【正文】 旅游局 《 某 縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》， 2020年 10月 3 湖南省人民政府 湘政發(fā) [2020]24號 4 某 縣旅游局 《 某 風(fēng)景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃 20202020年》 5 湖南農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組 湘農(nóng)產(chǎn) [2020]2號 6 岳陽市財(cái)政局 岳市財(cái)農(nóng) [2020]26號 7 開發(fā)商 公司章程、法人執(zhí)照、 營業(yè)執(zhí)照 、財(cái)務(wù)報(bào)表 8 開發(fā)商 項(xiàng)目市場調(diào)研情況、項(xiàng)目簡介、公司簡介 9 開發(fā)商 農(nóng)業(yè)基本建設(shè)項(xiàng)目管理辦法和其它相關(guān)資訊 10 項(xiàng)目可研編制單位有關(guān)專家顧問對宏、微觀市場的洞察、把握及了解 二期項(xiàng)目 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 圖表 3 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號 指標(biāo) 單位 指標(biāo)值 備 注 1 總占地面積 畝 2700 開發(fā) 14 畝用地，租賃其余 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 7 頁 共 46 頁 用地保護(hù)生態(tài)平衡 2 總建筑面積 ㎡ 4700 3 主要設(shè)施設(shè)備 萬元 190 原有設(shè)施裝飾設(shè)施添置 4 綠地率 % 5 項(xiàng)目建設(shè)周期 月 8 7 項(xiàng)目投資總額 萬元 2290 8 投資利潤率 % 11 9 投資利稅率 % 16 10 全部投資回收期 年 11 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (k) 萬元 12 項(xiàng)目內(nèi)含報(bào)酬率 (EIRR) % 13 項(xiàng)目貸款償還期 年 4 人民銀行 35 年貸款利率 14 項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率 % 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 8 頁 共 46 頁 符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，屬 于國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè) 目前，我國正在大力建設(shè)社會主義新農(nóng)村 ,《國家十一五規(guī)劃綱要》指出，堅(jiān)持把解決“三農(nóng)”問題作為重中之重，實(shí)行工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村，推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)。 我國的臺灣地區(qū)在 20世紀(jì) 70年代逐漸達(dá)到中等小康生活水平、人們的生活方式和消費(fèi)方式由勞動型轉(zhuǎn)向休閑型后，開始陸續(xù)將果園、農(nóng)場于農(nóng)閑或假日開放社會大眾參與，觀光果園在臺灣出現(xiàn)。 創(chuàng)造良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益 本項(xiàng)目的開發(fā)，將推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略性調(diào)整，提高農(nóng)民及其他社會成員的整體素質(zhì)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)注入新的活力有著積極而現(xiàn)實(shí)的意義 ,并有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 我省休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展始于 20世紀(jì) 90年代，在長沙、益陽兩市最初興起，形成以釣魚休閑、吃農(nóng)家菜、住農(nóng)家房、觀農(nóng)家景、干農(nóng)家活的“農(nóng)家樂”為主體。新寧縣也大力發(fā)展各類家庭旅館 200多家 ,床位達(dá)到 2500張 ,占全縣旅館酒店床位的半壁江山。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 14 頁 共 46 頁 隨著人民生活水平的提高和休閑旅游、短時(shí)度假意識的爆發(fā)，使休閑旅游市場迅速膨脹，旅游業(yè)得到了快速發(fā)展。屆時(shí)，全省城市化水平可以達(dá)到 4050%，可見湖南省內(nèi)潛伏著一個較大的鄉(xiāng)村旅游市場。 項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)市場分析與預(yù)測，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模確定為：擴(kuò)建 農(nóng)業(yè)生態(tài)園地占地 14畝， 增加租賃園林面積 增 加 達(dá) 2686畝， 擴(kuò)建一些 參與性、互動式項(xiàng)目， 添置 新設(shè) 備、改造 原有設(shè)施 ， 使項(xiàng)目年接待能力達(dá)到 50萬人次。 總平面布局圖見附件。拓展訓(xùn)練基地針對青少年學(xué)生和企業(yè)員工，進(jìn)行青少年素質(zhì)訓(xùn)練、體能訓(xùn)練、團(tuán)隊(duì)協(xié)作訓(xùn)練、激發(fā)潛能訓(xùn)練等。道路規(guī) 劃將步行道和觀光自行道分離，組景的植物以本地野生植物為主，體現(xiàn)鄉(xiāng)野氣息。 市 場營銷的對象是目標(biāo)市場，同時(shí)還要注意對景區(qū)有關(guān)聯(lián)的組織和企業(yè)的營銷，比如對旅行社的市場營銷，促使旅行社多宣傳和出售自己的景區(qū)，并創(chuàng)新旅游線路，推銷自己景區(qū)的產(chǎn)品。電視具有時(shí)間短、資金費(fèi)用大等特點(diǎn)，選擇應(yīng)慎重，盡量選擇在重點(diǎn)客源市場有針對性的投放。其主要的污染源和污染物有： 少量的廢棄物和生活污水； 項(xiàng)目建設(shè)期間少量的建筑遺棄物。在區(qū)內(nèi)布設(shè)衛(wèi)生、環(huán)保、清潔設(shè)施，避免各類廢 棄物、排放物污染。 ⑤ 按照《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《 湖南省建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 》和 《關(guān)于大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好 型社會的意見》 ，采用節(jié)能型建筑墻體材料和裝飾材料及節(jié)能建筑工藝。區(qū)內(nèi)主干道是消防車的主要通道。到目前為止，公司已經(jīng)完成了項(xiàng)目的部分前期工作，如：市場調(diào)研、投資論證、項(xiàng)目立項(xiàng)、技術(shù)準(zhǔn)備、設(shè)備預(yù)選及人力資源準(zhǔn)備等。 項(xiàng)目總投資估算 項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目前期費(fèi)用、無形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和流動資金等四部分組成。其他收費(fèi)項(xiàng)目均以其他收入估算。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 35 頁 共 46 頁 計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目收入預(yù)測見下表 ： 圖表 12 項(xiàng)目收入預(yù)測 表 （ 單位：萬元 ） 序號 項(xiàng)目 價(jià)格 (均價(jià) ) 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 1 門票 2 加權(quán)平均運(yùn)營負(fù)荷 100元 /人 ? 維護(hù)費(fèi)用，按照參考 2020年和 2020年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，以銷售收入的 3%為測算參數(shù) ? 銷售費(fèi)用，旅游項(xiàng)目 ，營銷是關(guān)鍵，以銷售收入的 15%為 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 36 頁 共 46 頁 測算參數(shù)。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 40 頁 共 46 頁 、 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn) 與 清償 能力分析 及 還貸計(jì)劃 通過項(xiàng)目市場調(diào)研與投資分析 ,本項(xiàng)目是個符合市場需求，而且投資回報(bào)率和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均較高 ,是一個回收期較短的好項(xiàng)目。 可見 市場風(fēng)險(xiǎn)較小。不但可以順利實(shí)施項(xiàng)目投資計(jì)劃，而且可以達(dá)到“雙贏”。 圖表 14 項(xiàng)目損益分析 （ 單位：萬元 ） 序號 項(xiàng) 目 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 3 總成本費(fèi)用 4 營業(yè)外凈支出 5 其他收入 6 利潤總額 7 所得稅 8 稅后利潤 9 公益金 10 可分配利潤 11 累計(jì)未分配利潤 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 37 頁 共 46 頁 圖表 15 現(xiàn)金流量分析 （ 單位：萬元 ） 項(xiàng) 目 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 生產(chǎn)負(fù)荷 一、現(xiàn)金流入 二、現(xiàn)金流出 三、凈現(xiàn)金流量 四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量 五、所得稅前凈現(xiàn)金流量 六、稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 七、稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (10%) 八、稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (10%) 財(cái)務(wù) 指標(biāo) 旅游項(xiàng)目 屬 大投入低成本運(yùn)作項(xiàng)目，其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)較生產(chǎn) 型 企業(yè)有很大區(qū)別， 一般情況下，其 財(cái)務(wù)指標(biāo)高于生產(chǎn)性項(xiàng)目。天 30% 33% 35% 35% 35% 別墅 4 加權(quán)平均運(yùn)營負(fù)荷 30元 /人 保守估計(jì) 2020 至 2020年，分別接納 12萬、 、 、 萬人次， 年 增幅 10%。按此方案項(xiàng)目資金可以安排到位。 二期項(xiàng)目于 2020年 5月 1日正式運(yùn)營。 公共設(shè)施 公共設(shè)施主要是綠化、道路、路燈、通訊管線、垃圾筒（箱）、景點(diǎn)標(biāo)識等，要符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 ② 加強(qiáng)用水管理，搞好供水系統(tǒng)防滲、防漏。 節(jié)能 節(jié)電 為了減少低壓容器補(bǔ)償，項(xiàng)目擬采取下列措施： ① 采取低壓電容器補(bǔ)償，養(yǎng)活無功損耗。 環(huán)境 保護(hù) 方案 在項(xiàng)目運(yùn)營期間，為保證對環(huán)境造成的影響減到最小，建議采取以下保護(hù)措施。對旅行社主要采取人員推銷和銷售激勵措施，建立起完善通暢的旅行 社銷售網(wǎng)絡(luò)，促使旅行社開辟新線路。推銷自身旅游產(chǎn)品，宣傳景區(qū)知名度，借機(jī)組織、豐富、拓展自身在客源市場的銷售網(wǎng)絡(luò)。為了美化洲中心的山丘，在健身景觀道兩側(cè)的山地內(nèi)大面積的種植竹林，充分營造洲中心“靜”的環(huán)境氛圍。 濱水民俗表演廣場 位于現(xiàn)有魚塘旁，規(guī)劃面積 5000平方米，為方型臨水廣場，中間的表演空間為圓形，體現(xiàn)“天圓地方”的傳統(tǒng)觀念。 2002年 10月以來，公園已經(jīng)建成或部分建成的項(xiàng)目有：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、盤石大酒店、垂釣中心、沙灘泳場、水上慢慢游、水上摩托艇、水上觀光游船、游泳池、網(wǎng)球場、沙灘排球場、跨江滑索等。 ②主導(dǎo)因素原則 將規(guī)劃區(qū)域內(nèi)資源分布集中的地塊作為能起主導(dǎo)作用的核心景區(qū)來開發(fā)，其他分區(qū)作為主導(dǎo)景區(qū)的輔助區(qū)，各區(qū)主題鮮明，功能互補(bǔ)，重點(diǎn)突出，層次分明。以上海為中心的華東市場和以京、津?yàn)橹行牡娜A北市場雖然距離湖南相對較遠(yuǎn)，但這是目前我國國內(nèi)旅游兩個最主要的輸出地區(qū)，而且多倚重于團(tuán)隊(duì)旅游方式和接近大自然的旅游項(xiàng)目，長距離出游人數(shù)正在逐年增加，這亦是湖南休閑農(nóng)業(yè)旅游不可低估的潛在客源市場。隨著周邊旅游景區(qū)的成熟和老化，作為生態(tài)旅游大縣的 某 縣的旅游業(yè)將面臨難得的機(jī)遇。 據(jù)旅游部門分析，我市春節(jié)黃金周特色凸現(xiàn)，一是入境游實(shí)現(xiàn)開門紅，隨著新三峽旅游市場的形成，途經(jīng)岳陽的三峽旅游重現(xiàn)昔日 風(fēng)采，春節(jié)期間，５１６３名來自歐美和東亞的境外游客來我市游覽岳陽樓、欣賞洞庭風(fēng)光，創(chuàng)春節(jié)黃金周入境游客接待歷史新高。就全省休閑農(nóng)莊而言，目前主要包括：觀光型休閑農(nóng)業(yè)，客棧型休閑農(nóng)業(yè)，度假型休閑農(nóng)業(yè)。城市郊區(qū)農(nóng)業(yè)已不 僅僅 是為城市提供糧食需求，而更 多、更重要的是提供環(huán)境與休閑資源場所。進(jìn)入 90年代，隨著我國人民生活水平提高，休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游也應(yīng)運(yùn)而生。 國務(wù)院提出發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游是建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)、構(gòu)建和諧社會的重要途徑。 ? 水：汨羅江盤石村段的水域面積有 ，年最高水位 57 米，最低水位 51 米，分別在 1954 年和 1983年發(fā)過洪水。 項(xiàng)目背景 隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，城市化的不斷擴(kuò)大，閑暇時(shí)間的逐 漸增多，生活節(jié)奏的不斷加快以及競爭的日益激烈，人們對于休閑活動、接觸大自然、回歸儉樸生活的需求正