【正文】 溫泉度假村項(xiàng)目可行性研究報(bào)告溫泉度假村項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄一 總論項(xiàng)目提要可行性研究報(bào)告編制依據(jù)綜合評價(jià)和論證結(jié)論二 項(xiàng)目背景及必要性項(xiàng)目背景項(xiàng)目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀項(xiàng)目建設(shè)的必要性三 項(xiàng)目實(shí)施的有利條件政策環(huán)境政府支持市場優(yōu)勢四 項(xiàng)目區(qū)建設(shè)條件地理位置與區(qū)域范圍自然資源狀況五 建設(shè)單位基本情況建設(shè)單位基本情況主要投資人基本情況六 市場分析與推廣方案市場定位目標(biāo)客戶市場分析市場推廣方案和推廣措施七 項(xiàng)目建設(shè)方案建設(shè)任務(wù)和規(guī)模設(shè)計(jì)基本原則項(xiàng)目布局具體建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)給排水電力電訊環(huán)境影響評估八 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排一期工程項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表九 投資估算與資金籌措說明投資估算依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)投資估算資金來源與籌措借款資金償還測算十 經(jīng)濟(jì)分析財(cái)務(wù)評估說明財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù)營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算總成本及經(jīng)營成本估算財(cái)務(wù)效益分析不確定性分析十一 項(xiàng)目組織與管理，勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)項(xiàng)目組織與管理管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與職能劃分勞動(dòng)定員項(xiàng)目經(jīng)營管理措施人員培訓(xùn)勞動(dòng)保護(hù)與安全十二 可行性研究的結(jié)論與建議可行性研究結(jié)論問題與建議附 錄一 附表：固定資產(chǎn)投資估算表1－土建工程投資明細(xì)表1－設(shè)備投資明細(xì)表流動(dòng)資金估算表投資計(jì)劃與資金籌措表固定資產(chǎn)折舊估算表總成本費(fèi)用估算表利潤及利潤分配表6－產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表資金來源與運(yùn)用表借款還本付息計(jì)算表資產(chǎn)負(fù)債表財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(增量全部投資)二　附圖一期工程項(xiàng)目規(guī)劃圖度假村入口景門效果圖廣場設(shè)計(jì)效果圖山莊外觀效果圖溫泉游泳館外觀效果圖設(shè)計(jì)意向圖外觀效果圖三　其他附送資料：項(xiàng)目建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件建設(shè)項(xiàng)目選址意見書復(fù)印件可行性報(bào)告編制單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件可行性報(bào)告編制單位資質(zhì)證書復(fù)印件第一章 總 論 項(xiàng)目提要 項(xiàng)目名稱：度假村建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)性質(zhì)：新建 項(xiàng)目承辦單位、法人代表及所有制形式項(xiàng)目承辦單位：度假村開發(fā)有限公司法人代表：所有制形式：民營企業(yè) 建設(shè)地點(diǎn)、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容建設(shè)地點(diǎn)：建設(shè)規(guī)模：度假村區(qū)域規(guī)劃總用地面積357017平方米，總建筑面積55054平方米，項(xiàng)目分為兩期，總投資20477萬元(含不可預(yù)計(jì)費(fèi)919萬元)。建設(shè)期限：一期投資2008年7月至2010年12月，二期投資2011年1月至2015年12月建設(shè)內(nèi)容：一期工程：(1)、土地征用，投資額540萬元；(2)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括土地整理，到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)整治，區(qū)內(nèi)各場館間道路，停車場，龜力設(shè)施，供排水設(shè)施，消防設(shè)施，電信寬帶設(shè)施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道(含山體局部加固)、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額4690萬元；(3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)，包括入口景門、廣場、天師觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額3900萬元；(4)開辦費(fèi)200萬元，用于前期資金和廣告宣傳費(fèi)用；(5)、建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息448萬元：(6)、不可預(yù)計(jì)費(fèi)，按固定資產(chǎn)投資總額5％計(jì)算，計(jì)430萬元。二期工程：(1)、土地征用，投資額720萬元；(2)、度假村綠化保護(hù)工程建設(shè)，投資額300萬元；(3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)：包括溫泉度假別墅、溫泉休閑會(huì)所、幼兒園、農(nóng)居山莊等，投資額8760萬元；(4)、不可預(yù)計(jì)費(fèi)489萬元。 申報(bào)單位及法人代表申報(bào)單位：度假村開發(fā)有限公司法人代表： 投資規(guī)模及資金構(gòu)成投資規(guī)模：20477萬元，資金構(gòu)成：固定資產(chǎn)投資19358萬元，前期資金和廣告費(fèi)用投資200萬元，不可預(yù)計(jì)費(fèi)919萬元。 資金籌措本項(xiàng)目總投資20477萬元，其中：一期投資10208萬元，企業(yè)自籌資金7208萬元，金融機(jī)構(gòu)貸款3000萬元；二期投資10269萬元。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)備注1建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模規(guī)劃總用地平方米357017建筑總占地面積平方米35285總建筑面積平方米55054道路面積平方米建筑密度％綠化率％77道路總長度米容積率公共停車位個(gè)1852.年?duì)I業(yè)收入計(jì)算期平均，不含二期項(xiàng)目門票收入萬元住宿收入萬元餐飲收入萬元娛樂及購物收入萬元租賃收入萬元合計(jì)3.總定員人1004.年工作日天280一班制5.定員人1006.總投資萬元10208不含二期固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)投資萬元9578前期資金與宣傳費(fèi)用萬元200不可預(yù)計(jì)費(fèi)萬元4307.年總收入萬元不含二期8.年總成本費(fèi)用萬元計(jì)算期平均9.年銷售稅金及附加萬元計(jì)算期平均10年利潤總額萬元計(jì)算期平均11財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)投資利潤率計(jì)算期平均銷售收入利潤率計(jì)算期平均銷售收入利稅率計(jì)算期平均靜態(tài)投資回收期(含建設(shè)期)所得稅前所得稅后全部投資內(nèi)部收益率所得稅前所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=8％)9295所得稅前5248所得稅后 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) 《省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和布局總體規(guī)劃》 《縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”規(guī)劃》 《縣生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》 《度假村詳細(xì)規(guī)劃》 《縣建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》 綜合評價(jià)和論證結(jié)論(1)為了加快縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，縣委、縣政府出臺了一系列的招商引資措施，在盡可能的前提下給開發(fā)給予政策支持，保證了本次建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施。(2)度假村開發(fā)有限公司是一家實(shí)力雄厚的民營企業(yè)，公司負(fù)責(zé)人不但有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而且一直以來兼營酒店賓館行業(yè)。積累了豐富的賓館經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需要，充分發(fā)揮縣旅游、交通、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)各部門的協(xié)作作用，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。(3)本項(xiàng)目環(huán)保措施得當(dāng)，對環(huán)境無不良影響。(4)通過詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)分析，得出本項(xiàng)目一期總投資10208萬元，其中固定資產(chǎn)投資10008萬元。項(xiàng)目建成后，(計(jì)算期平均數(shù))，％；％(所得稅后)；()，動(dòng)態(tài)(i=8％)()；累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)8943萬元。以上各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)狀況較好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，安全可靠，項(xiàng)目是可行的。第二章　項(xiàng)目背景及必要性 項(xiàng)目背景當(dāng)今世界，旅游業(yè)作為富有蓬勃活力和巨大潛力的朝陽產(chǎn)業(yè)，已成為各國高度重視和普遍關(guān)注的行業(yè)，它對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長與社會(huì)繁榮、維護(hù)世界和平與發(fā)展、推動(dòng)各國人民之間的相互了解與友誼，具有積極而重要的作用。旅游業(yè)已成為中國第三產(chǎn)業(yè)中極具活力與潛力的新興產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，在拉動(dòng)內(nèi)需、增加創(chuàng)匯、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、扶貧救困等方面發(fā)揮著越來越顯著的作用，有力地促進(jìn)了中國的經(jīng)濟(jì)繁榮與社會(huì)發(fā)展，增進(jìn)了中國與世界的友好交流。旅游產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)部門的拉動(dòng)作用較大，發(fā)展?jié)摿κ志薮?。由于旅游產(chǎn)業(yè)不僅僅是傳統(tǒng)意義上的服務(wù)業(yè)，也不是一般的第三產(chǎn)業(yè)，而是關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。它在國民經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)中處于一個(gè)產(chǎn)業(yè)群的核心地位，發(fā)揮著帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心作用。旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用，不僅體現(xiàn)在直接為交通運(yùn)輸、賓館餐飲、商品貿(mào)易、景區(qū)景點(diǎn)帶來客源和市場，而且間接地帶動(dòng)和影響農(nóng)業(yè)、工業(yè)、城建、文化等行業(yè)發(fā)展，進(jìn)而還能刺激金融、保險(xiǎn)、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。據(jù)測算，旅游產(chǎn)業(yè)每增加一萬元的產(chǎn)出，對國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用十分明顯。因此發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)對于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是促進(jìn)居民消費(fèi)具有十分重要的作用。雖然從目前來看，大部分人的旅游活動(dòng)還只局限于旅游觀光這一階段，但我們也應(yīng)該看到，旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)慢慢走向細(xì)分市場、滿足不同游客旅游需求的階段，文化游、休閑游和度假游正在慢慢興起，特別是生活在大都市之中的先富起來的群體，這其中有企業(yè)主、高層專業(yè)人士，也有都市白領(lǐng)、職場精英。現(xiàn)代社會(huì)生活節(jié)奏越來越快，人們在不斷積累個(gè)人財(cái)富的同時(shí)，精神壓力也在不斷的積聚，物質(zhì)上的充足減輕不了心靈上的疲憊，這也是近年來各種類型的“農(nóng)家樂”“田園樂”“土菜館”方興未艾的原因之一。這部分人期望能在短暫的旅游活動(dòng)中接觸自然，放松心情，緩減精神壓力。以單一形態(tài)出現(xiàn)的自然和人文景觀，對這部分旅游者的吸引力已經(jīng)逐漸下降。旅游者不僅選擇更獨(dú)特、更奇異、更新穎的旅游景色，而且他們更看好具有綜合性特征的旅游產(chǎn)品，希望能在一次旅行過程中獲得集知識性、娛樂性、體驗(yàn)性、享受性為一體的多重滿足。因此，如何讓來自各地的游客既能享受優(yōu)美的自然風(fēng)光，又能感受濃郁的文化熏陶，將文化產(chǎn)業(yè)、健康休閑產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)緊密結(jié)合，互為條件、相互促進(jìn)、互惠共贏。是各地政府和旅游管理部門必須面對的重大課題。 項(xiàng)目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀項(xiàng)目區(qū)所在的景區(qū)山奇水秀林青，是一個(gè)風(fēng)景十分優(yōu)美的地方，更是全國獨(dú)一無二的冷熱陰陽泉，與的天師道觀遺址相輔相成，淵遠(yuǎn)流長的道教文化可謂是景區(qū)的一張閃亮名片，可惜的是，由于開發(fā)較晚，至今仍是養(yǎng)在深閨無人識，在外來游客中的知名度較低。當(dāng)?shù)氐穆糜尾块T也意識到了這個(gè)問題，在2005—2020年度的旅游發(fā)展規(guī)劃中，將整個(gè)景區(qū)開發(fā)列入了下一步的建設(shè)重點(diǎn)。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 從縣旅游環(huán)境的現(xiàn)狀看必須不斷開發(fā)新的旅游景點(diǎn)自縣正式提出“生態(tài)立縣，使旅游業(yè)發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”的目標(biāo)以來，縣旅游產(chǎn)業(yè)得到了長足發(fā)展，每年前來旅游的人數(shù)也不斷增多，但縣旅游業(yè)的發(fā)展比較晚，特別是相比于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，旅游建設(shè)資金投入嚴(yán)重不足，除了幾個(gè)知名景點(diǎn)外，新景區(qū)新景點(diǎn)的開發(fā)建設(shè)工作遲遲不能開展，這對當(dāng)?shù)刎S富的旅游資源造成了極大的浪費(fèi)，也阻礙了縣旅游產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展壯大，因此必須籌集大量的資金用于新景區(qū)新景點(diǎn)的建設(shè)工作，而旅游產(chǎn)業(yè)是投資大、回收期長的建設(shè)項(xiàng)目，縣又屬于欠發(fā)達(dá)縣市，僅靠政府投資是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須吸引大量的民間資本進(jìn)入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。 介入景區(qū)開發(fā)是企業(yè)發(fā)展壯大的一次良好契機(jī)旅游產(chǎn)業(yè)是新時(shí)代的黃金產(chǎn)業(yè)，雖然投資大、回收期長，但收益穩(wěn)定，收益期長，項(xiàng)目建成運(yùn)營后，可以源源不斷的為企業(yè)帶來現(xiàn)金流，又可以為企業(yè)的其他項(xiàng)目提供支持資金，特別是在房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈的情況下，適時(shí)介入旅游業(yè)是一個(gè)良好的決策。 度假村開發(fā)預(yù)計(jì)能為企業(yè)帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)利益根據(jù)測算，項(xiàng)目建設(shè)完成后，整個(gè)項(xiàng)目期的經(jīng)濟(jì)利益十分可觀。 民營企業(yè)介入景區(qū)開發(fā)能帶來良好的社會(huì)效益旅游產(chǎn)業(yè)是投資大、回收期長的建設(shè)項(xiàng)目，縣又屬于欠發(fā)達(dá)縣市，政府投資力度有限，必須吸引大量的民間資本進(jìn)入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。本項(xiàng)目建成運(yùn)行后，良好的經(jīng)濟(jì)效益可以帶動(dòng)縣內(nèi)其他民營資本進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資，為縣旅游招商引資工作打開新的局面。同時(shí)，項(xiàng)目建成后，還要聘請大量的員工，社會(huì)效益十分顯著。第三章　項(xiàng)目實(shí)施的有利條件 政策環(huán)境縣委、縣政府高度重視以良好生態(tài)環(huán)境為依托的旅游業(yè)發(fā)展，制定了“生態(tài)立縣”戰(zhàn)略，提出“要以生態(tài)旅游為突破口，舉全縣之力，用全縣之能，集全縣之智，聚全縣之財(cái)，盡快把建成生態(tài)旅游勝地，使旅游業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)?！痹?003年的縣第十四屆人民代表大會(huì)第一次會(huì)議上通過了《關(guān)于全面實(shí)施“生態(tài)立縣”戰(zhàn)略，加快小康建設(shè)步伐的決定》，明確提出要保護(hù)生態(tài)環(huán)境，重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)旅游。這不僅為發(fā)展旅游指明了方向，也為縣旅游業(yè)發(fā)展提供了良好的公眾意識支持和良好的政治環(huán)境支持。 政府支持近幾年來，縣委、縣政府高度重視旅游資源開發(fā)，取得了較為喜人的成績。目前已初步開發(fā)出生態(tài)觀光、溫泉沐浴、健康養(yǎng)生、竹海漂流、奇景觀賞、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探險(xiǎn)等諸多生態(tài)旅游項(xiàng)目。根據(jù)縣2005－2020年生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，旅游區(qū)項(xiàng)目建設(shè)與大覺山旅游區(qū)、新月畬族民俗文化旅游區(qū)、華南虎放養(yǎng)基地、方家山野外訓(xùn)練基地一起，列入了重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目?？h旅游資源較為豐富，但旅游資源開發(fā)起步相對較晚。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)得到了縣委、縣政府的大力支持，縣旅游局、審計(jì)局、發(fā)展局、建設(shè)局和農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門為項(xiàng)目建設(shè)提出了許多良好的建議，并在政策允許的情況下，得到了各部門在項(xiàng)目協(xié)調(diào)、立項(xiàng)、審批等環(huán)節(jié)的支持和幫助。 市場優(yōu)勢 冷熱泉水相伴相生，全國唯一，品味獨(dú)特不但擁有品質(zhì)優(yōu)異的溫泉資源，是旅游開發(fā)的重要載體，而且擁有品質(zhì)一流的冷泉資源，冷熱泉水相生相伴，兩者相距僅在數(shù)米之內(nèi)，在國內(nèi)具有唯一性，具有獨(dú)特的文化品味，是不可多得的高品質(zhì)旅游資源。 森林覆蓋率高，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越所在的區(qū)域森林覆蓋率在85％，以常綠闊葉林為主，并擁有香樟、楓樹、鵝掌楸等多種色葉樹以及大片竹林，林相組合理想。四周青山翡翠，古木參天，竹海扶搖，生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越，為溫泉旅游開發(fā)營造了極其有利的自然環(huán)境。 冬有溫泉、夏可避暑，氣候宜人，旅游無淡季縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云“五嶺皆炎熱，惟獨(dú)宜”，乃避暑勝地。冬天又有得天獨(dú)厚的冷熱溫泉，不管是哪個(gè)季節(jié)，到旅游，都有著別樣的享受。 道教文化，淵遠(yuǎn)流長，具