【正文】 第 28 頁 28 而避免因拖延時間過長而造成的宣傳費用分散和推廣力度不足影響銷售業(yè)績； 綜合上述分析， 建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場份額，贏取更多的市場優(yōu)勢。 備注： 此價格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費用，為精裝修、全配備價格。本階段的售價在單位成本的基礎(chǔ)上提高（ 70%+80%） /2，即 75%： 銷售平均價格為： 12250元 /M2； 第二階段，本階段為市場上升期（取得商品房預(yù)售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場成功開拓，使得本項目逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢。 （ 3）可銷售面積部分單位成本： 7000元 /平方米。 景觀較好的套房雖然價格較高，但由于好的景觀會十分吸引潛在客戶，再加上多元化的輕松付款方式，也能吸引買家。 6． 設(shè)計意圖和要求： ，同時以蒼翠繁茂的熱帶園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境； b．創(chuàng)造一個有熱帶濱海氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境； c. 建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彩，符合地方個性和氣候特征； d. 客房和公共空間應(yīng)有最大海景； e. 結(jié)合環(huán)保設(shè)計，如太陽能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。 建筑采用框架結(jié)構(gòu)，戶型以單間為主，配以部分雙套間和三套間，以適用不同客戶的需求。 3． 地形利用 充分利用原有的起伏地形，通過熱帶園林的設(shè)計，減少建筑物對人的視覺沖擊和房間之間的對視。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯式的噴泉，戶外巴厘島式的 spa,精巧別致的燈飾，加上 80 多種罕見的熱帶植物、果樹、奇花、異草，使得整個園林風(fēng)情萬種，美不勝收。在北京地區(qū)高檔住宅 商品價格居高不下的情況下（高檔住宅商品價格普遍高于 7000 元 /平方米），到三亞購旅游度假物業(yè)，一方面可以滿足休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在三亞較低房價的情況下會顯得輕松而從容。 因此，北方地區(qū)人群的消費陣線更容易攻破 ,更容易受到激發(fā)他們內(nèi)心欲望的產(chǎn)品的誘導(dǎo)并產(chǎn)生強烈的購買欲望和購買行為的。 因而在宣傳推廣中，側(cè)重于低風(fēng)險的穩(wěn)健投資，會更有吸引力；同時，發(fā)展商的實力和信譽也是他們最關(guān)注的部分。因此，本項目推出的旅游度假物業(yè)將會成為 銀發(fā)一族充分享受人生的最后一個機會。 節(jié)奏緩慢．配套服務(wù)細(xì)意周到、環(huán)境良好的鄉(xiāng)居式度假生活較為迎合該類人群的口味。 經(jīng)濟實力及消費習(xí)慣 經(jīng)濟實力不斷加強的同時，消費態(tài)度也日趨理智，在整個家庭有條理的理財模式形成并穩(wěn)定后，媒體或市場營銷活動的影響而激發(fā)的沖動型 消費行為已基本不存在。 行為及性格特征 該類人群的家庭結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟收入已經(jīng)進入穩(wěn)固并不斷上升的階段。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改變，高薪年輕一族的比例正呈不斷上升的趨勢。 容量大，快節(jié) 奏的旅游活動比較適合他們的口味。 消費力和消費興趣明顯下降。對醫(yī)院等配套設(shè)施依賴性增強，后期退休有充足的時間和金錢計劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強大的經(jīng)濟實力實現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的度假生活，投資的興趣開始減退，并且對新生事物的接受程度已經(jīng)大幅度下降。 仍然擁有較強的經(jīng)濟實力， 對高質(zhì)素度假生活的需求及消費能力正達(dá)到高峰。開始注重投資及對生活質(zhì)素的提高，高質(zhì)量的休閑度假生活已經(jīng)提到議事日程。 開始承擔(dān)繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，對旅游的興趣和精力明顯減弱。對自助游擁有更充足的財力、精力和興趣，而暫時沒有繁重的工作與家庭負(fù)擔(dān)。 三亞中央海岸 第 17 頁 17 新婚階段： 年輕夫妻，無子女 經(jīng)濟條件比最近的將來要好。好動型青年公寓的主要租買者。 6 市場定位 市場定位實際上就是選擇買家，確定項目的目標(biāo)購買者和目標(biāo)使用者是哪一類人。并積累了許多成功的經(jīng)驗，這些都將成為中港度假酒店建成后，成功運作的保障。隨著海南整個經(jīng)濟環(huán)境的逐步改善和海南旅游產(chǎn)業(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場價格的回升也是指日可待。 宣傳與銷售方式 采用傳單與條幅宣傳和傳統(tǒng)的店鋪方式銷售 平均 銷售價格 14300 元 /㎡ 客戶主要來源 80%以上為內(nèi)地游客 目前銷售情況 其他 裝修標(biāo)準(zhǔn) ：精裝修 4 本項目優(yōu)劣勢分析 ● 本項目同 埃德瑞度假酒店 項目相比較，具有共同的特點： A、 都位于三亞市區(qū)城市度假酒店。因位于市區(qū)河景只能遠(yuǎn)眺大海，所以與本項目存在不可比性。 2．市場定位 中港度假酒店是設(shè)計為五星級標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店，與一期一樣，目標(biāo)是來三亞度假的具有高消費能力的頂級富豪、高端游客，包括世界500強企業(yè)、新崛起的經(jīng)濟大鱷以及其 它社會高層機構(gòu)和 知名人士。中港度假酒店的開發(fā)完全是順應(yīng)了這一市 場需求的，以其完全開敞式的熱帶濱海酒店風(fēng)格和城市港口風(fēng)韻，以其毫無可比擬的特色區(qū)別于喜來登、凱賓斯基等酒店，這將牢固的鞏固和保持其競爭地位。 （二）市場供求分析 90 年代未期，三亞僅為凱萊一家五星級酒店，客房接待能力達(dá)不到 30 萬人次 /年，但經(jīng)過幾年的發(fā)展，已經(jīng)出來了喜來登、希爾頓銀泰等十幾家星級酒店，客房接待能力越過 400 萬人次 /年。三亞現(xiàn)在的海景房地產(chǎn)，價格一升再升，很多房產(chǎn)一開盤就差不多全部售罄。我們可以看到，三亞全方位的旅游開發(fā)和各類樓盤的上市，吸引了來自全國各大城市的買家，包括港澳臺和東南亞各國的買家。這就證明中國的旅游地產(chǎn)正在形成市場。市委、市政府圍繞建設(shè)“國際性熱 帶濱海風(fēng)景旅游城市”這個目標(biāo)， 以“旅游度假、生態(tài)示范”為個性特色，對城市總體規(guī)劃進行了布局修編，創(chuàng)造了“山、海、河、城”融為一體的城市生態(tài)環(huán)境，大力營造城在綠中、城在花中、城在水中的大生態(tài)環(huán)境 。陽光、海水、沙灘、椰樹是這個城市美為驕人的資源。 20xx 年底，“陽光海岸”投資資愈三億，在三亞灣開發(fā)高檔海景小區(qū)，打造高品質(zhì)的海景居所。 在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。項目所處的市場形勢利好。 三亞中央海岸 第 8 頁 8 在中國內(nèi)地，從 1995年開始流行。 2 產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢 由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店 所需的 投資 和 宏大的管理 體系分解為單體的組合，為擁有一定 閑置 資金 的投資人獲 得較高回報，且不想承受投資風(fēng)險的個人或法人提供了機會，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長。 首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大 .奈特 。本報告在 以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設(shè)計定位、營銷推廣策略以及項目的財務(wù)評價進行研究。業(yè)內(nèi)人士認(rèn) 為，未來幾年的三亞房地產(chǎn)，特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場需求。旅游房 地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。 是建設(shè)高檔城市港口 度假酒店的 理想用地。西眺三亞灣擁有開闊的視野和獨特的海灣風(fēng)景， 三亞灣鉆石地帶，前方三亞灣路與后方解放路分屬三亞的景觀主軸和交通主軸；穿行解放路的市政公交通達(dá)市區(qū)各地，而三亞灣路作為核心旅游大道，與亞龍灣、大東海、鹿回頭、天涯海角、南山寺等各景區(qū)相連，相映融匯成璀璨的三亞風(fēng)景帶，并且與鳳凰機場、國際碼頭、三亞火車站、東西 三亞中央海岸 第 5 頁 5 線高速路快捷溝通。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為4A 級旅游目的地。 三亞中央海岸 第 1 頁 1 三亞 中央海岸 項目可行性研究報告 編撰單位： 三亞中港置業(yè)有限公司 編撰時間：二○○六年十一月十日 目 錄 第一章 總論 1 項目概況 2 項目提出的背景及建設(shè)必要性 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 4 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 5 施工進度計劃 第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測 1 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念 2 產(chǎn)權(quán)式酒店的流行均勢 3 中港度假酒店引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析 4 本項目 優(yōu) 劣勢分析 5 本項目前景預(yù)測 三亞中央海岸 第 2 頁 2 第三章 項目定位 1 主題定位 2 功能定位 3 開發(fā)該項目目的定位 4 項目 開發(fā)的市場需求定位 5 公共的配套條件 6 市場定位 7 項目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計定位 8 價格定位 ３、９入市姿態(tài)及推廣時機定位 ３、 10 銷售方式定位 11 物業(yè)管理定位 第四章 管理范圍 一、管理期限 二、收益分配期限 三、乙方的權(quán)利和義務(wù) 四、 管理公司的權(quán)利和義務(wù) 第五章 酒店客房經(jīng)營收入、管理成本與收益分配 一、客房經(jīng)營收入 二 、經(jīng)營管理成本（參考） 三亞中央海岸 第 3 頁 3 三、收益分配 四、收益支付辦法 第六章 合同的修改、變更及解除 一、產(chǎn)權(quán)運作方式 二、基本運行管理 三、業(yè)主入住管理 四、客房委托經(jīng)營管理模式 五、委托經(jīng) 營管理收入分配方案 六、業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定 第七章 營銷策略 1 賣點整合 2 優(yōu)惠措施 3 銷售目標(biāo)體系 —— 整體推廣思路 4 分階段控制的公關(guān)效果 5 外發(fā)式宣傳策略 6 銷售進度目標(biāo)（以面積計算，均指公寓部分） 第八章 投資估算和資金籌措 1 投資估算（見附件１） 2 資金籌措 （見附件２） 第九章 財務(wù)評價與社會效益分析 三亞中央海岸 第 4 頁 4 1 盈虧平衡分析 2 贏利預(yù)測（見附件 5） 3 敏感性分析（見附件 7） ４社會效益分析 第十章 結(jié)論 第一章 總論 1 項目概況 本報告所陳述的 對象為 三亞 中港度假酒店（暫定名） ，以下簡稱本項目。 這里長夏無冬，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍(lán)的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。 地塊南北約 230 米，東西約 150 米，面積： 68 畝。 并地處市區(qū)內(nèi)一塊集文化、休閑于一體的度假旅游生活區(qū)。 在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。與其同時，三亞也因為良好的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被內(nèi)地人所購買。 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。 它是 由消費者或個人投資者買斷 酒 店 客房 在特定時間里的使用權(quán) 。 產(chǎn)權(quán)酒店 是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的投資品種。 美國的 產(chǎn)權(quán) 酒店 已超過了 1000個。 酒 店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟比重較大的類型之一。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。緊接著，“碧海藍(lán)天”、“藍(lán)?；▓@”、“昌達(dá)海景花園”等隨之跟進。 2．三亞有著天生麗質(zhì)的自然美。近年來三亞城市發(fā)展日新月異，城市品位顯著提升。據(jù)新華社經(jīng)濟觀察報道， 20xx 年到 20xx 年之中，三亞房地產(chǎn)的購買者當(dāng)?shù)鼐用裰?占 10%，海南島的客戶占了 20%，而全國其他城市的購買者占了 70%。 20xx 年，以 瑞海豪庭的被搶購為代表的 地產(chǎn)經(jīng)濟復(fù)蘇只是一個信號。尤其是三亞 灣的一線海景，這種最為稀缺的資源尤為搶手。這都是本項目面對的市場基礎(chǔ)。根據(jù)有關(guān)部門 提供的資料，近五年來游客增長的速度遠(yuǎn)大于酒店接待能力與增長速度之比如下： 圖例： （表 3） 酒店接待能力 實際到訪游客數(shù)量 170 220 330 三亞中央海岸 第 11 頁 11 單位：萬 /人次 1999 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 從上表可見三亞的五星級酒店還沒有達(dá)到飽和，客房接等依然有很大的市場。無論開發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。 三亞中央海岸 第 12 頁 12 目前唯一競爭對手是位于三亞河的“埃德瑞度假酒店”。 三亞中央海岸 第 13 頁 13 項目劣勢： 項目規(guī)模稍小，無法構(gòu)筑更完美的社區(qū)環(huán)境； 戶型設(shè)計面積較大，不能非常適用內(nèi)地人購房對面積的要求； 本項目地處椰夢長