【正文】 了北京中關(guān)村地區(qū)商務(wù)發(fā)展 的 框架，彌補了該區(qū)域大型商業(yè)消費區(qū)等設(shè)施 極度匱乏及商務(wù)氛圍不足的弱點、提升了地區(qū)整體商務(wù)環(huán)境，必將成為北京西北區(qū)域具有標(biāo)志性意義的城市景觀建筑。本寫字樓的建設(shè)可以進一步滿足各行各業(yè)對辦公用房的需求，符合北京市 城市 規(guī)劃和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略布局，有利于中關(guān)村科技園區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前，舉辦 奧運、中國 加入 WTO 和新 城市 規(guī)劃的實施 對中關(guān)村寫字樓市場是三大利好 因素；而 大企 北京市工程咨詢公司 5 業(yè)紛紛回流中關(guān)村， 更為 本 項目市場需求帶來了千載 難逢的機遇。 項目的主要客戶群將以高科技企業(yè)為主體，項目地處中關(guān)村商圈龍頭位置，其開發(fā)建設(shè)帶來的市場需求是不容忽視的。中關(guān)村西區(qū)及周邊地區(qū) 對北京經(jīng)濟發(fā)展有著舉足輕重 的作用 ，是知識經(jīng)濟發(fā)展的一片潛力巨 大的沃土，而對其周邊的寫字樓項目來說，也是一個千載難逢的好機遇。 （ 二 ） 進一步滿足中關(guān)村西部地區(qū)高科技企業(yè)對寫字樓項目的需求 中關(guān)村西區(qū)是“中關(guān)村科技園區(qū)”規(guī)劃中的重要部分，是北京市“十五 規(guī)劃中科技園區(qū)建設(shè)的重點項目。 本項目從籌劃 到 確定建設(shè)方案已 有多 年，現(xiàn) 在住宅區(qū)已按規(guī)劃竣工入住 ，但公建項目拖延至今尚未開工，致使 大部分用 地 未被利用 。 二、項目建設(shè)必要性 （ 一 ） 有利于中關(guān)村科技園區(qū)周邊環(huán)境的整治和土地資源的優(yōu)化配置 項目選址原為 公司 公司 （ ），運輸車輛所產(chǎn)生的噪音和異味，直接影響周圍市民的生活環(huán)境和城市景觀。 年 年 4 月北京市規(guī)劃委員會下發(fā)《控規(guī)調(diào)整通知書（ 年 規(guī)控審字0012）》，原則同意由北京市建筑設(shè)計院編制的《 項目 （ （項目 北京市工程咨詢公司 4 推廣名） ）控規(guī)調(diào)整》 ，并 重新 確定了 項目 二期工程規(guī)劃設(shè)計條件及用地范圍。 同 年 ， 北京市計劃發(fā)展委員會以文京計投資字 [年 ]1455 號《關(guān)于開發(fā)建設(shè) 項目 二期工程項目建議書（代可行性研究報告）的批復(fù)》準(zhǔn)予立項。 20xx 年 10 月 l3 日 ,北京市規(guī)劃委員會市政處主持召開會議（各市政部門負責(zé)人參加） ,并原則同意 了市規(guī)劃院做的《 項目 外部市政項目綜合方案》， 為該項目創(chuàng)造了良好的外部市政條件。 16年 12月 25 日，首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室第 43 次聯(lián)席會議原則同意市規(guī)劃院所做的 公司 用地調(diào)整規(guī)劃， 并要求該地區(qū)配套設(shè)施要按規(guī)定建設(shè)，認真做好城市設(shè)計研究，處理好與北京電視臺、國家行政學(xué)院以及蘇州橋上西望的景觀關(guān)系。 北京市工程咨詢公司 3 第二章 項目 建設(shè) 背景 及 必要性 一、項目建設(shè)背景 項目選址原 為 公司 公司 （ ）的所在地，原來運輸車輛所產(chǎn)生的噪音和異味，嚴(yán)重影響了周圍的環(huán)境，同時該公司 經(jīng)營狀況呈下滑趨勢，處境十分困難。公司具有多年的房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)歷 ，擁有 豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和優(yōu)秀的客戶服務(wù)系統(tǒng)及管理人員，具有創(chuàng)新、務(wù)實的開發(fā)理念和不斷進取的開拓意識、形成了“高水準(zhǔn)、高品質(zhì)”的開發(fā)經(jīng)營思路和市場品牌形象，建立了 — 套符合市場競爭需要、結(jié)構(gòu)扁平的管理體系以及一支人員簡練、經(jīng)驗豐富、高效能干，具 有 團隊合作精神的員工隊伍。 二、 項目建設(shè) 單位情況 1． 單位名稱： 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2． 成立 時間： l 8 年 3． 注冊地址：北京市 4． 經(jīng)營地址 ： 北京市海淀區(qū) 路 5 號“ 項目 ” 座 樓 層 5． 法定代表人： 6． 注冊資本 ： 18300 萬元 7． 執(zhí)照注冊號 ： 8． 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 9． 主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等 10． 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售商品房、信息咨詢等。 6．項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 表 11 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表 序號 名稱 技術(shù) 指標(biāo) 1 總用地面積（平方米） 18026 2 總建筑面積（平方米） 119350 其中：地上 722 地下 39628 3 總建筑高度（米） 70 4 建筑 密度 % 5 綠化 覆蓋率 % 北京市工程咨詢公司 2 6 停車數(shù)量（輛） 700 其中：地上 675 地下 25 7． 投資估算與 資金籌措 項目總投資 萬元，其中工程費用 萬 元；工程建設(shè)其他費用 萬元，預(yù)備費 萬元 ，建設(shè)期利息 14.6 萬元 。 5．工程進度 本項目建設(shè)周期為二年半， 計劃 20xx 年 底 完工。 4．建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 項目總用地面積 平方米， 其中， 總建設(shè)用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400 平方米。 北京市工程咨詢公司 1 第一章 總 論 一、項目概況 1．項目名稱 ： 項目 二期工程（ （項目推廣名） ） 2．性 質(zhì)： 新 建 3． 建設(shè)地址及范圍 項目 建設(shè)地點 位于海淀區(qū) 路 5號 ， 海淀區(qū)蘇州橋西側(cè) 。 第十二章 招投標(biāo)方案 ............... 錯誤 !未定義書簽。 第十章 項目實施進度 .............. 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 安全設(shè)施 .................. 錯誤 !未定義書簽。 第 九章 勞動安全與消防 .............. 錯誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 環(huán)境保護治理措施 ......... 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項目環(huán)境現(xiàn)狀 .............. 錯誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 .... 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 ........ 錯誤 !未定義書簽。 第四節(jié) 工程方案 ................. 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 技術(shù)方案 ................. 錯誤 !未定義書簽。 第六章 技術(shù)、設(shè)備及工程方案 ........ 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 場址條 件 ................. 錯誤 !未定義書簽。 第五章 建設(shè)地點和建設(shè)條件 .......... 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 輪胎市場分析 ............. 錯誤 !未定義書簽。 第三章 項目需求分析 .............. 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項目提出的背景 ........... 錯誤 !未定義書簽。 第四節(jié) 項目概況 ................. 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 可行性研究報告編制單位 .. 錯誤 !未定義書簽。 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目 二期（ （項目推廣名） ） 項目可行性研究報告 市工程咨詢公司 年 十 月 北京市工程咨詢公司 I 目 錄 第一章 總 論 ..................... 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項目名稱及承辦單位 ....... 錯誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 可行性研究的依據(jù)與范圍 .. 錯誤 !未定義書簽。 第二章 項目背景和建設(shè)的必要性 ...... 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性 ......... 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) ****縣概況 ............... 錯誤 !未定義書簽。 第四章 項目規(guī)模及改造內(nèi)容 .......... 錯誤 !未定義書簽。 第一 節(jié) 項目建設(shè)地點 ............. 錯誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 建設(shè)條件 ................. 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 指導(dǎo)思想及原則 ........... 錯誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 設(shè)備方案 ................. 錯誤 !未定義書簽。 第七章 節(jié)能分析 ................... 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 .... 錯誤 !未定義書簽。 第八章 環(huán)境影響評價 ............... 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 項目建設(shè)和運營對環(huán)境的影響 錯誤 !未定義書簽。 北京市工程咨詢公司 II 第四節(jié) 環(huán)境影響評價 ............. 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 危害因素及危害程度分析 ... 錯誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 消防 ..................... 錯誤 !未定義書簽。 第十一章 組織機構(gòu)與人力資源 ........ 錯誤 !未定義書簽。 第十三章 投資估算 錯誤 !未定義書簽。 其四至為：東 臨 路 ，西 至 路 （西側(cè)為 項目 一期 ） ，南 至新建 路 ，北 至 路 。 項目 總建筑面積 平方米 ，其中，地上 平方米，地下 39628平方米 ， 工程建筑總高度 70 米。 其中， 年 年 6月～ 年 年 3月，完成項目前期工程和施工圖設(shè)計， 年 年 4月～ 20xx 年 12 月，完成項目土建、裝修、設(shè)備工程等 。 項目建設(shè)資金中， 項目單位自籌 萬元，利用房屋建筑銷售回款 萬元，申請銀行貸款 萬元。 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有員工 4具有本 科 以上學(xué)歷的 員工 占 52％，具備中、高級職稱者多名。目前，公司正以“專業(yè)、專注、真誠、高效”的標(biāo)準(zhǔn)為廣大客戶提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)。經(jīng)政府研究， 公司 用地列入調(diào)整范圍，由 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責(zé)開發(fā)建設(shè) 項目 小區(qū)項目。 19年和 19 年，北 京市城市規(guī)劃管理局對該用地分別下發(fā)了《規(guī)劃要點通知書（ 規(guī)要字 0223）》、《規(guī)劃設(shè)計條件通知書（ 規(guī)條字 0233）》、《建設(shè)規(guī)劃許可證編號（ 規(guī)地字 0072）》、《選址規(guī)劃意見書（ 規(guī)選字 0010）》 ，同意該用地建設(shè)大型公共建筑 。 項目 項目一期工程（住宅小區(qū)）于 20xx 年 5 月開工， 已于 年 年 竣工 入住 。 此外， 年 年 11 月北京市發(fā)展和改革委員會以京發(fā)改投資函 [年 ]586 號文《關(guān)于 項目 二期項目有關(guān)問題的復(fù)函》同意京計投資字 [年 ]1455 號《關(guān)于開發(fā)建設(shè) 項目 二期工程項目建議書（代可行性研究報告）的批復(fù)》有效期延長至 年年 12 月 31 日。 由于 項目二期工程建議書（代可行性研究報告）批復(fù)的有效期 已過，同時項目 控規(guī) 進行了新的 調(diào)整 ，項目規(guī)模相應(yīng)擴大，根據(jù)國家發(fā)改委對編制項目 可行性研究報告 資質(zhì)的要求 ， 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 委托北京市工程咨詢公司重新編制項目 可行性研究報告。將 其 遷走，利用原 廠區(qū) 用地建設(shè)寫字樓，將大大改善本地區(qū)的環(huán)境狀況，對于美化首都環(huán)境，減少城區(qū)環(huán)境污染是非常有益的。本項目的建設(shè)可以使原廠區(qū)土地得到有效合理的利用，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，盤活國有資產(chǎn)，并且可以帶動周圍地區(qū)土地增值，促進周圍地區(qū)的發(fā)展 ， 有利于中關(guān)村科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。中關(guān)村 科技園區(qū) 的高速發(fā)展使它成為北京最具發(fā)展?jié)摿Φ母呖萍忌虅?wù)區(qū)。本項目位于中關(guān)村西區(qū)的西南部，具有巨大的 需求潛力 。暢通的交通 環(huán)境 是本項目有別于其它競爭項目的優(yōu)勢所在，而商務(wù)氛圍 良 好 及住宅等配套設(shè)施完備 是 吸引 境內(nèi)外大企業(yè) ， 包括大 的 IT企業(yè)等高端客戶入駐中關(guān)村考慮的 關(guān)鍵之處。 中關(guān)村科技園區(qū)近幾年發(fā)揮人才優(yōu)勢，高科技產(chǎn)業(yè)迅速崛起，吸引外資的力度不斷加強，各類公司企業(yè)發(fā)展很快。 （ 三 ） 有利于改善中關(guān)村地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升首都城市形象 項目的建設(shè)，可以促進 中關(guān)村 地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和與其相關(guān)的能源、通訊、交通運輸?shù)仁聵I(yè)的發(fā)展，有效改善中關(guān)村科技園區(qū)的投資環(huán)境。本項目計劃在 20xx 年北京奧運會開幕之前完成，屆時它將為北京城市建筑再增添一個亮點。 北京市工程咨詢公司 6 第 三 章 市場 分析 一、市場供需分析 （一）市場供給 年 年北京寫字樓市場經(jīng)歷了宏觀調(diào)控、“ 831”土地大限、央行加息、地標(biāo)之爭等重大事件，北京寫字樓市場呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢，租售價格一舉走出連續(xù)三年來的下跌趨勢雙雙飄紅。另一方面，亞奧商圈、 BDA 商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈的興起，標(biāo)志著北京多中心商務(wù)格局的形成。年 年新推出寫字樓租售項目 (包括商務(wù)公寓 )數(shù)量達 50 家，平均每月 家，與 年 年同比上升 家。 伴隨著中關(guān)村地區(qū)經(jīng)濟的騰飛，中關(guān)村寫字樓的建設(shè)規(guī)模迅速增長。 19 年國務(wù)院正式批復(fù)北京市和科技部《關(guān)于加快建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的請示》，給中關(guān)村寫字樓帶來了巨大