【正文】 表格 6 項目實施進度一覽表 ................................................... 29 表格 7 項目總投資額估算表（單位：） ............................ 錯誤 !未定義書簽。 40 貸款償還計劃 36 項目現(xiàn)金流量分析 33 項目總成本費用估算 1 第 3 頁 共 46 頁 28 27 項目組織架構 25 23 勞動保護與安全 錯誤 !未定義書簽。 錯誤 !未定義書簽。 16 項目構成 社會經濟條件 錯誤 !未定義書簽。 2 項目可行性研究原則、范圍與依據 1 項目慨況 8 人類追求綠色健康食品需求的趨勢 9 3. 市場分析與預測 地理條件 錯誤 !未定義書簽。 16 平面布局 錯誤 !未定義書簽。 產品質量標準 主要工藝設備配置 23 節(jié)能 25 消防 30 項目投資計劃及籌資方案 31 37 綜合財務分析 表格 8 項目投資及資金籌措方案表（單位：萬元） ................................. 32 表格 9 項目收入預測（單位：萬元） ............................................ 35 表格 10單位生產成本產能耗量收入預測表（ 單位：萬元） ............ 錯誤 !未定義書簽。 項目建設單位 某 生態(tài) 園 有限公司（以下簡稱公司）成立于 2020 年 6 月，注冊資本 800萬元，主要從事旅游、休閑農業(yè)、餐飲、娛樂業(yè)的開發(fā)與經營，先后投資 3000 萬元，興建了 某 生態(tài)園 、 某 縣金碧輝煌娛樂城 、 某 縣蓉園洗浴中心 、 某 縣湘悅酒樓以及 某 縣連云山峽谷漂流等項目，每個項目都取得了可喜的成績。 2002 年，江程鵬同志回到家鄉(xiāng)岳陽 某 縣，投資 某生態(tài)旅游園項目，并經營管理至今。 項目管理團隊簡況及其素質結構見下表。 某 已成為 某 縣主要旅游景區(qū)和亮點景區(qū) 。項目建成后， 2020— 2020 年內年均銷售收入 ， 累計增加 利稅收入 。 2020 年，縣旅游局以建設旅游大縣為目標，大力推進旅游精品建設，全年共接待境內外游客 22萬人次，比 2020年同期增長 %，旅游收入達 2200萬元，比上年同期增長 %； 2020年全縣共接待境內外旅游人數達 20萬人次，旅游收入 8000萬元。目前某 景區(qū)以商務會議旅游為主要旅游形式，游客以 某 縣、岳 陽市的商務會議專項旅游的游客為主。 ? 旅游業(yè)： 2020年景區(qū)接待游客 10萬人次，營業(yè)收入 540萬元， 2020年接待游客 12萬 人次，營業(yè)收入 597萬元。 可行性研究主要依據 圖表 2 項目研究依據一覽表 序號 來 源 內 容 1 某 縣政府 《 某 年鑒》 2020年 10 月 2 某 縣旅游局 《 某 縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》， 2020年 10月 3 湖南省人民政府 湘政發(fā) [2020]24號 4 某 縣旅游局 《 某 風景區(qū)詳細規(guī)劃 20202020年》 5 湖南農業(yè)產業(yè)化建設領導小組 湘農產 [2020]2號 6 岳陽市財政局 岳市財農 [2020]26號 7 開發(fā)商 公司章程、法人執(zhí)照、 營業(yè)執(zhí)照 、財務報表 8 開發(fā)商 項目市場調研情況、項目簡介、公司簡介 9 開發(fā)商 農業(yè)基本建設項目管理辦法和其它相關資訊 10 項目可研編制單位有關專家顧問對宏、微觀市場的洞察、把握及了解 二期項目 主要技術經濟指標 圖表 3 項目主要經濟技術指標表 序號 指標 單位 指標值 備 注 1 總占地面積 畝 2700 開發(fā) 14 畝用地，租賃其余 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 7 頁 共 46 頁 用地保護生態(tài)平衡 2 總建筑面積 ㎡ 4700 3 主要設施設備 萬元 190 原有設施裝飾設施添置 4 綠地率 % 5 項目建設周期 月 8 7 項目投資總額 萬元 2290 8 投資利潤率 % 11 9 投資利稅率 % 16 10 全部投資回收期 年 11 財務凈現(xiàn)值 (k) 萬元 12 項目內含報酬率 (EIRR) % 13 項目貸款償還期 年 4 人民銀行 35 年貸款利率 14 項目資產負債率 % 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 8 頁 共 46 頁 符合國家產業(yè)發(fā)展政策，屬 于國家鼓勵發(fā)展的產業(yè) 目前，我國正在大力建設社會主義新農村 ,《國家十一五規(guī)劃綱要》指出，堅持把解決“三農”問題作為重中之重，實行工業(yè)反哺農業(yè)、城市支持農村，推進社會主義新農村建設。 國內外休閑農業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢 20世紀 70年代休閑農業(yè)在日本、美國等發(fā)達國家形成了產業(yè)規(guī)模，目前在世界各國形成了傳統(tǒng)休閑農業(yè)、都市型休閑農業(yè)、科技型休閑農業(yè)、奇異型休閑農業(yè)等多種休閑農業(yè)經營模式。 我國的臺灣地區(qū)在 20世紀 70年代逐漸達到中等小康生活水平、人們的生活方式和消費方式由勞動型轉向休閑型后，開始陸續(xù)將果園、農場于農閑或假日開放社會大眾參與，觀光果園在臺灣出現(xiàn)。據中南林學院的朱玲介紹，目前廣東省已有 80 多個觀光果園，每年接待游客 400 多萬人，收入達 10多億元。 創(chuàng)造良好的社會效益和經濟效益 本項目的開發(fā)，將推進農業(yè)產業(yè)的戰(zhàn)略性調整，提高農民及其他社會成員的整體素質，為區(qū)域經濟注入新的活力有著積極而現(xiàn)實的意義 ,并有良好的經濟效益和社會效益。 并且 增加城鄉(xiāng)居民接觸，拓展農民人際關系，縮短城鄉(xiāng)差別，提升農村生活品質 有著重要作用。 我省休閑農業(yè)的發(fā)展始于 20世紀 90年代，在長沙、益陽兩市最初興起，形成以釣魚休閑、吃農家菜、住農家房、觀農家景、干農家活的“農家樂”為主體。而度假型休閑農業(yè)則是指在滿足游客吃住的基礎上 ,還能為游客提供更多的農家生活方式與農事體驗等活動項目。新寧縣也大力發(fā)展各類家庭旅館 200多家 ,床位達到 2500張 ,占全縣旅館酒店床位的半壁江山。老景點岳陽樓游客也比往年明顯增長，春節(jié)期間共接待游客３ .８萬人次，比上年增長２８ .２％和３３ .９％。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 14 頁 共 46 頁 隨著人民生活水平的提高和休閑旅游、短時度假意識的爆發(fā)，使休閑旅游市場迅速膨脹，旅游業(yè)得到了快速發(fā)展。 未來市場預測 休閑農業(yè)活動行為源于城鄉(xiāng)間的自然、社會、經濟和文化的差異。屆時，全省城市化水平可以達到 4050%，可見湖南省內潛伏著一個較大的鄉(xiāng)村旅游市場。在城市周邊和經濟發(fā)達地區(qū)發(fā)展休閑農業(yè)具有現(xiàn)實的需要。 項目 建設規(guī)模 根據市場分析與預測，項目建設規(guī)模確定為：擴建 農業(yè)生態(tài)園地占地 14畝， 增加租賃園林面積 增 加 達 2686畝， 擴建一些 參與性、互動式項目， 添置 新設 備、改造 原有設施 ， 使項目年接待能力達到 50萬人次。 ④可持續(xù)性 發(fā)展 原則 以保護資源、保護環(huán)境為出發(fā)點進行空間布局規(guī)劃，使景區(qū)的生態(tài)保持良性發(fā)展態(tài)勢。 總平面布局圖見附件。 農家樂占地面積 13萬平方米，包括農家休閑園、農家旅社、燒烤園和田園風光（即菜地）等項目。拓展訓練基地針對青少年學生和企業(yè)員工，進行青少年素質訓練、體能訓練、團隊協(xié)作訓練、激發(fā)潛能訓練等。定時安排表演隊表演當地的特色民俗活動，包括舞龍燈、 舞獅、九龍舞、地花鼓、皮影戲等地方傳統(tǒng)的民俗藝術表演，同時引進土家族的擺手舞和其他少數民族的民間舞蹈，增加游客參與性。道路規(guī) 劃將步行道和觀光自行道分離，組景的植物以本地野生植物為主，體現(xiàn)鄉(xiāng)野氣息。在竹林內設吊床、休息亭等休息設施。 市 場營銷的對象是目標市場，同時還要注意對景區(qū)有關聯(lián)的組織和企業(yè)的營銷，比如對旅行社的市場營銷，促使旅行社多宣傳和出售自己的景區(qū)，并創(chuàng)新旅游線路，推銷自己景區(qū)的產品。戶外廣告主要是景區(qū)的形象宣傳畫，配以景區(qū)的形象口號，具有強烈 的視覺沖擊力。電視具有時間短、資金費用大等特點，選擇應慎重，盡量選擇在重點客源市場有針對性的投放。網絡營銷具有持續(xù)時間長，資金費用少，又可全面、詳細宣傳自身特點，是一種較佳的宣傳手段。其主要的污染源和污染物有： 少量的廢棄物和生活污水； 項目建設期間少量的建筑遺棄物。 嚴禁將生活垃圾和廢棄物投入江中，尤其是有毒污染物。在區(qū)內布設衛(wèi)生、環(huán)保、清潔設施，避免各類廢 棄物、排放物污染。如采用節(jié)能型筒燈，日光燈采用電子起動器等。 ⑤ 按照《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》、《 湖南省建筑節(jié)能設計標準 》和 《關于大力發(fā)展循環(huán)經濟建設資源節(jié)約型和環(huán)境友好 型社會的意見》 ，采用節(jié)能型建筑墻體材料和裝飾材料及節(jié)能建筑工藝。 勞動安全 機構設置及人員定編；設立保安員、溺水救生員和消防安全員，定期進行培訓學習，同時還定期進行各種演習，并與 某 縣有關單位合作，邀請專業(yè)技術人員監(jiān)測檢驗 。區(qū)內主干道是消防車的主要通道。由公司董事長兼總經理任項目組長。到目前為止，公司已經完成了項目的部分前期工作，如：市場調研、投資論證、項目立項、技術準備、設備預選及人力資源準備等。 圖表 8 項目實施進度一覽表 2020年 2020年 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 前期準備工作 項目方案 審批方案 工程召、投標 乙方施工圖設計 土建施工 安裝工程 試 運營 正式運營 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 30 頁 共 46 頁 項目 工程 總投資估算 編制依據 ① 項目開發(fā)商有關工程設計的指導性意見。 項目總投資估算 項目總投資由項目前期費用、無形資產、固定資產和流動資金等四部分組成。 圖表 11 項目投資及資金籌措方案表（單位：萬元） 建設期 合計 一 .投資來源小計 1經營資產投資來源（含部分固定資產） 891 /借款 /借款 0 0 二投資支出小計 1經營資產投資支出（含部分固定資產） 注：項目大部分區(qū)域屬租賃經營，僅有少數土地征用，二期為 10 畝。其他收費項目均以其他收入估算。 ? 某 生態(tài)園住宅價格： 豪華單間 280元 /間 200元 /間 豪華標間 380元 /間 260元 /間 普通套