瑞安花園二期項目可行性研究報告(完整版)
【正文】 分經(jīng)營費用出租房經(jīng)營費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量(所得稅后) 累計凈現(xiàn)金流量(所得稅后)4現(xiàn)金流量(所得稅前) 累計凈現(xiàn)金流量(所得稅前) 計算指標所得稅前所得稅后 內(nèi)部收益率（FIRR） 財務凈現(xiàn)值（FNPV） 投資回收期（年） 基準收益率（Ic） 附表 6 現(xiàn)金流量表（資本金）序號項目合計2005年2006年2007年2008年1現(xiàn)金流入70600 10000 1300047600商品房銷售收入70600 10000 1300047600房地產(chǎn)租金收入自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2現(xiàn)金流出54703 0 6307763540761資本金84508450預售（租）用于開發(fā)產(chǎn)品投資自營部分經(jīng)營費用出租房經(jīng)營費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅長期借款本金償還流動資金借款償還短期借款本金償還借款利息支付償還其他應付款3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量 計算指標 內(nèi)部收益率（FIRR） 財務凈現(xiàn)值（FNPV） 基準收益率（Ic）15。本項目位于大廣佛商圈黃岐的中心，項目的發(fā)展將帶動黃岐房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，給城區(qū)房地產(chǎn)市場注入新的活力，帶動城市的發(fā)展。項目施工時間約2年，計劃在2008年底銷售完畢。政府部們在房地產(chǎn)開發(fā)項目上的政策非常配合，支持黃岐的房地產(chǎn)是地方重要的財政收入，目前黃岐城區(qū)由原來幾萬人的小鎮(zhèn)發(fā)展到有幾十個大中小樓盤，常住人口已經(jīng)達到四、五十萬人口。珠江恒昌地產(chǎn)策劃代理公司符海華經(jīng)理認為，下半年佛山樓價會平穩(wěn)發(fā)展。從5月份開始，樓市供應逐漸加大，南海而去年同期商品房銷售額、%、%、%，說明目前商品房屋市場銷售速度有所放緩，市場觀望氣氛較濃，消費者抱謹慎態(tài)度。B. 開發(fā)資金來源，%。為此，2005年5月由建設部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和銀監(jiān)會七部門又聯(lián)合出臺了《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，指出在今后一段時間里，要強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應結(jié)構(gòu)；加大土地供應調(diào)控力度，嚴格土地管理；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管；加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風險；明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費；加強經(jīng)濟適用住房建設，完善廉租住房制度；切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為；加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。此外，由于整個二期項目均是小面積的戶型，符合國家有關房地產(chǎn)的支持政策，肯定受到廣大工薪階層的歡迎，銷售一定不成問題。特別是作為地鐵上蓋物，2008年底廣州五號線地鐵通車，更為其升值帶來了非?？煽康谋Ｕ?。項目雖然屬于南海地域，但確可以說是“廣州概念”樓盤（電話可安裝廣州市話）。目前在黃岐銷售的比較大型的樓盤總價售價均在4000元/平方米（毛壞）以上，再考慮到該盤是地鐵上蓋物，所以《瑞安花園》將來銷售價均肯定在4000元/平方米以上，整體投資收益非?？捎^。隨著宏觀調(diào)控政策措施的貫徹落實，房地產(chǎn)投資過快增長勢頭得到了一定的控制，但是當前一些地區(qū)存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品住房價格上漲過快，供應結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂等突出問題。辦公樓、商業(yè)用房同比均下降5％多，%、%的增幅，形成強烈反差。其中，商品住宅平均價格為3525元/ m2，%。(二) 佛山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 中高端產(chǎn)品供應量較大今年1月～4月，由于幾個大盤還未開盤，佛山中心樓市還繼續(xù)處于一個相對的斷檔。佛山房地產(chǎn)資深人士駱儀克表示，近幾年的佛山樓價呈現(xiàn)一定的上升趨勢，但總的來說還是比較合理的，佛山樓市以自住為主，受政策沖擊不大，樓市繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展，下半年供應量會有所增加，佛山樓價可能會有所調(diào)整，但調(diào)整的幅度不會太大。黃岐房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)累積十多年的經(jīng)驗，整個地區(qū)的市政配套已經(jīng)非常完善，交通網(wǎng)絡發(fā)達。(六) 項目現(xiàn)金流量表序號項目2006年2007年2008年合計一現(xiàn)金流入量100001300047600 1銷售收入 3000 476002銀行貸款1000010000 3自籌資金 二現(xiàn)金流出1土地費用 02前期費用 03建筑安裝工程費 4公共配套設施費 5其它費用 6管理費用 7投資利息 8銷售費用 9
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