【正文】 ................................................................................................................... 63 資金投入方面 .............................................................................................................. 64 銷售方面 ...................................................................................................................... 64 第十五章 分析結(jié)論和建議 ................................................................................................ 66 開發(fā)條件及市場(chǎng)分析結(jié)論 .......................................................................................... 66 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 .............................................................................................................. 66 項(xiàng)目建議 ...................................................................................................................... 68 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 第一章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 西南城 第二期 建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目性質(zhì) 新建 項(xiàng)目建設(shè)單位 名稱：西南城控股 有限公司 住所：廣漢市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（深圳路東一段） 工商注冊(cè)號(hào)： 510681000017854 法定代表人：方清海 注冊(cè)資本：（人民幣） 壹億 元 實(shí)收資本：（人民幣） 壹億 元 公司類型：有限責(zé)任公司 經(jīng)營(yíng)范圍：水利水電工程及公路建設(shè)項(xiàng)目投資：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) (憑資質(zhì)證書經(jīng)營(yíng) )；高科技農(nóng)業(yè)開發(fā)；銷售：摩托車、機(jī)電設(shè)備、建材、家具；經(jīng)營(yíng)商用車及九座以上乘用車；市場(chǎng)設(shè)施租賃服務(wù)（以上經(jīng)營(yíng)范圍國(guó)家限制或者禁止的除外，需經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，必須取得相關(guān)批準(zhǔn)后，按照批準(zhǔn)的事項(xiàng)開展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）。 （ 2）公司經(jīng)營(yíng)情況 西南城控股 有限公司， 總部設(shè)在成都，致力于成為最值得尊重和信賴的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司，主 營(yíng) 業(yè)務(wù)領(lǐng)域?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)。建成后將成為中國(guó)糖酒食品 CBD、全國(guó)知名的大型主題商業(yè)風(fēng)情小鎮(zhèn)、國(guó)家 4A 級(jí)旅游景區(qū)，預(yù)計(jì) 年?duì)I業(yè)額 可 達(dá) 100 億 ，解決就業(yè) 15 萬余人 。 從以上資料分析，公司管理人員有較強(qiáng)的管理能力和較豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 本次項(xiàng)目為西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目 ，即以餐飲街、風(fēng)情街和商業(yè)綜合體 為核心建筑的商業(yè)配套，二期 修建項(xiàng)目總占地面積達(dá) ㎡，總建筑面積 139021 ㎡，停車位 973 個(gè)， 綠地 率達(dá) 15%， 容積率 。形成 的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 不單是以好地段所在地形成的自然輻射，而是在產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)、區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)之上，借助城市發(fā)展的綜合資源優(yōu)勢(shì)，依托地區(qū)經(jīng)濟(jì)能量、城市功能的提升，促進(jìn)城市的繁榮和升級(jí) 。 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告主要編制依據(jù) 本報(bào)告根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和國(guó)家、地方有關(guān)法規(guī)、政策。為遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快， 2020 年年底，中央政府 決定將 加大對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控 。 快速的城市化進(jìn)程，除了對(duì)于住宅的最初需求之外，大量涌入城市的人群需要生活、消費(fèi)、就業(yè)，因此消費(fèi)服務(wù)類行業(yè)，辦公寫字樓業(yè)態(tài)的需求，有可能成為未來拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的主體，而這個(gè)主體就離不開為數(shù)眾多的商業(yè)類地產(chǎn)產(chǎn)品的支撐?；蛘呖梢哉f，未來的十年是商業(yè)地產(chǎn)的 “ 黃金十年 ” 。 圖 24 成都市近 10 年人均可支配收入趨勢(shì) 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 2020 年，成都社會(huì)商品零售規(guī) 模再上新的臺(tái)階 ， 全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，名義增長(zhǎng) %。 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 基地未來將容納“二高”（成都第二繞城 高速路、成綿高速路）“三鐵” （成汶 鐵路、寶成鐵路、成綿樂高鐵）五條大容量高速干道，擁有較強(qiáng)的貨品集散能力。 2020 年 生產(chǎn)總值 671億元，是 “ 十五 ” 的 倍 。 政府十二五規(guī)劃助推廣漢經(jīng)濟(jì) 快速 發(fā)展 《 廣漢市 “十二五 ”工業(yè)發(fā)展規(guī)劃 》指出 以工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)為主題，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 “四化 ”建設(shè)，實(shí)現(xiàn)三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展 “3632”千億目標(biāo)。東翼則依托現(xiàn)代糧食產(chǎn)業(yè)萬畝良田基地，建設(shè)極富川西平原特色的“田園風(fēng)光”小鎮(zhèn)。 商業(yè)體量： 24000 平米 單層面積： 3000 平米 各樓層業(yè)態(tài)： 1F：男裝、勁浪體育、黃金珠寶店、化妝品、飾品等。 （ 4）休閑娛樂餐飲帶 此區(qū)域以火鍋、中餐、 KTV、茶樓、咖啡為主，商鋪底層租金 120~180元 /平米 /月、第二層租金價(jià)格為 60~80 元，廣漢餐飲休閑集聚地，生意較好，走訪 3 條街區(qū)，無鋪面轉(zhuǎn)讓 。廣漢喪失了大部分的高端終端消費(fèi)人群。 項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng) 一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一配送和統(tǒng)一服務(wù)，為國(guó)內(nèi)外廠商創(chuàng)造一個(gè)糖酒食品交易平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)資源整合平臺(tái)、行業(yè)信息交流平臺(tái)，并成為企業(yè)品牌文化的展示窗口。 風(fēng)情街 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 風(fēng)情街南段：位于商業(yè)綜合體間與高速輔道垂直布置，由 14 棟融合了地中海風(fēng)格和現(xiàn)代元素的獨(dú)立商鋪構(gòu)成，內(nèi)街空間根據(jù)建筑體量進(jìn) 退有節(jié)奏地收放，形成濃郁的文化娛樂氛圍。 卓越君城地處雒城大道和九江路交匯處 ，擁有 4 萬平方米的高端商業(yè)。 凱悅廣場(chǎng)位于老城區(qū)，建立商業(yè)廣場(chǎng)，其他情況不詳。 西南城一期項(xiàng)目已經(jīng)基本完工，商鋪銷售量達(dá) 50%，超高的人氣讓二期物業(yè)銷售更具投資價(jià)值。 國(guó)際商貿(mào)城的規(guī)劃建立，將為該區(qū)域聚集更多的商氣和人氣。 劣勢(shì) (W)： 西南城地理位置處于廣漢新開發(fā)區(qū)，距離廣漢老城區(qū)有一定距離，地理位置不如老城區(qū)優(yōu)越。 商業(yè)模式新穎，領(lǐng)航中國(guó)未來商業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)新思路。項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，將集時(shí)尚、購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂、酒店、公寓等為一體，將成為廣漢未來最繁華的商業(yè)新中心 。 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 第五 章 項(xiàng)目 營(yíng)銷策略 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分 析 通過對(duì)廣漢商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)情況的調(diào)研分析，西南城第二期 項(xiàng)目主要有以下幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： （ 1）帶有商業(yè)配套的住宅樓盤 廣信鷺島 位于廣漢城北新區(qū)，緊鄰政務(wù)中心，以及廣漢未來最大的城市商業(yè)綜合體廣信天地項(xiàng)目，廣信鷺島自身規(guī)劃有近 4 萬平米的鷺鎮(zhèn)商業(yè)街 ，具有歐式風(fēng)格 。 底層以獨(dú)立商業(yè)銷售單位構(gòu)成，二層劃為大跨度空間，主要以大中型餐飲、會(huì)議、住宿、辦公等功能為主的服務(wù)性商業(yè)區(qū)，建筑高度以四層為主加局部五層 。 西南城創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)模式 保證開發(fā) 成果 西南城定位于打造 打造全國(guó)首家糖酒食品全產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和全國(guó)首家大型展貿(mào)博覽旅游示范區(qū) ， 形成以博覽為龍頭，產(chǎn)業(yè)為支撐，交易為基礎(chǔ)，文旅為導(dǎo)向的超大型特色綜合體 ， 開 創(chuàng)了“產(chǎn)業(yè)集 —— 博覽匯 —— 旅游圈”三位一體永續(xù)循環(huán)的商業(yè)地產(chǎn)新 模式 。以水晶廣場(chǎng)為主要商圈輻射，水晶廣場(chǎng)定位于以休閑餐飲為主題，為商業(yè)全部裸賣，目前 1 層租金在 150 元左右 ，門面售價(jià)在 萬元 ~3 萬元之間，主要業(yè)態(tài)有良木緣咖啡、 KTV、余一手火鍋等。 6F：古攝影集團(tuán)、穿越國(guó)際健身會(huì)所。廣漢市比較典型的商業(yè)為老成百大樓、時(shí)代廣場(chǎng)、廣信曼哈頓、武廟步行街、城北新城水晶廣場(chǎng)。重點(diǎn)推進(jìn)石油裝備產(chǎn)業(yè)基地、交通運(yùn)輸設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)基地和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)，到 2020 年，開發(fā)區(qū)銷售收入達(dá)到 1000 億元，石油裝備產(chǎn)業(yè)銷售收入達(dá)到 380 億元、醫(yī)藥產(chǎn)西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 業(yè)銷售收入達(dá)到 120 億元。 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，以三星堆為龍頭的文化旅游服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，連鎖、倉(cāng)儲(chǔ)、 物流、會(huì)展和大型專業(yè)市場(chǎng)等現(xiàn)代商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展。 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 經(jīng)濟(jì) 環(huán)境 廣漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn) 廣漢 是西部最具投資潛力百?gòu)?qiáng)縣、列四川省第七位 ， 素有 “ 川西明珠 ” 美譽(yù)。在國(guó)家對(duì)住宅類地產(chǎn)的嚴(yán)格控制 的政策下，商業(yè)地產(chǎn)迎來發(fā)展的良好時(shí)機(jī)，成為人們熱于投資的重點(diǎn)項(xiàng)目。 圖 22 近兩 年成都商品房成交 均價(jià) 對(duì)比圖 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 社會(huì)消費(fèi)品總額連年增長(zhǎng) ， 居民消費(fèi)需求旺盛 我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品總額連年增長(zhǎng)，人民消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)。商品房銷售額 23314 億元，下降 %，降幅縮小 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額下降 %，辦公樓銷售額下降 %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng) %。商業(yè)地產(chǎn) 不限購(gòu)、不限外、不限貸的優(yōu)勢(shì)，越發(fā)凸現(xiàn)出來。 西南城一期規(guī)劃設(shè)計(jì) 。 表 13 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標(biāo) 備注 一 建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 二期 規(guī)劃凈用地面積 ㎡ 二 期 總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2 二期 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 139021 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3 商業(yè)綜合體 建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商業(yè)綜合體地上記入容積率 面積 ㎡ 70791 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商業(yè)綜合體地下建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4 風(fēng)情街北段建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 風(fēng)情街北段地上記入容積率 面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5 風(fēng)情街南段建筑面積 ㎡ 13187 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 風(fēng)情街南段地上記入容積率 面積 ㎡ 13187 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6 美食街東西段建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 美食街東西段 地上記入容積率建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 7 容積率 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8 建筑密度 % 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 9 綠地率 15% 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 10 機(jī)動(dòng)車位 個(gè) 973 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二 投資估算及資金籌措 1 項(xiàng)目總投資： 萬 元 2 自有資本金 萬 元 3 銀行借款 萬 元 30000 4 預(yù)售轉(zhuǎn)投入 萬 元 1, 三 售價(jià)估算 1 商業(yè)綜合體售價(jià) 元 6,500 。 該項(xiàng)目的自有資本金為 萬元，達(dá)到總投資額的 39%； 銷售轉(zhuǎn)投入 萬元，占投資總額的 3%；銀行貸款30000 萬元，占總投資額的 58%。 西南城一期凈用地面積 ㎡（約 354 畝）， 規(guī)劃總建筑面積475092 ㎡。 （ 3）經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平 法定代表人（董事長(zhǎng)）： 方清海， 1966 年出生，湖北黃陂人，碩士研究生。近距離輻射周邊 61 座城市和 億常住人口。 （ 1）公司組織架構(gòu) 公司設(shè)股東會(huì)，股東會(huì)為公司權(quán)力機(jī)構(gòu)，由全體股東組成，決定公司的經(jīng)營(yíng)方針和投資計(jì)劃，按照章程行使相應(yīng)的職權(quán)。公司不設(shè)董事會(huì)，設(shè)執(zhí)行 董 事 1 人、即為法定代表人，對(duì)公司股東會(huì)和股東負(fù)責(zé)；公司設(shè)經(jīng)理一名，由股東會(huì)聘任或解聘；設(shè)監(jiān)事一名，對(duì)其股東會(huì)負(fù)責(zé)。 西南城 由 西南城控股有限公司 投資 100 億開發(fā)， 以“產(chǎn)業(yè)世博、樂活之都”為主題，開創(chuàng)“產(chǎn)業(yè)集 —— 博覽匯 —— 旅游圈”三位一體永續(xù)循環(huán)西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 的中國(guó)財(cái)富金三角模式，打造全球糖酒食品博覽匯，開發(fā)周期 為五 年，于2020 年底開工， 2020 年全面竣工。湖北天潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司董事長(zhǎng)，中國(guó)青年企業(yè)家協(xié)會(huì)理事、湖北省政協(xié)委員、湖北工商聯(lián)常委、襄樊市人大代表、襄樊市工商聯(lián)副會(huì)長(zhǎng)，先后獲得 “ 優(yōu)秀政協(xié)委員 ” 、 “ 優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)家 ” 榮譽(yù)稱號(hào) 、 “ 優(yōu)秀中國(guó)特色社會(huì)主義建設(shè)者 ” 。一期建設(shè)啟動(dòng)區(qū)項(xiàng)目（標(biāo)準(zhǔn)商鋪）總建筑面積 ㎡，建設(shè)內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)商鋪，建設(shè)期 2 年，即 2020 年 11 月－ 2020 年 11 月 ，該階段 正在 竣工驗(yàn)收中。 項(xiàng)目 評(píng)估結(jié)論及建議 開發(fā)條件及市場(chǎng)分析結(jié)論 西南城第二 期 商業(yè)配套 建設(shè)項(xiàng)目位于成綿高速青白江出口的廣漢開發(fā)區(qū)，成綿高速與成都第二繞城高速在此交匯，距成都市區(qū) 15 公里，僅靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂高鐵線。 2 風(fēng)情街售價(jià) 元 8,500