【正文】 房產(chǎn)稅 保險(xiǎn)費(fèi) 營業(yè)稅 重置費(fèi)用準(zhǔn)備金 房產(chǎn)稅已根據(jù)客戶提供的歷史稅率表計(jì)算 。無 論入住率如何 ， 除去客房和會(huì)議室外 ， 酒店的大部分區(qū)域必須提供維持照明 、 供熱或供冷 。如果一家酒店維持了一個(gè)低于正常水平的維護(hù)保養(yǎng)預(yù)算，那么將積聚起一筆相當(dāng)大的推遲維護(hù)費(fèi)。 51 物業(yè)運(yùn)營與維護(hù)費(fèi)用 能源支出 物業(yè)運(yùn)營及維護(hù)維護(hù)費(fèi)用是很大程度上由管理者所控制的另外一項(xiàng)支出種類。 營銷費(fèi)用由所有的廣告、銷售和促銷成本組成，旨在吸引新的客戶并保持現(xiàn)有客戶。 行政及總務(wù)開支包括所有行政部門員工以及并不直屬于任一部門的員工薪資 。 因此 ， 我們預(yù)計(jì)穩(wěn)定年 （ 2023 年 ） 酒店的餐飲支出占餐飲總收入的 %。 我們預(yù)測酒店的客房支出將與其它相同類型的品牌度假酒店的客房支出一致 。 因此 ， 薪金 、 工資和員工福利受入住率變化影響不大 。 客房支出由客房銷售所涉及的開支和客房及公共區(qū)域維修費(fèi)用組成 。 我們認(rèn)為 ， 這個(gè)數(shù)字符合海南東北地區(qū)可比度假村水平 。 食品收入同時(shí)還包括會(huì)議室租賃 、 餐飲服務(wù)費(fèi) 、 服務(wù)費(fèi)和各種宴會(huì)雜項(xiàng)收入 。 客房收入取決入住率和平均房價(jià)這兩個(gè)變量。 對(duì)酒店的營運(yùn)收支預(yù)測中，我們使用了固定 /可變成分模型。 我們根據(jù) 《 經(jīng)濟(jì)學(xué)人 》 的預(yù)測 ， 將年通貨膨脹率定為 4%。 （ 其主要功能可以自由組合機(jī)票 +酒店 ） 團(tuán)購和會(huì)員合作機(jī)制的建立 與各大團(tuán)購網(wǎng)站進(jìn)行長期有限的合作機(jī)制 ， 重點(diǎn)推廣夜間空閑房和情侶套餐組合 。 （ 其主要功能可以自由組合機(jī)票 +酒店 ） 團(tuán)購和會(huì)員合作機(jī)制的建立 與各大團(tuán)購網(wǎng)站進(jìn)行長期有限的合作機(jī)制 ， 重點(diǎn)推廣夜間空閑房和情侶套餐組合 。 與集團(tuán)其他相關(guān)企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合推廣合作 。 酒店預(yù)計(jì)在 2023 年的穩(wěn)定房價(jià)定位 ， 反映了現(xiàn)有麗湖銀灣大酒店的實(shí)際凈房價(jià)增加了人民幣 （ 按 2023 年價(jià)格計(jì)算 ， 從人民幣 220元增長到人民幣 元 ） 。當(dāng)酒店入住率達(dá)到穩(wěn)定之后，平均房價(jià)通常在剩余經(jīng) 濟(jì)生命期內(nèi)將隨通貨膨脹率繼續(xù)增長。 可根據(jù)相關(guān)差別相應(yīng)調(diào)整價(jià)格 。 通過競爭性定位來預(yù)測酒店的平均房價(jià) 。 鑒于南麗湖地區(qū)的商務(wù)散客需求缺失 ，我們預(yù)計(jì)酒店的滲透率將在競爭市場達(dá)到 69%， 因此其入住率將穩(wěn)定在 %。 下表列出了由此產(chǎn)生的市場結(jié)構(gòu)，或按市場需求劃分的總獲得需求。 基于這些事實(shí) ， 我們?cè)O(shè)想酒店的會(huì)展部分滲透率將超出市場水平 。在這個(gè)計(jì)算方式之下，市場份額代表酒店在總體市場需求中所占有的份額，而應(yīng)得份額則代表待改造酒店在市場總供應(yīng)量中所占有的份額 下表列出了翻新后的酒店按市場需求劃分的調(diào)整滲透率預(yù)測。 酒店管理公司可選擇調(diào)低房價(jià)以提高入住率 。 酒店各部設(shè)備 、 陳設(shè)及家具項(xiàng)目中包括 : ? 酒店開業(yè)慶典； ? 開辦費(fèi)； ? 不可預(yù)見費(fèi) 。 以下為競爭市場的會(huì)議空間構(gòu)成作比較 。 該酒店每年舉辦博鰲亞洲論壇 ， 提供一個(gè) 2,592 平方米的宴會(huì)廳 ， 可容納多達(dá) 2,500 名客人 。 29 雖然每餐飲點(diǎn)對(duì)客房比例 (80)較競爭酒店平均值高 (57)， 但由于酒店核心市場為會(huì)展市場 ， 酒店功能配置方案中已預(yù)留兩個(gè)室內(nèi)及兩個(gè)戶外的宴會(huì)場所 ， 加上待南麗湖總體規(guī)劃開始實(shí)行 ， 餐飲設(shè)施數(shù)目將增加 。 競爭酒店提供的餐飲設(shè)施數(shù)量為 3 個(gè)至 9 個(gè)不等 。 以下為競爭市場的客房構(gòu)成作比較 。 翻新酒店的空間規(guī)劃中準(zhǔn)備在 1/2號(hào)樓增加 12間套房 ， 包括原套房及別墅在內(nèi) ， 套房總數(shù)達(dá) 36 間 ， 占總客房數(shù)的 9％ ， 接近市場標(biāo)準(zhǔn) 。 ?？谟^瀾湖度假酒店共提供 525 間客房和套房 ， 是目前選定競爭酒店中最大的一家 。 以下章節(jié)列出了我們對(duì)翻新酒店設(shè)施的建議 。 因此 ， 我們認(rèn)為有必要按照市場需求定位以四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)對(duì)酒店進(jìn)行改造 。 24 4. 設(shè)施完善計(jì)劃及設(shè)施推薦 酒店概念與定位 雖然待改造酒店附近地區(qū)還比較落后 ， 但會(huì)議需求強(qiáng)勁 ， 這里能夠提供寧靜的環(huán)境和城外享受 。 我們已對(duì)翻修后的酒店的競爭市場動(dòng)態(tài)進(jìn)行了審查 ， 并使用以上列表所示的需求增長率進(jìn)行了對(duì)基本需求的估算 。 20 結(jié)論 競爭市場年增長率預(yù)測 2023–15 入住需求與市場概況 劃分住宿市場的目的在于確定主要需求的類型 、 識(shí)別顧客特征并估計(jì)未來增長趨勢 。作為海南省會(huì)與經(jīng)濟(jì)中心，重要的政府機(jī)關(guān)和主要房地產(chǎn)、貿(mào)易、食品加工和制藥公司均在海口設(shè)立了辦事處。鑒于中國中產(chǎn)階級(jí)的興起 ， 我們預(yù)計(jì)這部分需求將健康增長 。根據(jù)我們?cè)谑袌錾狭私獍l(fā)現(xiàn) ， 一些地方酒店經(jīng)營者往往提供半膳溫泉（ Half Board Spa Package） 或休閑旅游包 (Package)來滿足這部分的需求 。 海南東北部雖是一個(gè)休閑目的地，卻不如三亞的知名度高。 會(huì)展需求受本地的經(jīng)濟(jì)增長和海南快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng) ， 我們預(yù)計(jì)其在本地區(qū)將健康增長 。相對(duì)瓊南區(qū)域而言，海南東北地區(qū)酒店舉行的活動(dòng)經(jīng)常以價(jià)值為導(dǎo)向。 我們發(fā)現(xiàn)，目前大型會(huì)展的需求主要集中在博鰲及三亞地區(qū)。鑒于競爭市場中包括位于海口的酒店 ， 雖然 ， 商務(wù)散客需求主要限于?？?（ 海南島的省會(huì)和商業(yè)中心 ） ， 競爭市場的商務(wù)散客需求仍占大約 16%。我們認(rèn)為酒店將對(duì)開業(yè)后重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成 10%的競爭力。我們認(rèn)為酒店將對(duì)開業(yè)后重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成 25%的競爭力。 酒店具有?？谳^全面的會(huì)議設(shè)施 ， 同時(shí)擁有兩家餐廳 、 一個(gè)季節(jié)性戶外燒烤處 、 一家大堂酒廊以及葡萄酒和雪茄吧 ， 酒店處一般狀態(tài) 。 我們認(rèn)為酒店將對(duì)開業(yè)后重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成 30%的競爭力 。 我們認(rèn)為酒店將對(duì)開業(yè)后重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成 15%的競爭力 。 鑒于酒店的地理位置 、 市場定位和設(shè)施組合 ， 我們認(rèn)為酒店將對(duì)開業(yè)后重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成 50%的競爭力 。 14 威斯汀酒店 天利萬豪酒店 博鰲金海岸溫泉大酒店 根據(jù)我們的理解 ， 在會(huì)展活動(dòng)和其他活動(dòng)較少時(shí) 。 酒店與博鰲亞洲國際會(huì)議中心相連 ， 每年一度的博鰲亞洲論壇在那里開幕 。 我們認(rèn)為酒店將對(duì)開業(yè)后重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成 25%的競爭力 。 發(fā)展商計(jì)劃建造多 3家高星級(jí)酒店 ， 分別與萬麗 、 麗茲卡爾頓及萬豪已簽定合作意向備忘錄 ， 同時(shí)在區(qū)域內(nèi)引進(jìn) ―蘭 桂坊 ‖概念酒吧街。 作為?？?“ 老牌 ” 國際品牌酒店 ， 該酒店在每周中期和淡季仍可吸引到企業(yè)和政府需求 ， 使得酒店在當(dāng)?shù)馗偁幷咧械氖袌霰憩F(xiàn)位于領(lǐng)先地位 。 根據(jù)我們與在市場競爭中酒店經(jīng)營者的談話發(fā)現(xiàn) ， 這一業(yè)績差距將不會(huì)在短時(shí)間里縮小 。 這主要是由于海南作為中國冬季度假勝地日益普及 。 為評(píng)價(jià)競爭酒店對(duì) 待改造酒店 的競爭力 ， 它們的客房數(shù)已被加權(quán)計(jì)算 。 下面描述了我們所認(rèn)為現(xiàn)存的四星級(jí)酒店 （ 翻新后 ） 最有可比性的競爭酒店 。 9 3. 市場分析 供求分析 供應(yīng)分析 競爭市場 競爭酒店的供應(yīng)對(duì)待改造酒店業(yè)績有直接影響 ， 反映了市場重要的供求關(guān)系 。 自 2023 年以來 ， 定安縣的游客人數(shù)幾乎增加了兩倍 ， 增長強(qiáng)勁 ， 在調(diào)研期間年均復(fù)合增長率為 17% 。 仙溝分道口離塔嶺新行政辦公樓 ， 縣城北距省會(huì)?？谑兄行?34公里 、美蘭機(jī)場 40公里 、 ?？诨疖囌?57公里 ， 具有較佳的區(qū)位優(yōu)勢 旅游資源豐富 ， 風(fēng)土氣息濃郁 。 根據(jù) 2023年降雨日數(shù)統(tǒng)計(jì) ， 除瓊中 (184d/a)， 屯昌 ()以外定安排第 3， 暴雨日數(shù) ()排第 3， 霧日數(shù) ()排第 4， 日照時(shí)數(shù)排第 17， 大風(fēng)日數(shù)排第 10。 其他少數(shù)民族主要分布在 3個(gè)國營農(nóng)場 。東西寬 ，南北長 68公里 ， 疆界長 ， 全縣面積 。 31′， 北緯19176。 預(yù)測按照公歷 年 ， 起于 2023年 1月 1日 。 ? 項(xiàng)目區(qū)總體規(guī)劃中的所有經(jīng)營板塊會(huì)相繼落成； ? 置業(yè)公司將會(huì)開展具影響力的廣告宣傳活動(dòng)，而該等宣傳活動(dòng)的規(guī)模應(yīng)與其它同類型旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目相匹配 ； ? 酒店于改造期保持營業(yè)狀態(tài)。 報(bào)告人 ：華田置業(yè) 日期： 2023年 6月 30日 1 華田麗湖國際溫泉高爾夫度假酒店 改造可行性研究報(bào)告 1. 行政摘要 報(bào)告目的 報(bào)告內(nèi)容 分析依據(jù) 本報(bào)告的目的在于評(píng)估影響改造后重新定位的華田麗湖國際溫泉高爾夫度假酒店的市場供需因素， 這些因素將影響到該酒店及周邊地區(qū)的住宿情況，報(bào)告同時(shí)評(píng)估業(yè)主委托管理酒店經(jīng)濟(jì)生存能力。 本報(bào)告的邏輯推論根據(jù)是建基于以下假設(shè)： ? 原麗湖銀灣大酒店將按照 4星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行翻新； ? 業(yè)主擬以單體酒店方式自主經(jīng)營； ? 翻新后酒店于 2023年 1月 1日投入營運(yùn)； ? 重新翻修和重新定 位的麗湖銀灣大酒店將 具有 400間 客房和套房 。 以下表格 是 翻新后酒店 的損益 表 。 7′—110176。 東臨文昌市 ， 西接澄邁縣 ， 東南與瓊海市毗鄰 ， 西南與屯昌縣接壤 ， 北隔南渡江與?？谑协偵絽^(qū)相望 。 住有漢 、 苗 、 黎 、 回 、 白 、 布依 、 滿 、 侗 、 瑤 、 土家、 亻么 老等族居民 ， 漢 、 苗族為世居民族 ， 分別占總?cè)丝?%、%。 年均降水 1953毫米 ， 按全省年平均降雨量 9002600mm計(jì)數(shù) ， 定安縣降雨量略高于全省平均水平 。 海榆東線 、 中線公路貫通全境 ， 縣級(jí)公路 286條 ，“ 五縱五橫 ” 公路網(wǎng)絡(luò) ， 四通八達(dá) ， 輻射全省各地 ， 交通方便快捷 。 根據(jù)條件適度集中布局特色旅游項(xiàng)目 ， 培育發(fā)展一批定時(shí)定址的節(jié)慶 、 會(huì)展活動(dòng)和體育賽事 。 由于定安旅游知名度尚不很高 、 其地處內(nèi)陸的地理位置以及目前尚處于早期旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展階段 ， 定安主要依靠國內(nèi)旅游 市場帶動(dòng)增長 。 我們對(duì)整個(gè)市場需求的理解基于我們的工作經(jīng)驗(yàn) 、 對(duì)瓊北區(qū)域高星級(jí)酒店的研究 、 優(yōu)尼華盛國際于 2023年提交報(bào)告中的資料及行業(yè)準(zhǔn)則 。 10 這些競爭酒店概述如下 11 序號(hào) 酒店名稱 房間數(shù)1 海口喜來登度假酒店 3412 ?？谟^瀾湖度假酒店 5253 海南文華大酒店 3184 ?？谙愀窭锢缶频?3375 博鰲亞洲論壇大酒店 4376 威斯汀酒店 2517 天利萬豪酒店 4428 博鰲金海岸溫泉大酒店 3369 海南新國賓館 26810 ?？谛虏簫u豪生大酒店 29811 ☆ ?？诿鞴夂：酱缶频?33112 麗湖銀灣大酒店 402總計(jì) 4286備注 ：☆ 備注 ： 另有公寓 616 間 （ 套 ）、 7 套豪宅 市場表現(xiàn)與概況 上述香格里拉酒店 、 威斯汀酒店和萬豪酒店在本報(bào)告提交期間尚未開業(yè) ，其細(xì)分市場比例是基于其地理位置 、 建筑規(guī)模及其基地附近酒店數(shù)據(jù)作合理估計(jì) 。 2023 年 ， 住宿需求顯著增加 。 同時(shí)這些選定的競爭酒店日均房價(jià)仍然落后瓊南區(qū)域的品牌濱海度假勝地 （ 如三亞 ） 。 12 海口喜來登溫泉度假酒店 ?？谟^瀾湖度假酒店 酒店位于海口西海岸 ， 距?？谑兄饕纳虡I(yè)和購物中心僅 10分鐘車程 ，乘車至?？诿捞m國際機(jī)場需 40分鐘 ， 酒店共提供 1300平方米的會(huì)議和宴會(huì)設(shè)施 ， 無柱式設(shè)計(jì) 658平方米的五洲宴會(huì)廳可最多容納 630人 ， 另外 ，位于同一層的 207平方米華府廳 、 5個(gè)大小空間不等的會(huì)議室和 1個(gè)貴賓室 。 酒店于 2023年正式開業(yè) ， 建筑群包括樓高十八層的豪華度假式酒店 、 樓高九層的酒店副樓 、 樓高三層的會(huì)所 、 購物廣場 、 宴會(huì)場地 ， 康體中心及溫泉水療中心 ， 觀瀾湖?？趪H高爾夫度假村目前擁有三個(gè) 18洞錦標(biāo)級(jí)球場 。 無柱式可分隔的宴會(huì)大廳可容納 10800人 ， 酒店擁 4個(gè)不同風(fēng)格的餐飲點(diǎn)；康娛設(shè)施方面酒店提供室內(nèi)恒溫游泳池 、 室外露天游泳池 、 網(wǎng)球場及兩個(gè)健身室；桑拿浴 、 蒸汽浴 、 水力按摩池 、 全身保健及足底按摩服務(wù) 。 酒店位于海南島中東部海岸的東嶼島上 ， 距瓊海市東南大約 14 公里 ，距海口南邊約 100 公里 。 酒店還設(shè)有 5 間餐廳