【正文】 量的建筑遺棄物。主要游線有： 某 起義舊址 —— 某 景區(qū) —— 杜甫墓 —— 福壽山國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū)； 大圍山國(guó)家森林公園 —— 某 起義舊址 —— 某 景區(qū)； 岳陽(yáng)樓 洞庭湖景區(qū) —— 屈子祠 —— 張谷英村 —— 某 景區(qū) —— 杜甫墓。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)具有持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，資金費(fèi)用少，又可全面、詳細(xì)宣傳自身特點(diǎn)，是一種較佳的宣傳手段。對(duì)旅行社主要采取人員推銷(xiāo)和銷(xiāo)售激勵(lì)措施，建立起完善通暢的旅行 社銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，促使旅行社開(kāi)辟新線路。電視具有時(shí)間短、資金費(fèi)用大等特點(diǎn)，選擇應(yīng)慎重，盡量選擇在重點(diǎn)客源市場(chǎng)有針對(duì)性的投放。報(bào)紙宣傳主要宣傳景區(qū)自身的特色，盡量選擇在旅游版面宣傳，時(shí)間盡量選擇在周末時(shí)間投放。戶(hù)外廣告主要是景區(qū)的形象宣傳畫(huà)，配以景區(qū)的形象口號(hào)，具有強(qiáng)烈 的視覺(jué)沖擊力。推銷(xiāo)自身旅游產(chǎn)品，宣傳景區(qū)知名度，借機(jī)組織、豐富、拓展自身在客源市場(chǎng)的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)。 市 場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的對(duì)象是目標(biāo)市場(chǎng)，同時(shí)還要注意對(duì)景區(qū)有關(guān)聯(lián)的組織和企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)，比如對(duì)旅行社的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，促使旅行社多宣傳和出售自己的景區(qū)，并創(chuàng)新旅游線路，推銷(xiāo)自己景區(qū)的產(chǎn)品。 圖表 4 目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略 示意 圖 制定相應(yīng)營(yíng)銷(xiāo)策略為產(chǎn)品作市場(chǎng)定位選擇目標(biāo)市場(chǎng)市場(chǎng)細(xì)分實(shí)現(xiàn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)策略： 4 P S （ 產(chǎn)品、價(jià)格、通路、促銷(xiāo)）組合策略；促銷(xiāo)包括：廣告（ AD ）、 銷(xiāo)售促進(jìn)（ SP ）、 人員推銷(xiāo)、公共關(guān)系（ PR ）、 直效營(yíng)銷(xiāo)整合策略的制定；廣告包括：廣告創(chuàng)意、媒介策略等。在竹林內(nèi)設(shè)吊床、休息亭等休息設(shè)施。為了美化洲中心的山丘，在健身景觀道兩側(cè)的山地內(nèi)大面積的種植竹林，充分營(yíng)造洲中心“靜”的環(huán)境氛圍。道路規(guī) 劃將步行道和觀光自行道分離，組景的植物以本地野生植物為主，體現(xiàn)鄉(xiāng)野氣息。 位于環(huán)江防護(hù)堤上，修建環(huán)江綠化帶，設(shè)觀景亭、花架、休息長(zhǎng)廊等設(shè)施，材質(zhì)選用木制材質(zhì)，顏色以深紅色為主。定時(shí)安排表演隊(duì)表演當(dāng)?shù)氐奶厣袼谆顒?dòng)，包括舞龍燈、 舞獅、九龍舞、地花鼓、皮影戲等地方傳統(tǒng)的民俗藝術(shù)表演，同時(shí)引進(jìn)土家族的擺手舞和其他少數(shù)民族的民間舞蹈，增加游客參與性。 濱水民俗表演廣場(chǎng) 位于現(xiàn)有魚(yú)塘旁，規(guī)劃面積 5000平方米，為方型臨水廣場(chǎng)，中間的表演空間為圓形，體現(xiàn)“天圓地方”的傳統(tǒng)觀念。拓展訓(xùn)練基地針對(duì)青少年學(xué)生和企業(yè)員工，進(jìn)行青少年素質(zhì)訓(xùn)練、體能訓(xùn)練、團(tuán)隊(duì)協(xié)作訓(xùn)練、激發(fā)潛能訓(xùn)練等。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 19 頁(yè) 共 46 頁(yè) 農(nóng)家樂(lè)以“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)”為原則，實(shí)行規(guī)范化的服務(wù)、管理，成立農(nóng)家樂(lè)旅游協(xié)會(huì)，提供高品質(zhì)、高品位的旅游產(chǎn)品，將景區(qū)內(nèi)的農(nóng)家樂(lè)打造成岳陽(yáng)市農(nóng)家樂(lè)基地。 農(nóng)家樂(lè)占地面積 13萬(wàn)平方米，包括農(nóng)家休閑園、農(nóng)家旅社、燒烤園和田園風(fēng)光（即菜地）等項(xiàng)目。 2002年 10月以來(lái)，公園已經(jīng)建成或部分建成的項(xiàng)目有：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、盤(pán)石大酒店、垂釣中心、沙灘泳場(chǎng)、水上慢慢游、水上摩托艇、水上觀光游船、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、沙灘排球場(chǎng)、跨江滑索等。 總平面布局圖見(jiàn)附件。旅游規(guī)劃核心以盤(pán)石村為規(guī)劃范圍，是發(fā)展旅游業(yè)的核心地域；生態(tài)控制環(huán)為盤(pán)石村村界向外擴(kuò)充 200 米，面積為 平方公里的環(huán)狀生態(tài)控制區(qū)域。 ④可持續(xù)性 發(fā)展 原則 以保護(hù)資源、保護(hù)環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行空間布局規(guī)劃，使景區(qū)的生態(tài)保持良性發(fā)展態(tài)勢(shì)。 ②主導(dǎo)因素原則 將規(guī)劃區(qū)域內(nèi)資源分布集中的地塊作為能起主導(dǎo)作用的核心景區(qū)來(lái)開(kāi)發(fā)，其他分區(qū)作為主導(dǎo)景區(qū)的輔助區(qū)，各區(qū)主題鮮明，功能互補(bǔ)，重點(diǎn)突出，層次分明。 項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模確定為：擴(kuò)建 農(nóng)業(yè)生態(tài)園地占地 14畝， 增加租賃園林面積 增 加 達(dá) 2686畝， 擴(kuò)建一些 參與性、互動(dòng)式項(xiàng)目， 添置 新設(shè) 備、改造 原有設(shè)施 ， 使項(xiàng)目年接待能力達(dá)到 50萬(wàn)人次。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 16 頁(yè) 共 46 頁(yè) 建設(shè)思路 與 建設(shè) 方案 項(xiàng)目 建設(shè)思路 基于項(xiàng) 目原有基礎(chǔ)條件和市場(chǎng)需求分析 ,結(jié)合實(shí)際，確立重點(diǎn)：一是結(jié)合現(xiàn)有條件，以延伸現(xiàn)有游覽觀光景點(diǎn)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)；二是結(jié)合省級(jí)龍頭企業(yè)區(qū)域環(huán)境美化，擴(kuò)充和完善休閑農(nóng)莊功能，增加參與性和互動(dòng)性；三是結(jié)合農(nóng)業(yè)生態(tài)園區(qū)，拓展園區(qū)功能布局，發(fā)展成為環(huán)?；睾陀^光休閑景點(diǎn)；四是結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)生態(tài)旅游資源。在城市周邊和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)具有現(xiàn)實(shí)的需要。以上海為中心的華東市場(chǎng)和以京、津?yàn)橹行牡娜A北市場(chǎng)雖然距離湖南相對(duì)較遠(yuǎn)，但這是目前我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游兩個(gè)最主要的輸出地區(qū)，而且多倚重于團(tuán)隊(duì)旅游方式和接近大自然的旅游項(xiàng)目，長(zhǎng)距離出游人數(shù)正在逐年增加，這亦是湖南休閑農(nóng)業(yè)旅游不可低估的潛在客源市場(chǎng)。屆時(shí)，全省城市化水平可以達(dá)到 4050%，可見(jiàn)湖南省內(nèi)潛伏著一個(gè)較大的鄉(xiāng)村旅游市場(chǎng)。從客源上看，省內(nèi)“長(zhǎng)、株、潭”三市經(jīng)濟(jì)總量占全省 %，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為全省的 倍，集中了全省 50%以上的高等院校和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人才。 未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 休閑農(nóng)業(yè)活動(dòng)行為源于城鄉(xiāng)間的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和文化的差異。隨著周邊旅游景區(qū)的成熟和老化，作為生態(tài)旅游大縣的 某 縣的旅游業(yè)將面臨難得的機(jī)遇。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 14 頁(yè) 共 46 頁(yè) 隨著人民生活水平的提高和休閑旅游、短時(shí)度假意識(shí)的爆發(fā)，使休閑旅游市場(chǎng)迅速膨脹，旅游業(yè)得到了快速發(fā)展。春節(jié)黃金周期間，屈子祠、銀水洞、任弼時(shí)紀(jì)念館、某 起義舊址、五尖山、大云山、幕阜山接待游客也全都突破６０００人次。老景點(diǎn)岳陽(yáng)樓游客也比往年明顯增長(zhǎng)，春節(jié)期間共接待游客３ .８萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)２８ .２％和３３ .９％。 據(jù)旅游部門(mén)分析，我市春節(jié)黃金周特色凸現(xiàn)，一是入境游實(shí)現(xiàn)開(kāi)門(mén)紅，隨著新三峽旅游市場(chǎng)的形成，途經(jīng)岳陽(yáng)的三峽旅游重現(xiàn)昔日 風(fēng)采，春節(jié)期間，５１６３名來(lái)自歐美和東亞的境外游客來(lái)我市游覽岳陽(yáng)樓、欣賞洞庭風(fēng)光，創(chuàng)春節(jié)黃金周入境游客接待歷史新高。新寧縣也大力發(fā)展各類(lèi)家庭旅館 200多家 ,床位達(dá)到 2500張 ,占全縣旅館酒店床位的半壁江山。邵陽(yáng)市現(xiàn)有一定規(guī)模的休閑農(nóng)莊 58個(gè)，年經(jīng)營(yíng)總收入 5750萬(wàn)元，直接從業(yè)人員 2369人，去年完成利稅 568萬(wàn)元。而度假型休閑農(nóng)業(yè)則是指在滿足游客吃住的基礎(chǔ)上 ,還能為游客提供更多的農(nóng)家生活方式與農(nóng)事體驗(yàn)等活動(dòng)項(xiàng)目。就全省休閑農(nóng)莊而言，目前主要包括：觀光型休閑農(nóng)業(yè)，客棧型休閑農(nóng)業(yè)，度假型休閑農(nóng)業(yè)。 我省休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展始于 20世紀(jì) 90年代，在長(zhǎng)沙、益陽(yáng)兩市最初興起，形成以釣魚(yú)休閑、吃農(nóng)家菜、住農(nóng)家房、觀農(nóng)家景、干農(nóng)家活的“農(nóng)家樂(lè)”為主體。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 12 頁(yè) 共 46 頁(yè) 3. 市 場(chǎng)分析與 預(yù)測(cè) 宏觀市場(chǎng)分析 ２０世紀(jì) 70 年代 休閑農(nóng)業(yè)在日本、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家形成了產(chǎn)業(yè)規(guī)模， 目前在世界各國(guó)形成了傳統(tǒng)休閑農(nóng)業(yè)、都市型休閑農(nóng)業(yè)、科技型休閑農(nóng)業(yè)、奇異型休閑農(nóng)業(yè)等多種休閑農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。 并且 增加城鄉(xiāng)居民接觸，拓展農(nóng)民人際關(guān)系，縮短城鄉(xiāng)差別，提升農(nóng)村生活品質(zhì) 有著重要作用。城市郊區(qū)農(nóng)業(yè)已不 僅僅 是為城市提供糧食需求，而更 多、更重要的是提供環(huán)境與休閑資源場(chǎng)所。 創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略性調(diào)整，提高農(nóng)民及其他社會(huì)成員的整體素質(zhì)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)注入新的活力有著積極而現(xiàn)實(shí)的意義 ,并有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。走經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展道路，拓寬市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，為農(nóng)民提供新的就業(yè)機(jī)會(huì)，走環(huán)保的路子，發(fā)展便利交通模式，提高能源效率實(shí)現(xiàn)節(jié)能，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，合理使用土地，以盡快消除貧困，建立 防治自然災(zāi)害的系統(tǒng)。據(jù)中南林學(xué)院的朱玲介紹，目前廣東省已有 80 多個(gè)觀光果園，每年接待游客 400 多萬(wàn)人，收入達(dá) 10多億元。進(jìn)入 90年代，隨著我國(guó)人民生活水平提高，休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游也應(yīng)運(yùn)而生。 我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)在 20世紀(jì) 70年代逐漸達(dá)到中等小康生活水平、人們的生活方式和消費(fèi)方式由勞動(dòng)型轉(zhuǎn)向休閑型后，開(kāi)始陸續(xù)將果園、農(nóng)場(chǎng)于農(nóng)閑或假日開(kāi)放社會(huì)大眾參與，觀光果園在臺(tái)灣出現(xiàn)。如法國(guó)農(nóng)村的葡萄園和釀酒作坊很多都是對(duì)外開(kāi)放的，游客不僅可以參觀和參與釀制葡萄酒的全過(guò)程，而且可以在作坊里品嘗，在作坊里親自釀酒并 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 9 頁(yè) 共 46 頁(yè) 將釀好的酒帶走，享受與城市商店里買(mǎi)酒不一樣的自然樂(lè)趣。 國(guó)內(nèi)外休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì) 20世紀(jì) 70年代休閑農(nóng)業(yè)在日本、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家形成了產(chǎn)業(yè)規(guī)模，目前在世界各國(guó)形成了傳統(tǒng)休閑農(nóng)業(yè)、都市型休閑農(nóng)業(yè)、科技型休閑農(nóng)業(yè)、奇異型休閑農(nóng)業(yè)等多種休閑農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。 國(guó)務(wù)院提出發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游是建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要途徑。 可行性研究主要依據(jù) 圖表 2 項(xiàng)目研究依據(jù)一覽表 序號(hào) 來(lái) 源 內(nèi) 容 1 某 縣政府 《 某 年鑒》 2020年 10 月 2 某 縣旅游局 《 某 縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》， 2020年 10月 3 湖南省人民政府 湘政發(fā) [2020]24號(hào) 4 某 縣旅游局 《 某 風(fēng)景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃 20202020年》 5 湖南農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組 湘農(nóng)產(chǎn) [2020]2號(hào) 6 岳陽(yáng)市財(cái)政局 岳市財(cái)農(nóng) [2020]26號(hào) 7 開(kāi)發(fā)商 公司章程、法人執(zhí)照、 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 、財(cái)務(wù)報(bào)表 8 開(kāi)發(fā)商 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研情況、項(xiàng)目簡(jiǎn)介、公司簡(jiǎn)介 9 開(kāi)發(fā)商 農(nóng)業(yè)基本建設(shè)項(xiàng)目管理辦法和其它相關(guān)資訊 10 項(xiàng)目可研編制單位有關(guān)專(zhuān)家顧問(wèn)對(duì)宏、微觀市場(chǎng)的洞察、把握及了解 二期項(xiàng)目 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 圖表 3 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo) 單位 指標(biāo)值 備 注 1 總占地面積 畝 2700 開(kāi)發(fā) 14 畝用地，租賃其余 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 7 頁(yè) 共 46 頁(yè) 用地保護(hù)生態(tài)平衡 2 總建筑面積 ㎡ 4700 3 主要設(shè)施設(shè)備 萬(wàn)元 190 原有設(shè)施裝飾設(shè)施添置 4 綠地率 % 5 項(xiàng)目建設(shè)周期 月 8 7 項(xiàng)目投資總額 萬(wàn)元 2290 8 投資利潤(rùn)率 % 11 9 投資利稅率 % 16 10 全部投資回收期 年 11 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (k) 萬(wàn)元 12 項(xiàng)目?jī)?nèi)含報(bào)酬率 (EIRR) % 13 項(xiàng)目貸款償還期 年 4 人民銀行 35 年貸款利率 14 項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率 % 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 8 頁(yè) 共 46 頁(yè) 符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，屬 于國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè) 目前，我國(guó)正在