【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 相關(guān)批準(zhǔn)后，按照批準(zhǔn)的事項(xiàng)開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）。 公司成立于 2020 年 9 月 21 日，根據(jù)四川博達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的川博達(dá)會(huì)驗(yàn) (2020)— 163 號(hào)驗(yàn)資報(bào)告，變更后的注冊(cè)資本為人民幣 10000 萬(wàn)西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 元，實(shí)收資本為人民幣 10000 萬(wàn)元。 其中 :方清海以貨幣出資 6000 萬(wàn)元，方清濤以貨幣出資 4000 萬(wàn)元。 （ 1）公司組織架構(gòu) 公司設(shè)股東會(huì)，股東會(huì)為公司權(quán)力機(jī)構(gòu)，由全體股東組成，決定公司的經(jīng)營(yíng)方針和投資計(jì)劃，按照章程行使相應(yīng)的職權(quán)。公司不設(shè)董事會(huì)，設(shè)執(zhí)行 董 事 1 人、即為法定代表人，對(duì)公司股東會(huì)和股東負(fù)責(zé)；公司設(shè)經(jīng)理一名，由股東會(huì)聘任或解聘；設(shè)監(jiān)事一名，對(duì)其股東會(huì)負(fù)責(zé)。 公司下設(shè)辦公室、行政人事部、成 本合約部、財(cái)務(wù)部、招商中心、策劃研發(fā)中心、策劃設(shè)計(jì)部、工程建設(shè)中心。公司組織機(jī)構(gòu)健全，各部門分工清晰、責(zé)任明確。 （ 2）公司經(jīng)營(yíng)情況 西南城控股 有限公司， 總部設(shè)在成都，致力于成為最值得尊重和信賴的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司，主 營(yíng) 業(yè)務(wù)領(lǐng)域?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)。 公司目前在建的項(xiàng)目有西南城和遂寧國(guó)際城。 ? 西南城 西南城 項(xiàng)目是四川省特色產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目。 位于 四川省經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力十強(qiáng)縣之一的廣漢市，北臨德陽(yáng)市區(qū) 17 公里，南距成都市 15 公里 ， 成綿高速與成都第二繞城高速交匯處， 成綿高速青白江出口，僅靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂(lè) 高鐵線。近距離輻射周邊 61 座城市和 億常住人口。 西南城 由 西南城控股有限公司 投資 100 億開(kāi)發(fā)， 以“產(chǎn)業(yè)世博、樂(lè)活之都”為主題，開(kāi)創(chuàng)“產(chǎn)業(yè)集 —— 博覽匯 —— 旅游圈”三位一體永續(xù)循環(huán)西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 的中國(guó)財(cái)富金三角模式，打造全球糖酒食品博覽匯，開(kāi)發(fā)周期 為五 年，于2020 年底開(kāi)工， 2020 年全面竣工。 整個(gè)項(xiàng)目占地 5000 余 畝 ，建筑面積達(dá)500 多萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋糖酒副食行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)及關(guān)聯(lián)行業(yè)。包含博覽會(huì)展中心、產(chǎn)品交易中心、倉(cāng)儲(chǔ)物流中心、旅游服務(wù)中心、商務(wù)配套中心、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)孵化中心、配套居住中心等形態(tài)，形成以博覽為龍頭，產(chǎn)業(yè)為支撐，交易為基礎(chǔ)，文旅為導(dǎo)向的超大型特色綜合體。建成后將成為中國(guó)糖酒食品 CBD、全國(guó)知名的大型主題商業(yè)風(fēng)情小鎮(zhèn)、國(guó)家 4A 級(jí)旅游景區(qū)，預(yù)計(jì) 年?duì)I業(yè)額 可 達(dá) 100 億 ，解決就業(yè) 15 萬(wàn)余人 。 ? 國(guó)際城 遂寧國(guó)際城位于遂寧中國(guó)西部現(xiàn)代物流港園區(qū)橋頭堡位置，總占地260 畝，投資 20 億開(kāi)發(fā)，匯聚了各大類建材家居相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品 ， 主要包括建材家居、汽車農(nóng)機(jī)、五金機(jī)電、百貨服裝、農(nóng)副產(chǎn)品等五大主題市場(chǎng)和一個(gè)全國(guó)性的專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)。 將打造為行業(yè)內(nèi)采購(gòu)效率最高、采購(gòu)成本最低的世界級(jí)現(xiàn)代化商貿(mào)城。 該項(xiàng)目共分三期實(shí)施，建設(shè)周 期為 28個(gè)月，項(xiàng)目建成后年交易額將達(dá)到 21 億元。 （ 3）經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平 法定代表人（董事長(zhǎng)）： 方清海， 1966 年出生，湖北黃陂人，碩士研究生。湖北天潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司董事長(zhǎng)，中國(guó)青年企業(yè)家協(xié)會(huì)理事、湖北省政協(xié)委員、湖北工商聯(lián)常委、襄樊市人大代表、襄樊市工商聯(lián)副會(huì)長(zhǎng)，先后獲得 “ 優(yōu)秀政協(xié)委員 ” 、 “ 優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)家 ” 榮譽(yù)稱號(hào) 、 “ 優(yōu)秀中國(guó)特色社會(huì)主義建設(shè)者 ” 。 擅長(zhǎng)城市運(yùn)營(yíng)及區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)其創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有較深的研究。 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 1998 年創(chuàng)辦了湖北 天潤(rùn)集團(tuán)，經(jīng)過(guò) 多年 的發(fā)展，現(xiàn)已形成以住宅及商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心，涉及旅游開(kāi)發(fā)、 工業(yè)投資、廣告?zhèn)髅健⑽锪?、物業(yè)管理等領(lǐng)域的多元經(jīng)營(yíng)格局 。 從以上資料分析，公司管理人員有較強(qiáng)的管理能力和較豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 西南城位于 成都市德陽(yáng)廣漢 龍居寺片區(qū)， 成綿高速青白江出口處 ， 距成都市 區(qū) 15 公里 ， 北臨德陽(yáng)市區(qū) 17 公里， 交通便利，地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目基地東南臨成綿高速公路輔道，西側(cè)及北側(cè)為青白江， 緊 靠寶 成鐵路和即將建成的成綿樂(lè)高鐵線。 西南城一期項(xiàng)目地塊與中心博覽區(qū)相鄰。四面臨主要規(guī)劃道路，內(nèi)有燃?xì)夤芫€通過(guò)，毗鄰已建成的招商中心。 西南城一期凈用地面積 ㎡（約 354 畝）， 規(guī)劃總建筑面積475092 ㎡。一期建設(shè)啟動(dòng)區(qū)項(xiàng)目（標(biāo)準(zhǔn)商鋪）總建筑面積 ㎡，建設(shè)內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)商鋪，建設(shè)期 2 年，即 2020 年 11 月－ 2020 年 11 月 ，該階段 正在 竣工驗(yàn)收中。 本次建設(shè) 項(xiàng)目為 第 二 期 建設(shè) 項(xiàng)目 ， 總 建筑面積為 139021 ㎡，其 中包括商業(yè)綜合體 133193 ㎡，風(fēng)情街南段 16988 ㎡，美食街東西段 46979 ㎡，地 下 物管用房 ㎡ ， 停車數(shù) 973 個(gè)， 綠地率 15%， 容積率 。 在西南城建設(shè)基地 各產(chǎn)業(yè)分區(qū)布局 內(nèi)，由一條景觀步行軸線串聯(lián)統(tǒng)領(lǐng)，由商業(yè)綜合體、風(fēng)情街、美食街區(qū)組成 ，各區(qū)域間聯(lián)系緊 密，停車及生活設(shè)施配套齊全，該區(qū)域裝飾風(fēng)格以地中海為主要基調(diào)，為西南城建設(shè)西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 基地乃至西南城周邊提供格調(diào)高雅、配置齊全的集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物等于一體的商業(yè)綜合體。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 本次項(xiàng)目為西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目 ，即以餐飲街、風(fēng)情街和商業(yè)綜合體 為核心建筑的商業(yè)配套，二期 修建項(xiàng)目總占地面積達(dá) ㎡，總建筑面積 139021 ㎡，停車位 973 個(gè)， 綠地 率達(dá) 15%， 容積率 。 表 11 西南城第 二 期 建設(shè)項(xiàng)目及經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標(biāo) 備注 1 二期 規(guī)劃凈用地面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2 二期 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 139021 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3 商業(yè)綜合體 建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商業(yè)綜合體地上記入容積率 面積 ㎡ 70791 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商業(yè)綜合體地下建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4 風(fēng)情街北段建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 風(fēng)情街北段地上記入容積率 面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5 風(fēng)情街南段建 筑面積 ㎡ 13187 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 風(fēng)情街南段地上記入容積率 面積 ㎡ 13187 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6 美食街東西段建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 美食街東西段 地上記入容積率建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 7 容積率 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8 建筑密度 % 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 9 綠地率 15% 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 10 機(jī)動(dòng)車位 個(gè) 973 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目建 設(shè)工期 及進(jìn)度 本項(xiàng)目建筑 面積 139021 ㎡ ， 建設(shè)期 1 年 8 個(gè)月 ，從 2020 年 1 月開(kāi)工， 2020 年 8 月 底 竣工。具體安排如下表： 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 表 12 西南城一期二階段項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度表 項(xiàng)目 建設(shè)工期 總工期 1 年 8 個(gè)月 基礎(chǔ)工程 ~ 主體工程 ~ 內(nèi)外裝飾、安裝工程 ~ 總平、道路 ~ 竣工驗(yàn)收 投資估算和資金籌措 估算 西南城第 二 期 項(xiàng) 目總投資費(fèi)用 包括：土地費(fèi)用、 工程 建設(shè)費(fèi) 、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、其他費(fèi)用 、銷售費(fèi)用及流動(dòng)資金 等。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資約 萬(wàn)元 。 該項(xiàng)目的自有資本金為 萬(wàn)元，達(dá)到總投資額的 39%； 銷售轉(zhuǎn)投入 萬(wàn)元，占投資總額的 3%；銀行貸款30000 萬(wàn)元，占總投資額的 58%。 項(xiàng)目 評(píng)估結(jié)論及建議 開(kāi)發(fā)條件及市場(chǎng)分析結(jié)論 西南城第二 期 商業(yè)配套 建設(shè)項(xiàng)目位于成綿高速青白江出口的廣漢開(kāi)發(fā)區(qū)，成綿高速與成都第二繞城高速在此交匯，距成都市區(qū) 15 公里，僅靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂(lè)高鐵線。地理位置十分優(yōu)越，交通便利。西南城項(xiàng)目 將打造為以糖酒食品為主題的國(guó)際化商貿(mào)航母，并建立白酒展銷平臺(tái)、原酒交易中心和原酒期貨交易平臺(tái)。形成 的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 不單是以好地段所在地形成的自然輻射，而是在產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)、區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)之上，借助城市發(fā)展的綜合資源優(yōu)勢(shì)，依托地區(qū)經(jīng)濟(jì)能量、城市功能的提升，促進(jìn)城市的繁榮和升級(jí) 。 而作為西南城的商業(yè)配套，其規(guī)西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 劃思想、建設(shè)規(guī)模在廣漢商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上名列前位，二期商業(yè)配套在投資上具有雙重保障：一是西南城基地本身的業(yè)主消費(fèi)和未來(lái)的發(fā)展規(guī)模，二是廣漢南區(qū)乃至整個(gè)廣漢、德陽(yáng)、青白江的潛在消費(fèi)人群支撐，因此本項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng) 前景。 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 西南城第二期建設(shè) 項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元， 項(xiàng)目?jī)?利潤(rùn)為 萬(wàn) 元，該項(xiàng)目在投資經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，該項(xiàng)目 投資回報(bào)率為 %，銷售凈利率 %，內(nèi)含報(bào)酬率為 %， 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為： 萬(wàn)元 ,動(dòng)態(tài)投資回收期 1 年 10 個(gè)月 ， 靜態(tài)投資回收期 1 年 8 個(gè)月。 從財(cái)務(wù)指標(biāo)看，該項(xiàng)目可行，項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)。 表 13 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標(biāo) 備注 一 建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 二期 規(guī)劃凈用地面積 ㎡ 二 期 總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2 二期 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 139021 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3 商業(yè)綜合體 建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商業(yè)綜合體地上記入容積率 面積 ㎡ 70791 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商業(yè)綜合體地下建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4 風(fēng)情街北段建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 風(fēng)情街北段地上記入容積率 面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5 風(fēng)情街南段建筑面積 ㎡ 13187 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 風(fēng)情街南段地上記入容積率 面積 ㎡ 13187 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6 美食街東西段建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 美食街東西段 地上記入容積率建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 7 容積率 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8 建筑密度 % 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 9 綠地率 15% 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 10 機(jī)動(dòng)車位 個(gè) 973 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二 投資估算及資金籌措 1 項(xiàng)目總投資： 萬(wàn) 元 2 自有資本金 萬(wàn) 元 3 銀行借款 萬(wàn) 元 30000 4 預(yù)售轉(zhuǎn)投入 萬(wàn) 元 1, 三 售價(jià)估算 1 商業(yè)綜合體售價(jià) 元 6,500 。 2 風(fēng)情街售價(jià) 元 8,500 3 美食街售價(jià) 元 8,500 四 利潤(rùn)測(cè)算 1 銷售收入 萬(wàn)元 103, 2 利潤(rùn) 總額 萬(wàn)元 37, 3 所得稅 萬(wàn)元 9, 4 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 28, 五 評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 項(xiàng)目全投資稅前利潤(rùn)率 % % 2 項(xiàng)目全投資稅后利潤(rùn)率 % % 項(xiàng)目建議 （一）本項(xiàng)目的建設(shè)期為 1 年 8 個(gè)月 ，建筑面積 139021 平方 米，規(guī)模較大，能否按規(guī)劃工期、設(shè)計(jì)竣工標(biāo)準(zhǔn)完工，存在一定的不確定性，在施工管理中應(yīng)嚴(yán)格控制房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本，加強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目工程進(jìn)度的監(jiān)管力度，確保該項(xiàng)目按計(jì)劃正常施工，同時(shí)，注西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 意建設(shè)資金的保障，有效確保施工進(jìn)度的順利進(jìn)行。最大限度地規(guī)避因施工進(jìn)度，造成對(duì)項(xiàng)目竣工交付的影響 。 （二）從項(xiàng)目銷售來(lái)看 ， 項(xiàng)目銷售量較大，本地同期開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)較大，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，因此 應(yīng)該密切關(guān)注市場(chǎng)變化，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，針對(duì)市場(chǎng)細(xì)分目標(biāo)客戶，有針對(duì)性的做好宣傳推介，盡快開(kāi)展樓盤的形象展示，聚集人氣，創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，保障銷售方案的順利實(shí)施，加快銷售款回籠。 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告主要編制依據(jù) 本報(bào)告根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和國(guó)家、地方有關(guān)法規(guī)、政策。 國(guó)家計(jì)委、建設(shè) 部發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。 企業(yè)投資項(xiàng)目備案通知書（備案號(hào)：川投資備【 51068110051801】0113 號(hào)）、川投資備【 51068110052501】 0125號(hào)） 。 廣漢市規(guī)劃和建設(shè)局建設(shè)工程臨時(shí)規(guī)劃許可證 [廣住規(guī)建2020001（臨時(shí)）號(hào) ]。 西南城一期規(guī)劃設(shè)計(jì) 。 本公司市場(chǎng)調(diào)查資料。 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 第二章 項(xiàng)目 建設(shè) 背景 中國(guó) 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已進(jìn)入黃金期 2020 年以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)刺激政策等多種因素的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)提前結(jié)束調(diào)整而急劇升溫，出現(xiàn)了投資和價(jià)格回升、成交量大 幅增加、資金來(lái)源充裕等新情況、新變化。 全國(guó)及主要城市的商品房銷售面積、銷售價(jià)格、銷售額均創(chuàng)歷史新高；在土地招拍掛市場(chǎng)，總價(jià)及單價(jià)地王不斷涌現(xiàn)，市場(chǎng)熱度甚至超過(guò) 2020 年。為遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快， 2020 年年底，中央政府 決定將 加