瑞安花園二期項目可行性研究報告(存儲版)
【正文】 稅后利潤 投資利潤率%%%%% 單位成本的變動評價指標(biāo) 敏感因素單位成本的變動10%5%0%5%10%稅前利潤稅后利潤投資利潤率%%%%%%分析：從以上敏感性分析結(jié)果可以看出，本項目對于銷售價格和單位成本的變動都較為敏感（特別是成本）。三、項目市場分析項目區(qū)域房地產(chǎn)整體市場狀況隨著《規(guī)劃》及佛山大交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)進(jìn)程的加快，黃岐房地產(chǎn)發(fā)生了質(zhì)的變化，引發(fā)新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)及投資熱潮，黃岐及相鄰的廣州荔灣區(qū)位優(yōu)勢明顯，主要表現(xiàn)在如下二個方面：一是房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)旺售局面，銷售價格由原先（2003年銷售價格）的30003400元/㎡上升到現(xiàn)在的38004500元/㎡，升幅在達(dá)到30%以上；二是房地產(chǎn)客戶源不斷拓寬，近年推出的樓盤廣州客戶所占比例高達(dá)90%，左右目前黃岐被稱為“廣州中山九路”。 各類型物業(yè)，空置住宅大幅下降，%；空置辦公樓有小幅增長；空置商業(yè)用房與去年同期基本持平。（4） 商品房交易%%。（1） 房地產(chǎn)投資A. 完成開發(fā)投資，%。東部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資增幅明顯低于中、西部地區(qū)。（4）項目住宅和公寓部分每套平均建筑面積及比例如下表所示：戶型比例分布表建筑類型戶型平均建筑面積（㎡）戶數(shù)（戶）總戶數(shù)比(%)741F公寓套間456575070%7F31F高層二房一廳6620013%二房兩廳8820017%合計 1150100%（三）市場價格定位預(yù)測根據(jù)周邊的市場情況，結(jié)合市場價格增長情況，估計到項目推出時（明年底），本項目住宅市場價格可達(dá)4000元/㎡左右；小戶型公寓樓約4000元/㎡；商鋪均價約8000元/㎡，汽車位約10萬元/個。具體位置：北至南海大廈南側(cè)分界線，西與黃竹岐居民住宅相鄰，南、東分別與廣州市芳村土地相接，人稱廣州“中山九路”。項目由2棟31層高層住宅建筑及1棟41層酒店式公寓組成，首層至五層的商場裙樓，地下負(fù)一負(fù)二層是停車場和設(shè)備層。（五）項目規(guī)劃指標(biāo)項目規(guī)劃指標(biāo)表序號內(nèi)容指標(biāo)1總用地面積23880㎡2總建筑面積112000㎡其中：住宅71000㎡商業(yè)30500㎡公建及物業(yè)（含車位）10000㎡3容積率4綠地率60%5建筑密度40%6總戶數(shù)1150戶7停車位（含摩托車及室外）250個（六）公共配套及裝修外墻：高級墻面磚，高級玻璃窗，玻璃墻幕，高級裝飾構(gòu)件大堂：地面及墻身用名貴石材或高級瓷磚電梯：知名廠商名牌電梯，OTIS、三菱或其它知名品牌園林：現(xiàn)代風(fēng)格園林，由大面積藝術(shù)廣場及休閑綠化組成智能化：可視對講，有線電視、電話、寬帶入戶二、項目背景分析(一) 全國及廣東房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀全國房地產(chǎn)市場簡況2005年上半年，%，比同期固定資產(chǎn)投資增幅（%），%。廣東省房地產(chǎn)市場狀況今年上半年，廣東國民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)、理性發(fā)展的良好勢頭，%。在到位資金結(jié)構(gòu)中。待銷部分（空置一年以內(nèi)）%；滯銷（空置1－3年）和積壓（空置3年以上）%。下半年樓市，中高檔住宅項目繼續(xù)唱主角。下半年佛山中心樓市中高檔樓盤供應(yīng)繼續(xù)加大，這部分樓盤壓力較大，樓價可能會有所調(diào)整。顯然，由于黃岐周邊地區(qū)今、明兩年只有本項目推出，基本沒有其它項目與本項目競爭，因此，項目的市場前景較為樂觀。2006年6月底——9月15日 其中一棟住宅封頂2006年9月——12月中旬 另一棟住宅封頂2006年12月下旬——2007年2月 主體工程完成2007年2月——8月底 公共配套及園林2007年12月 項目竣工2008年底 項目基本銷售完畢七、風(fēng)險分析 政策風(fēng)險本項目為黃岐城區(qū)最樓層高檔商住項目，不屬于別墅項目，不屬于國家控制項目。 建設(shè)投資風(fēng)險近年，由于房地產(chǎn)發(fā)展速度過快，銀行和金融機(jī)構(gòu)均采取收緊銀根，控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款和加強(qiáng)貸款管理的措施。廣東瑞安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二○○六年五月二十二日附，有關(guān)經(jīng)濟(jì)分析數(shù)據(jù)（附表16）附表 1 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位:萬元序號項目合計2006年2007年2008年1銷售收入50600300047600可銷售面積（平方米）101500601895482 平均售價（元/平方米）498549854985銷售比例（%）100%%%2經(jīng)營稅金及附加29095052404 營業(yè)稅25303902140城市維護(hù)建設(shè)稅17835 143教育附加78 34443土地增值稅11646 704商品房銷售凈收入47691249545196附表 2 損益表序號項目合計2006年2007年2008年1經(jīng)營收入50600 300047600商品房銷售收入50600 300047600房地產(chǎn)租金收入0 自營收入0 2經(jīng)營成本4769121000 26691
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