瑞安花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(完整版)
【正文】 分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量(所得稅后) 累計(jì)凈現(xiàn)金流量(所得稅后)4現(xiàn)金流量(所得稅前) 累計(jì)凈現(xiàn)金流量(所得稅前) 計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后 內(nèi)部收益率（FIRR） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 投資回收期（年） 基準(zhǔn)收益率（Ic） 附表 6 現(xiàn)金流量表（資本金）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2005年2006年2007年2008年1現(xiàn)金流入70600 10000 1300047600商品房銷(xiāo)售收入70600 10000 1300047600房地產(chǎn)租金收入自營(yíng)收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2現(xiàn)金流出54703 0 6307763540761資本金84508450預(yù)售（租）用于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅長(zhǎng)期借款本金償還流動(dòng)資金借款償還短期借款本金償還借款利息支付償還其他應(yīng)付款3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo) 內(nèi)部收益率（FIRR） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 基準(zhǔn)收益率（Ic）15。本項(xiàng)目位于大廣佛商圈黃岐的中心，項(xiàng)目的發(fā)展將帶動(dòng)黃岐房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，給城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力，帶動(dòng)城市的發(fā)展。項(xiàng)目施工時(shí)間約2年，計(jì)劃在2008年底銷(xiāo)售完畢。政府部們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的政策非常配合，支持黃岐的房地產(chǎn)是地方重要的財(cái)政收入，目前黃岐城區(qū)由原來(lái)幾萬(wàn)人的小鎮(zhèn)發(fā)展到有幾十個(gè)大中小樓盤(pán)，常住人口已經(jīng)達(dá)到四、五十萬(wàn)人口。珠江恒昌地產(chǎn)策劃代理公司符海華經(jīng)理認(rèn)為，下半年佛山樓價(jià)會(huì)平穩(wěn)發(fā)展。從5月份開(kāi)始，樓市供應(yīng)逐漸加大，南海而去年同期商品房銷(xiāo)售額、%、%、%，說(shuō)明目前商品房屋市場(chǎng)銷(xiāo)售速度有所放緩，市場(chǎng)觀望氣氛較濃，消費(fèi)者抱謹(jǐn)慎態(tài)度。B. 開(kāi)發(fā)資金來(lái)源，%。為此，2005年5月由建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)七部門(mén)又聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，指出在今后一段時(shí)間里，要強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)；明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)；加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度；切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷(xiāo)售行為；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。此外，由于整個(gè)二期項(xiàng)目均是小面積的戶(hù)型，符合國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)的支持政策，肯定受到廣大工薪階層的歡迎，銷(xiāo)售一定不成問(wèn)題。特別是作為地鐵上蓋物，2008年底廣州五號(hào)線(xiàn)地鐵通車(chē)，更為其升值帶來(lái)了非?？煽康谋Ｕ?。項(xiàng)目雖然屬于南海地域，但確可以說(shuō)是“廣州概念”樓盤(pán)（電話(huà)可安裝廣州市話(huà)）。目前在黃岐銷(xiāo)售的比較大型的樓盤(pán)總價(jià)售價(jià)均在4000元/平方米（毛壞）以上，再考慮到該盤(pán)是地鐵上蓋物，所以《瑞安花園》將來(lái)銷(xiāo)售價(jià)均肯定在4000元/平方米以上，整體投資收益非?？捎^。隨著宏觀調(diào)控政策措施的貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)勢(shì)頭得到了一定的控制，但是當(dāng)前一些地區(qū)存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，商品住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)秩序比較混亂等突出問(wèn)題。辦公樓、商業(yè)用房同比均下降5％多，%、%的增幅，形成強(qiáng)烈反差。其中，商品住宅平均價(jià)格為3525元/ m2，%。(二) 佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 中高端產(chǎn)品供應(yīng)量較大今年1月～4月，由于幾個(gè)大盤(pán)還未開(kāi)盤(pán)，佛山中心樓市還繼續(xù)處于一個(gè)相對(duì)的斷檔。佛山房地產(chǎn)資深人士駱儀克表示，近幾年的佛山樓價(jià)呈現(xiàn)一定的上升趨勢(shì)，但總的來(lái)說(shuō)還是比較合理的，佛山樓市以自住為主，受政策沖擊不大，樓市繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展，下半年供應(yīng)量會(huì)有所增加，佛山樓價(jià)可能會(huì)有所調(diào)整，但調(diào)整的幅度不會(huì)太大。黃岐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)累積十多年的經(jīng)驗(yàn)，整個(gè)地區(qū)的市政配套已經(jīng)非常完善，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。(六) 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目2006年2007年2008年合計(jì)一現(xiàn)金流入量100001300047600 1銷(xiāo)售收入 3000 476002銀行貸款1000010000 3自籌資金 二現(xiàn)金流出1土地費(fèi)用 02前期費(fèi)用 03建筑安裝工程費(fèi) 4公共配套設(shè)施費(fèi) 5其它費(fèi)用 6管理費(fèi)用 7投資利息 8銷(xiāo)售費(fèi)用 9
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