【正文】 心，包括黃石、黃岡、孝感等大中 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項目 可行性研究報告 第 15 頁 共 46 頁 城市在內(nèi)的華中城市群。 岳陽地區(qū)唯一一家五星級休閑農(nóng)莊 —— 某 生態(tài)公園每年的接待人次都在 10 萬以上 ,隨著岳陽旅游事業(yè)的蓬勃發(fā)展和滿足人們對自然田野生活的向往性、對自然環(huán)境發(fā)展和保護(hù)認(rèn)知的教育性、以及對動態(tài)生物生態(tài)活動和靜態(tài)農(nóng)村人文活動的娛樂性 ,預(yù)計項目在營銷策劃、品牌優(yōu)勢、資源優(yōu)勢下 ,接待人次將以每年 10%增長。 平面布 局 平面布局原則 ①集中原則 充分考慮景點(diǎn)聚集度、客源流向、線路組織等客觀因素，深度挖掘生態(tài)旅游和鄉(xiāng)村旅游的休閑、度假功能，使產(chǎn)品整體集中、 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項目 可行性研究報告 第 17 頁 共 46 頁 合理布局，更好的突出 某 景區(qū)的主題。 平面布局 主要 方案 根據(jù) 某 景區(qū)的資源性質(zhì)、分布及開發(fā)現(xiàn)狀，以及對核心資源保護(hù)的需要，整個項目劃分為“一心、一環(huán)” 的空間格局，即旅游規(guī)劃核心和生態(tài)控制環(huán)。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項目 可行性研究報告 第 18 頁 共 46 頁 項目建設(shè)內(nèi)容 某 生態(tài)公園本著“統(tǒng)一規(guī)劃，整體開發(fā)，分期實(shí)施”的建設(shè)原則實(shí)施，以已開發(fā)的盤石山莊為基礎(chǔ)，整個公園按“戶外運(yùn)動，生態(tài)農(nóng)業(yè)，文化博覽，休閑度假”四大功能開發(fā)建設(shè)，將 某 生態(tài)公園建成一個集運(yùn) 動、觀光、休閑、度假、娛樂、購物、會議、住宿于一體的生態(tài)公園。首先對現(xiàn)有的農(nóng)家樂建筑進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃（外立面整治、內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)改造等），針對 某 縣、汨羅市 、岳陽市、長株潭、武漢市等城市居民周末休閑需求，開發(fā)具有當(dāng)?shù)匚幕厣霓r(nóng)家樂旅游活動，主要為城市居民提供具有農(nóng)家特色的休閑項目，讓游客“做兩天農(nóng)民，過兩天農(nóng)家生活”，如吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家院、干農(nóng)家活、賞田園風(fēng)景等，滿足城市游客觀光、購買農(nóng)家產(chǎn)品、追求自由、健康的旅游需求，讓游人在藍(lán)天、白云、綠水、青山、農(nóng)田中徜徉，流連于綠色、生態(tài)的農(nóng)家生活中。項目包括登山、叢林穿越、野外生存、露營、野戰(zhàn)營等。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項目 可行性研究報告 第 20 頁 共 46 頁 某 人文內(nèi)涵深厚，曾有杜甫留宿洲上，李宗仁指揮戰(zhàn)場舊址和單先麟抗日伏擊舊址等人文景觀，但目前在洲上無法找到具體舊址所在地，為了讓游客充分了解 某 ，規(guī)劃在 某 中心的山丘處建盤石人文館，將 某 的歷史文化展現(xiàn)給游客。 位于洲中心山丘。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項目 可行性研究報告 第 21 頁 共 46 頁 市場營銷重點(diǎn)圍繞目標(biāo)市場展開，通過多種通道把景區(qū)的信息傳遞給目標(biāo)市場群體，同時在目標(biāo)市場塑造知名度和美譽(yù)度，吸引目標(biāo)市場群體到旅游目的地游玩。市場營銷戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)可采取以下幾種措施； ① 推介會：主要參加泛珠三角、長三角地區(qū)的旅游推介會，重點(diǎn)城市為廣州、長沙、上海等地。 ③ 報紙：報紙選擇《中國旅游報》、《三湘都市報》、《長沙晚 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項目 可行性研究報告 第 22 頁 共 46 頁 報》、《蕭湘晨報》、《岳陽晚報》等客源目標(biāo)市場的報紙和旅游娛樂媒體。 ⑤ 旅行社：旅行社在景區(qū)客源引進(jìn)具有重要的作用，重點(diǎn)針對客源市場旅行社進(jìn)行促銷。 ⑦ 與 某 縣及周邊景區(qū)聯(lián)合營銷 目前 某 景區(qū)還處于起步階段，景區(qū)的知名度與美譽(yù)度不高，可以通過與周邊知名景區(qū)的游線組合，來提高其知名度。 環(huán)境評價標(biāo)準(zhǔn) 1) 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（ GB30951996）》； 2) 《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（ GB38382002）》 III 標(biāo)準(zhǔn)； 3) 《地下水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（ GB1484893）》 III 標(biāo)準(zhǔn)。定時對江中雜物進(jìn)行處理，保證水體的清澈。區(qū)內(nèi)生產(chǎn)、生活污水及各種廢棄物要有相應(yīng)的處理設(shè)施，并做到達(dá)標(biāo)處理。公共場所不使用白熾燈。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項目 可行性研究報告 第 25 頁 共 46 頁 節(jié)水 ① 采取節(jié)水型設(shè)備設(shè)施，降低水資源消耗。 消防措施 規(guī)劃地內(nèi)林地面積大，在防火災(zāi)方面，要貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，在建筑設(shè)計、山林管理中應(yīng)采取防火措施以減少和防止火災(zāi)的發(fā)生；同時，在消防設(shè)施、消防制度、指揮組織和消防隊伍等方面都應(yīng)采取有效措施，以保證對火災(zāi)能及時發(fā)現(xiàn)，報警和有效的撲救。 根據(jù) 國家《城鎮(zhèn)消防站布局與技術(shù)裝備配備標(biāo)準(zhǔn)》，結(jié)合景區(qū)的實(shí)際情況，景區(qū)內(nèi)配備一輛水灌型消防車；在區(qū)內(nèi)主要道路兩側(cè)按每 120米的距離設(shè)置消防栓，接待住宿處也要配置；消防栓采用地上式。項目組下分設(shè)項目協(xié)調(diào)組、營銷調(diào)研組、工程組、生產(chǎn)技術(shù)組和財 務(wù)組。整個項目建設(shè)預(yù)計為 8個月。 ② 湖南省建筑工程概算定額（ 2001年） 及省安裝（ 1997年）定額及相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) . ③ 湖南省“ 99”定額（土建）。投資 內(nèi)容 明細(xì)表見下表： 圖表 9 項目投資內(nèi)容一覽表 序號 建設(shè)內(nèi)容 工程類型 備 注 1 主干道 新增配套工程 全長 600米，寬 10米 2 次干道 新增配套工程 全長 2公里 ，寬 6米 3 游步道 新增配套工程 新建長度 ，寬 4 游客管理中心 土建工程 2層共 400平方米 5 水系改造 原有設(shè)施 拓展 工程 水質(zhì)改造和管線鋪設(shè) 6 電力設(shè)施 新增配套工程 電力管線設(shè)置 7 通訊設(shè)施 原有設(shè)施 拓展 工程 電話及管線 8 消防設(shè)施 新增配套工程 消防設(shè)施設(shè)備的配置 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項目 可行性研究報告 第 31 頁 共 46 頁 9 生態(tài)公益林和綠化 原有設(shè)施裝飾工程 景點(diǎn)綠化，生態(tài)保護(hù) 10 環(huán)境保護(hù) 原有設(shè)施裝飾工程 環(huán)衛(wèi)工具、宣傳牌、森保設(shè)備 11 燈光系統(tǒng) 原有設(shè)施裝飾工程 亮化工程 12 綠化工程 新增配套 工程 補(bǔ)充建設(shè) 13 景區(qū)大門 新增配套工程 東入口和西入口兩個大門 14 入口廣場 新增配套工程 東、西兩個入口廣場 15 觀光碼頭 新增配套工程 4個 16 濱水民俗表演廣場 新增配套工程 面積 5000平方米 17 商務(wù)會議中心 原有設(shè)施裝飾工程 環(huán)境維護(hù) 18 荷塘月色 原有設(shè)施裝飾工程 現(xiàn)有魚塘改造 19 望江亭 新增配套工程 新增 4個 20 好望角 新增配套工程 新增 5個 21 某 人文館 土建工程 1層，建筑面積 500平方米 22 休息亭 新增配套工程 新增 10個 23 拓 展訓(xùn)練基地 新增配套工程 場地設(shè)計，設(shè)備購置 24 健身景觀道 新增配套工程 道寬 2米， 全長 2公里 ，設(shè)備購置 25 垂釣中心 原有設(shè)施裝飾工程 改造 26 農(nóng)村體制變遷展覽館 土建工程 1層，占地面積 2000平方米 27 農(nóng)家飯莊 土建工程 3個風(fēng)味飯莊，各占地 600平方米 28 新村娛樂中心 原有設(shè)施裝飾工程 設(shè)備購置 29 旅游商品街 土建工程 一層臨街建筑， 長 200米 ，建筑面積 600 項目總投資估算表見下表： 圖表 10 項目總投資估算表（單位：萬元） 序號 子 項 數(shù) 量 價 格 金 額 備 注 1 項目前期 2 項目報建 3 征用項目用地 10畝 3 4 土建工程 4700M2 5 原有設(shè)施裝飾設(shè)施添置 6 新增配套工程 (綠化、道路 ) 43900M2 7 新增配套工程（非道路工程） 包括設(shè)備購置、安裝費(fèi) 8 不可預(yù)測費(fèi) 項目一般按 511%計提，本項目考慮物價上漲，按 7%計提不可預(yù)計費(fèi) 9 建 設(shè)期融資利息 35年期項目貸款利息率 10 墊底流動資金 原料的訂購 11 投資總額 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項目 可行性研究報告 第 32 頁 共 46 頁 項目投資計劃及籌資方案 項目總投資 萬元 ，其中企業(yè)自籌 萬元，項目申請中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行岳陽市分行 35年期項目貸款 1000萬元，融資期限 3 年 （實(shí)際融資期限為 4 年，第 一 年還貸款利息） 。經(jīng)營資產(chǎn)（含部分固定資產(chǎn)）主要是在經(jīng)營地投資 ，少數(shù)在自由土地上投資形成固定資產(chǎn)。 ? 未來 5 年旅客以 2020 和 2020 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)， 2020年收入 440 萬， 2020 年預(yù)計收入突破 600 萬元。（資料來自項目建設(shè)單位網(wǎng)站） ? 住宅收入 加權(quán)平均數(shù) 的估算 ，以 2020 和 2020 年 賓 館及別墅收入 財務(wù) 數(shù)據(jù) 為基數(shù)，測算各類房間開房比例和預(yù)測未來 5年增長趨勢 ： 盤石大酒店 收入 板塊 ，按人均 100元 /天 測算 ； 別墅收入 板塊 ，按人均 2400/天測算。天 40% 42% 44% 45% 45% 盤石大酒店住宿收入 3 加權(quán)平均運(yùn)營負(fù)荷 2400元 /人 以銷售收入 12%為測算參數(shù)。 總成本費(fèi)用見下表： 圖表 13 總成本費(fèi)用表 （ 單位：萬元 ） 序號 項 目 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 1 租金 20 20 20 20 20 2 原材料 3 燃料及水電 4 工資及福利 5 管理費(fèi)用 6 財務(wù)費(fèi)用 7 維護(hù)費(fèi)用 8 折舊 9 攤銷 10 銷售費(fèi)用 11 總成本費(fèi)用 固定成本 可變成本 12 經(jīng)營成本 項目損益分析說明：公積金按稅后利潤 10%計提 。 ? 項目內(nèi)部收益率 (EIRR)=% 分析 和盈虧平衡分析 項目敏感性分析 通過對產(chǎn)品價格、 變動 成本等因素進(jìn)行敏感性分析，得知項目產(chǎn)品價格敏感性較強(qiáng)， 變動成本 次之，但總體來說，本項分析的 兩個因素都不太敏感，由此可見本項目市場風(fēng)險較小 。由于公司自有資金有限， 公司向中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行岳陽市分行申請 35年期項目貸款 。 風(fēng)險分析 項目風(fēng)險分為 政策風(fēng)險、 市場風(fēng)險與企業(yè)管理風(fēng)險等風(fēng)險。 管理風(fēng)險：公司正在不斷強(qiáng)化法人治理機(jī)制，完善組織結(jié)構(gòu)，并已 制訂企業(yè)中長期發(fā)展戰(zhàn)略，不斷適應(yīng)企業(yè)內(nèi)外部變化著的情 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項目