【正文】 間 480元 /間 390元 /間 一室一廳 豪華套間 680元 /間 490元 /間 一室一廳，帶麻將機(jī) 豪華三房套 980元 /間 690元 /間 二室一廳，帶麻將機(jī) 小型別墅 1980元 /棟 1600元 /棟 五室一廳，帶麻將機(jī) 大型別墅 2880元 /棟 2200元 /棟 六室一廳，帶麻將機(jī) 豪華別墅 4880元 /棟 3800元 /棟 送標(biāo)雙3 間，包吃、配專職服務(wù)員和廚房、附后花園和游泳池 。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 35 頁 共 46 頁 計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目收入預(yù)測見下表 ： 圖表 12 項(xiàng)目收入預(yù)測 表 （ 單位：萬元 ） 序號(hào) 項(xiàng)目 價(jià)格 (均價(jià) ) 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 1 門票 2 加權(quán)平均運(yùn)營負(fù)荷 100元 /人 ? 原材料包括餐飲材料、賓館耗材等 ，參考 2020年和 2020年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 。 ? 維護(hù)費(fèi)用，按照參考 2020年和 2020年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，以銷售收入的 3%為測算參數(shù) ? 銷售費(fèi)用，旅游項(xiàng)目 ，營銷是關(guān)鍵，以銷售收入的 15%為 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 36 頁 共 46 頁 測算參數(shù)。 ? 投資回收期 （ Pt`） (含項(xiàng)目建設(shè)期 8 個(gè)月 )。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 40 頁 共 46 頁 、 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn) 與 清償 能力分析 及 還貸計(jì)劃 通過項(xiàng)目市場調(diào)研與投資分析 ,本項(xiàng)目是個(gè)符合市場需求，而且投資回報(bào)率和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均較高 ,是一個(gè)回收期較短的好項(xiàng)目。期望在 2020 年 1 月前完成項(xiàng)目融資 。 可見 市場風(fēng)險(xiǎn)較小。本項(xiàng)目屬于國家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目，無政治政策風(fēng)險(xiǎn)。不但可以順利實(shí)施項(xiàng)目投資計(jì)劃，而且可以達(dá)到“雙贏”。 圖表 16 項(xiàng)目敏感性分析表 敏感因素 投資利潤率 銷售利潤率 內(nèi)部收益率 變動(dòng) 成本下降 5% 11% 32% % 產(chǎn)品價(jià)格上升 5% 12% 34% % 正常情況下 10% 31% % 產(chǎn)品價(jià)格下降 5% 9% 27% % 變動(dòng) 成本上升 5% 10% 29% % 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 39 頁 共 46 頁 圖表 17 項(xiàng)目敏感性分析 圖 11%12%10%9%10%32%34%31%27%29%%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%變動(dòng)成本下降5 % 產(chǎn)品價(jià)格上升5 % 正常情況下 產(chǎn)品價(jià)格下降5 % 變動(dòng)成本上升5 %投資利潤率 銷售利潤率 內(nèi)部收益率 項(xiàng)目盈虧平衡分析 盈虧平衡點(diǎn) BEP=固定成本247。 圖表 14 項(xiàng)目損益分析 （ 單位：萬元 ） 序號(hào) 項(xiàng) 目 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 3 總成本費(fèi)用 4 營業(yè)外凈支出 5 其他收入 6 利潤總額 7 所得稅 8 稅后利潤 9 公益金 10 可分配利潤 11 累計(jì)未分配利潤 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 37 頁 共 46 頁 圖表 15 現(xiàn)金流量分析 （ 單位：萬元 ） 項(xiàng) 目 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 生產(chǎn)負(fù)荷 一、現(xiàn)金流入 二、現(xiàn)金流出 三、凈現(xiàn)金流量 四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量 五、所得稅前凈現(xiàn)金流量 六、稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 七、稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (10%) 八、稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (10%) 財(cái)務(wù) 指標(biāo) 旅游項(xiàng)目 屬 大投入低成本運(yùn)作項(xiàng)目，其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)較生產(chǎn) 型 企業(yè)有很大區(qū)別， 一般情況下，其 財(cái)務(wù)指標(biāo)高于生產(chǎn)性項(xiàng)目。 ? 普通員工人均薪水按 1 萬元 /年，管理人員人均薪水按 3萬元 /年測算。天 30% 33% 35% 35% 35% 別墅 4 加權(quán)平均運(yùn)營負(fù)荷 30元 /人 ? 餐飲 收入 加權(quán)平均數(shù)的估算，以 2020 和 2020 年 餐飲收入 財(cái)務(wù) 數(shù)據(jù) 為基數(shù)，測算游客就餐比例及人均消費(fèi)，以人均消費(fèi) 30元 /餐為測算參數(shù)。 保守估計(jì) 2020 至 2020年，分別接納 12萬、 、 、 萬人次， 年 增幅 10%。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 33 頁 共 46 頁 ① 中國建材工業(yè)出版社《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)實(shí)務(wù)全書》； ② 國家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)投 [1993]530文《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與參數(shù)通知》； ③ 國家 農(nóng)副產(chǎn)品優(yōu)惠政策及相關(guān)規(guī)定 ； ④ 2020年 12月 31 日起實(shí)施的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度 ； ⑤ 項(xiàng)目收入、投資總額按本報(bào)告有關(guān)章節(jié)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算 ； ⑥ 預(yù)測分析基本原則： 謹(jǐn)慎性原則、 延續(xù)性原則 、 相關(guān)性原則 、 相似性原則 、 統(tǒng)計(jì)規(guī)律性原則 ； ⑦ 本項(xiàng)目計(jì)算期為 5 年 (含建設(shè)期 8個(gè)月 )。按此方案項(xiàng)目資金可以安排到位。 ④ 湖南省建委湘建（ 1999）價(jià)字第 296號(hào)文件規(guī)定（工程取費(fèi)）。 二期項(xiàng)目于 2020年 5月 1日正式運(yùn)營。 圖表 5 項(xiàng)目組織構(gòu)架圖 項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 項(xiàng)目 擴(kuò)建全面營業(yè) 后，與公司其它業(yè)務(wù)一并由公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理 ，下 設(shè) 9 個(gè)職能部門 ，組織構(gòu)架如下圖： 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 28 頁 共 46 頁 圖表 6 企業(yè)未來組織構(gòu)架圖 項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng)項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 勞動(dòng)定員 本項(xiàng)目建成后，共需人員 120 人 ,其中管理人員 22 人。 公共設(shè)施 公共設(shè)施主要是綠化、道路、路燈、通訊管線、垃圾筒（箱）、景點(diǎn)標(biāo)識(shí)等，要符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 26 頁 共 46 頁 景區(qū)主要道路不小于 4米，保證消防車輛的正常通行；盡頭式道路長不大于 200米，在盡端處設(shè)回車場。 ② 加強(qiáng)用水管理，搞好供水系統(tǒng)防滲、防漏。 ③ 供電設(shè)備采用節(jié)能安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。 節(jié)能 節(jié)電 為了減少低壓容器補(bǔ)償，項(xiàng)目擬采取下列措施： ① 采取低壓電容器補(bǔ)償，養(yǎng)活無功損耗。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 24 頁 共 46 頁 要嚴(yán)格遵守國家和湖南省各類環(huán)境保護(hù)條例、法規(guī)及方針政策，并建立健全內(nèi)部的各種環(huán)境保護(hù)規(guī)章制度。 環(huán)境 保護(hù) 方案 在項(xiàng)目運(yùn)營期間，為保證對(duì)環(huán)境造成的影響減到最小，建議采取以下保護(hù)措施。主要游線有： 某 起義舊址 —— 某 景區(qū) —— 杜甫墓 —— 福壽山國家風(fēng)景名勝區(qū)； 大圍山國家森林公園 —— 某 起義舊址 —— 某 景區(qū)； 岳陽樓 洞庭湖景區(qū) —— 屈子祠 —— 張谷英村 —— 某 景區(qū) —— 杜甫墓。對(duì)旅行社主要采取人員推銷和銷售激勵(lì)措施，建立起完善通暢的旅行 社銷售網(wǎng)絡(luò)，促使旅行社開辟新線路。報(bào)紙宣傳主要宣傳景區(qū)自身的特色，盡量選擇在旅游版面宣傳，時(shí)間盡量選擇在周末時(shí)間投放。推銷自身旅游產(chǎn)品，宣傳景區(qū)知名度，借機(jī)組織、豐富、拓展自身在客源市場的銷售網(wǎng)絡(luò)。 圖表 4 目標(biāo)市場營銷策略 示意 圖 制定相應(yīng)營銷策略為產(chǎn)品作市場定位選擇目標(biāo)市場市場細(xì)分實(shí)現(xiàn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)營銷目標(biāo)營銷目標(biāo)營銷策略： 4 P S （ 產(chǎn)品、價(jià)格、通路、促銷）組合策略；促銷包括：廣告（ AD ）、 銷售促進(jìn)（ SP ）、 人員推銷、公共關(guān)系（ PR ）、 直效營銷整合策略的制定；廣告包括：廣告創(chuàng)意、媒介策略等。為了美化洲中心的山丘，在健身景觀道兩側(cè)的山地內(nèi)大面積的種植竹林，充分營造洲中心“靜”的環(huán)境氛圍。 位于環(huán)江防護(hù)堤上，修建環(huán)江綠化帶，設(shè)觀景亭、花架、休息長廊等設(shè)施，材質(zhì)選用木制材質(zhì)，顏色以深紅色為主。 濱水民俗表演廣場 位于現(xiàn)有魚塘旁，規(guī)劃面積 5000平方米，為方型臨水廣場，中間的表演空間為圓形，體現(xiàn)“天圓地方”的傳統(tǒng)觀念。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 19 頁 共 46 頁 農(nóng)家樂以“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)”為原則，實(shí)行規(guī)范化的服務(wù)、管理，成立農(nóng)家樂旅游協(xié)會(huì)，提供高品質(zhì)、高品位的旅游產(chǎn)品，將景區(qū)內(nèi)的農(nóng)家樂打造成岳陽市農(nóng)家樂基地。 2002年 10月以來，公園已經(jīng)建成或部分建成的項(xiàng)目有：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、盤石大酒店、垂釣中心、沙灘泳場、水上慢慢游、水上摩托艇、水上觀光游船、游泳池、網(wǎng)球場、沙灘排球場、跨江滑索等。旅游規(guī)劃核心以盤石村為規(guī)劃范圍，是發(fā)展旅游業(yè)的核心地域；生態(tài)控制環(huán)為盤石村村界向外擴(kuò)充 200 米，面積為 平方公里的環(huán)狀生態(tài)控制區(qū)域。 ②主導(dǎo)因素原則 將規(guī)劃區(qū)域內(nèi)資源分布集中的地塊作為能起主導(dǎo)作用的核心景區(qū)來開發(fā)，其他分區(qū)作為主導(dǎo)景區(qū)的輔助區(qū)，各區(qū)主題鮮明，功能互補(bǔ)，重點(diǎn)突出，層次分明。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 16 頁 共 46 頁 建設(shè)思路 與 建設(shè) 方案 項(xiàng)目 建設(shè)思路