【正文】 16200 知春路 6 號(hào) CEO 首創(chuàng)拓展大廈 16600 中關(guān)村西區(qū) 10 號(hào)地 大地科技大廈 (租 ) （天） 北四環(huán)路西北角 融科資訊中心 (租 ) 28（美金 /月） 科學(xué)院南路 柏彥大廈 (租 ) 4（天） 北四環(huán)中路 中關(guān)村金融中心 11 待定 中關(guān)村西區(qū) 三、銷售預(yù)測(cè) （一）項(xiàng)目定位 項(xiàng)目的主要客戶群將以高科技企業(yè)為主體 。 與本項(xiàng)目相鄰的中關(guān)村西區(qū)寫字樓基本是以銷售為 主，價(jià)格在 11000－ 19000元 /平方米， 大多數(shù)集中在 120xx－ 15000 元 /平方米之間。 年 年第一季度中關(guān)村寫字樓的租金指數(shù)為 點(diǎn)，比上一季度下降 點(diǎn)，下降幅度繼續(xù)減小 (上季度租金指數(shù)的下跌幅度為 )，參考平均成交租價(jià)為 元 /天種種跡象表明大企業(yè)正在悄然回流中關(guān)村及周邊地區(qū)。從 年 年開始中關(guān)村推出了大量在硬軟件設(shè)施方面具有國際水準(zhǔn)的甲級(jí)寫字樓。 世界高科技知名企業(yè)在中關(guān)村地區(qū)設(shè)立研發(fā)中心或加強(qiáng)研發(fā)力量的趨勢(shì)更加明顯。 近兩年，中關(guān)村的入駐企業(yè)特點(diǎn)明顯，有國資背景或在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先地位的大中型高新技術(shù)企業(yè)在中關(guān)村投資置業(yè)的趨勢(shì)漸暖，“國”字頭和行業(yè)龍頭企業(yè)成為消化寫字樓面積的市場主力；再有就是數(shù)以萬計(jì)的中小創(chuàng)新科技企業(yè)，這其中包括大量已獲得一定發(fā)展積累，有意扎根中關(guān)村長期發(fā)展的各類高科技企業(yè)；同時(shí)部分 中關(guān)村本土成長而目前在東部地區(qū)辦公的實(shí)力高科技企業(yè)已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的回流趨勢(shì)。由于 20xx 年奧運(yùn)會(huì)的限制政策，從 年 年到 20xx 年期間不會(huì)有新增現(xiàn)房。 北京市工程咨詢公司 7 據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)， 年 年中關(guān)村寫字樓供應(yīng)面積為 60 余萬平方米， 年 年新增約 50 萬平方米，由于 年 年該區(qū)域?qū)懽謽羌蟹帕?，?40 萬平方米的存量進(jìn)入 年 年消化，供大于求的局面繼續(xù)保持，市場競爭仍然比較激烈。 19 年國務(wù)院正式批復(fù)北京市和科技部《關(guān)于加快建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的請(qǐng)示》，給中關(guān)村寫字樓帶來了巨大的發(fā)展機(jī)遇。年 年新推出寫字樓租售項(xiàng)目 (包括商務(wù)公寓 )數(shù)量達(dá) 50 家，平均每月 家，與 年 年同比上升 家。 北京市工程咨詢公司 6 第 三 章 市場 分析 一、市場供需分析 （一）市場供給 年 年北京寫字樓市場經(jīng)歷了宏觀調(diào)控、“ 831”土地大限、央行加息、地標(biāo)之爭等重大事件，北京寫字樓市場呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì)，租售價(jià)格一舉走出連續(xù)三年來的下跌趨勢(shì)雙雙飄紅。 （ 三 ） 有利于改善中關(guān)村地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升首都城市形象 項(xiàng)目的建設(shè)，可以促進(jìn) 中關(guān)村 地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和與其相關(guān)的能源、通訊、交通運(yùn)輸?shù)仁聵I(yè)的發(fā)展，有效改善中關(guān)村科技園區(qū)的投資環(huán)境。暢通的交通 環(huán)境 是本項(xiàng)目有別于其它競爭項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)所在，而商務(wù)氛圍 良 好 及住宅等配套設(shè)施完備 是 吸引 境內(nèi)外大企業(yè) ， 包括大 的 IT企業(yè)等高端客戶入駐中關(guān)村考慮的 關(guān)鍵之處。中關(guān)村 科技園區(qū) 的高速發(fā)展使它成為北京最具發(fā)展?jié)摿Φ母呖萍忌虅?wù)區(qū)。將 其 遷走，利用原 廠區(qū) 用地建設(shè)寫字樓，將大大改善本地區(qū)的環(huán)境狀況，對(duì)于美化首都環(huán)境，減少城區(qū)環(huán)境污染是非常有益的。 此外， 年 年 11 月北京市發(fā)展和改革委員會(huì)以京發(fā)改投資函 [年 ]586 號(hào)文《關(guān)于 項(xiàng)目 二期項(xiàng)目有關(guān)問題的復(fù)函》同意京計(jì)投資字 [年 ]1455 號(hào)《關(guān)于開發(fā)建設(shè) 項(xiàng)目 二期工程項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)》有效期延長至 年年 12 月 31 日。 19年和 19 年，北 京市城市規(guī)劃管理局對(duì)該用地分別下發(fā)了《規(guī)劃要點(diǎn)通知書（ 規(guī)要字 0223）》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書（ 規(guī)條字 0233）》、《建設(shè)規(guī)劃許可證編號(hào)（ 規(guī)地字 0072）》、《選址規(guī)劃意見書（ 規(guī)選字 0010）》 ，同意該用地建設(shè)大型公共建筑 。目前，公司正以“專業(yè)、專注、真誠、高效”的標(biāo)準(zhǔn)為廣大客戶提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 項(xiàng)目建設(shè)資金中， 項(xiàng)目單位自籌 萬元，利用房屋建筑銷售回款 萬元，申請(qǐng)銀行貸款 萬元。 項(xiàng)目 總建筑面積 平方米 ，其中，地上 平方米，地下 39628平方米 ， 工程建筑總高度 70 米。 第十三章 投資估算 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 消防 ..................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 北京市工程咨詢公司 II 第四節(jié) 環(huán)境影響評(píng)價(jià) ............. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第八章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) ............... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第七章 節(jié)能分析 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 指導(dǎo)思想及原則 ........... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第一 節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) ............. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第一節(jié) ****縣概況 ............... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二章 項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性 ...... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及承辦單位 ....... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 可行性研究報(bào)告編制單位 .. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項(xiàng)目提出的背景 ........... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 輪胎市場分析 ............. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 場址條 件 ................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 技術(shù)方案 ................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 ........ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀 .............. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第 九章 勞動(dòng)安全與消防 .............. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 .............. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 北京市工程咨詢公司 1 第一章 總 論 一、項(xiàng)目概況 1．項(xiàng)目名稱 ： 項(xiàng)目 二期工程（ （項(xiàng)目推廣名） ） 2．性 質(zhì)： 新 建 3． 建設(shè)地址及范圍 項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn) 位于海淀區(qū) 路 5號(hào) ， 海淀區(qū)蘇州橋西側(cè) 。 5．工程進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)周期為二年半， 計(jì)劃 20xx 年 底 完工。 二、 項(xiàng)目建設(shè) 單位情況 1． 單位名稱： 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2． 成立 時(shí)間： l 8 年 3． 注冊(cè)地址：北京市 4． 經(jīng)營地址 ： 北京市海淀區(qū) 路 5 號(hào)“ 項(xiàng)目 ” 座 樓 層 5． 法定代表人： 6． 注冊(cè)資本 ： 18300 萬元 7． 執(zhí)照注冊(cè)號(hào) ： 8． 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 9． 主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等 10． 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售商品房、信息咨詢等。 北京市工程咨詢公司 3 第二章 項(xiàng)目 建設(shè) 背景 及 必要性 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 項(xiàng)目選址原 為 公司 公司 （ ）的所在地，原來運(yùn)輸車輛所產(chǎn)生的噪音和異味，嚴(yán)重影響了周圍的環(huán)境，同時(shí)該公司 經(jīng)營狀況呈下滑趨勢(shì)，處境十分困難。 20xx 年 10 月 l3 日 ,北京市規(guī)劃委員會(huì)市政處主持召開會(huì)議（各市政部門負(fù)責(zé)人參加） ,并原則同意 了市規(guī)劃院做的《 項(xiàng)目 外部市政項(xiàng)目綜合方案》， 為該項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的外部市政條件。 年 年 4 月北京市規(guī)劃委員會(huì)下發(fā)《控規(guī)調(diào)整通知書（ 年 規(guī)控審字0012）》，原則同意由北京市建筑設(shè)計(jì)院編制的《 項(xiàng)目 （ （項(xiàng)目 北京市工程咨詢公司 4 推廣名） ）控規(guī)調(diào)整》 ，并 重新 確定了 項(xiàng)目 二期工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及用地范圍。 本項(xiàng)目從籌劃 到 確定建設(shè)方案已 有多 年，現(xiàn) 在住宅區(qū)已按規(guī)劃竣工入住 ，但公建項(xiàng)目拖延至今尚未開工，致使 大部分用 地 未被利用 。中關(guān)村西區(qū)及周邊地區(qū) 對(duì)北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著舉足輕重 的作用 ，是知識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一片潛力巨 大的沃土，而對(duì)其周邊的寫字樓項(xiàng)目來說，也是一個(gè)千載難逢的好機(jī)遇。目前，舉辦 奧運(yùn)、中國 加入 WTO 和新 城市 規(guī)劃的實(shí)施 對(duì)中關(guān)村寫字樓市場是三大利好 因素；而 大企 北京市工程咨詢公司 5 業(yè)紛紛回流中關(guān)村， 更為 本 項(xiàng)目市場需求帶來了千載 難逢的機(jī)遇。 項(xiàng)目的出現(xiàn)調(diào)整了北京中關(guān)村地區(qū)商務(wù)發(fā)展 的 框架，彌補(bǔ)了該區(qū)域大型商業(yè)消費(fèi)區(qū)等設(shè)施 極度匱乏及商務(wù)氛圍不足的弱點(diǎn)、提升了地區(qū)整體商務(wù)環(huán)境，必將成為北京西北區(qū)域具有標(biāo)志性意義的城市景觀建筑。一方面，從供需對(duì)比總體來看，今年寫字樓市場仍舊是供過于 求的局面，區(qū)域差異依然存在?？偣?yīng)量達(dá) 358 萬平方米，同比增長 8%。 隨著 年 年 1月關(guān)于“中關(guān)村 3 年內(nèi)變樣，中關(guān)村要以世界 500 強(qiáng)、國際著名高科技公司、國內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)和風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)為重點(diǎn)”政策的出現(xiàn)，中關(guān)村寫字樓掀起了新一輪的開發(fā)熱潮，供給量持續(xù)加大，其中又以定位為國際跨國客戶為主，級(jí)別在國際型 5A 級(jí)的高檔寫字樓開發(fā)為重點(diǎn)，導(dǎo)致了高檔市場競爭異常激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象日益嚴(yán)重。 伴隨這種市場的變化，中關(guān)村的寫字樓無論在數(shù)量、品質(zhì)，還是在內(nèi)、外形態(tài)上也在快速變化著。 （二）市場需求 中關(guān)村作為我國知識(shí)經(jīng)濟(jì)的中心區(qū)，為高科技企 業(yè)、大型企業(yè)集團(tuán)、金融機(jī)構(gòu)、國際科技企業(yè)，提供了一個(gè)能容納百川的沃土。曾經(jīng)因中關(guān)村高檔辦公物業(yè)欠缺及商務(wù)環(huán)境不夠完善，一些在村內(nèi)成長起來的企業(yè)一度離開它們的誕生地，另謀更理想的發(fā)展空間。眾多跨國公司紛紛選擇中關(guān)村，設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或區(qū)域總部，據(jù)美國《財(cái) 北京市工程咨詢公司 8 富》雜志的一項(xiàng)調(diào)查表明：全球 4 萬多家跨國公司 92%以上的企業(yè)若干年內(nèi)將考慮在中國設(shè)立地區(qū)總部，包括設(shè)立亞太地區(qū)、東亞地區(qū)、中國地區(qū)總部、研發(fā)總部、商務(wù)總部、銷售總部，其中首選北京的占 15%。目前這些先期入市的寫字樓項(xiàng)目已經(jīng)吸引了大批國內(nèi)外知名的企業(yè)入住。 二、市場價(jià)格 根據(jù)北京寫字樓信息網(wǎng)的年終統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止今年 年 年 12 月北京寫字樓市場平均售價(jià) 14162 元 /平方米 (建筑面積報(bào)價(jià) )，與 年 年相比上漲 %；平均租金 美金 /平方米 /月 (建筑面積報(bào)價(jià) )，與 年 年相比上漲 %；空置率 %，與 年 年 相比下降 18%。平方米；售價(jià)指數(shù)為 .82 點(diǎn)，比上一季度上升 點(diǎn)，上揚(yáng)幅度繼續(xù)升高 (上季度售價(jià)指數(shù)的上揚(yáng)幅度為 )，參考平均成交售 北京市工程咨詢公司 9 價(jià)為 元 /平方米。租價(jià)在 3－ 8 元 /天 近年，隨著中關(guān)村科技園區(qū)的發(fā)展，該地區(qū)寫字樓市場形成了以高科技企業(yè)為主要客戶群的區(qū)域發(fā)展特色。 北京市工程咨詢公司 10 （二）競爭項(xiàng)目分析 未來與本項(xiàng)目形成競爭點(diǎn)的項(xiàng)目將來自于中關(guān)村西區(qū)。交通及商住缺乏的局限致使吸引的企業(yè)具有局限性。 項(xiàng)目建筑將充分展現(xiàn)高科技、現(xiàn)代派的建筑氣勢(shì)。 （三）區(qū)位優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目宗地位于北京市海淀區(qū)中心地帶，中關(guān)村科技商務(wù)區(qū)金角蘇州橋路與西北三環(huán)連續(xù)的顯赫地段，扼守北京西北通道。由于本項(xiàng)目西側(cè)的項(xiàng)目一期商住高層塔樓已竣工入住，促使該地區(qū)的商業(yè)更加繁榮。據(jù)海淀區(qū)招商服務(wù)中心介紹，為了吸引國際知名企業(yè)進(jìn)入中關(guān)村發(fā)展，海淀區(qū)建立了外商 投資綠色通道。在今年的中關(guān)村電腦節(jié)上為寫字樓開辦了專場招商會(huì)。 綜上所述，本項(xiàng)目具有需求潛力，競爭優(yōu)勢(shì)明顯，依托中關(guān)村高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，市場銷售前景廣闊，寫字樓售價(jià)初步確定為 15500 元／平方米 基本合理。 (二 )土地權(quán)屬及占地面積 根據(jù)北京市國有土地使用權(quán)出讓合同（京地出合字 年 第 1085 號(hào)），房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 已協(xié)議出讓方 式獲得 項(xiàng)目 二期寫字樓 （ 宗地 年 平方米 ）的使用權(quán)。 根據(jù)項(xiàng)目單位和 公司 的協(xié)議，辦公樓、汽車租賃公司和舊廠房由 公司 自行拆除，項(xiàng)目單位不需要實(shí)施貨幣補(bǔ)償。 （二）水文地質(zhì) 北京 市 平原區(qū)地下水主要賦存在第四系砂礫卵石層中。 工程所在地區(qū)抗震設(shè)防烈度為 8 度，對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)基本加速度和實(shí)際特征周期分別為 和。年平均降水量 毫米，集中于夏季的 6－ 8月，降水量為 毫米 ,占全年降水的 70%；冬季的 12－ 2月份降水量最少。沿小區(qū)北側(cè)區(qū)間 路向東修建 DN200 管線與蘇州街路現(xiàn)狀管線溝通。 5．電信 沿萬泉河西路 敷設(shè) 24 孔電信管道與北側(cè)觀 狀管道溝通，長度約為 400 米，沿小區(qū)北側(cè)區(qū)間路修建 l2 孔電信管道， 本項(xiàng)目電信管線可 與蘇州街原電信管道連通 。 北京市工程咨詢公司 15 第 五 章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 一、建設(shè)規(guī)模 （一） 建筑 規(guī)劃 根據(jù) 19 年編 制的 《北京 市中 心地 區(qū)控 制性詳 細(xì)規(guī) 劃》，項(xiàng)目 二期（ （項(xiàng)目推廣名） ）項(xiàng)目主體用地性質(zhì)為公建 (C2)建筑用地編號(hào)為 87540