【正文】 和共同促進(jìn)的目的。項(xiàng)目所在地白鹿鎮(zhèn)及項(xiàng)目輻射周邊半徑10公里內(nèi)均無高星級(jí)酒店與中高檔次商業(yè)服務(wù)中心，項(xiàng)目建成后將彌補(bǔ)這一空白，成為新區(qū)的重要服務(wù)配套項(xiàng)目與政府形象工程，項(xiàng)目與政府招商引資形成對(duì)接，項(xiàng)目的啟動(dòng)與建設(shè)必將得到上級(jí)政府的關(guān)注和大力支持。旅游項(xiàng)目開發(fā)高、中、低搭配形成系列，以適應(yīng)不同人群的需求，結(jié)合周邊旅游發(fā)展現(xiàn)狀，著眼于成都及周邊地區(qū)，川西旅游環(huán)線已經(jīng)初步建成。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，當(dāng)?shù)芈糜钨Y源的不斷開發(fā)，其中高檔市場空間也正逐漸擴(kuò)大，對(duì)高級(jí)酒店有需求隨之增加。白鹿鎮(zhèn)旅游資源十分豐富，文化底蘊(yùn)深厚。地下水水位較低，但雨季施工需考慮降水。白鹿鎮(zhèn)縣級(jí)以上8km，村道43km，社道25km，路網(wǎng)總計(jì)76km，其中：硬化水泥路18km（村道）。鎮(zhèn)區(qū)供電線路宜下地敷設(shè)。酒店的經(jīng)營需要大量的原材料供應(yīng)商，加上本酒店聯(lián)同其他項(xiàng)目結(jié)成產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，都將為當(dāng)?shù)剞r(nóng)村勞動(dòng)力提供就業(yè)崗位，使他們從第一產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到二、三產(chǎn)業(yè)中來，拓寬了他們的就業(yè)門路，增加其經(jīng)濟(jì)收入。（3） 確保硬件設(shè)施一流，使用功能齊全、便利和舒適。為省內(nèi)外，乃至國際的個(gè)人或團(tuán)體提供中高檔次的客房服務(wù)。建議包含娛樂、康體、客房在內(nèi)的所有房間全部接入寬帶網(wǎng)。在住宿休閑或者會(huì)務(wù)之余，得到身體的鍛煉，并從中享受到一定樂趣。...... 其他服務(wù)（1） 美容、保健SPA服務(wù)。l 售后服務(wù)：店慶、婚慶、廠慶、生日、客戶特俗意義紀(jì)念節(jié)日、兒女升學(xué)……（2） 競爭優(yōu)勢l 地理位置：項(xiàng)目位于旅游資源豐富的彭州白鹿鎮(zhèn)境內(nèi)正在打造打造遵循一、三產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合，將白鹿鎮(zhèn)整體、構(gòu)建起“一中心，兩片區(qū)，兩勝地”的休閑旅游總體格局。. 推廣理念l 高品質(zhì)的專業(yè)支撐確保產(chǎn)品的高性價(jià)比與高增值l 設(shè)計(jì)、引領(lǐng)并實(shí)現(xiàn)一種休閑健康的文化生活方式l 打造一流集度假、休閑、會(huì)務(wù)為一體的星級(jí)酒店. 推廣方式（1） 品質(zhì)推廣：店品質(zhì)包括硬件設(shè)施和軟件設(shè)施。網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下的整合營銷使酒店可以集中優(yōu)勢資源，通過整合營銷傳播吸引潛在顧客，利用網(wǎng)絡(luò)開展深度營銷以提升顧客體驗(yàn) ）l 公關(guān)促銷（公關(guān)人員的職責(zé)是保持與客戶的聯(lián)系，聽取客人的意見，加深與客戶的感情 ，關(guān)心營銷人員同客戶之間的關(guān)系是否融洽。酒店設(shè)立網(wǎng)站，銷售部門開展網(wǎng)絡(luò)推銷與預(yù)訂。另租地20畝用于綠化、生態(tài)停車位、運(yùn)動(dòng)場等配套設(shè)施的建設(shè)。（4） 客房100間套左右，套房（含殘疾人房）、雙人房、單人房，：：5比例建設(shè)?？傮w布局力求營造優(yōu)良的內(nèi)部環(huán)境，并與外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，應(yīng)體現(xiàn)出歐陸風(fēng)情、環(huán)保、綠色生態(tài)、園林、高雅等要素。既是繼承和發(fā)展優(yōu)秀的民族文化，又是合理吸收、融匯先進(jìn)的西文文化。（7） 擁有先進(jìn)的、可靠的安全及消防設(shè)施與監(jiān)控系統(tǒng)。② 工程設(shè)備區(qū)盡可能集中設(shè)置，要注意環(huán)保與節(jié)能，防止噪音與振動(dòng)對(duì)賓客產(chǎn)生不良影響。（2） 基本條件： ：；：C類； ：。建筑疏散走道、安全出口及防火門設(shè)置。：該建筑物為中等危險(xiǎn)等級(jí)。酒店對(duì)周圍的生態(tài)和植被做到保持原貌，增加植被覆蓋率，保護(hù)水資源的可持續(xù)發(fā)展原則。對(duì)澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周圍、電梯裝置等進(jìn)行輔助等電們聯(lián)結(jié)。一次投入費(fèi)用初步估算如下：序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積（m2）費(fèi)用估算（萬元）1建筑設(shè)計(jì)及咨詢費(fèi)15000 m275萬2土建工程15000 m21800萬3水電安裝等（強(qiáng)、弱電工程；給排水及鍋爐工程；電梯、空調(diào)工程等）15000 m21200萬4攤面、圍墻、綠化（含租地和綠化工程）20000 m2400萬5道路30萬7裝修和家具設(shè)備等15000 m23000萬8征地20畝1200萬9報(bào)建相關(guān)費(fèi)用15000 m2120萬10稅總投資*%合計(jì)約8000萬5. 投資效益預(yù)測1.2.3.4.5.. 營業(yè)收入本項(xiàng)目建設(shè)期按三年考慮，預(yù)計(jì)營業(yè)三年后基本達(dá)到滿負(fù)荷運(yùn)營。. 成本費(fèi)用 本建議書根據(jù)現(xiàn)行涉外飯店成本核算、結(jié)合國家計(jì)委頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)，確定項(xiàng)目總成本費(fèi)用按以下八項(xiàng)組成：工資及福利、維修及動(dòng)力、物料及低值易耗品、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、管理費(fèi)、餐飲成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用。選擇需要分析的不確定性因素：根據(jù)市場預(yù)測，本項(xiàng)目開發(fā)過程中最有可能發(fā)生變化的是客房日平均收入、總投資額。滯銷，則應(yīng)重新審視市場來合理調(diào)節(jié)價(jià)格，以保證銷售率。（2） 項(xiàng)目營銷階段a: 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)是由于經(jīng)營決策上的失誤造成實(shí)際經(jīng)營結(jié)果偏離期望值的可能性。7. 總結(jié)與結(jié)論1.2.3.4.5.6.7.6.7.. 總結(jié)經(jīng)過上述分析，在彭州白鹿鎮(zhèn)目前選址興建xx旅游度假四星級(jí)大酒店（準(zhǔn)五星）及相關(guān)商業(yè)配套項(xiàng)目是具有前瞻性的，是可行的。該項(xiàng)目符合產(chǎn)業(yè)政策，拉動(dòng)GDP的綠色環(huán)保生態(tài)項(xiàng)目；從財(cái)務(wù)的靜態(tài)與動(dòng)態(tài)分析，該項(xiàng)目有該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力；從以上分析可以看出該項(xiàng)目能帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益。xx旅游度假四星級(jí)大酒店（準(zhǔn)五星）憑借全新的經(jīng)營管理理念和獨(dú)具心得的操作手法在開發(fā)和占領(lǐng)本區(qū)域的商務(wù)及休閑娛樂市場中必將大有作為。 b: 市場風(fēng)險(xiǎn) 市場風(fēng)險(xiǎn)是指由于市場狀況變化的不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。所以應(yīng)當(dāng)在整個(gè)開發(fā)過程中建立一個(gè)系統(tǒng)的成本控制體系，建立科學(xué)的管理體系，盡可能實(shí)現(xiàn)以最低的成本來實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。計(jì)算因不確定因素的變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)值：%，5%%，5%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，具體分析見下表：不確定性因素的變動(dòng)引起評(píng)價(jià)指標(biāo)變動(dòng)表不確定因素內(nèi)部收益率5%%基本方案%5%日均收入%%%%%總投資額%%%%%內(nèi)部收益率的敏感性分析圖計(jì)算敏感性因素，并對(duì)敏感性因素進(jìn)行排序。. 利潤估算 本項(xiàng)目所得稅率為33％，未考慮減免因素。收入單價(jià)以成都市目前酒店行業(yè)市場情況為基礎(chǔ)、未來市場發(fā)展趨勢為計(jì)算依據(jù)。建筑物內(nèi)一般場所的插座配電采用三相五線制，并加裝漏電保護(hù)，對(duì)餐廳廚房、洗衣房及水泵房等比較潮濕地方的用電設(shè)備采用三相五線制，并加裝漏電保護(hù)裝置，但消防泵不用漏電保護(hù)。（3） 勞動(dòng)安全方面。設(shè)計(jì)噴灑水量為15L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為1h。室外消防用水量為25L/s，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為25L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為3h。. 公用設(shè)施（1） 電氣系統(tǒng)：變配電系統(tǒng)、動(dòng)力配電系統(tǒng)、照明配電系統(tǒng)、防雷及接地系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及緊急廣播系統(tǒng)、閉路監(jiān)視系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)（語音數(shù)據(jù)通信用）、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（含網(wǎng)絡(luò)、程控交換、數(shù)據(jù)庫等）、衛(wèi)星通信系統(tǒng)、IC卡系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、建筑設(shè)備弱電集成系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)等。③ 辦公用房采用集中與分散相結(jié)合的布置方