司管理。業(yè)主自主安排入住酒店的時間，不限天數(shù)。 業(yè)主的客房委托 經營 管理公司管理 ,有以下三種基本模式： 完全自用型 業(yè)主客房完全自用，不委托酒店經營管理公司進行經營管理，只委托酒店經營管理公司進行物業(yè)管理。 E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標準存在差異時，入住分數(shù)做適當調整。春節(jié)提前一個月）通知酒李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。逾期不交者， 須按所欠金額支付 每日 萬 分之 五 的滯納金。 ； ，應在第一時間通知酒店經營管理公司掛失并及時補辦。費用由業(yè)主自行負擔。 行，經雙方同意可提前終止合同或暫停經營管理。年實際出租總房間數(shù)； 酒店年客房經營收入 =年開房率年平均房價可出租房間數(shù)年自然營業(yè)天數(shù)。 業(yè)主自用期間，不得改變房屋結構和外觀，不能亂搭建臨時設施，不要拿走室內的設施物品； 不得私自經營客房。第一委托時段后，乙方可與甲方重新確認不同類型的委托經營管理方式，并簽署下一時段的委托經營管理合同書。 四、 可分配收益： 酒 店客房營業(yè)收入按雙方約定方式進行分配的收益部分。 2 酒店管理公司 酒店管理公司按照與業(yè)主的委托經營（管理）約 定，對本項目進行酒店式標準化經營（管理），并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經營（管理）業(yè)績的前提下不斷增值，并維護和保障業(yè)主的經營收益。 從理論上講，房地產的項目應該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應該是： ● 主體工程已基本完成 ● 配套設施已全部到位 ● 外部環(huán)境與內部配套已銜接到位 ● 形象與品牌的推廣已達到了預期的效果 ● 物業(yè)的管理模式、服務項目、收費標準已確定 ● 有關的手續(xù)及銷售文件已全部準備就緒 但針對該項目的特點： ● 自籌資金無法完成 項目建設 ，部分后續(xù)資金依 賴銷售回款或銀行貸款； ● 施工周期短 ：是否具備上述最佳條件，所形成的時間差也不過是三、四個月的時間，以最佳姿態(tài)出現(xiàn)時再入市將令資金回收的速度更加迅速； ● 以新的概念銷售 ：硬件上必須給客戶營造強大的信心，以達成對銷售信心的有力支持； ● 項目規(guī)模有限、銷售推廣費用有限 ：適宜選擇最佳的時機，李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。如果銷售市場反映良好，目標客戶對本項目推出的門市價格接受程度較高，則相應的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均 5%的折讓率。本階段為市場導入期（內部認購期），為了盡快使市場接受本項目，建議在銷售價格上采取低開策略，以迅速搶占市場份額。 選擇景觀及樓層相對較差的套房，制訂有競爭力的起價，并根據(jù)質素調整不同套房的價格，令景觀較好部分的套房承擔更多的成本，從而使售價水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。 2 戶型設置 建議設置三種銷售戶型： 單間、雙套間、三套間。戶型面積從 51m2到 256 m2不等。 3． 4． 2 建筑設計與規(guī)劃定位 1． 標高 大多數(shù)的建筑標高按原地形設計，其主要功能都設計在原地面積高（ elo +）以上，以防范在臺風期間供水的侵襲； 2． 景觀與朝向 將客房與高效益的區(qū)域盡可能多的設計于有海景的位置，一最大限度地減少對一期公共區(qū)域和客房視野的景響。 因此 ，綜上分析，本項目的目標客戶應確定為： 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 客觀影響因素 長三角地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異一般，令海濱度假對之所產生的吸引力不如北京地區(qū)及北方其他地區(qū)的客人大。 期望可供支配的入住時間和其它優(yōu)惠遠比年輕一族要多，擁有長時間自住機會的度假物業(yè)更迎合該類客戶的需要。 度假及其余的消費活動通常以家庭為單位進行。 升階段，還貸能力較強，而且對貸款購物的方式比較容易接受。 消費力和消費興趣明顯下降。但消費態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對投資保值擁有越來越濃厚的興趣。 滿巢階段（二）： 年輕夫妻，有 6 歲以上子女 經濟狀況較好。購買力強，對耐用品、大件商品的期望和要求強烈。 3. 3. 以“家庭生活的階段性”為劃分標準的客戶分析 家庭生活周期階段與特住宅購買 與消費特點 旅游及旅游物業(yè)購買 消費特點 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。五年中客人反饋了很多好的建設性建議，是促使業(yè)主盡快開發(fā)天域二期的重要源動力。隨著海南整個經濟環(huán)境的逐步改善和海南旅游產業(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，房地產市場價格的回升也是指日可待。 項目名稱 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 2．市場定位 天域二期是設計為五星級標準的度假酒店，與一期一樣，目標是來三亞度假的具有高消費能力的頂級富豪、高端游客，包括世界 500強企業(yè)、新崛起的經濟大鱷以及其它社會高層機構和知名人士。根據(jù)亞龍灣公司提供的資料，近五年來游客增長的速度遠大于酒店接待能力與增長速度之比如下： 圖例： （表 3） 單位：萬 /人次 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 從上表可見亞龍灣的酒店還沒有達到飽和，星級客房接等依然有很大的市場。三亞現(xiàn)在的海景房地產，價格一升再升，很多房產一開盤就差不多全部售罄。這就證明中國的旅游地產正在形成市場。亞龍灣更是成為人們來三亞旅游的必到之處?，F(xiàn)在，一批依山傍海，環(huán)境優(yōu)美的海景房成為頗受消費者歡迎的“皇帝女”，銷售勢頭有增無減。 1．從三亞市來看，是我國近年來旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。到 2020年，已有 萬個家庭在 81 個國家的 6000 多個旅游目的地購買了時權酒店 和產權酒店。 它是 由消費者或個人投資者買斷 酒 店 客房 在特定時間里的使用權 。在此背景下，我們準備開發(fā)建設的 天域度假酒店二期 無疑適時而上，具有一定的建設 必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質的房地產產品，滿足市場的需求，另一方面也會產生較大的經濟效益和社會效益 。 旅游業(yè)已經被中央政府確定為國民經濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關產業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質量和素質等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。世界旅游組織把三亞認證為 4A 級旅游目的地。李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 這里長夏無冬，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 在美麗的亞龍灣區(qū)域內可以供給的濱海一線房地產目前尚無一家，亞龍灣二線房地產產品也屈指可數(shù)，在未來幾年內將遠遠難以滿足市場對亞龍灣濱海房地產產品的強大需求。 6% 5 施工進度計劃 1 2020 年 11 月 29 日破土動工 2 2020 年 1 月 26 日結構達到正負零 3 2020 年 5 月 18 日結構封頂 4 2020 年 6 月 30 日交付使用 第二章 市場調研及前景預測 1 產權式酒店 的概念 產權式酒店由 時權酒店 （ TIME SHARE）演變而來。據(jù)國際旅