【正文】 和樹(shù)干式相結(jié)合的供電方式。為確保建筑內(nèi)特別重要及消防等負(fù)荷的供電可靠性，需設(shè)置 2 臺(tái) 1000kW 的柴油發(fā)電機(jī)組，并機(jī)運(yùn)行。 （ 3） 負(fù)荷估算 變壓器總裝機(jī)容量為 120xxkVA。分樓層、分使用區(qū)域設(shè)置冷、熱量計(jì)量裝置。排煙口 (或排煙閥 )設(shè)手動(dòng)和自動(dòng)開(kāi)啟裝置，由消防控制室控制(或與防災(zāi)系統(tǒng)聯(lián)控 )并與排煙風(fēng)機(jī)聯(lián)鎖。 面積超過(guò) 50 平方米的地下房間設(shè)排煙系統(tǒng)及補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)。衛(wèi)生間設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)。 廚房排風(fēng)分為灶具排風(fēng)和全面通風(fēng)系統(tǒng)兩部分，補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)也相應(yīng)設(shè)置，全面通風(fēng)補(bǔ)風(fēng)，夏季去濕冷卻， 冬季加熱后送至室內(nèi)，灶具排風(fēng)補(bǔ)風(fēng)僅冬季加熱送至排煙罩。 6． 本工程設(shè)樓宇自動(dòng)化 (BAS)管理系統(tǒng)，熱力，制冷設(shè)備和其他空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)納入樓宇自動(dòng)化管理系統(tǒng)。兩級(jí)泵 北京市工程咨詢公司 21 采用變頻循環(huán)水泵按每棟辦公塔樓及使用區(qū)域設(shè)置，便于物業(yè)管理及計(jì)量，同時(shí)降低能耗。 4． 整個(gè)建筑物空氣調(diào)節(jié)采用集中冷源。商業(yè)娛樂(lè)用水，廚房用水等按使用單元設(shè)分表。 屋面雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期按 5 年，降雨歷時(shí) 5 分鐘的降雨強(qiáng)度設(shè)計(jì)。 洗浴廢水作為中水水源，排入地 下層中水處理站內(nèi)廢水調(diào)節(jié)池。中水泵屋頂水箱聯(lián)合供水方式。 6) 中水系統(tǒng) 工程收集辦公層洗手盆及會(huì)所游泳池淋浴洗浴廢水作為中水水源，用于衛(wèi)生間沖廁用水。 發(fā)電機(jī)房設(shè)有水噴霧滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)由地下消防貯水池 — 水噴霧泵 — 高位消防水箱組成，采用自動(dòng)控制、手動(dòng)控制與應(yīng)急操作三種方式控制雨淋閥。濕式噴淋滅火系統(tǒng)由地下貯水池 — 消防主泵。8MPa 的原則 分為高低兩區(qū)。 全樓設(shè)置獨(dú)立的地下消防貯水池和高位消防水箱，與生活用水隔離。高區(qū)系統(tǒng)為十二層至十八層，采用地下生活水池 — 唆頻給水裝置聯(lián)合供水。 三、技術(shù)指標(biāo) 表 51 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 名稱 技術(shù) 指標(biāo) 1 總用地面積（平方米） 18026 2 總建筑面積（平方米） 其中：地上 地下 39628 3 總建筑高度（米） 70 4 建筑 密度 % 5 綠化 覆蓋率 % 6 停車數(shù)量（輛） 700 其中：地上 675 地下 25 四、輔助設(shè)施與公用設(shè)施 （一） 給水排水設(shè)計(jì) 1．給水設(shè)計(jì) 1) 本工程給水由市政給水管網(wǎng)供給。對(duì)于本工程這樣的深基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)還會(huì)存在局部抗浮問(wèn)題，選擇合理的抗浮方法，不僅關(guān)系到抗浮效果，還關(guān)系到是否經(jīng)濟(jì)，這不僅與當(dāng)?shù)氐乃牡刭|(zhì)情況有關(guān)，還要根據(jù)施工條件與施工運(yùn)輸情況綜合確定?；局W(wǎng)為 8400 8400，柱網(wǎng)布置既適應(yīng)建筑功能，結(jié)構(gòu)跨度也比較合理。 屋面透明玻璃比 為 10%。 項(xiàng)目的 立面設(shè)計(jì)中特別考慮了新規(guī)范的技術(shù)要求，對(duì)西立面和北立面的窗墻比進(jìn)行了嚴(yán)格控制。 （四） 用地綠化與景觀設(shè)計(jì) 建筑的綠化設(shè)計(jì)主要考慮了西側(cè) 項(xiàng)目 一期綠地、東側(cè)蘇州橋區(qū)景觀綠地以及用地內(nèi)部綠地的連續(xù)性和互補(bǔ)性。即來(lái)大廈辦公或訪問(wèn)的一般車流直接通過(guò)臨近小區(qū)入口的雙向機(jī)動(dòng)車坡道到達(dá)地下二層車庫(kù)，并通過(guò)車庫(kù)層的辦公門廳直達(dá)所需樓層。用地西北部設(shè)計(jì)的是一個(gè)為辦公人群特制的健身、餐飲和休閑服務(wù)中心，同時(shí)兼顧新 項(xiàng)目 一期住宅會(huì)所的功能。 用地中部是一個(gè)造型豐富，由室外景觀綠化緩緩下沉至地下一層的坡地下沉庭園。即三棟 5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)辦公單元和一棟可獨(dú)立使用的返還辦公樓，擁有會(huì)展、商務(wù)、綠色中庭的裙 樓，服務(wù)于辦公功能和辦公人群的商業(yè)、金 北京市工程咨詢公司 16 融、餐飲、健身空間。 項(xiàng)目 總建筑面積 平方米 ，其中地上總建筑面積 平方米，地下總建筑面積 39628 平方米 。建筑 物地上控制規(guī)模為 平方米， 高度不超過(guò) 70 米。有 26 條公共汽車線路經(jīng)過(guò)項(xiàng)目所在地，另外，正在修建的城市輕軌 4 號(hào)線未來(lái)也將從本項(xiàng)目附近通過(guò) 。開(kāi)閉站外電源分兩路，一路從六郎莊變電站引入，另一路從紫竹院變電站引入 ，本項(xiàng)目 用電 可從項(xiàng)目 住宅小區(qū) 引入 。小區(qū)雨水向東排入蘇州街觀狀雨水管。年均氣溫 ℃ ， 1 月份平均氣溫 ℃ ，極端最低氣溫為 ℃ ， 7 月份平均氣溫為 ℃ ，最高氣溫為 ℃ 。大部分平原區(qū)地下水主要開(kāi)采層的水質(zhì)，符合國(guó)家生活用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用水要求。 二、建設(shè)條件 （一） 地勢(shì)地貌 海淀區(qū) 地處華北平原的北部邊緣地帶，系古代永定河沖積的一部分。 (三 )用地現(xiàn)狀 目前，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，北側(cè)有居民樓和辦公樓 （現(xiàn)改為學(xué)生公寓） 各一座，其中， 居民樓共計(jì) 64戶，建筑面積約 4000 平方米 ，辦公樓面積約 4000 平方米 ；東側(cè)臨街有若干小飯館，建筑面積約 4200 平方米； 南側(cè)為汽車租賃公司，建筑面積約 3000 平方米；西側(cè)為 公司 公司 舊廠房，建筑面積約 20xx 平方米。 該地塊 位于海淀區(qū)蘇州橋西側(cè)，東 臨 路 ，西 至 路 （西側(cè)為項(xiàng)目 一期） ，南 至 新建 路 ，北 至 路 。 （六）銷售預(yù)測(cè) 有關(guān)部門預(yù)測(cè)， 截至 20xx 年，北京寫(xiě)字樓的整體供應(yīng)量將達(dá) 1000 萬(wàn)平方米，由于奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)， 年 年后不允許有新開(kāi)工項(xiàng)目，而寫(xiě)字樓建設(shè)周期一般在2年半甚至更長(zhǎng)時(shí)間，因此從 20xx 年下半年到 20xx 年，相當(dāng)于 4 年的時(shí)間內(nèi)沒(méi)有新增寫(xiě)字樓供應(yīng)。 為了改善投資環(huán)境，政府部門對(duì)中關(guān)村寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)企業(yè)也給予了大力支持。 （五）政策優(yōu)勢(shì) 國(guó)家及地方政府針對(duì)中關(guān)村科技園區(qū)進(jìn)一步發(fā)展實(shí)施了一系列積極促進(jìn)措施，海淀區(qū)北擴(kuò)計(jì)劃、《中關(guān)村科技園區(qū)管理體制改革方案》的出臺(tái)以及新一任中關(guān)村科技園區(qū)管理層的走馬上任，都體現(xiàn)了國(guó)家、地方各級(jí)政府對(duì)未來(lái)中關(guān)村發(fā)展的高度重視及支持。它的南部為武警總部大樓、北京電視臺(tái)等高層建筑；北側(cè)為金洲大廈；西側(cè)為項(xiàng)目一期商住高層塔樓；東部蘇州橋以東為北京理工國(guó)際教育交流大廈。 項(xiàng)目因其區(qū)位優(yōu)勢(shì)，配套的住宅、商業(yè)、娛樂(lè)等設(shè)施，獨(dú)有的設(shè)計(jì)創(chuàng)意，將項(xiàng)目未來(lái)客戶定位在對(duì)中關(guān)村寫(xiě)字樓有意而無(wú)奈的國(guó)際型企業(yè)和機(jī)構(gòu)。 高端客戶則愿意選擇商務(wù)氛圍更好，交通更便利的地方，這些成為境內(nèi)外大企業(yè)，包括大的 IT 企業(yè)入駐寫(xiě) 字樓考慮的基礎(chǔ)條件。中關(guān)村西區(qū)的交通存在很大的問(wèn)題，每天高峰時(shí)間，堵車現(xiàn)象非常嚴(yán)重。本項(xiàng)目因其絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的位置，設(shè)計(jì)創(chuàng)意將項(xiàng)目預(yù)期受眾定位在國(guó)家部委、跨國(guó)公司、國(guó)際型大企業(yè)，為國(guó)際機(jī)構(gòu)及知名公司提供在華／京辦公總部。平方米之間。 類似企圖 ATT、億城中心、長(zhǎng)遠(yuǎn)天地等幾個(gè)頗受中小企業(yè)青睞的寫(xiě)字樓，價(jià)格為 6500－ 10000 元 /平方米，主要集中在 7000－ 9000 元 /平方米之間。 北京寫(xiě)字樓售價(jià)上漲原因一是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)之風(fēng)的“貢獻(xiàn)”，二是一大批頂級(jí)寫(xiě)字樓的問(wèn)世；租金上漲得宜于 CBD 商圈寫(xiě)字樓租金的不斷拉升；空置率的下降是由于雖然總體供應(yīng)增大但形成有效供應(yīng) (入住 )相對(duì)有限。大企業(yè)的成交特點(diǎn)表現(xiàn)在大面積租賃和購(gòu)買，如：中關(guān)村金融中心 B 座被新東方學(xué)校整棟購(gòu)買；中國(guó)公路工程咨詢監(jiān)理總公司購(gòu)買嘉豪國(guó)際中心 2100 平方米；新浪、百度、華旗資訊、美國(guó)存儲(chǔ)技術(shù)等 IT 知名企業(yè)，租賃 理想國(guó)際大廈超過(guò) 15000 平方米；世界零售巨頭沃爾瑪租賃盈都大廈幾乎全部商業(yè)面積近 3萬(wàn)平方米；從中關(guān)村廣場(chǎng)來(lái)看，普天集團(tuán)、中國(guó)電子產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、中國(guó)藍(lán)星等大型國(guó)字頭企業(yè)已經(jīng)或即將入駐。 IT 業(yè)重整旗鼓為中關(guān)村提供了有力的產(chǎn)業(yè)支持，而西區(qū)的開(kāi)放預(yù)示著中關(guān)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已 得到改善，中關(guān)村版圖的擴(kuò)大整合了區(qū)域資源，對(duì)寫(xiě)字樓的需求提供了增長(zhǎng)空間，從而吸引了全國(guó)乃至世界知名企業(yè)入駐。大企業(yè)紛紛回流中關(guān)村以中關(guān)村廣場(chǎng)、中關(guān)村東區(qū)和清華科技園為主的中關(guān)村高檔寫(xiě)字樓密集區(qū)，這部分客戶不僅自身需求辦公面積大，而且也帶動(dòng)了一些相關(guān)公司進(jìn)駐中關(guān)村，對(duì)于本區(qū)域的寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)起到了主要的 推動(dòng)作用。由此說(shuō)明，中關(guān)村所獨(dú)有的科技、人才的原動(dòng)力將長(zhǎng)期吸引著國(guó)際、國(guó)內(nèi)客戶的廣泛關(guān)注。 據(jù)預(yù)測(cè)，到 年 年中關(guān)村計(jì)劃有 90 萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓竣工，使未來(lái)形成的商務(wù)區(qū)中高檔寫(xiě)字樓將占 75%。若按市場(chǎng)上公認(rèn)的中關(guān)村西區(qū)、中關(guān)村南、北大街沿線、知春路、學(xué)院路、西北三環(huán)沿線這個(gè)區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的話，目前的寫(xiě)字樓總數(shù)約有 100 個(gè)左右，占北京市寫(xiě)字樓項(xiàng)目總體的約 %；總建筑面積約 354 萬(wàn)平方米，約占北京寫(xiě)字樓總量的%。19年以前，中關(guān)村地區(qū)僅有 9 個(gè)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，供給量為 萬(wàn)平米，供給不足導(dǎo) 致了區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。這些商圈 的寫(xiě)字樓對(duì) CBD、金融街和中關(guān)村三大商務(wù)聚集區(qū)已產(chǎn)生了不小的沖擊。 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。本寫(xiě)字樓的建設(shè)可以進(jìn)一步滿足各行各業(yè)對(duì)辦公用房的需求，符合北京市 城市 規(guī)劃和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略布局，有利于中關(guān)村科技園區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 項(xiàng)目的主要客戶群將以高科技企業(yè)為主體，項(xiàng)目地處中關(guān)村商圈龍頭位置，其開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)的市場(chǎng)需求是不容忽視的。 （ 二 ） 進(jìn)一步滿足中關(guān)村西部地區(qū)高科技企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的需求 中關(guān)村西區(qū)是“中關(guān)村科技園區(qū)”規(guī)劃中的重要部分，是北京市“十五 規(guī)劃中科技園區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目。 二、項(xiàng)目建設(shè)必要性 （ 一 ） 有利于中關(guān)村科技園區(qū)周邊環(huán)境的整治和土地資源的優(yōu)化配置 項(xiàng)目選址原為 公司 公司 （ ），運(yùn)輸車輛所產(chǎn)生的噪音和異味，直接影響周圍市民的生活環(huán)境和城市景觀。 同 年 ， 北京市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)以文京計(jì)投資字 [年 ]1455 號(hào)《關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè) 項(xiàng)目 二期工程項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)》準(zhǔn)予立項(xiàng)。 16年 12月 25 日，首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)辦公室第 43 次聯(lián)席會(huì)議原則同意市規(guī)劃院所做的 公司 用地調(diào)整規(guī)劃， 并要求該地區(qū)配套設(shè)施要按規(guī)定建設(shè)，認(rèn)真做好城市設(shè)計(jì)研究，處理好與北京電視臺(tái)、國(guó)家行政學(xué)院以及蘇州橋上西望的景觀關(guān)系。公司具有多年的房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)經(jīng)歷 ，擁有 豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)秀的客戶服務(wù)系統(tǒng)及管理人員，具有創(chuàng)新、務(wù)實(shí)的開(kāi)發(fā)理念和不斷進(jìn)取的開(kāi)拓意識(shí)、形成了“高水準(zhǔn)、高品質(zhì)”的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)思路和市場(chǎng)品牌形象，建立了 — 套符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需要、結(jié)構(gòu)扁平的管理體系以及一支人員簡(jiǎn)練、經(jīng)驗(yàn)豐富、高效能干，具 有 團(tuán)隊(duì)合作精神的員工隊(duì)伍。 6．項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 表 11 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 名稱 技術(shù) 指標(biāo) 1 總用地面積（平方米） 18026 2 總建筑面積（平方米） 119350 其中：地上 722 地下 39628 3 總建筑高度（米） 70 4 建筑 密度 % 5 綠化 覆蓋率 % 北京市工程咨詢公司 2 6 停車數(shù)量（輛） 700 其中：地上 675 地下 25 7． 投資估算與 資金籌措 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用 萬(wàn) 元；工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 ，建設(shè)期利息 14.6 萬(wàn)元 。 4．建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 項(xiàng)目總用地面積 平方米， 其中， 總建設(shè)用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400 平方米。 第十二章 招投標(biāo)方案 ............... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第二節(jié) 安全設(shè)施 .................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第三節(jié) 環(huán)境保護(hù)治理措施 ......... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第三節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 .... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第四節(jié) 工程方案 ................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第六章 技術(shù)、設(shè)備及工程方案 ........ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第五章 建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件 .......... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第三章 項(xiàng)目需求分析 .............. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第四節(jié) 項(xiàng)目概況 ................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目 二期（ （項(xiàng)目推廣名） ） 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 市工程咨詢公司 年 十 月 北京市工程咨詢公司 I 目 錄 第一章 總 論 ..................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第三節(jié) 可行性研究的依據(jù)與范圍 .. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ......... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第四章 項(xiàng)目規(guī)模及改造內(nèi)容 .......... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第三節(jié) 建設(shè)條件 ................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第三節(jié) 設(shè)備方案 ................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第二節(jié) 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 .... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響