【正文】 根據(jù)市場分析與預(yù)測，項目建設(shè)規(guī)模確定為：擴建 農(nóng)業(yè)生態(tài)園地占地 14畝， 增加租賃園林面積 增 加 達(dá) 2686畝， 擴建一些 參與性、互動式項目， 添置 新設(shè) 備、改造 原有設(shè)施 ， 使項目年接待能力達(dá)到 50萬人次。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 14 頁 共 46 頁 隨著人民生活水平的提高和休閑旅游、短時度假意識的爆發(fā)，使休閑旅游市場迅速膨脹，旅游業(yè)得到了快速發(fā)展。 我省休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展始于 20世紀(jì) 90年代，在長沙、益陽兩市最初興起，形成以釣魚休閑、吃農(nóng)家菜、住農(nóng)家房、觀農(nóng)家景、干農(nóng)家活的“農(nóng)家樂”為主體。 我國的臺灣地區(qū)在 20世紀(jì) 70年代逐漸達(dá)到中等小康生活水平、人們的生活方式和消費方式由勞動型轉(zhuǎn)向休閑型后，開始陸續(xù)將果園、農(nóng)場于農(nóng)閑或假日開放社會大眾參與，觀光果園在臺灣出現(xiàn)。目前某 景區(qū)以商務(wù)會議旅游為主要旅游形式，游客以 某 縣、岳 陽市的商務(wù)會議專項旅游的游客為主。 項目管理團隊簡況及其素質(zhì)結(jié)構(gòu)見下表。 主要工藝設(shè)備配置 9 3. 市場分析與預(yù)測 8 人類追求綠色健康食品需求的趨勢 錯誤 !未定義書簽。 錯誤 !未定義書簽。 28 36 項目現(xiàn)金流量分析 40 貸款償還計劃 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 2 頁 共 46 頁 1984 年，大學(xué)畢業(yè)后，被分配到湖南地質(zhì)礦產(chǎn)局，先后擔(dān)任團委書記、省直機關(guān)團委區(qū)片副書記和所長助理等職， 1990 年辭職下海經(jīng)商。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 4 頁 共 46 頁 某 縣旅游 態(tài) 勢 某 縣重視旅游業(yè)的發(fā)展，縣九屆黨代會，十四屆人大一次會議將“建設(shè)生態(tài)大縣，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)”確定為全縣社會經(jīng)濟發(fā)展的首選戰(zhàn)略，將發(fā)展生態(tài)旅游作為縣域經(jīng)濟發(fā)展的一項重要措施來抓。為拓展農(nóng)業(yè)的休閑和文化傳承功能，滿足城鄉(xiāng)居民日益增長的休閑觀光需求，促進(jìn)農(nóng)民增收和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，又 好又快地發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè) 。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 11 頁 共 46 頁 在這一前提下，城市休閑農(nóng)業(yè)也應(yīng)運而生，發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)還能 增加農(nóng)村就業(yè)機會，增加農(nóng)民收入渠道，提高農(nóng)民收入，改善農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。由于去年加大了君山愛情島品牌的宣傳，春節(jié)黃金周喜摘碩果，共接待來君山旅游的海內(nèi)外游客３ .６萬人次。 城鎮(zhèn)居民開始走出城市，回歸大自然，領(lǐng)略獨具特色的鄉(xiāng)間風(fēng)情漸成時尚，對旅游的消費不斷從傳統(tǒng)的旅游景觀發(fā)展到結(jié)合旅游景觀與農(nóng)業(yè)生態(tài)景觀的休閑農(nóng)業(yè)需求增長上。本項目為二期工程，擬建：農(nóng)家樂、拓展訓(xùn)練基地、盤石人文館、 濱水民俗表演廣場 等。并在竹林內(nèi)種植梔子花、杜鵑花等花卉植物作為地被，豐富竹林的景觀層次。 ⑥ 網(wǎng)絡(luò)：建立景區(qū)網(wǎng)頁，在重點客源市場地區(qū)的旅游網(wǎng)頁內(nèi)全面宣傳景區(qū)特色。 ② 選用節(jié)電、發(fā)光效率高的新光源和照明燈具，減少用電負(fù)荷。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 27 頁 共 46 頁 組織架構(gòu) 在項目除了繼續(xù)加強休閑農(nóng)莊的管理外 ,公司 擬 設(shè)立“ 某 生態(tài)公園項目組”，實行項目目標(biāo)責(zé)任制。 項目資產(chǎn)負(fù)債率 =項目融資額 /項目投資總額 100% =1000/ 100%=% 項目投資 計劃及資金籌措方案見下表。餐 48% 52% 55% 60% 60% 餐飲部收入 5 釣魚 6 茶樓 7 其他收入（未列入門票范圍的收費項目） 總 計 項目成本估算 說明 : ? 項目租賃 地 價格為 20萬 /年。 根據(jù)資金籌措計劃，項目用于在建工程建設(shè)的自有資金為，按投資估算和項目進(jìn)度安排計劃，項目融資額度為1000萬元人民幣。 (銷售收入 變動成本 銷售稅 ) 即本項目盈虧平衡點 BEP 分別為 50%。 ? 釣魚、茶樓及其他收入均以 2020 年和 2020 年財務(wù)數(shù)據(jù)為基數(shù)， 釣魚、茶樓和他收入 分別以 年均 20%、 年均 10%、年均 10%的 幅度 增長 。 ⑤ 岳建發(fā)（ 2000） 87 號文件執(zhí)行（人工工資調(diào)整）；湘建價（ 2001）協(xié)字第 26號文件（機械費）。景區(qū)內(nèi)單體建筑之間間距在 6米以內(nèi)的應(yīng)設(shè)置防火墻，建筑內(nèi)部裝修均選用非可燃性材料，木材一律經(jīng)過防火處理。加強區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、進(jìn)出車輛、游人活動等的管理。 ④ 電視：電視的選擇主要是在本地和重點客源市場的電視旅游欄目中。休閑設(shè)施按游客游覽需要適當(dāng)放置。此區(qū)域內(nèi)禁止砍伐樹木、禁止破壞森林、禁止污染水體，同時禁止建設(shè)大型的建筑工程 ，起到生態(tài)環(huán)境保護的作用。至 2020年，三市非農(nóng)業(yè)人口已超過 400萬人；衡陽、岳陽、常德、郴州、益陽、邵陽等城市人口規(guī)模也將以 同樣速度發(fā)展。武陵源的“家庭旅館村” 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 13 頁 共 46 頁 占地 35畝 ,規(guī) 劃建房 120戶 ,共有床位 1800余個 ,總投資達(dá) 2171萬元。為了推進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟向農(nóng)村城市化方向前進(jìn)，我們在綜合治理上下功夫，教育引導(dǎo)廣大群眾從思想觀念、思維方式、工作和生活方式等方面盡快 適應(yīng)推進(jìn)農(nóng)村城市化的需要；我們?yōu)榱嗽陂_發(fā)利用自然的同時，從保護自然、保護生態(tài)環(huán)境入手，盡量提高生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，使發(fā)展建立在生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán)的基礎(chǔ)上 來發(fā)展 我們的經(jīng)濟，這是與當(dāng)前的大氣候相適應(yīng)的，符合城市化建設(shè)的需要。 可行性研究范圍 本報告通過周密的市場調(diào)研與投資論證，重點研究和闡述下列本項目相關(guān)問題： ① 項目背景及項目建設(shè)必要性； ② 市場分析與建設(shè)規(guī)模； ③ 建設(shè)條件與廠址選擇； ④ 建設(shè)方案與功能布局； 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 6 頁 共 46 頁 ⑤ 項目實施計劃； ⑥ 投資估 算與資金籌措； ⑦ 效益預(yù)測與財務(wù)分析； ⑧ 項目融資與風(fēng)險防范。 項目總投資 2291萬元，建設(shè)工期為 8 個月。 項目地點 湖南 某 縣甕江鎮(zhèn)盤石村 。 33 項目總成本費用估算 27 項目組織架構(gòu) 1 項目慨況 錯誤 !未定義書簽。 25 消防 30 項目投資計劃及籌資方案 表格 8 項目投資及資金籌措方案表（單位：萬元） ................................. 32 表格 9 項目收入預(yù)測（單位：萬元） ............................................ 35 表格 10單位生產(chǎn)成本產(chǎn)能耗量收入預(yù)測表（ 單位：萬元） ............ 錯誤 !未定義書簽。 某 已成為 某 縣主要旅游景區(qū)和亮點景區(qū) 。 ? 旅游業(yè)： 2020年景區(qū)接待游客 10萬人次，營業(yè)收入 540萬元， 2020年接待游客 12萬 人次，營業(yè)收入 597萬元。據(jù)中南林學(xué)院的朱玲介紹，目前廣東省已有 80 多個觀光果園，每年接待游客 400 多萬人，收入達(dá) 10多億元。而度假型休閑農(nóng)業(yè)則是指在滿足游客吃住的基礎(chǔ)上 ,還能為游客提供更多的農(nóng)家生活方式與農(nóng)事體驗等活動項目。 未來市場預(yù)測 休閑農(nóng)業(yè)活動行為源于城鄉(xiāng)間的自然、社會、經(jīng)濟和文化的差異。 ④可持續(xù)性 發(fā)展 原則 以保護資源、保護環(huán)境為出發(fā)點進(jìn)行空間布局規(guī)劃，使景區(qū)的生態(tài)保持良性發(fā)展態(tài)勢。定時安排表演隊表演當(dāng)?shù)氐奶厣袼谆顒?，包括舞龍燈?舞獅、九龍舞、地花鼓、皮影戲等地方傳統(tǒng)的民俗藝術(shù)表演，同時引進(jìn)土家族的擺手舞和其他少數(shù)民族的民間舞蹈，增加游客參與性。戶外廣告主要是景區(qū)的形象宣傳畫，配以景區(qū)的形象口號，具有強烈 的視覺沖擊力。 嚴(yán)禁將生活垃圾和廢棄物投入江中，尤其是有毒污染物。 勞動安全 機構(gòu)設(shè)置及人員定編；設(shè)立保安員、溺水救生員和消防安全員，定期進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，同時還定期進(jìn)行各種演習(xí)，并與 某 縣有關(guān)單位合作，邀請專業(yè)技術(shù)人員監(jiān)測檢驗 。 圖表 8 項目實施進(jìn)度一覽表 2020年 2020年 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 前期準(zhǔn)備工作 項目方案 審批方案 工程召、投標(biāo) 乙方施工圖設(shè)計 土建施工 安裝工程 試 運營 正式運營 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 30 頁 共 46 頁 項目 工程 總投資估算 編制依據(jù) ① 項目開發(fā)商有關(guān)工程設(shè)計的指導(dǎo)性意見。 ? 某 生態(tài)園住宅價格： 豪華單間 280元 /間 200元 /間 豪華標(biāo)間 380元 /間 260元 /間 普通套間 480元 /間 390元 /間 一室一廳 豪華套間 680元 /間 490元 /間 一室一廳，帶麻將機 豪華三房套 980元 /間 690元 /間 二室一廳，帶麻將機 小型別墅 1980元 /棟 1600元 /棟 五室一廳，帶麻將機 大型別墅 2880元 /棟 2200元 /棟 六室一廳，帶麻將機 豪華別墅 4880元 /棟 3800元 /棟 送標(biāo)雙3 間，包吃、配專職服務(wù)員和廚房、附后花園和游泳池 。 ? 投資回收期 （ Pt`） (含項目建設(shè)期 8 個月 )。本項目屬于國家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵發(fā)展的項目，無政治政策風(fēng)險。 ? 普通員工人均薪水按 1 萬元 /年，管理人員人均薪水按 3萬元 /年測算。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 33 頁 共 46 頁 ① 中國建材工業(yè)出版社《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)實務(wù)全書》； ② 國家計委、建設(shè)部計投 [1993]530文《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟、經(jīng)濟評價與參數(shù)通知》； ③ 國家 農(nóng)副產(chǎn)品優(yōu)惠政策及相關(guān)規(guī)定 ； ④ 2020年 12月 31 日起實施的財務(wù)會計制度 ； ⑤ 項目收入、投資總額按本報告有關(guān)章節(jié)標(biāo)準(zhǔn)計算 ； ⑥ 預(yù)測分析基本原則： 謹(jǐn)慎性原則、 延續(xù)性原則 、 相關(guān)性原則 、 相似性原則 、 統(tǒng)計規(guī)律性原則 ； ⑦ 本項目計算期為 5 年 (含建設(shè)期 8個月 )。 圖表 5 項目組織構(gòu)架圖 項 項 項 項項項項項項項項項項項項項項項項項 項目 擴建全面營業(yè) 后，與公司其它業(yè)