【正文】 市場風(fēng)險(xiǎn)： 項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)越，在 湘北地區(qū) 屈指可數(shù)，且經(jīng)過數(shù)年經(jīng)營， 有較穩(wěn)定的客源， 年均接待游客已超過 10 萬人次 且逐年呈上升趨勢 ，其影響范圍不斷擴(kuò)大，有口皆碑。 根據(jù)資金籌措計(jì)劃，項(xiàng)目用于在建工程建設(shè)的自有資金為，按投資估算和項(xiàng)目進(jìn)度安排計(jì)劃，項(xiàng)目融資額度為1000萬元人民幣。 (銷售收入 變動(dòng)成本 銷售稅 ) 即本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) BEP 分別為 50%。 ? 投資年均 投資利潤 率 =（ 計(jì)算期內(nèi)各年度∑利潤額 /5） /投資總額 =10% ? 投資年均利稅率 =（ 計(jì)算期內(nèi)各年度∑利稅額 /5） /投資總額 =16% 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 38 頁 共 46 頁 ? 年均銷售利潤率 =∑銷售利潤 /銷售收入 =31% ? 年均銷售利稅率 =∑銷售利稅額 /銷售收入 =44% ? 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 按 10%折現(xiàn)率計(jì)算 ,k=。 ? 燃料及水電，按照 參考 2020年和 2020年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，以銷售 收入的 %測算 參數(shù) 。餐 48% 52% 55% 60% 60% 餐飲部收入 5 釣魚 6 茶樓 7 其他收入（未列入門票范圍的收費(fèi)項(xiàng)目） 總 計(jì) 項(xiàng)目成本估算 說明 : ? 項(xiàng)目租賃 地 價(jià)格為 20萬 /年。 ? 釣魚、茶樓及其他收入均以 2020 年和 2020 年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基數(shù)， 釣魚、茶樓和他收入 分別以 年均 20%、 年均 10%、年均 10%的 幅度 增長 。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 34 頁 共 46 頁 ? 項(xiàng)目 2020 年 5 月 1 日正式投入運(yùn)營，門票收入按 2020年全年的 2/3計(jì)算 ，門票 均價(jià) 15元 /人 （ 成人 20元 /人、學(xué)生 10元 /人、 兒童免票） 。 項(xiàng)目收入 預(yù) 測 說明： ? 項(xiàng)目收入主要來源：門票、住房、餐飲、釣魚、茶樓 等 。 項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率 =項(xiàng)目融資額 /項(xiàng)目投資總額 100% =1000/ 100%=% 項(xiàng)目投資 計(jì)劃及資金籌措方案見下表。 ⑤ 岳建發(fā)（ 2000） 87 號文件執(zhí)行（人工工資調(diào)整）；湘建價(jià)（ 2001）協(xié)字第 26號文件（機(jī)械費(fèi)）。 具體實(shí)施計(jì)劃，見下表。 圖表 7 勞動(dòng)定員明細(xì)表 部 門 人 數(shù) 說 明 公司高管 5 含財(cái)務(wù)總監(jiān) 1名、營銷總監(jiān) 1名 職能管理部門 17 各部門負(fù)責(zé)人 財(cái)務(wù) 部 12 含總臺收銀員、餐廳 收銀員 營銷 部 6 前廳部 10 客戶部 26 含別墅服務(wù)員 餐飲部 20 含茶樓服務(wù)員 游客服務(wù)部 17 包括各種娛樂場所服務(wù)員 保衛(wèi)部 4 含救生員 后勤部 3 含采購、倉管 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 29 頁 共 46 頁 本項(xiàng)目為 某 農(nóng)業(yè)生態(tài)園二期工程。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 27 頁 共 46 頁 組織架構(gòu) 在項(xiàng)目除了繼續(xù)加強(qiáng)休閑農(nóng)莊的管理外 ,公司 擬 設(shè)立“ 某 生態(tài)公園項(xiàng)目組”，實(shí)行項(xiàng)目目標(biāo)責(zé)任制。景區(qū)內(nèi)單體建筑之間間距在 6米以內(nèi)的應(yīng)設(shè)置防火墻，建筑內(nèi)部裝修均選用非可燃性材料，木材一律經(jīng)過防火處理。 勞動(dòng)保護(hù)與安全 危害安全主要措施 電氣設(shè)備和設(shè)施選型、設(shè)計(jì)、安裝、及維護(hù)等應(yīng)符合《爆炸和火災(zāi)危險(xiǎn)環(huán)境電力裝置設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005892） 規(guī)定，且泵房自然通風(fēng)良好。 ④ 加強(qiáng)用電管理，減少能耗。 ② 選用節(jié)電、發(fā)光效率高的新光源和照明燈具，減少用電負(fù)荷。加強(qiáng)區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、進(jìn)出車輛、游人活動(dòng)等的管理。 景區(qū)在建設(shè)時(shí)盡量不破壞已成林木，特別是嚴(yán)禁破壞胸徑15cm 以上的林木資源；綠化注意植物的色相、季相、味相的協(xié)調(diào)，同時(shí)加強(qiáng)背景山林的養(yǎng)護(hù)。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 23 頁 共 46 頁 保、節(jié)能、勞動(dòng)安全與公共設(shè)施 環(huán)境污染防治與環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目主要污染源和污染物 本項(xiàng)目是生態(tài)旅游項(xiàng)目 ,不像其它的生產(chǎn)工業(yè)生產(chǎn)型企業(yè)有噪聲和廢水排放。 ⑥ 網(wǎng)絡(luò)：建立景區(qū)網(wǎng)頁，在重點(diǎn)客源市場地區(qū)的旅游網(wǎng)頁內(nèi)全面宣傳景區(qū)特色。 ④ 電視：電視的選擇主要是在本地和重點(diǎn)客源市場的電視旅游欄目中。 ② 戶外廣告：選擇在京珠高速 某 段出入口處、平伍公路交接口、 某 縣城出口等處布設(shè)戶外廣告。制定相應(yīng)營銷策略為產(chǎn)品作市場定位選擇目標(biāo)市場市場細(xì)分實(shí)現(xiàn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)營銷目標(biāo)營銷目標(biāo)營銷策略： （ 產(chǎn)品、價(jià)格、通路、促銷）組合策略；促銷包括：廣告（ ）、 銷售促進(jìn)（ ）、 人員推銷、公共關(guān)系（ ）、 直效營銷整合策略的制定；廣告包括：廣告創(chuàng)意、媒介策略等。并在竹林內(nèi)種植梔子花、杜鵑花等花卉植物作為地被，豐富竹林的景觀層次。休閑設(shè)施按游客游覽需要適當(dāng)放置。整個(gè)廣場選擇木制生態(tài)材料建造，在廣場的四個(gè)角上設(shè)計(jì)方型圖騰柱。 練基地 拓展訓(xùn)練基地位于汨羅江北面的山林內(nèi)，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)程度以及對心理挑戰(zhàn)的大小分為二個(gè)級別，即無風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目和低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。本項(xiàng)目為二期工程，擬建：農(nóng)家樂、拓展訓(xùn)練基地、盤石人文館、 濱水民俗表演廣場 等。此區(qū)域內(nèi)禁止砍伐樹木、禁止破壞森林、禁止污染水體，同時(shí)禁止建設(shè)大型的建筑工程 ，起到生態(tài)環(huán)境保護(hù)的作用。 ③因地制宜原則 空間布局和項(xiàng)目設(shè)置時(shí)充分考慮資源現(xiàn)狀，結(jié)合當(dāng)?shù)氐牡匦蔚孛玻疃韧诰蛸Y源潛力，并在不破壞水體 和山地林木的前提下，對景區(qū)進(jìn)行開發(fā)。五是著力打造“ 某 ”品牌，提高項(xiàng)目的市場滲透力和盈利能力。 城鎮(zhèn)居民開始走出城市，回歸大自然，領(lǐng)略獨(dú)具特色的鄉(xiāng)間風(fēng)情漸成時(shí)尚，對旅游的消費(fèi)不斷從傳統(tǒng)的旅游景觀發(fā)展到結(jié)合旅游景觀與農(nóng)業(yè)生態(tài)景觀的休閑農(nóng)業(yè)需求增長上。至 2020年，三市非農(nóng)業(yè)人口已超過 400萬人；衡陽、岳陽、常德、郴州、益陽、邵陽等城市人口規(guī)模也將以 同樣速度發(fā)展。 目前， 某 已成為 湘北地區(qū) 主要旅游景區(qū)和亮點(diǎn)景區(qū)， 4年來，累計(jì)接待游客 50 萬人次，其中接待港、澳、臺地區(qū)和日、韓等國人士 2000 余人次，中央軍委原副主席張震、全國 政協(xié)原副主席毛致用以及原湖南省委書記楊正午、原省長周伯華、省委常委副省長徐憲平都曾到 某 視察或入住盤石山莊。湘陰青山島漁家樂、君山區(qū)柳林洲鎮(zhèn)的農(nóng)家樂、 團(tuán)湖荷花園 、 南湖風(fēng)景區(qū)龍山野外燒烤等一批獨(dú)具特色的休閑山莊也在黃金周高峰時(shí)期呈飽和接待狀態(tài)。由于去年加大了君山愛情島品牌的宣傳，春節(jié)黃金周喜摘碩果，共接待來君山旅游的海內(nèi)外游客３ .６萬人次。武陵源的“家庭旅館村” 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 13 頁 共 46 頁 占地 35畝 ,規(guī) 劃建房 120戶 ,共有床位 1800余個(gè) ,總投資達(dá) 2171萬元。其中客棧 型休閑農(nóng)業(yè) ,主要是指位于城郊結(jié)合部和一些主要景區(qū) (點(diǎn) )附近 ,為游客提供食宿 。還可拿自己收獲的農(nóng)產(chǎn)品參加各種展評活動(dòng)。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 11 頁 共 46 頁 在這一前提下，城市休閑農(nóng)業(yè)也應(yīng)運(yùn)而生，發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)還能 增加農(nóng)村就業(yè)機(jī)會，增加農(nóng)民收入渠道，提高農(nóng)民收入，改善農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。為了推進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)向農(nóng)村城市化方向前進(jìn)，我們在綜合治理上下功夫，教育引導(dǎo)廣大群眾從思想觀念、思維方式、工作和生活方式等方面盡快 適應(yīng)推進(jìn)農(nóng)村城市化的需要；我們?yōu)榱嗽陂_發(fā)利用自然的同時(shí)，從保護(hù)自然、保護(hù)生態(tài)環(huán)境入手，盡量提高生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，使發(fā)展建立在生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán)的基礎(chǔ)上 來發(fā)展 我們的經(jīng)濟(jì)，這是與當(dāng)前的大氣候相適應(yīng)的，符合城市化建設(shè)的需要。一些有特色的休閑農(nóng)業(yè)基地，如浙江金華石門農(nóng)場的花木公園、自摘自炒茶園，富陽縣的農(nóng)業(yè)公園；福建漳州的花卉、水果大觀園，廈門華 夏神農(nóng)大觀園，建陽縣黃坨鄉(xiāng)蛇園，東山縣鮑魚觀賞村；廣西柳州水鄉(xiāng)觀光農(nóng)業(yè)區(qū)；山東棗莊石榴園；海南亞珠莊園；河南周口市“傻瓜農(nóng)業(yè)園”；上海浦東“孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)”；四川成都市郊區(qū)的“小農(nóng)莊度假村”等，項(xiàng)目獨(dú)特、條件優(yōu)越，不僅為人們拓展了更廣闊的游覽空間，而且為農(nóng)村現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展和農(nóng)民致富開辟了新的途徑。這些葡萄園和釀酒作坊的旅游收入往往高出他們的葡 萄和葡萄酒的收入。為拓展農(nóng)業(yè)的休閑和文化傳承功能，滿足城鄉(xiāng)居民日益增長的休閑觀光需求，促進(jìn)農(nóng)民增收和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，又 好又快地發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè) 。 可行性研究范圍 本報(bào)告通過周密的市場調(diào)研與投資論證，重點(diǎn)研究和闡述下列本項(xiàng)目相關(guān)問題： ① 項(xiàng)目背景及項(xiàng)目建設(shè)必要性； ② 市場分析與建設(shè)規(guī)模； ③ 建設(shè)條件與廠址選擇； ④ 建設(shè)方案與功能布局； 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 6 頁 共 46 頁 ⑤ 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃； ⑥ 投資估 算與資金籌措； ⑦ 效益預(yù)測與財(cái)務(wù)分析； ⑧ 項(xiàng)目融資與風(fēng)險(xiǎn)防范。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 5 頁 共 46 頁 ? 經(jīng)濟(jì)：盤石村全村 127戶，人口 538人， 2020年全村 GDP總值為 ，人均 1200元， 2020年全村 GDP總值，人均 1800元， 2020年全村 GDP總值 萬元，人均 2200元。 某 景區(qū) 2002 年底奠基建設(shè)，作為 某 縣重要的生態(tài)旅游景觀，其依山傍水，山體植被茂盛，湖光山色秀美，山水植物構(gòu)成了 某 特有的風(fēng)景。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 4 頁 共 46 頁 某 縣旅游 態(tài) 勢 某 縣重視旅游業(yè)的發(fā)展，縣九屆黨代會，十四屆人大一次會議將“建設(shè)生態(tài)大縣，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)”確定為全縣社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首選戰(zhàn)略，將發(fā)展生態(tài)旅游作為縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一項(xiàng)重要措施來抓。 項(xiàng)目總投資 2291萬元，建設(shè)工期為 8 個(gè)月。 整個(gè)項(xiàng)目分三期建設(shè)，一期工程 總投資 2880萬元，形成固定資產(chǎn) 2450萬元，現(xiàn) 已運(yùn)營 4年。公司具有各項(xiàng)符合現(xiàn)代化企業(yè)理念的規(guī)章制度、營銷戰(zhàn)略、工 作流程、績效考評體系，企業(yè)正處在高速發(fā)展階段。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 2 頁 共 46 頁 1984 年，大學(xué)畢業(yè)后，被分配到湖南地質(zhì)礦產(chǎn)局，先后擔(dān)任團(tuán)委書記、省直機(jī)關(guān)團(tuán)委區(qū)片副書記和所長助理等職， 1990 年辭職下海經(jīng)商。 項(xiàng)目地點(diǎn) 湖南 某 縣甕江鎮(zhèn)盤石村 。