【正文】 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 13 頁 共 46 頁 占地 35畝 ,規(guī) 劃建房 120戶 ,共有床位 1800余個 ,總投資達 2171萬元。湘陰青山島漁家樂、君山區(qū)柳林洲鎮(zhèn)的農(nóng)家樂、 團湖荷花園 、 南湖風景區(qū)龍山野外燒烤等一批獨具特色的休閑山莊也在黃金周高峰時期呈飽和接待狀態(tài)。至 2020年，三市非農(nóng)業(yè)人口已超過 400萬人；衡陽、岳陽、常德、郴州、益陽、邵陽等城市人口規(guī)模也將以 同樣速度發(fā)展。五是著力打造“ 某 ”品牌，提高項目的市場滲透力和盈利能力。此區(qū)域內(nèi)禁止砍伐樹木、禁止破壞森林、禁止污染水體，同時禁止建設大型的建筑工程 ，起到生態(tài)環(huán)境保護的作用。 練基地 拓展訓練基地位于汨羅江北面的山林內(nèi)，根據(jù)風險程度以及對心理挑戰(zhàn)的大小分為二個級別，即無風險項目和低風險項目。休閑設施按游客游覽需要適當放置。制定相應營銷策略為產(chǎn)品作市場定位選擇目標市場市場細分實現(xiàn)企業(yè)實現(xiàn)企業(yè)營銷目標營銷目標營銷策略： （ 產(chǎn)品、價格、通路、促銷）組合策略；促銷包括：廣告（ ）、 銷售促進（ ）、 人員推銷、公共關系（ ）、 直效營銷整合策略的制定；廣告包括：廣告創(chuàng)意、媒介策略等。 ④ 電視：電視的選擇主要是在本地和重點客源市場的電視旅游欄目中。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 23 頁 共 46 頁 保、節(jié)能、勞動安全與公共設施 環(huán)境污染防治與環(huán)境保護 項目主要污染源和污染物 本項目是生態(tài)旅游項目 ,不像其它的生產(chǎn)工業(yè)生產(chǎn)型企業(yè)有噪聲和廢水排放。加強區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、進出車輛、游人活動等的管理。 ④ 加強用電管理，減少能耗。景區(qū)內(nèi)單體建筑之間間距在 6米以內(nèi)的應設置防火墻，建筑內(nèi)部裝修均選用非可燃性材料，木材一律經(jīng)過防火處理。 圖表 7 勞動定員明細表 部 門 人 數(shù) 說 明 公司高管 5 含財務總監(jiān) 1名、營銷總監(jiān) 1名 職能管理部門 17 各部門負責人 財務 部 12 含總臺收銀員、餐廳 收銀員 營銷 部 6 前廳部 10 客戶部 26 含別墅服務員 餐飲部 20 含茶樓服務員 游客服務部 17 包括各種娛樂場所服務員 保衛(wèi)部 4 含救生員 后勤部 3 含采購、倉管 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 29 頁 共 46 頁 本項目為 某 農(nóng)業(yè)生態(tài)園二期工程。 ⑤ 岳建發(fā)（ 2000） 87 號文件執(zhí)行（人工工資調(diào)整）；湘建價（ 2001）協(xié)字第 26號文件（機械費）。 項目收入 預 測 說明： ? 項目收入主要來源：門票、住房、餐飲、釣魚、茶樓 等 。 ? 釣魚、茶樓及其他收入均以 2020 年和 2020 年財務數(shù)據(jù)為基數(shù)， 釣魚、茶樓和他收入 分別以 年均 20%、 年均 10%、年均 10%的 幅度 增長 。 ? 燃料及水電，按照 參考 2020年和 2020年財務數(shù)據(jù)，以銷售 收入的 %測算 參數(shù) 。 (銷售收入 變動成本 銷售稅 ) 即本項目盈虧平衡點 BEP 分別為 50%。 市場風險： 項目環(huán)境優(yōu)越，在 湘北地區(qū) 屈指可數(shù)，且經(jīng)過數(shù)年經(jīng)營， 有較穩(wěn)定的客源， 年均接待游客已超過 10 萬人次 且逐年呈上升趨勢 ，其影響范圍不斷擴大，有口皆碑。 根據(jù)資金籌措計劃，項目用于在建工程建設的自有資金為，按投資估算和項目進度安排計劃，項目融資額度為1000萬元人民幣。 ? 投資年均 投資利潤 率 =（ 計算期內(nèi)各年度∑利潤額 /5） /投資總額 =10% ? 投資年均利稅率 =（ 計算期內(nèi)各年度∑利稅額 /5） /投資總額 =16% 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 38 頁 共 46 頁 ? 年均銷售利潤率 =∑銷售利潤 /銷售收入 =31% ? 年均銷售利稅率 =∑銷售利稅額 /銷售收入 =44% ? 稅后財務凈現(xiàn)值 按 10%折現(xiàn)率計算 ,k=。餐 48% 52% 55% 60% 60% 餐飲部收入 5 釣魚 6 茶樓 7 其他收入（未列入門票范圍的收費項目） 總 計 項目成本估算 說明 : ? 項目租賃 地 價格為 20萬 /年。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 34 頁 共 46 頁 ? 項目 2020 年 5 月 1 日正式投入運營，門票收入按 2020年全年的 2/3計算 ，門票 均價 15元 /人 （ 成人 20元 /人、學生 10元 /人、 兒童免票） 。 項目資產(chǎn)負債率 =項目融資額 /項目投資總額 100% =1000/ 100%=% 項目投資 計劃及資金籌措方案見下表。 具體實施計劃，見下表。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 27 頁 共 46 頁 組織架構 在項目除了繼續(xù)加強休閑農(nóng)莊的管理外 ,公司 擬 設立“ 某 生態(tài)公園項目組”，實行項目目標責任制。 勞動保護與安全 危害安全主要措施 電氣設備和設施選型、設計、安裝、及維護等應符合《爆炸和火災危險環(huán)境電力裝置設計規(guī)范》（ GB5005892） 規(guī)定，且泵房自然通風良好。 ② 選用節(jié)電、發(fā)光效率高的新光源和照明燈具，減少用電負荷。 景區(qū)在建設時盡量不破壞已成林木，特別是嚴禁破壞胸徑15cm 以上的林木資源；綠化注意植物的色相、季相、味相的協(xié)調(diào)，同時加強背景山林的養(yǎng)護。 ⑥ 網(wǎng)絡：建立景區(qū)網(wǎng)頁，在重點客源市場地區(qū)的旅游網(wǎng)頁內(nèi)全面宣傳景區(qū)特色。 ② 戶外廣告：選擇在京珠高速 某 段出入口處、平伍公路交接口、 某 縣城出口等處布設戶外廣告。并在竹林內(nèi)種植梔子花、杜鵑花等花卉植物作為地被，豐富竹林的景觀層次。整個廣場選擇木制生態(tài)材料建造，在廣場的四個角上設計方型圖騰柱。本項目為二期工程，擬建：農(nóng)家樂、拓展訓練基地、盤石人文館、 濱水民俗表演廣場 等。 ③因地制宜原則 空間布局和項目設置時充分考慮資源現(xiàn)狀，結合當?shù)氐牡匦蔚孛玻疃韧诰蛸Y源潛力，并在不破壞水體 和山地林木的前提下，對景區(qū)進行開發(fā)。 城鎮(zhèn)居民開始走出城市，回歸大自然，領略獨具特色的鄉(xiāng)間風情漸成時尚，對旅游的消費不斷從傳統(tǒng)的旅游景觀發(fā)展到結合旅游景觀與農(nóng)業(yè)生態(tài)景觀的休閑農(nóng)業(yè)需求增長上。 目前， 某 已成為 湘北地區(qū) 主要旅游景區(qū)和亮點景區(qū)， 4年來，累計接待游客 50 萬人次，其中接待港、澳、臺地區(qū)和日、韓等國人士 2000 余人次，中央軍委原副主席張震、全國 政協(xié)原副主席毛致用以及原湖南省委書記楊正午、原省長周伯華、省委常委副省長徐憲平都曾到 某 視察或入住盤石山莊。由于去年加大了君山愛情島品牌的宣傳，春節(jié)黃金周喜摘碩果，共接待來君山旅游的海內(nèi)外游客３ .６萬人次。其中客棧 型休閑農(nóng)業(yè) ,主要是指位于城郊結合部和一些主要景區(qū) (點 )附近 ,為游客提供食宿 。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 11 頁 共 46 頁 在這一前提下，城市休閑農(nóng)業(yè)也應運而生，發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)還能 增加農(nóng)村就業(yè)機會，增加農(nóng)民收入渠道，提高農(nóng)民收入，改善農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構。一些有特色的休閑農(nóng)業(yè)基地，如浙江金華石門農(nóng)場的花木公園、自摘自炒茶園，富陽縣的農(nóng)業(yè)公園；福建漳州的花卉、水果大觀園，廈門華 夏神農(nóng)大觀園，建陽縣黃坨鄉(xiāng)蛇園，東山縣鮑魚觀賞村；廣西柳州水鄉(xiāng)觀光農(nóng)業(yè)區(qū)；山東棗莊石榴園；海南亞珠莊園；河南周口市“傻瓜農(nóng)業(yè)園”；上海浦東“孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)”；四川成都市郊區(qū)的“小農(nóng)莊度假村”等，項目獨特、條件優(yōu)越，不僅為人們拓展了更廣闊的游覽空間，而且為農(nóng)村現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展和農(nóng)民致富開辟了新的途徑。為拓展農(nóng)業(yè)的休閑和文化傳承功能，滿足城鄉(xiāng)居民日益增長的休閑觀光需求，促進農(nóng)民增收和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，又 好又快地發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè) 。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 5 頁 共 46 頁 ? 經(jīng)濟：盤石村全村 127戶，人口 538人， 2020年全村 GDP總值為 ，人均 1200元， 2020年全村 GDP總值，人均 1800元， 2020年全村 GDP總值 萬元，人均 2200元。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 4 頁 共 46 頁 某 縣旅游 態(tài) 勢 某 縣重視旅游業(yè)的發(fā)展，縣九屆黨代會，十四屆人大一次會議將“建設生態(tài)大縣，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)”確定為全縣社會經(jīng)濟發(fā)展的首選戰(zhàn)略，將發(fā)展生態(tài)旅游作為縣域經(jīng)濟發(fā)展的一項重要措施來抓。 整個項目分三期建設，一期工程 總投資 2880萬元，形成固定資產(chǎn) 2450萬元，現(xiàn) 已運營 4年。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 2 頁 共 46 頁 1984 年，大學畢業(yè)后，被分配到湖南地質(zhì)礦產(chǎn)局，先后擔任團委書記、省直機關團委區(qū)片副書記和所長助理等職， 1990 年辭職下海經(jīng)商。 表格 6 項目實施進度一覽表 ................................................... 29 表格 7 項目總投資額估算表（單位：） ............................ 錯誤 !未定義書簽。 40 貸款償還計劃 36 項目現(xiàn)金流量分析 1 第 3 頁 共 46 頁 28 25 錯誤 !未定義書簽。 社會經(jīng)濟條件 錯誤 !未定義書簽。 2 項目可行性研究原則、范圍與依據(jù) 8 人類追求綠色健康食品需求的趨勢 9 3. 市場分析與預測 主要工藝設備配置 項目建設單位 某 生態(tài) 園 有限公司（以下簡稱公司）成立于 2020 年 6 月，注冊資本 800萬元，主要從事旅游、休閑農(nóng)業(yè)、餐飲、娛樂業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營，先后投資 3000 萬元，興建了 某 生態(tài)園 、 某 縣金碧輝煌娛樂城 、 某 縣蓉園洗浴中心 、 某 縣湘悅酒樓以及 某 縣連云山峽谷漂流等項目，每個項目都取得了可喜的成績。 項目管理團隊簡況及其素質(zhì)結構見下表。項目建成后， 2020— 2020 年內(nèi)年均銷售收入 ， 累計增加 利稅收入 。目前某 景區(qū)以商務會議旅游為主要旅游形式，游客以 某 縣、岳 陽市的商務會議專項旅游的游客為主。 可行性研究主要依據(jù) 圖表 2 項目研究依據(jù)一覽表 序號 來 源 內(nèi) 容 1 某 縣政府 《 某 年鑒》 2020年 10 月 2 某 縣