【正文】 房產(chǎn)稅 保險費 營業(yè)稅 重置費用準備金 房產(chǎn)稅已根據(jù)客戶提供的歷史稅率表計算 。無 論入住率如何 ， 除去客房和會議室外 ， 酒店的大部分區(qū)域必須提供維持照明 、 供熱或供冷 。如果一家酒店維持了一個低于正常水平的維護保養(yǎng)預算，那么將積聚起一筆相當大的推遲維護費。 51 物業(yè)運營與維護費用 能源支出 物業(yè)運營及維護維護費用是很大程度上由管理者所控制的另外一項支出種類。 營銷費用由所有的廣告、銷售和促銷成本組成，旨在吸引新的客戶并保持現(xiàn)有客戶。 行政及總務開支包括所有行政部門員工以及并不直屬于任一部門的員工薪資 。 因此 ， 我們預計穩(wěn)定年 （ 2023 年 ） 酒店的餐飲支出占餐飲總收入的 %。 我們預測酒店的客房支出將與其它相同類型的品牌度假酒店的客房支出一致 。 因此 ， 薪金 、 工資和員工福利受入住率變化影響不大 。 客房支出由客房銷售所涉及的開支和客房及公共區(qū)域維修費用組成 。 我們認為 ， 這個數(shù)字符合海南東北地區(qū)可比度假村水平 。 食品收入同時還包括會議室租賃 、 餐飲服務費 、 服務費和各種宴會雜項收入 。 客房收入取決入住率和平均房價這兩個變量。 對酒店的營運收支預測中，我們使用了固定 /可變成分模型。 我們根據(jù) 《 經(jīng)濟學人 》 的預測 ， 將年通貨膨脹率定為 4%。 （ 其主要功能可以自由組合機票 +酒店 ） 團購和會員合作機制的建立 與各大團購網(wǎng)站進行長期有限的合作機制 ， 重點推廣夜間空閑房和情侶套餐組合 。 （ 其主要功能可以自由組合機票 +酒店 ） 團購和會員合作機制的建立 與各大團購網(wǎng)站進行長期有限的合作機制 ， 重點推廣夜間空閑房和情侶套餐組合 。 與集團其他相關(guān)企業(yè)進行聯(lián)合推廣合作 。 酒店預計在 2023 年的穩(wěn)定房價定位 ， 反映了現(xiàn)有麗湖銀灣大酒店的實際凈房價增加了人民幣 （ 按 2023 年價格計算 ， 從人民幣 220元增長到人民幣 元 ） 。當酒店入住率達到穩(wěn)定之后，平均房價通常在剩余經(jīng) 濟生命期內(nèi)將隨通貨膨脹率繼續(xù)增長。 可根據(jù)相關(guān)差別相應調(diào)整價格 。 通過競爭性定位來預測酒店的平均房價 。 鑒于南麗湖地區(qū)的商務散客需求缺失 ，我們預計酒店的滲透率將在競爭市場達到 69%， 因此其入住率將穩(wěn)定在 %。 下表列出了由此產(chǎn)生的市場結(jié)構(gòu)，或按市場需求劃分的總獲得需求。 基于這些事實 ， 我們設想酒店的會展部分滲透率將超出市場水平 。在這個計算方式之下，市場份額代表酒店在總體市場需求中所占有的份額，而應得份額則代表待改造酒店在市場總供應量中所占有的份額 下表列出了翻新后的酒店按市場需求劃分的調(diào)整滲透率預測。 酒店管理公司可選擇調(diào)低房價以提高入住率 。 酒店各部設備 、 陳設及家具項目中包括 : ? 酒店開業(yè)慶典； ? 開辦費； ? 不可預見費 。 以下為競爭市場的會議空間構(gòu)成作比較 。 該酒店每年舉辦博鰲亞洲論壇 ， 提供一個 2,592 平方米的宴會廳 ， 可容納多達 2,500 名客人 。 29 雖然每餐飲點對客房比例 (80)較競爭酒店平均值高 (57)， 但由于酒店核心市場為會展市場 ， 酒店功能配置方案中已預留兩個室內(nèi)及兩個戶外的宴會場所 ， 加上待南麗湖總體規(guī)劃開始實行 ， 餐飲設施數(shù)目將增加 。 競爭酒店提供的餐飲設施數(shù)量為 3 個至 9 個不等 。 以下為競爭市場的客房構(gòu)成作比較 。 翻新酒店的空間規(guī)劃中準備在 1/2號樓增加 12間套房 ， 包括原套房及別墅在內(nèi) ， 套房總數(shù)達 36 間 ， 占總客房數(shù)的 9％ ， 接近市場標準 。 ?？谟^瀾湖度假酒店共提供 525 間客房和套房 ， 是目前選定競爭酒店中最大的一家 。 以下章節(jié)列出了我們對翻新酒店設施的建議 。 因此 ， 我們認為有必要按照市場需求定位以四星級酒店標準對酒店進行改造 。 24 4. 設施完善計劃及設施推薦 酒店概念與定位 雖然待改造酒店附近地區(qū)還比較落后 ， 但會議需求強勁 ， 這里能夠提供寧靜的環(huán)境和城外享受 。 我們已對翻修后的酒店的競爭市場動態(tài)進行了審查 ， 并使用以上列表所示的需求增長率進行了對基本需求的估算 。 20 結(jié)論 競爭市場年增長率預測 2023–15 入住需求與市場概況 劃分住宿市場的目的在于確定主要需求的類型 、 識別顧客特征并估計未來增長趨勢 。作為海南省會與經(jīng)濟中心，重要的政府機關(guān)和主要房地產(chǎn)、貿(mào)易、食品加工和制藥公司均在?？谠O立了辦事處。鑒于中國中產(chǎn)階級的興起 ， 我們預計這部分需求將健康增長 。根據(jù)我們在市場上了解發(fā)現(xiàn) ， 一些地方酒店經(jīng)營者往往提供半膳溫泉（ Half Board Spa Package） 或休閑旅游包 (Package)來滿足這部分的需求 。 海南東北部雖是一個休閑目的地，卻不如三亞的知名度高。 會展需求受本地的經(jīng)濟增長和海南快速的經(jīng)濟發(fā)展推動 ， 我們預計其在本地區(qū)將健康增長 。相對瓊南區(qū)域而言，海南東北地區(qū)酒店舉行的活動經(jīng)常以價值為導向。 我們發(fā)現(xiàn)，目前大型會展的需求主要集中在博鰲及三亞地區(qū)。鑒于競爭市場中包括位于?？诘木频?， 雖然 ， 商務散客需求主要限于海口 （ 海南島的省會和商業(yè)中心 ） ， 競爭市場的商務散客需求仍占大約 16%。我們認為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級酒店構(gòu)成 10%的競爭力。我們認為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級酒店構(gòu)成 25%的競爭力。 酒店具有海口較全面的會議設施 ， 同時擁有兩家餐廳 、 一個季節(jié)性戶外燒烤處 、 一家大堂酒廊以及葡萄酒和雪茄吧 ， 酒店處一般狀態(tài) 。 我們認為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級酒店構(gòu)成 30%的競爭力 。 我們認為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級酒店構(gòu)成 15%的競爭力 。 鑒于酒店的地理位置 、 市場定位和設施組合 ， 我們認為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級酒店構(gòu)成 50%的競爭力 。 14 威斯汀酒店 天利萬豪酒店 博鰲金海岸溫泉大酒店 根據(jù)我們的理解 ， 在會展活動和其他活動較少時 。 酒店與博鰲亞洲國際會議中心相連 ， 每年一度的博鰲亞洲論壇在那里開幕 。 我們認為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級酒店構(gòu)成 25%的競爭力 。 發(fā)展商計劃建造多 3家高星級酒店 ， 分別與萬麗 、 麗茲卡爾頓及萬豪已簽定合作意向備忘錄 ， 同時在區(qū)域內(nèi)引進 ―蘭 桂坊 ‖概念酒吧街。 作為?？?“ 老牌 ” 國際品牌酒店 ， 該酒店在每周中期和淡季仍可吸引到企業(yè)和政府需求 ， 使得酒店在當?shù)馗偁幷咧械氖袌霰憩F(xiàn)位于領(lǐng)先地位 。 根據(jù)我們與在市場競爭中酒店經(jīng)營者的談話發(fā)現(xiàn) ， 這一業(yè)績差距將不會在短時間里縮小 。 這主要是由于海南作為中國冬季度假勝地日益普及 。 為評價競爭酒店對 待改造酒店 的競爭力 ， 它們的客房數(shù)已被加權(quán)計算 。 下面描述了我們所認為現(xiàn)存的四星級酒店 （ 翻新后 ） 最有可比性的競爭酒店 。 9 3. 市場分析 供求分析 供應分析 競爭市場 競爭酒店的供應對待改造酒店業(yè)績有直接影響 ， 反映了市場重要的供求關(guān)系 。 自 2023 年以來 ， 定安縣的游客人數(shù)幾乎增加了兩倍 ， 增長強勁 ， 在調(diào)研期間年均復合增長率為 17% 。 仙溝分道口離塔嶺新行政辦公樓 ， 縣城北距省會?？谑兄行?34公里 、美蘭機場 40公里 、 海口火車站 57公里 ， 具有較佳的區(qū)位優(yōu)勢 旅游資源豐富 ， 風土氣息濃郁 。 根據(jù) 2023年降雨日數(shù)統(tǒng)計 ， 除瓊中 (184d/a)， 屯昌 ()以外定安排第 3， 暴雨日數(shù) ()排第 3， 霧日數(shù) ()排第 4， 日照時數(shù)排第 17， 大風日數(shù)排第 10。 其他少數(shù)民族主要分布在 3個國營農(nóng)場 。東西寬 ，南北長 68公里 ， 疆界長 ， 全縣面積 。 31′， 北緯19176。 預測按照公歷 年 ， 起于 2023年 1月 1日 。 ? 項目區(qū)總體規(guī)劃中的所有經(jīng)營板塊會相繼落成； ? 置業(yè)公司將會開展具影響力的廣告宣傳活動，而該等宣傳活動的規(guī)模應與其它同類型旅游房地產(chǎn)項目相匹配 ； ? 酒店于改造期保持營業(yè)狀態(tài)。 報告人 ：華田置業(yè) 日期： 2023年 6月 30日 1 華田麗湖國際溫泉高爾夫度假酒店 改造可行性研究報告 1. 行政摘要 報告目的 報告內(nèi)容 分析依據(jù) 本報告的目的在于評估影響改造后重新定位的華田麗湖國際溫泉高爾夫度假酒店的市場供需因素， 這些因素將影響到該酒店及周邊地區(qū)的住宿情況，報告同時評估業(yè)主委托管理酒店經(jīng)濟生存能力。 本報告的邏輯推論根據(jù)是建基于以下假設： ? 原麗湖銀灣大酒店將按照 4星級標準進行翻新； ? 業(yè)主擬以單體酒店方式自主經(jīng)營； ? 翻新后酒店于 2023年 1月 1日投入營運； ? 重新翻修和重新定 位的麗湖銀灣大酒店將 具有 400間 客房和套房 。 以下表格 是 翻新后酒店 的損益 表 。 7′—110176。 東臨文昌市 ， 西接澄邁縣 ， 東南與瓊海市毗鄰 ， 西南與屯昌縣接壤 ， 北隔南渡江與海口市瓊山區(qū)相望 。 住有漢 、 苗 、 黎 、 回 、 白 、 布依 、 滿 、 侗 、 瑤 、 土家、 亻么 老等族居民 ， 漢 、 苗族為世居民族 ， 分別占總?cè)丝?%、%。 年均降水 1953毫米 ， 按全省年平均降雨量 9002600mm計數(shù) ， 定安縣降雨量略高于全省平均水平 。 海榆東線 、 中線公路貫通全境 ， 縣級公路 286條 ，“ 五縱五橫 ” 公路網(wǎng)絡 ， 四通八達 ， 輻射全省各地 ， 交通方便快捷 。 根據(jù)條件適度集中布局特色旅游項目 ， 培育發(fā)展一批定時定址的節(jié)慶 、 會展活動和體育賽事 。 由于定安旅游知名度尚不很高 、 其地處內(nèi)陸的地理位置以及目前尚處于早期旅游基礎設施建設發(fā)展階段 ， 定安主要依靠國內(nèi)旅游 市場帶動增長 。 我們對整個市場需求的理解基于我們的工作經(jīng)驗 、 對瓊北區(qū)域高星級酒店的研究 、 優(yōu)尼華盛國際于 2023年提交報告中的資料及行業(yè)準則 。 10 這些競爭酒店概述如下 11 序號 酒店名稱 房間數(shù)1 ?？谙瞾淼嵌燃倬频?3412 ?？谟^瀾湖度假酒店 5253 海南文華大酒店 3184 海口香格里拉大酒店 3375 博鰲亞洲論壇大酒店 4376 威斯汀酒店 2517 天利萬豪酒店 4428 博鰲金海岸溫泉大酒店 3369 海南新國賓館 26810 ?？谛虏簫u豪生大酒店 29811 ☆ ?？诿鞴夂：酱缶频?33112 麗湖銀灣大酒店 402總計 4286備注 ：☆ 備注 ： 另有公寓 616 間 （ 套 ）、 7 套豪宅 市場表現(xiàn)與概況 上述香格里拉酒店 、 威斯汀酒店和萬豪酒店在本報告提交期間尚未開業(yè) ，其細分市場比例是基于其地理位置 、 建筑規(guī)模及其基地附近酒店數(shù)據(jù)作合理估計 。 2023 年 ， 住宿需求顯著增加 。 同時這些選定的競爭酒店日均房價仍然落后瓊南區(qū)域的品牌濱海度假勝地 （ 如三亞 ） 。 12 ?？谙瞾淼菧厝燃倬频? ?？谟^瀾湖度假酒店 酒店位于?？谖骱０?， 距?？谑兄饕纳虡I(yè)和購物中心僅 10分鐘車程 ，乘車至?？诿捞m國際機場需 40分鐘 ， 酒店共提供 1300平方米的會議和宴會設施 ， 無柱式設計 658平方米的五洲宴會廳可最多容納 630人 ， 另外 ，位于同一層的 207平方米華府廳 、 5個大小空間不等的會議室和 1個貴賓室 。 酒店于 2023年正式開業(yè) ， 建筑群包括樓高十八層的豪華度假式酒店 、 樓高九層的酒店副樓 、 樓高三層的會所 、 購物廣場 、 宴會場地 ， 康體中心及溫泉水療中心 ， 觀瀾湖?？趪H高爾夫度假村目前擁有三個 18洞錦標級球場 。 無柱式可分隔的宴會大廳可容納 10800人 ， 酒店擁 4個不同風格的餐飲點；康娛設施方面酒店提供室內(nèi)恒溫游泳池 、 室外露天游泳池 、 網(wǎng)球場及兩個健身室；桑拿浴 、 蒸汽浴 、 水力按摩池 、 全身保健及足底按摩服務 。 酒店位于海南島中東部海岸的東嶼島上 ， 距瓊海市東南大約 14 公里 ，距?？谀线吋s 100 公里 。 酒店還設有 5 間餐廳