【文章內(nèi)容簡介】 米 ；東側(cè)臨街有若干小飯館，建筑面積約 4200 平方米； 南側(cè)為汽車租賃公司，建筑面積約 3000 平方米；西側(cè)為 公司 公司 舊廠房，建筑面積約 20xx 平方米。除居民樓、臨街小 飯館外，辦公樓、汽車租賃公司和舊廠房屬 公司 公司 。 根據(jù)項目單位和 公司 的協(xié)議，辦公樓、汽車租賃公司和舊廠房由 公司 自行拆除，項目單位不需要實施貨幣補償。該項目建成后，項目單位給 公司 提供地上面積為 20xx0 平方米的建筑用房作為補償。 二、建設(shè)條件 （一） 地勢地貌 海淀區(qū) 地處華北平原的北部邊緣地帶，系古代永定河沖積的一部分。地勢西 北京市工程咨詢公司 13 高東低，西部為海拔 100 米以上的山地；東部和南部為海拔 50 米左右的平原。 （二）水文地質(zhì) 北京 市 平原區(qū)地下水主要賦存在第四系砂礫卵石層中。平原區(qū)地下 水為第四系松散層孔隙水，水文地質(zhì)條件主要受永定河、潮白河等沖洪積層所控制，含水層具有明顯的水平分帶性。大部分平原區(qū)地下水主要開采層的水質(zhì)，符合國家生活用水衛(wèi)生標準和工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用水要求。 本項目地質(zhì)條件穩(wěn)定，可以滿足建筑物對周邊水文地質(zhì)的要求 。 工程所在地區(qū)抗震設(shè)防烈度為 8 度，對應(yīng)的設(shè)計基本加速度和實際特征周期分別為 和。 （三）氣候 海淀區(qū)氣候?qū)贉貛駶櫦撅L(fēng)氣候區(qū)，冬季寒冷干燥，盛行西北風(fēng)，夏季高溫多雨，盛行東南風(fēng)。年均氣溫 ℃ ， 1 月份平均氣溫 ℃ ，極端最低氣溫為 ℃ ， 7 月份平均氣溫為 ℃ ，最高氣溫為 ℃ 。年日照數(shù) 2662小時，無霜期 211 天。年平均降水量 毫米，集中于夏季的 6－ 8月，降水量為 毫米 ,占全年降水的 70%；冬季的 12－ 2月份降水量最少。 （四）市政條件 1．雨污水 項目 小區(qū)污水向東排入蘇州街路觀狀污水管線，小區(qū)南紅線向北 20 米范圍內(nèi)污水排入南側(cè) 路 現(xiàn)狀污水管線。小區(qū)雨水向東排入蘇州街觀狀雨水管。 2．上水 沿萬泉河西路 敷設(shè) DN400 上水管線，與南北現(xiàn)狀上水管線連接。沿小區(qū)北側(cè)區(qū)間 路向東修建 DN200 管線與蘇州街路現(xiàn)狀管線溝通。 3．電力 項目 住宅小區(qū) 新建開閉站一座。開閉站外電源分兩路，一路從六郎莊變電站引入，另一路從紫竹院變電站引入 ，本項目 用電 可從項目 住宅小區(qū) 引入 。 4．燃氣 北京市工程咨詢公司 14 目前， 項目 住宅 小區(qū)北紅線 外設(shè)有 DN400 的 中壓 燃氣管線，小區(qū)北側(cè)區(qū)間路向東建 有 DN300 的 中壓 燃氣管 線 ，本項目可從 項目 住宅小區(qū) 引入 。 5．電信 沿萬泉河西路 敷設(shè) 24 孔電信管道與北側(cè)觀 狀管道溝通，長度約為 400 米，沿小區(qū)北側(cè)區(qū)間路修建 l2 孔電信管道， 本項目電信管線可 與蘇州街原電信管道連通 。 （五）交通條件 項目鄰近 路 公交車站、萬泉莊公交車站、三義廟公交車站 及 人民大學(xué)公交車站。有 26 條公共汽車線路經(jīng)過項目所在地，另外，正在修建的城市輕軌 4 號線未來也將從本項目附近通過 。多條交通線路 為寫字樓的用戶提供了便利的交通條件，有利于公務(wù)、經(jīng)濟活動的開展。 北京市工程咨詢公司 15 第 五 章 項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 一、建設(shè)規(guī)模 （一） 建筑 規(guī)劃 根據(jù) 19 年編 制的 《北京 市中 心地 區(qū)控 制性詳 細規(guī) 劃》，項目 二期（ （項目推廣名） ）項目主體用地性質(zhì)為公建 (C2)建筑用地編號為 87540 875403兩塊用地。 根據(jù)北京市規(guī)劃委員會“關(guān)于海淀區(qū) 路 規(guī)劃建設(shè)商業(yè)金融（ （項目推廣名） ）項目的規(guī)劃意見書（條件）”（ 年 規(guī)意條字 0527 號），本項目總用地面積 平方米，其中，總建設(shè)用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400 平方米。建筑 物地上控制規(guī)模為 平方米， 高度不超過 70 米。 （二）建設(shè)規(guī)模 項目位于北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇 州橋區(qū)的西北角。用地西接項目 一期住宅，南臨 路 ，東連城市綠化景觀用地并與Hamp。DM 事務(wù)所新近設(shè)計的 TPT 大廈隔橋相望，北側(cè)為現(xiàn)狀的多層板式和高層塔式住宅。 項目 總建筑面積 平方米 ，其中地上總建筑面積 平方米，地下總建筑面積 39628 平方米 。 二、 規(guī)劃 建設(shè)方案 （一） 設(shè)計要求 根據(jù)對用地周遍環(huán)境的調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)在用地西側(cè) 公里 (世紀金源 MALL)和在用地東側(cè) 公里 (雙安、當代商場 )位置均有大型商業(yè)餐飲中心存在，如再開發(fā)相同性質(zhì)項目 投資風(fēng)險較高。此外， 路 沿線多為海淀區(qū)政府辦公建筑，即使擴大到整個蘇州橋區(qū)，高級商務(wù)辦公建筑也十分缺乏。因此，我們將建筑的性質(zhì)定義為辦公綜合體。即三棟 5A級標準辦公單元和一棟可獨立使用的返還辦公樓，擁有會展、商務(wù)、綠色中庭的裙 樓，服務(wù)于辦公功能和辦公人群的商業(yè)、金 北京市工程咨詢公司 16 融、餐飲、健身空間。 （二） 總體規(guī)劃設(shè)計 根據(jù)對用地西側(cè)、北側(cè)住宅的日照分析和對西南部城市景觀的研究，用地的建筑布局分為兩組建筑、三個部分。貼臨 路 的用地南側(cè)布置了三棟既可相對獨立又從城市造型上渾然一體的標準辦公塔樓單元 。每個辦公單元的平面布局和立面手法相似卻又每棟樓之間略有不同。 用地中部是一個造型豐富，由室外景觀綠化緩緩下沉至地下一層的坡地下沉庭園。地下空間因此可以獲得充足的采光和通風(fēng)。用地東北部為一棟相對獨立的返還辦公樓。其內(nèi)部建筑格局和功能設(shè)置均達到了與外銷辦公樓同等的品質(zhì)，為實現(xiàn)統(tǒng)一管理獨立核算的原則，本樓的設(shè)備電氣系統(tǒng)均考慮了分樓設(shè)置和計量的可能。用地西北部設(shè)計的是一個為辦公人群特制的健身、餐飲和休閑服務(wù)中心，同時兼顧新 項目 一期住宅會所的功能。 （三） 交通規(guī)劃與停車設(shè)計 建筑用地 結(jié)合 項目 一期已經(jīng)規(guī)劃完成的小區(qū)主入口南北向路和小區(qū)次入口東西向路，以及用地東側(cè)與城市綠地問新設(shè)計的硬質(zhì)鋪地路和路 共同形成用地的環(huán)行通道。在用地內(nèi)部圍繞綠色下沉坡地廣場又形成了南北兩組建筑的小型環(huán)路 (南區(qū)北向的西餐咖啡廳位置，考慮了緊急情況車輛通行的可能性 )。 在建筑總平面設(shè)計中特別引進了地面人車分流的理念。即來大廈辦公或訪問的一般車流直接通過臨近小區(qū)入口的雙向機動車坡道到達地下二層車庫，并通過車庫層的辦公門廳直達所需樓層。首層臨近建筑僅提供一條 Vm 車道，供貴賓 車輛直達門廳。除此以外的地面層公共空間均還給步行人群。人們可以自由出入于各棟建筑和景觀空間中。 （四） 用地綠化與景觀設(shè)計 建筑的綠化設(shè)計主要考慮了西側(cè) 項目 一期綠地、東側(cè)蘇州橋區(qū)景觀綠地以及用地內(nèi)部綠地的連續(xù)性和互補性。使盡可能多的建筑空間享受盡可能多的綠地，構(gòu)筑都市園林辦公環(huán)境。 建筑用地內(nèi)心是一個自由坡地式的下沉園林，五棟主要的建筑圍繞這個綠色 北京市工程咨詢公司 17 中心依次展開，同時下沉的綠地空間也為地下公共層和車庫層提供了充足的采光。 （五） 建筑節(jié)能設(shè)計 年 年 7 月 1 日開始實施的“公共建 筑節(jié)能標推”明確指出建筑主要房間宜避開冬季最多頻率風(fēng)向 (北向、西北向 )和夏季日射朝向 (西向 )；甲類建筑東、西、北朝向的窗墻比不應(yīng)大于 ，且建筑總窗墻比不應(yīng)大于 ；甲類建筑屋頂透明部分不應(yīng)大于屋頂總面積的 30%。 項目的 立面設(shè)計中特別考慮了新規(guī)范的技術(shù)要求，對西立面和北立面的窗墻比進行了嚴格控制。但考慮到建筑的東南側(cè)為主要景觀方向和采光方向，因此建筑的南立面和東立面建議采用節(jié)能性雙層幕墻結(jié)構(gòu)，并特別在東立面增加了可添加保溫層的白色釉面玻璃手法，以確保東立面 70%窗墻比的指標。 南區(qū)建筑綜合窗墻面積比 為 70%，其中， 南向 為 80%； 東向 為 70%； 北向 為 60%；西向 為 30%。 北區(qū)建筑綜合窗墻面積 比 為 60%，其中， 南向 為 70%； 東向 為 60%；北向 為 50%； 西向 為 15%。 屋面透明玻璃比 為 10%。 （六） 結(jié)構(gòu)設(shè)計說明 結(jié)構(gòu)設(shè)計要服從于整體建筑的設(shè)計概念，在保證安全的前提下，力求做到經(jīng)濟合理，施工方便。本工程地下室三。四層，地上主樓十八層，裙房三 — 四層，主樓由裙房連通，形成多塔結(jié)構(gòu)?；局W(wǎng)為 8400 8400，柱網(wǎng)布置既適應(yīng)建筑功能，結(jié)構(gòu)跨度也比較合理。 1． 工程所在地區(qū)結(jié)構(gòu)設(shè)計標準 本工程所在地區(qū)抗震設(shè)防烈度為 8 度，對應(yīng)的設(shè)計基本加速度和實際特征周期分別為 和 。 建筑抗震設(shè)防分類為丙類；結(jié)構(gòu)設(shè)計基準期為 50 年；結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為 50 年；建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級 ； 風(fēng)荷載和雪荷載按 50 年一遇 2．梁、板、校 本工程擬采用寬扁梁以減小結(jié)構(gòu)高度，在不增加總高度的情況下，提高使用高度：樓板采用大板結(jié)構(gòu)綜合效果比建好，其具有建筑平面分割變化靈活、機電專業(yè)布置方便、施工簡單快捷的優(yōu)點；結(jié)構(gòu)柱斷面擬通過對結(jié)構(gòu)的處理進行控制以滿足建筑需要。 3． 基礎(chǔ) 北京市工程咨詢公司 18 基礎(chǔ)方案的選擇不僅與建筑物本身有關(guān)，還與所在地區(qū)的地質(zhì)情況與地下水位等 有關(guān)，選擇合理的基礎(chǔ)形式不僅對結(jié)構(gòu)安全非常重要，還關(guān)系到經(jīng)濟合理。對于本工程這樣的深基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)還會存在局部抗浮問題，選擇合理的抗浮方法，不僅關(guān)系到抗浮效果，還關(guān)系到是否經(jīng)濟，這不僅與當?shù)氐乃牡刭|(zhì)情況有關(guān)，還要根據(jù)施工條件與施工運輸情況綜合確定。 4． 特殊部位的處理 對于本工程這樣一個功能較多的大型建筑物，建筑造型和建筑功能會對結(jié)構(gòu)有一些特殊的要求，結(jié)構(gòu)設(shè)計將通過特殊處理盡可能滿足建筑要求，使建筑的整體設(shè)計更加完美。 對于本工程大跨度通廊，可采用鋼結(jié)構(gòu)，具體的結(jié)構(gòu)布置可結(jié)合建筑造型完成，但通廊位于兩棟變形不同 的塔上，須解決兩端變形不一致對結(jié)構(gòu)的影響，擬通過對支座的特殊處理解決。對于大空間結(jié)構(gòu)和大懸挑結(jié)構(gòu)，需選擇剛度大自重輕的結(jié)構(gòu)，預(yù)應(yīng)力對提高結(jié)構(gòu)剛度減輕自重是比較有效的方法。 三、技術(shù)指標 表 51 項目主要技術(shù)指標表 序號 名稱 技術(shù) 指標 1 總用地面積（平方米） 18026 2 總建筑面積（平方米） 其中：地上 地下 39628 3 總建筑高度（米） 70 4 建筑 密度 % 5 綠化 覆蓋率 % 6 停車數(shù)量（輛） 700 其中：地上 675 地下 25 四、輔助設(shè)施與公用設(shè)施 （一） 給水排水設(shè)計 1．給水設(shè)計 1) 本工程給水由市政給水管網(wǎng)供給。 2) 用水量及耗熱量估算：最高日用水量約為 1550m3/d，生活熱水熱負荷為 北京市工程咨詢公司 19 2700kW。 3) 給水系統(tǒng) 給水系統(tǒng)豎向分為三個區(qū)，低區(qū)系統(tǒng)為地下三層至地上三層，由市政管網(wǎng)直供。中區(qū)系統(tǒng)為四層至十一層，由地下生活水池一變頻給水裝置聯(lián)合供水。高區(qū)系統(tǒng)為十二層至十八層，采用地下生活水池 — 唆頻給水裝置聯(lián)合供水。 4) 消防系統(tǒng)本工程消防設(shè)計包括消火栓系統(tǒng) ，自動噴水滅火系統(tǒng)，水噴霧滅火系統(tǒng)等。 消防水量 ： 室外消火栓用水量 30 升 /秒，火災(zāi)延續(xù)時間 3 小時 ； 室內(nèi)消火栓用水量 40 升 /秒，火災(zāi)延續(xù)時間 3 小時 ； 自動噴水滅火系統(tǒng) (中危險級 U 級 )用水量 22 升／秒，火災(zāi)延續(xù)時間 1 小時 ； 水噴霧滅火系統(tǒng) (發(fā)電機組 )噴霧強度 20 升／分鐘平方米，持續(xù)噴霧時間 1小時，噴頭工作壓力不小于 。 全樓設(shè)置獨立的地下消防貯水池和高位消防水箱，與生活用水隔離。地下消防貯水池按最不利消防用水量計算確定。 室外消火栓由市政管網(wǎng)供給。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)按消火栓栓口靜壓不超過 0。8MPa 的原則 分為高低兩區(qū)。室內(nèi)消火栓高區(qū)和低區(qū)系統(tǒng)均由地下消防貯水池、消防主泵、高位消防水箱組成。高區(qū)消火栓系統(tǒng)在屋頂水箱間設(shè)穩(wěn)壓裝置。 自動噴水滅火系統(tǒng)為一個壓力分區(qū)。濕式噴淋滅火系統(tǒng)由地下貯水池 — 消防主泵。高位消防水箱組成。為保證最不利點處噴頭的工作壓力。高位消防水箱間設(shè)穩(wěn)壓裝置。 發(fā)電機房設(shè)有水噴霧滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)由地下消防貯水池 — 水噴霧泵 — 高位消防水箱組成，采用自動控制、手動控制與應(yīng)急操作三種方式控制雨淋閥。 5) 熱水系統(tǒng) 本工程為辦公、餐廳、廚房、娛樂、會所等用房提供生活熱水。生活熱水熱源由市政熱網(wǎng)供給，經(jīng)熱 交換器與一次水熱交換后，供應(yīng) 60℃熱水。熱水系統(tǒng)壓力分區(qū)與生活給水壓力分區(qū)一致。 6) 中水系統(tǒng) 工程收集辦公層洗手盆及會所游泳池淋浴洗浴廢水作為中水水源，用于衛(wèi)生間沖廁用水。中水設(shè)施處理能力約為 15m3/h。中水處理方法采用生物接觸氧化法。中水采用貯水池。中水泵屋頂水箱聯(lián)合供水方式。 2． 排水設(shè)計 北京市工程咨詢公司 20 排水分生活污水和洗浴廢水兩系統(tǒng)。地上生活污水直接排至室外，地下生活污水經(jīng)污水泵提升后排入室外，生活污水經(jīng)化糞池處理，排至市政污水管網(wǎng)。廚房含油污水經(jīng)隔油處理后