【正文】 負(fù) 擔(dān)，所以消費(fèi)欲望相對(duì)較強(qiáng)，而且容易受到媒體及市場營銷活動(dòng)的影響。但由于處于基本穩(wěn)定期，具有一定的社會(huì)地位，容易為體現(xiàn)和自身的社會(huì)地位相對(duì)稱的虛榮心而產(chǎn)生購買行為。因此，本項(xiàng)目推出的旅游度假物業(yè)將會(huì)成為 銀發(fā)一族充分享受人生的最后一個(gè)機(jī)會(huì)。 3. 3. 2. 以北京為核心的三北地區(qū) 主觀影響因素 與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計(jì)相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動(dòng)，往往會(huì)憑一時(shí)的沖動(dòng)而決定一項(xiàng)投資或一項(xiàng)消費(fèi)。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一幢“ F”型分布的建筑物，分為裙樓和主樓，樓高八層，裙樓用于度假酒店公共配套。 3． 地形利用 充分利用原有的起伏地形，通過熱帶園林的設(shè)計(jì)，減少建筑物對(duì)人的視覺沖擊和房間之間的對(duì)視。在銷售期間提供不同戶型的樣板房 13 間 (套 )。面積在 5180平方米， 235 間，占 53。 景觀較好的套房雖然價(jià)格較高，但由于好的景觀會(huì)十分吸引潛在客戶，再加上多元化的輕松付款方式，也能吸引買家。 第二階段，本階段為市場上升期（取得商品房預(yù)售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場成功開拓，使得本項(xiàng) 目逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢。 我們將不同朝向客房劃分為多個(gè)級(jí)別，如下圖所示： 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 最佳的宣傳認(rèn)購時(shí)機(jī)為 2020 年春節(jié)。在每個(gè)財(cái)務(wù)年度委托國內(nèi)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并提交審計(jì)報(bào)告，業(yè)主將按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受經(jīng)營回報(bào)。以后每年從 1 月 1 日起至當(dāng)年的 12 月 31日止為一會(huì)計(jì)年度。以后每年分配一次。 聘用經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店管理人員，組 織務(wù)實(shí)高效的管理機(jī)構(gòu)，采取正確的經(jīng)營決策和手段，保證酒店經(jīng)營的最高效益。 維修 及裝修、裝飾、家具更新基金 6% 6．保險(xiǎn)費(fèi)用 % 7．房產(chǎn)稅 % 總成本 60% 三、收益分配 詳見《業(yè)主須知》。 （ 天域酒店二期客房委托經(jīng)營管理附件） 目錄 1． 產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式 2． 基本運(yùn)行管理 3． 業(yè)主入住管理 4． 客房委托經(jīng)營管理模式 5． 委托經(jīng)營管理收入分配方案 6． 業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。業(yè)主按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的客房經(jīng)營 收入 和業(yè)主客房委托經(jīng)營管理合同書的規(guī)定享受投資回報(bào)。 天域二期的產(chǎn)權(quán)依附性，其持有者隨產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移； f. 該卡自行轉(zhuǎn)讓無效。 ＊ 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務(wù)人員的工資、住房、醫(yī)療、社會(huì)保險(xiǎn)、獎(jiǎng)金 、津貼和福利； ＊ 沙灘、泳池、園林等公共場所及設(shè)施的保養(yǎng)和維修； ＊ 公共場所的用水、用電； ＊ 公共場所、公共設(shè)施購買保險(xiǎn)的費(fèi)用； ＊ 為提供管理而產(chǎn)生的運(yùn)輸交通、通訊和郵資費(fèi)用； ＊ 辦公費(fèi)； ＊ 工作制服及其清潔費(fèi)用； ＊ 其它管理開支。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自己的客房，但如業(yè)主客房已有客人租用時(shí)，則安排業(yè)主入住其它同等標(biāo)準(zhǔn)的客房。如果 給 酒店經(jīng)營管理公司或其它 業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)損失，需承擔(dān)相關(guān)賠償責(zé)任。 每一簽約期限為 5 年。 非出租期間（自住和空置時(shí)間） 酒店管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須承擔(dān)酒店基本運(yùn)行費(fèi)用， 按季度結(jié)算 。 酒店運(yùn)行費(fèi)用全免。 五、委托經(jīng)營管理收入分配方案 酒店客房收入實(shí)行按年度分 配的原則。 酒店（二期）物業(yè)總價(jià)值 ]X40% 本 年度 （ B 方案 ） 業(yè)主收益額＝ 本 年度所有（ B 方案）業(yè)主可分配 收入 （ B 方案業(yè)主物業(yè)價(jià)值 247。 4． 原業(yè)主所繳納的基本運(yùn)行費(fèi)及押金不予退還，儲(chǔ)備賬項(xiàng)自動(dòng)轉(zhuǎn)到新業(yè)主名上。 未經(jīng)本酒店經(jīng)營管理公司的私下轉(zhuǎn)讓，本酒店經(jīng)營管理公司不予承認(rèn)，如果給 酒店經(jīng)營管理公司或其它 業(yè)主造成損失，需承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。在本項(xiàng)目的前期宣傳鋪墊的階段，應(yīng)使得“三亞首推的濱海酒店公寓主題（ Beach condo）”形象得以確立，使得本項(xiàng)目 “時(shí)尚 Condo，共享型的，開放型的，交流型的”概念得以確立。 4 賣場的制作 賣場規(guī)模及裝修品位：總面積約 165 平方米（其中樣板房 80 平方米；展廳 60 平方米；辦公室 20 平方米；洗手間 5 平方米），精致典雅、于細(xì)微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關(guān)懷與企業(yè)精神。 本廣告語為廣告牌主題語言，也是本項(xiàng)目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置。時(shí)稱：下海弄潮。一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線：孟加拉灣、阿拉伯海、紅海、加勒比海、墨西哥灣、夏威夷群島和南中國海的三亞 約 30 分鐘光景，沿高級(jí)公路。亞龍灣像一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯 18176。 還是翩翩少年時(shí)， 心中悄然編織一份海的夢想。 陳設(shè)：墻體張貼或懸掛公司營業(yè)執(zhí)照、預(yù)售資格、宣傳展板、售控表；室內(nèi)擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤模型、飲水機(jī)、空調(diào)機(jī)、文件柜、適量盆景。 色彩：底色為白色；圖案為實(shí)效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍(lán)色；副廣告詞 為深藍(lán)色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。各步驟需要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)如下。在某種特殊情況下還得提供公證書或者律師證明書。 。 收入分配關(guān)系因素： a、 總收入： 本 年度天域二期酒店客房總收入 b、 可分配收入： 本 年度 客房 總收入 x 40% c、 業(yè)主入住酒店費(fèi)用： 將按照 “ 業(yè)主入住 計(jì) 分制 ” （詳見業(yè)主入住 計(jì) 分附表）進(jìn)行核算，并在分配時(shí)予以抵扣。多余的家具、桌椅等私人物品都必須搬走。 C. 完全投資型 業(yè)主所購客房完全不自用，全部委托酒店經(jīng)營管理公司管理。業(yè)主自主安排入住酒店的時(shí)間，不限天數(shù)。 業(yè)主的客房委托 經(jīng)營 管理公司管理 ,有以下三種基本模式： 完全自用型 業(yè)主客房完全自用，不委托酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，只委托酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。 E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標(biāo)準(zhǔn)存在差異時(shí)，入住分?jǐn)?shù)做適當(dāng)調(diào)整。春節(jié)提前一個(gè)月）通知酒李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。逾期不交者， 須按所欠金額支付 每日 萬 分之 五 的滯納金。 ； ，應(yīng)在第一時(shí)間通知酒店經(jīng)營管理公司掛失并及時(shí)補(bǔ)辦。費(fèi)用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)。 行，經(jīng)雙方同意可提前終止合同或暫停經(jīng)營管理。年實(shí)際出租總房間數(shù)； 酒店年客房經(jīng)營收入 =年開房率年平均房價(jià)可出租房間數(shù)年自然營業(yè)天數(shù)。 業(yè)主自用期間，不得改變房屋結(jié)構(gòu)和外觀，不能亂搭建臨時(shí)設(shè)施，不要拿走室內(nèi)的設(shè)施物品； 不得私自經(jīng)營客房。第一委托時(shí)段后，乙方可與甲方重新確認(rèn)不同類型的委托經(jīng)營管理方式，并簽署下一時(shí)段的委托經(jīng)營管理合同書。 四、 可分配收益： 酒 店客房營業(yè)收入按雙方約定方式進(jìn)行分配的收益部分。 2 酒店管理公司 酒店管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營（管理）約 定，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行酒店式標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營（管理），并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營（管理）業(yè)績的前提下不斷增值，并維護(hù)和保障業(yè)主的經(jīng)營收益。 從理論上講，房地產(chǎn)的項(xiàng)目應(yīng)該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應(yīng)該是： ● 主體工程已基本完成 ● 配套設(shè)施已全部到位 ● 外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位 ● 形象與品牌的推廣已達(dá)到了預(yù)期的效果 ● 物業(yè)的管理模式、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 ● 有關(guān)的手續(xù)及銷售文件已全部準(zhǔn)備就緒 但針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn)： ● 自籌資金無法完成 項(xiàng)目建設(shè) ，部分后續(xù)資金依 賴銷售回款或銀行貸款； ● 施工周期短 ：是否具備上述最佳條件，所形成的時(shí)間差也不過是三、四個(gè)月的時(shí)間，以最佳姿態(tài)出現(xiàn)時(shí)再入市將令資金回收的速度更加迅速； ● 以新的概念銷售 ：硬件上必須給客戶營造強(qiáng)大的信心，以達(dá)成對(duì)銷售信心的有力支持； ● 項(xiàng)目規(guī)模有限、銷售推廣費(fèi)用有限 ：適宜選擇最佳的時(shí)機(jī)，李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。如果銷售市場反映良好，目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目推出的門市價(jià)格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均 5%的折讓率。本階段為市場導(dǎo)入期（內(nèi)部認(rèn)購期），為了盡快使市場接受本項(xiàng)目，建議在銷售價(jià)格上采取低開策略，以迅速搶占市場份額。 選擇景觀及樓層相對(duì)較差的套房，制訂有競爭力的起價(jià)，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價(jià)格，令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本，從而使售價(jià)水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。 2 戶型設(shè)置 建議設(shè)置三種銷售戶型： 單間、雙套間、三套間。戶型面積從 51m2到 256 m2不等。 3． 4． 2 建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃定位 1． 標(biāo)高 大多數(shù)的建筑標(biāo)高按原地形設(shè)計(jì)，其主要功能都設(shè)計(jì)在原地面積高（ elo +）以上，以防范在臺(tái)風(fēng)期間供水的侵襲； 2． 景觀與朝向 將客房與高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè)計(jì)于有海景的位置，一最大限度地減少對(duì)一期公共區(qū)域和客房視野的景響。 因此 ，綜上分析，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)確定為： 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 客觀影響因素 長三角地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異一般，令海濱度假對(duì)之所產(chǎn)生的吸引力不如北京地區(qū)及北方其他地區(qū)的客人大。 期望可供支配的入住時(shí)間和其它優(yōu)惠遠(yuǎn)比年輕一族要多，擁有長時(shí)間自住機(jī)會(huì)的度假物業(yè)更迎合該類客戶的需要。 度假及其余的消費(fèi)活動(dòng)通常以家庭為單位進(jìn)行。 升階段，還貸能力較強(qiáng)，而且對(duì)貸款購物的方式比較容易接受。 消費(fèi)力和消費(fèi)興趣明顯下降。但消費(fèi)態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對(duì)投資保值擁有越來越濃厚的興趣。 滿巢階段（二）： 年輕夫妻，有 6 歲以上子女 經(jīng)濟(jì)狀況較好。購買力強(qiáng)，對(duì)耐用品、大件商品的期望和要求強(qiáng)烈。 3. 3. 以“家庭生活的階段性”為劃分標(biāo)準(zhǔn)的客戶分析 家庭生活周期階段與特住宅購買 與消費(fèi)特點(diǎn) 旅游及旅游物業(yè)購買 消費(fèi)特點(diǎn) 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。五年中客人反饋了很多好的建設(shè)性建議，是促使業(yè)主盡快開發(fā)天域二期的重要源動(dòng)力。隨著海南整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善和海南旅游產(chǎn)業(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場價(jià)格的回升也是指日可待。 項(xiàng)目名稱 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 2．市場定位 天域二期是設(shè)計(jì)為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店，與一期一樣，目標(biāo)是來三亞度假的具有高消費(fèi)能力的頂級(jí)富豪、高端游客，包括世界 500強(qiáng)企業(yè)、新崛起的經(jīng)濟(jì)大鱷以及其它社會(huì)高層機(jī)構(gòu)和知名人士。根據(jù)亞龍灣公司提供的資料，近五年來游客增長的速度遠(yuǎn)大于酒店接待能力與增長速度之比如下： 圖例： （表 3） 單位：萬 /人次 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 從上表可見亞龍灣的酒店還沒有達(dá)到飽和，星級(jí)客房接等依然有很大的市場。三亞現(xiàn)在的海景房地產(chǎn)，價(jià)格一升再升，很多房產(chǎn)一開盤就差不多全部售罄。這就證明中國的旅游地產(chǎn)正在形成市場。亞龍灣更是成為人們來三亞旅游的必到之處?，F(xiàn)在，一批依山傍海，環(huán)境優(yōu)美的海景房成為頗受消費(fèi)者歡迎的“皇帝女”，銷售勢頭有增無減。 1．從三亞市來看，是我國近年來旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。到 2020年，已有 萬個(gè)家庭在 81 個(gè)國家的 6000 多個(gè)旅游目的地購買了時(shí)權(quán)酒店 和產(chǎn)權(quán)酒店。 它是 由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷 酒 店 客房 在特定時(shí)間里的使用權(quán) 。在此背景下，我們準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)的 天域度假酒店二期 無疑適時(shí)而上，具有一定的建設(shè) 必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 。 旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為 4A 級(jí)旅游目的地。李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 這里長夏無冬，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍(lán)的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 在美麗的亞龍灣區(qū)域內(nèi)可以供給的濱海一線房地產(chǎn)目前尚無一家，亞龍灣二線房地產(chǎn)產(chǎn)品也屈指可數(shù)，在未來幾年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以滿足市場對(duì)亞龍灣濱海房地產(chǎn)產(chǎn)品的強(qiáng)大需求。 6% 5 施工進(jìn)度計(jì)劃 1 2020 年 11 月 29 日破土動(dòng)工 2 2020 年 1 月 26 日結(jié)構(gòu)達(dá)到正負(fù)零 3 2020 年 5 月 18 日結(jié)構(gòu)封頂 4 2020 年 6 月 30 日交付使用 第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測 1 產(chǎn)權(quán)式酒店 的概念 產(chǎn)權(quán)式酒店由 時(shí)權(quán)酒店 （ TIME SHARE）演變而來。據(jù)國際旅