【正文】 存量進(jìn)入 年 年消化，供大于求的局面繼續(xù)保持，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍然比較激烈。年 年新推出寫(xiě)字樓租售項(xiàng)目 (包括商務(wù)公寓 )數(shù)量達(dá) 50 家，平均每月 家，與 年 年同比上升 家。 （ 三 ） 有利于改善中關(guān)村地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升首都城市形象 項(xiàng)目的建設(shè)，可以促進(jìn) 中關(guān)村 地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和與其相關(guān)的能源、通訊、交通運(yùn)輸?shù)仁聵I(yè)的發(fā)展，有效改善中關(guān)村科技園區(qū)的投資環(huán)境。中關(guān)村 科技園區(qū) 的高速發(fā)展使它成為北京最具發(fā)展?jié)摿Φ母呖萍忌虅?wù)區(qū)。 此外， 年 年 11 月北京市發(fā)展和改革委員會(huì)以京發(fā)改投資函 [年 ]586 號(hào)文《關(guān)于 項(xiàng)目 二期項(xiàng)目有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》同意京計(jì)投資字 [年 ]1455 號(hào)《關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè) 項(xiàng)目 二期工程項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)》有效期延長(zhǎng)至 年年 12 月 31 日。目前，公司正以“專業(yè)、專注、真誠(chéng)、高效”的標(biāo)準(zhǔn)為廣大客戶提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 項(xiàng)目 總建筑面積 平方米 ，其中，地上 平方米，地下 39628平方米 ， 工程建筑總高度 70 米。 第三節(jié) 消防 ..................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第八章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) ............... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第一節(jié) 指導(dǎo)思想及原則 ........... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第一節(jié) ****縣概況 ............... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及承辦單位 ....... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第一節(jié) 項(xiàng)目提出的背景 ........... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第二節(jié) 場(chǎng)址條 件 ................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第一節(jié) 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 ........ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第 九章 勞動(dòng)安全與消防 .............. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 北京市工程咨詢公司 1 第一章 總 論 一、項(xiàng)目概況 1．項(xiàng)目名稱 ： 項(xiàng)目 二期工程（ （項(xiàng)目推廣名） ） 2．性 質(zhì)： 新 建 3． 建設(shè)地址及范圍 項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn) 位于海淀區(qū) 路 5號(hào) ， 海淀區(qū)蘇州橋西側(cè) 。 二、 項(xiàng)目建設(shè) 單位情況 1． 單位名稱： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2． 成立 時(shí)間： l 8 年 3． 注冊(cè)地址：北京市 4． 經(jīng)營(yíng)地址 ： 北京市海淀區(qū) 路 5 號(hào)“ 項(xiàng)目 ” 座 樓 層 5． 法定代表人： 6． 注冊(cè)資本 ： 18300 萬(wàn)元 7． 執(zhí)照注冊(cè)號(hào) ： 8． 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 9． 主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)等 10． 經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售商品房、信息咨詢等。 20xx 年 10 月 l3 日 ,北京市規(guī)劃委員會(huì)市政處主持召開(kāi)會(huì)議（各市政部門(mén)負(fù)責(zé)人參加） ,并原則同意 了市規(guī)劃院做的《 項(xiàng)目 外部市政項(xiàng)目綜合方案》， 為該項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的外部市政條件。 本項(xiàng)目從籌劃 到 確定建設(shè)方案已 有多 年，現(xiàn) 在住宅區(qū)已按規(guī)劃竣工入住 ，但公建項(xiàng)目拖延至今尚未開(kāi)工，致使 大部分用 地 未被利用 。目前，舉辦 奧運(yùn)、中國(guó) 加入 WTO 和新 城市 規(guī)劃的實(shí)施 對(duì)中關(guān)村寫(xiě)字樓市場(chǎng)是三大利好 因素；而 大企 北京市工程咨詢公司 5 業(yè)紛紛回流中關(guān)村， 更為 本 項(xiàng)目市場(chǎng)需求帶來(lái)了千載 難逢的機(jī)遇。一方面，從供需對(duì)比總體來(lái)看，今年寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍舊是供過(guò)于 求的局面，區(qū)域差異依然存在。 隨著 年 年 1月關(guān)于“中關(guān)村 3 年內(nèi)變樣，中關(guān)村要以世界 500 強(qiáng)、國(guó)際著名高科技公司、國(guó)內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)和風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)為重點(diǎn)”政策的出現(xiàn)，中關(guān)村寫(xiě)字樓掀起了新一輪的開(kāi)發(fā)熱潮，供給量持續(xù)加大，其中又以定位為國(guó)際跨國(guó)客戶為主，級(jí)別在國(guó)際型 5A 級(jí)的高檔寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，導(dǎo)致了高檔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象日益嚴(yán)重。 （二）市場(chǎng)需求 中關(guān)村作為我國(guó)知識(shí)經(jīng)濟(jì)的中心區(qū)，為高科技企 業(yè)、大型企業(yè)集團(tuán)、金融機(jī)構(gòu)、國(guó)際科技企業(yè)，提供了一個(gè)能容納百川的沃土。眾多跨國(guó)公司紛紛選擇中關(guān)村，設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或區(qū)域總部，據(jù)美國(guó)《財(cái) 北京市工程咨詢公司 8 富》雜志的一項(xiàng)調(diào)查表明：全球 4 萬(wàn)多家跨國(guó)公司 92%以上的企業(yè)若干年內(nèi)將考慮在中國(guó)設(shè)立地區(qū)總部，包括設(shè)立亞太地區(qū)、東亞地區(qū)、中國(guó)地區(qū)總部、研發(fā)總部、商務(wù)總部、銷售總部，其中首選北京的占 15%。 二、市場(chǎng)價(jià)格 根據(jù)北京寫(xiě)字樓信息網(wǎng)的年終統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止今年 年 年 12 月北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià) 14162 元 /平方米 (建筑面積報(bào)價(jià) )，與 年 年相比上漲 %；平均租金 美金 /平方米 /月 (建筑面積報(bào)價(jià) )，與 年 年相比上漲 %；空置率 %，與 年 年 相比下降 18%。租價(jià)在 3－ 8 元 /天 北京市工程咨詢公司 10 （二）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 未來(lái)與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)的項(xiàng)目將來(lái)自于中關(guān)村西區(qū)。 項(xiàng)目建筑將充分展現(xiàn)高科技、現(xiàn)代派的建筑氣勢(shì)。由于本項(xiàng)目西側(cè)的項(xiàng)目一期商住高層塔樓已竣工入住，促使該地區(qū)的商業(yè)更加繁榮。在今年的中關(guān)村電腦節(jié)上為寫(xiě)字樓開(kāi)辦了專場(chǎng)招商會(huì)。 (二 )土地權(quán)屬及占地面積 根據(jù)北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（京地出合字 年 第 1085 號(hào)），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 已協(xié)議出讓方 式獲得 項(xiàng)目 二期寫(xiě)字樓 （ 宗地 年 平方米 ）的使用權(quán)。 （二）水文地質(zhì) 北京 市 平原區(qū)地下水主要賦存在第四系砂礫卵石層中。年平均降水量 毫米，集中于夏季的 6－ 8月，降水量為 毫米 ,占全年降水的 70%；冬季的 12－ 2月份降水量最少。 5．電信 沿萬(wàn)泉河西路 敷設(shè) 24 孔電信管道與北側(cè)觀 狀管道溝通，長(zhǎng)度約為 400 米，沿小區(qū)北側(cè)區(qū)間路修建 l2 孔電信管道， 本項(xiàng)目電信管線可 與蘇州街原電信管道連通 。用地西接項(xiàng)目 一期住宅，南臨 路 ，東連城市綠化景觀用地并與Hamp。貼臨 路 的用地南側(cè)布置了三棟既可相對(duì)獨(dú)立又從城市造型上渾然一體的標(biāo)準(zhǔn)辦公塔樓單元 。在用地內(nèi)部圍繞綠色下沉坡地廣場(chǎng)又形成了南北兩組建筑的小型環(huán)路 (南區(qū)北向的西餐咖啡廳位置，考慮了緊急情況車(chē)輛通行的可能性 )。 建筑用地內(nèi)心是一個(gè)自由坡地式的下沉園林，五棟主要的建筑圍繞這個(gè)綠色 北京市工程咨詢公司 17 中心依次展開(kāi)，同時(shí)下沉的綠地空間也為地下公共層和車(chē)庫(kù)層提供了充足的采光。本工程地下室三。 對(duì)于本工程大跨度通廊，可采用鋼結(jié)構(gòu)，具體的結(jié)構(gòu)布置可結(jié)合建筑造型完成，但通廊位于兩棟變形不同 的塔上，須解決兩端變形不一致對(duì)結(jié)構(gòu)的影響，擬通過(guò)對(duì)支座的特殊處理解決。 消防水量 ： 室外消火栓用水量 30 升 /秒，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 3 小時(shí) ； 室內(nèi)消火栓用水量 40 升 /秒，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 3 小時(shí) ； 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) (中危險(xiǎn)級(jí) U 級(jí) )用水量 22 升／秒，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 1 小時(shí) ； 水噴霧滅火系統(tǒng) (發(fā)電機(jī)組 )噴霧強(qiáng)度 20 升／分鐘高區(qū)消火栓系統(tǒng)在屋頂水箱間設(shè)穩(wěn)壓裝置。生活熱水熱源由市政熱網(wǎng)供給，經(jīng)熱 交換器與一次水熱交換后，供應(yīng) 60℃熱水。地上生活污水直接排至室外，地下生活污水經(jīng)污水泵提升后排入室外，生活污水經(jīng)化糞池處理，排至市政污水管網(wǎng)。雨水量約為 800L/S。冷卻塔設(shè)于裙樓屋面，冷卻水供回水溫度為 32/37℃。風(fēng)機(jī)盤(pán)管室溫控制；新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)送風(fēng)溫濕度控制，辦公各層機(jī)房空調(diào)箱與新風(fēng)出口聯(lián)鎖控制，新風(fēng)空調(diào)箱風(fēng)機(jī)變頻控制；定風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)溫濕度控制，為利用過(guò)渡季室外新風(fēng)冷熱量，根據(jù)室外空氣焙值調(diào)節(jié)新、回、排風(fēng)閥開(kāi)度，過(guò)濾器阻力報(bào)警；變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)溫濕度控制，為利用過(guò)渡季室外新風(fēng)冷熱量，根據(jù)室外空氣治值調(diào)節(jié)新、回、排風(fēng)閥開(kāi)度及風(fēng)機(jī)變頻控制，過(guò)濾器阻力報(bào)警，送風(fēng)量控制；冷水機(jī)組隨負(fù)荷進(jìn)行運(yùn)行臺(tái)數(shù)控制；水泵臺(tái)數(shù)和變頻控制； 7． 通風(fēng)系統(tǒng)簡(jiǎn)述 地下車(chē)庫(kù)通風(fēng)系統(tǒng)采用噴射導(dǎo)流通風(fēng)方式。 北京市工程咨詢公司 22 2) 排煙系統(tǒng) 長(zhǎng)度超過(guò) 20 米的內(nèi)走道設(shè)排煙系統(tǒng)。 2) 全空氣空調(diào)系統(tǒng)空氣處理機(jī)組內(nèi)設(shè)置中效過(guò)濾器，提高室內(nèi)空氣潔凈度。 （ 4） 供電電源 按業(yè)主管理及產(chǎn)權(quán)情況， 可按兩個(gè)高壓用戶申請(qǐng)電源。 同時(shí)， 考慮設(shè)備的 EMC 及噪聲干擾問(wèn)題。 同時(shí)，在建筑重要機(jī)房及公共場(chǎng)所設(shè)置應(yīng)急照明、疏散指示燈，由兩路市電、柴油發(fā)電機(jī) (或局部 UPS)供電。 項(xiàng)目 預(yù)估初裝電話 3000 門(mén)，遠(yuǎn)期 5000 門(mén)。 （ 3） 有線電視網(wǎng)絡(luò) 設(shè)一有線電視網(wǎng)絡(luò)中心，前端信號(hào)包括城市有線電視網(wǎng)信號(hào)、衛(wèi)星電視信號(hào)、自辦電視信號(hào)、視頻點(diǎn)播 (VOD)信號(hào)等。重要線路敷設(shè)通道采用纜線型感溫探測(cè)器。 北京市工程咨詢公司 26 聲音復(fù)核系統(tǒng)：作為重要的但又是低成本的確認(rèn)“險(xiǎn)情報(bào)警”與“誤報(bào)警”的輔助識(shí)別手段。 同時(shí)， 物理通道采用光纜、同軸電線和對(duì)絞線電纜，以適應(yīng)各種設(shè)備的信號(hào)傳輸 。 4．固體廢棄物治理 項(xiàng)目 生活垃圾 、廢棄包裝材料和丟棄的各種廢棄物， 設(shè)專人負(fù)責(zé)集中 到封閉式垃圾站，由環(huán)保部門(mén)運(yùn)走 處理。項(xiàng)目依靠公交出行極為便利。 2． 人行交通組織 本項(xiàng)目建筑方案中將出入口均勻布置于項(xiàng)目四周，并設(shè)有廣場(chǎng)和步行道，使得人流均勻分散，不過(guò)于集中，便于人流組織。項(xiàng) 目 內(nèi)部地面交通系統(tǒng)設(shè)置交通誘導(dǎo)、指示標(biāo)志、標(biāo)線有利引導(dǎo)交通。投資估算主要為滿足建設(shè)項(xiàng)目的功能要求，合理確定投資規(guī)模。 （ 1）土建結(jié)構(gòu)及裝修工程按 2240 元 /平方米測(cè)算； （ 2） 設(shè)備工程包括空調(diào)工程、給排水工程、強(qiáng)弱電工程、電梯工程、燃?xì)夤こ?等工程， 具體費(fèi)用如下： 北京市工程咨詢公司 34 ? 通風(fēng)空調(diào)工程 按 380 元 /平方米測(cè)算，冬夏均采用中央空調(diào)； ? 給排水工程 按 150 元 /平方米測(cè)算； ? 電力照明工程 按 100 元 /平方米測(cè)算； ? 變配電工程按 150 元 /平方米測(cè)算； ? 弱電工程 按 180 元 /平方米測(cè)算； ? 電梯 按 120元 /平方米測(cè)算； ? 消防 工程 按 80元 /平方米測(cè)算； （ 3）室外工程 根據(jù) 工程 全部構(gòu)、建筑物工程投資（包括設(shè)備）的 5 %測(cè)算。 具體居民搬遷補(bǔ)償估算見(jiàn)下表所示： 居民房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)用表 序號(hào) 補(bǔ)償項(xiàng)目 單位 數(shù)量 單位（元） 價(jià)值（萬(wàn)元） 備注 1 基本數(shù)據(jù)。根據(jù)北京市房屋拆遷 評(píng)估規(guī)劃（暫行）（京國(guó)土房屋拆字［ 年 ］ 1234 號(hào)），該地區(qū)土地級(jí)別為 三級(jí)，拆遷基準(zhǔn)地價(jià)范圍為 35004500，考慮到該區(qū)位地理位置優(yōu)勢(shì)，取區(qū)位基準(zhǔn)地價(jià)為 4500 元 /平方米，基準(zhǔn)房?jī)r(jià) 1000 元 /平方米；取容積率修正系數(shù)為 ，根據(jù)公式計(jì)算：區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)： 4500 1+1000=5500 元 /平方米。其中，設(shè)備費(fèi)用包括 給排水工程、通風(fēng)空調(diào)工程程、采暖工程、強(qiáng)電工程、弱電工程、電梯工程等 ； 室外工程包括室外管線、室外照明、道路及廣場(chǎng)、綠化等。 (6) 西北三環(huán)、中關(guān)村大街、知春路等交通 狀況比較緊張，建議相關(guān)措施盡快實(shí)施，以減少整個(gè)中關(guān)村地區(qū)的交通壓力。 （四） 交通影響評(píng)價(jià) 1．結(jié)論 項(xiàng)目所產(chǎn)生、吸引的交通量，在周邊道路中所占的比重較小，符合北京市規(guī)劃委員會(huì)相應(yīng)指標(biāo)的規(guī)定，相鄰道路的負(fù)荷度增加量在 0． 01－ 之間，道路負(fù)荷度增量均可以接受，綜上所述，可以認(rèn)定，在交通影響的范圍內(nèi)，通過(guò)合理的交通組織和管理，該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模是可以接受的。其它道路尚有利用的空間，如 路 、藍(lán)靛廠南北路，再有是萬(wàn)柳小區(qū)方向的周邊道路，新建成或即將建成，有較大的利用空間。 由于 入駐企業(yè) 區(qū)別于一般性的工業(yè) 企業(yè) ， 本身 對(duì)環(huán)境要求很高， 屬清潔生產(chǎn) ，故不會(huì)對(duì)環(huán)境造成污染。 項(xiàng)目周?chē)?主要 是辦公樓、住宅和城市道路，污染源主要來(lái)自大氣污染、噪聲污染、水污染、固體廢棄物 。 安防供電系 統(tǒng)：采用集中與分散相結(jié)合的供電方式，電源按特別重要負(fù)荷考慮，為安防系統(tǒng)提供安全可靠的電力保證。消防系統(tǒng)采用集中的供電方式，電源按特別重要負(fù)荷提供。 （ 4） 樓字管理集成網(wǎng)絡(luò) 將 建筑物內(nèi)的建筑設(shè)備管理與控制子系統(tǒng)進(jìn)行分散控制，集中監(jiān)視和管理，并將公共安全防范系統(tǒng)和火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)納入 BMS 系統(tǒng)進(jìn)行二次監(jiān)視，實(shí)現(xiàn)監(jiān)視、控制和管理的一體化。 項(xiàng)目 設(shè)微小區(qū)域無(wú)線對(duì)講尋呼系統(tǒng)，可用于調(diào)度管 理。 （ 9） 航空障礙燈 根據(jù)規(guī)范要求，對(duì)建筑高度超過(guò) 45 米以上建筑頂部宜設(shè)置中光強(qiáng)的航空障礙燈。 此外， 視業(yè)主的需求選擇智能化的配電設(shè)備。為確保建筑內(nèi)特別重要及消防等負(fù)荷的供電可靠性，需設(shè)置 2 臺(tái) 1000kW 的柴油發(fā)電機(jī)組，并機(jī)運(yùn)行。分樓層、分使用區(qū)域設(shè)置冷、熱量計(jì)量裝置。 面積超過(guò) 50 平方米的地下房間設(shè)排煙系統(tǒng)及補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)。 廚房排風(fēng)分為灶具排風(fēng)和全面通風(fēng)系統(tǒng)兩部分，補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)也相應(yīng)設(shè)置，全面通風(fēng)補(bǔ)風(fēng)，夏季去濕冷卻， 冬季加熱后送至室內(nèi)，灶具排風(fēng)補(bǔ)風(fēng)僅冬季加熱送至排煙罩。兩級(jí)泵