【正文】 風(fēng)險分析 項目風(fēng)險分為 政策風(fēng)險、 市場風(fēng)險與企業(yè)管理風(fēng)險等風(fēng)險。 ? 項目內(nèi)部收益率 (EIRR)=% 分析 和盈虧平衡分析 項目敏感性分析 通過對產(chǎn)品價格、 變動 成本等因素進行敏感性分析，得知項目產(chǎn)品價格敏感性較強， 變動成本 次之，但總體來說，本項分析的 兩個因素都不太敏感，由此可見本項目市場風(fēng)險較小 。 以銷售收入 12%為測算參數(shù)。（資料來自項目建設(shè)單位網(wǎng)站） ? 住宅收入 加權(quán)平均數(shù) 的估算 ，以 2020 和 2020 年 賓 館及別墅收入 財務(wù) 數(shù)據(jù) 為基數(shù)，測算各類房間開房比例和預(yù)測未來 5年增長趨勢 ： 盤石大酒店 收入 板塊 ，按人均 100元 /天 測算 ； 別墅收入 板塊 ，按人均 2400/天測算。經(jīng)營資產(chǎn)（含部分固定資產(chǎn)）主要是在經(jīng)營地投資 ，少數(shù)在自由土地上投資形成固定資產(chǎn)。 ② 湖南省建筑工程概算定額（ 2001年） 及省安裝（ 1997年）定額及相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn) . ③ 湖南省“ 99”定額（土建）。項目組下分設(shè)項目協(xié)調(diào)組、營銷調(diào)研組、工程組、生產(chǎn)技術(shù)組和財 務(wù)組。 消防措施 規(guī)劃地內(nèi)林地面積大，在防火災(zāi)方面，要貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，在建筑設(shè)計、山林管理中應(yīng)采取防火措施以減少和防止火災(zāi)的發(fā)生；同時，在消防設(shè)施、消防制度、指揮組織和消防隊伍等方面都應(yīng)采取有效措施，以保證對火災(zāi)能及時發(fā)現(xiàn)，報警和有效的撲救。公共場所不使用白熾燈。定時對江中雜物進行處理，保證水體的清澈。 ⑦ 與 某 縣及周邊景區(qū)聯(lián)合營銷 目前 某 景區(qū)還處于起步階段，景區(qū)的知名度與美譽度不高，可以通過與周邊知名景區(qū)的游線組合，來提高其知名度。 ③ 報紙：報紙選擇《中國旅游報》、《三湘都市報》、《長沙晚 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 22 頁 共 46 頁 報》、《蕭湘晨報》、《岳陽晚報》等客源目標(biāo)市場的報紙和旅游娛樂媒體。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 21 頁 共 46 頁 市場營銷重點圍繞目標(biāo)市場展開，通過多種通道把景區(qū)的信息傳遞給目標(biāo)市場群體，同時在目標(biāo)市場塑造知名度和美譽度，吸引目標(biāo)市場群體到旅游目的地游玩。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 20 頁 共 46 頁 某 人文內(nèi)涵深厚，曾有杜甫留宿洲上，李宗仁指揮戰(zhàn)場舊址和單先麟抗日伏擊舊址等人文景觀，但目前在洲上無法找到具體舊址所在地，為了讓游客充分了解 某 ，規(guī)劃在 某 中心的山丘處建盤石人文館，將 某 的歷史文化展現(xiàn)給游客。首先對現(xiàn)有的農(nóng)家樂建筑進行統(tǒng)一規(guī)劃（外立面整治、內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)改造等），針對 某 縣、汨羅市 、岳陽市、長株潭、武漢市等城市居民周末休閑需求，開發(fā)具有當(dāng)?shù)匚幕厣霓r(nóng)家樂旅游活動，主要為城市居民提供具有農(nóng)家特色的休閑項目，讓游客“做兩天農(nóng)民，過兩天農(nóng)家生活”，如吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家院、干農(nóng)家活、賞田園風(fēng)景等，滿足城市游客觀光、購買農(nóng)家產(chǎn)品、追求自由、健康的旅游需求，讓游人在藍天、白云、綠水、青山、農(nóng)田中徜徉，流連于綠色、生態(tài)的農(nóng)家生活中。 平面布局 主要 方案 根據(jù) 某 景區(qū)的資源性質(zhì)、分布及開發(fā)現(xiàn)狀，以及對核心資源保護的需要，整個項目劃分為“一心、一環(huán)” 的空間格局，即旅游規(guī)劃核心和生態(tài)控制環(huán)。 岳陽地區(qū)唯一一家五星級休閑農(nóng)莊 —— 某 生態(tài)公園每年的接待人次都在 10 萬以上 ,隨著岳陽旅游事業(yè)的蓬勃發(fā)展和滿足人們對自然田野生活的向往性、對自然環(huán)境發(fā)展和保護認(rèn)知的教育性、以及對動態(tài)生物生態(tài)活動和靜態(tài)農(nóng)村人文活動的娛樂性 ,預(yù)計項目在營銷策劃、品牌優(yōu)勢、資源優(yōu)勢下 ,接待人次將以每年 10%增長。人們在“黃金周”及雙休日將更多地選擇舒適、容易成行的近郊農(nóng)業(yè)休閑方式。張谷英村接待游客２ .１萬多人次。據(jù)不完全統(tǒng)計， 2020 年底，我省具備一定規(guī)模的休閑農(nóng)莊有近 5000 家，年經(jīng)營收入超過 20 億元，直接從業(yè)人員 10 萬左右，接待休閑者近 2000 多萬人次，其中年經(jīng)營收入 50 萬元以上的有 800 多家。而本項目的開發(fā)，既可增加農(nóng)民收入，促進了農(nóng)業(yè)發(fā)展，又能增加國家、地方稅收和金融機構(gòu)效益，對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展將有不可替代的促進作用。 符合農(nóng)村城市化發(fā)展的需要 無論是經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展還是社會可持續(xù)發(fā)展，在所有的發(fā)展 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 10 頁 共 46 頁 中國家內(nèi)，都涉及農(nóng)村城 市化問題，因為農(nóng)村城市化是一個不可避免的發(fā)展趨勢。還可拿自己收獲的農(nóng)產(chǎn)品參加各種展評活動。 項目可行性 研究 原則、范圍與 依據(jù) 可行性研究 原則 ① 嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法規(guī)和政策，堅持安全可靠、保護環(huán)境的原則，合理確定 服務(wù) 方案。 某 縣預(yù)計 20 20 2020年接待旅游人次分別達到 50萬、80萬、 100 萬，這為本項目帶來巨大商機。 4 年來，累計接待游客 50 萬人次，其中接待港、澳、臺地區(qū)和日、韓等國人士 2000余人次，中央軍委 原副主席張震、全國政協(xié)原副主席毛致用以及原湖南省委書記楊正午、原省長周伯華、省委常委副省長徐憲平都曾到 某 視察或入住盤石山莊。 2020 年，江程鵬同志榮獲湖南省十佳青年農(nóng)民稱號。 表格 11總成本費用表（單位：萬元） ........................................... 36 表格 12項目損益分析（單位：萬元） ........................................... 36 表格 13現(xiàn)金流量分析（單位：萬元） ........................................... 37 表格 14財務(wù)內(nèi)部收益率計算表 ................................... 錯誤 !未定義書簽。 40 項目融資必要性與融資額度 35 項目損益分析 33 編制依據(jù) 錯誤 !未定義書簽。 16 錯誤 !未定義書簽。 綠色食品原料供應(yīng) 8 國內(nèi)外休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢 6 1 項 目背景 某 生態(tài)公園 （二期工程） 擴建項目 可可 行行 性性 研研 究究 報報 告告 第 2 頁 共 46 頁 目目 錄錄 建設(shè)思路與建設(shè)規(guī)模 18 生產(chǎn)工藝參數(shù)與技術(shù)要點 、節(jié)能、勞動安全與公共設(shè)施 25 公共設(shè)施 27 勞動定員 30 項目工程總投資估算 表格 15 項目償還貸款本息方案表 (單位 :萬元 )..................................... 42 某某 旅旅 游游 項項 目目 擴擴 建建 可可 行行 性性 研研 究究 報報 告告 項目概況 項目名稱 湖南 某 生態(tài)公園 （二期工程） 擴建項目 (以下簡稱項目 )。 公司現(xiàn)有員工 76 人，通過 4 年多的努力，已經(jīng)培育了一支技能齊全、訓(xùn)練有素的項目開發(fā)管理團隊，其中高層管理人員 5人，均有豐富的從業(yè)經(jīng)驗和技能水平。 本項目系第二期工程，主要建設(shè)三大類旅游區(qū)即民俗體驗類旅游區(qū)、休閑度假類旅游區(qū)、拓展類旅游區(qū)。 盤石村基本情況 盤石村具有良好的生態(tài)資源，經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，旅游業(yè)已經(jīng)開始萌芽，并得到了當(dāng)?shù)卣痛迕竦拇罅χС帧? ② 以市場為導(dǎo)向，以經(jīng)濟效益為中心的原則，根據(jù)農(nóng)家生態(tài)旅游市場實際營銷情況，全面分析供求關(guān)系，提出合理的建設(shè)規(guī)模。如法國農(nóng)村的葡萄園和釀酒作坊很多都是對外開放的，游客不僅可以參觀和參與釀制葡萄酒的全過程，而且可以在作坊里品嘗，在作坊里親自釀酒并 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 9 頁 共 46 頁 將釀好的酒帶走，享受與城市商店里買酒不一樣的自然樂趣。走經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展道路，拓寬市場經(jīng)濟，為農(nóng)民提供新的就業(yè)機會，走環(huán)保的路子，發(fā)展便利交通模式，提高能源效率實現(xiàn)節(jié)能，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，合理使用土地，以盡快消除貧困，建立 防治自然災(zāi)害的系統(tǒng)。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 12 頁 共 46 頁 3. 市 場分析與 預(yù)測 宏觀市場分析 ２０世紀(jì) 70 年代 休閑農(nóng)業(yè)在日本、美國等發(fā)達國家形成了產(chǎn)業(yè)規(guī)模， 目前在世界各國形成了傳統(tǒng)休閑農(nóng)業(yè)、都市型休閑農(nóng)業(yè)、科技型休閑農(nóng)業(yè)、奇異型休閑農(nóng)業(yè)等多種休閑農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式。邵陽市現(xiàn)有一定規(guī)模的休閑農(nóng)莊 58個，年經(jīng)營總收入 5750萬元，直接從業(yè)人員 2369人，去年完成利稅 568萬元。春節(jié)黃金周期間，屈子祠、銀水洞、任弼時紀(jì)念館、某 起義舊址、五尖山、大云山、幕阜山接待游客也全都突破６０００人次。從客源上看，省內(nèi)“長、株、潭”三市經(jīng)濟總量占全省 %，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為全省的 倍，集中了全省 50%以上的高等院校和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人才。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 16 頁 共 46 頁 建設(shè)思路 與 建設(shè) 方案 項目 建設(shè)思路 基于項 目原有基礎(chǔ)條件和市場需求分析 ,結(jié)合實際，確立重點：一是結(jié)合現(xiàn)有條件，以延伸現(xiàn)有游覽觀光景點發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)；二是結(jié)合省級龍頭企業(yè)區(qū)域環(huán)境美化，擴充和完善休閑農(nóng)莊功能，增加參與性和互動性；三是結(jié)合農(nóng)業(yè)生態(tài)園區(qū)，拓展園區(qū)功能布局，發(fā)展成為環(huán)?；睾陀^光休閑景點；四是結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)特點，開發(fā)生態(tài)旅游資源。旅游規(guī)劃核心以盤石村為規(guī)劃范圍，是發(fā)展旅游業(yè)的核心地域；生態(tài)控制環(huán)為盤石村村界向外擴充 200 米，面積為 平方公里的環(huán)狀生態(tài)控制區(qū)域。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 19 頁 共 46 頁 農(nóng)家樂以“高起點、高標(biāo)準(zhǔn)”為原則，實行規(guī)范化的服務(wù)、管理，成立農(nóng)家樂旅游協(xié)會，提供高品質(zhì)、高品位的旅游產(chǎn)品，將景區(qū)內(nèi)的農(nóng)家樂打造成岳陽市農(nóng)家樂基地。 位于環(huán)江防護堤上，修建環(huán)江綠化帶，設(shè)觀景亭、花架、休息長廊等設(shè)施，材質(zhì)選用木制材質(zhì)，顏色以深紅色為主。 圖表 4 目標(biāo)市場營銷策略 示意 圖 制定相應(yīng)營銷策略為產(chǎn)品作市場定位選擇目標(biāo)市場市場細分實現(xiàn)企業(yè)實現(xiàn)企業(yè)營銷目標(biāo)營銷目標(biāo)營銷策略： 4 P S （ 產(chǎn)品、價格、通路、促銷）組合策略；促銷包括：廣告（ AD ）、 銷售促進（ SP ）、 人員推銷、公共關(guān)系（ PR ）、 直效營銷整合策略的制定；廣告包括：廣告創(chuàng)意、媒介策略等。報紙宣傳主要宣傳景區(qū)自身的特色，盡量選擇在旅游版面宣傳，時間盡量選擇在周末時間投