【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 米 ；東側(cè)臨街有若干小飯館，建筑面積約 4200 平方米； 南側(cè)為汽車租賃公司，建筑面積約 3000 平方米；西側(cè)為 公司 公司 舊廠房，建筑面積約 20xx 平方米。除居民樓、臨街小 飯館外，辦公樓、汽車租賃公司和舊廠房屬 公司 公司 。 根據(jù)項(xiàng)目單位和 公司 的協(xié)議，辦公樓、汽車租賃公司和舊廠房由 公司 自行拆除，項(xiàng)目單位不需要實(shí)施貨幣補(bǔ)償。該項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目單位給 公司 提供地上面積為 20xx0 平方米的建筑用房作為補(bǔ)償。 二、建設(shè)條件 （一） 地勢(shì)地貌 海淀區(qū) 地處華北平原的北部邊緣地帶，系古代永定河沖積的一部分。地勢(shì)西 北京市工程咨詢公司 13 高東低，西部為海拔 100 米以上的山地；東部和南部為海拔 50 米左右的平原。 （二）水文地質(zhì) 北京 市 平原區(qū)地下水主要賦存在第四系砂礫卵石層中。平原區(qū)地下 水為第四系松散層孔隙水，水文地質(zhì)條件主要受永定河、潮白河等沖洪積層所控制，含水層具有明顯的水平分帶性。大部分平原區(qū)地下水主要開采層的水質(zhì)，符合國(guó)家生活用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用水要求。 本項(xiàng)目地質(zhì)條件穩(wěn)定，可以滿足建筑物對(duì)周邊水文地質(zhì)的要求 。 工程所在地區(qū)抗震設(shè)防烈度為 8 度，對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)基本加速度和實(shí)際特征周期分別為 和。 （三）氣候 海淀區(qū)氣候?qū)贉貛駶?rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，冬季寒冷干燥，盛行西北風(fēng)，夏季高溫多雨，盛行東南風(fēng)。年均氣溫 ℃ ， 1 月份平均氣溫 ℃ ，極端最低氣溫為 ℃ ， 7 月份平均氣溫為 ℃ ，最高氣溫為 ℃ 。年日照數(shù) 2662小時(shí)，無霜期 211 天。年平均降水量 毫米，集中于夏季的 6－ 8月，降水量為 毫米 ,占全年降水的 70%；冬季的 12－ 2月份降水量最少。 （四）市政條件 1．雨污水 項(xiàng)目 小區(qū)污水向東排入蘇州街路觀狀污水管線，小區(qū)南紅線向北 20 米范圍內(nèi)污水排入南側(cè) 路 現(xiàn)狀污水管線。小區(qū)雨水向東排入蘇州街觀狀雨水管。 2．上水 沿萬泉河西路 敷設(shè) DN400 上水管線，與南北現(xiàn)狀上水管線連接。沿小區(qū)北側(cè)區(qū)間 路向東修建 DN200 管線與蘇州街路現(xiàn)狀管線溝通。 3．電力 項(xiàng)目 住宅小區(qū) 新建開閉站一座。開閉站外電源分兩路，一路從六郎莊變電站引入，另一路從紫竹院變電站引入 ，本項(xiàng)目 用電 可從項(xiàng)目 住宅小區(qū) 引入 。 4．燃?xì)? 北京市工程咨詢公司 14 目前， 項(xiàng)目 住宅 小區(qū)北紅線 外設(shè)有 DN400 的 中壓 燃?xì)夤芫€，小區(qū)北側(cè)區(qū)間路向東建 有 DN300 的 中壓 燃?xì)夤?線 ，本項(xiàng)目可從 項(xiàng)目 住宅小區(qū) 引入 。 5．電信 沿萬泉河西路 敷設(shè) 24 孔電信管道與北側(cè)觀 狀管道溝通，長(zhǎng)度約為 400 米，沿小區(qū)北側(cè)區(qū)間路修建 l2 孔電信管道， 本項(xiàng)目電信管線可 與蘇州街原電信管道連通 。 （五）交通條件 項(xiàng)目鄰近 路 公交車站、萬泉莊公交車站、三義廟公交車站 及 人民大學(xué)公交車站。有 26 條公共汽車線路經(jīng)過項(xiàng)目所在地，另外，正在修建的城市輕軌 4 號(hào)線未來也將從本項(xiàng)目附近通過 。多條交通線路 為寫字樓的用戶提供了便利的交通條件，有利于公務(wù)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開展。 北京市工程咨詢公司 15 第 五 章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 一、建設(shè)規(guī)模 （一） 建筑 規(guī)劃 根據(jù) 19 年編 制的 《北京 市中 心地 區(qū)控 制性詳 細(xì)規(guī) 劃》，項(xiàng)目 二期（ （項(xiàng)目推廣名） ）項(xiàng)目主體用地性質(zhì)為公建 (C2)建筑用地編號(hào)為 87540 875403兩塊用地。 根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)“關(guān)于海淀區(qū) 路 規(guī)劃建設(shè)商業(yè)金融（ （項(xiàng)目推廣名） ）項(xiàng)目的規(guī)劃意見書（條件）”（ 年 規(guī)意條字 0527 號(hào)），本項(xiàng)目總用地面積 平方米，其中，總建設(shè)用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400 平方米。建筑 物地上控制規(guī)模為 平方米， 高度不超過 70 米。 （二）建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目位于北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇 州橋區(qū)的西北角。用地西接項(xiàng)目 一期住宅，南臨 路 ，東連城市綠化景觀用地并與Hamp。DM 事務(wù)所新近設(shè)計(jì)的 TPT 大廈隔橋相望，北側(cè)為現(xiàn)狀的多層板式和高層塔式住宅。 項(xiàng)目 總建筑面積 平方米 ，其中地上總建筑面積 平方米，地下總建筑面積 39628 平方米 。 二、 規(guī)劃 建設(shè)方案 （一） 設(shè)計(jì)要求 根據(jù)對(duì)用地周遍環(huán)境的調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)在用地西側(cè) 公里 (世紀(jì)金源 MALL)和在用地東側(cè) 公里 (雙安、當(dāng)代商場(chǎng) )位置均有大型商業(yè)餐飲中心存在，如再開發(fā)相同性質(zhì)項(xiàng)目 投資風(fēng)險(xiǎn)較高。此外， 路 沿線多為海淀區(qū)政府辦公建筑，即使擴(kuò)大到整個(gè)蘇州橋區(qū)，高級(jí)商務(wù)辦公建筑也十分缺乏。因此，我們將建筑的性質(zhì)定義為辦公綜合體。即三棟 5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)辦公單元和一棟可獨(dú)立使用的返還辦公樓，擁有會(huì)展、商務(wù)、綠色中庭的裙 樓，服務(wù)于辦公功能和辦公人群的商業(yè)、金 北京市工程咨詢公司 16 融、餐飲、健身空間。 （二） 總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 根據(jù)對(duì)用地西側(cè)、北側(cè)住宅的日照分析和對(duì)西南部城市景觀的研究，用地的建筑布局分為兩組建筑、三個(gè)部分。貼臨 路 的用地南側(cè)布置了三棟既可相對(duì)獨(dú)立又從城市造型上渾然一體的標(biāo)準(zhǔn)辦公塔樓單元 。每個(gè)辦公單元的平面布局和立面手法相似卻又每棟樓之間略有不同。 用地中部是一個(gè)造型豐富，由室外景觀綠化緩緩下沉至地下一層的坡地下沉庭園。地下空間因此可以獲得充足的采光和通風(fēng)。用地東北部為一棟相對(duì)獨(dú)立的返還辦公樓。其內(nèi)部建筑格局和功能設(shè)置均達(dá)到了與外銷辦公樓同等的品質(zhì)，為實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理獨(dú)立核算的原則，本樓的設(shè)備電氣系統(tǒng)均考慮了分樓設(shè)置和計(jì)量的可能。用地西北部設(shè)計(jì)的是一個(gè)為辦公人群特制的健身、餐飲和休閑服務(wù)中心，同時(shí)兼顧新 項(xiàng)目 一期住宅會(huì)所的功能。 （三） 交通規(guī)劃與停車設(shè)計(jì) 建筑用地 結(jié)合 項(xiàng)目 一期已經(jīng)規(guī)劃完成的小區(qū)主入口南北向路和小區(qū)次入口東西向路，以及用地東側(cè)與城市綠地問新設(shè)計(jì)的硬質(zhì)鋪地路和路 共同形成用地的環(huán)行通道。在用地內(nèi)部圍繞綠色下沉坡地廣場(chǎng)又形成了南北兩組建筑的小型環(huán)路 (南區(qū)北向的西餐咖啡廳位置，考慮了緊急情況車輛通行的可能性 )。 在建筑總平面設(shè)計(jì)中特別引進(jìn)了地面人車分流的理念。即來大廈辦公或訪問的一般車流直接通過臨近小區(qū)入口的雙向機(jī)動(dòng)車坡道到達(dá)地下二層車庫(kù)，并通過車庫(kù)層的辦公門廳直達(dá)所需樓層。首層臨近建筑僅提供一條 Vm 車道，供貴賓 車輛直達(dá)門廳。除此以外的地面層公共空間均還給步行人群。人們可以自由出入于各棟建筑和景觀空間中。 （四） 用地綠化與景觀設(shè)計(jì) 建筑的綠化設(shè)計(jì)主要考慮了西側(cè) 項(xiàng)目 一期綠地、東側(cè)蘇州橋區(qū)景觀綠地以及用地內(nèi)部綠地的連續(xù)性和互補(bǔ)性。使盡可能多的建筑空間享受盡可能多的綠地，構(gòu)筑都市園林辦公環(huán)境。 建筑用地內(nèi)心是一個(gè)自由坡地式的下沉園林，五棟主要的建筑圍繞這個(gè)綠色 北京市工程咨詢公司 17 中心依次展開，同時(shí)下沉的綠地空間也為地下公共層和車庫(kù)層提供了充足的采光。 （五） 建筑節(jié)能設(shè)計(jì) 年 年 7 月 1 日開始實(shí)施的“公共建 筑節(jié)能標(biāo)推”明確指出建筑主要房間宜避開冬季最多頻率風(fēng)向 (北向、西北向 )和夏季日射朝向 (西向 )；甲類建筑東、西、北朝向的窗墻比不應(yīng)大于 ，且建筑總窗墻比不應(yīng)大于 ；甲類建筑屋頂透明部分不應(yīng)大于屋頂總面積的 30%。 項(xiàng)目的 立面設(shè)計(jì)中特別考慮了新規(guī)范的技術(shù)要求，對(duì)西立面和北立面的窗墻比進(jìn)行了嚴(yán)格控制。但考慮到建筑的東南側(cè)為主要景觀方向和采光方向，因此建筑的南立面和東立面建議采用節(jié)能性雙層幕墻結(jié)構(gòu)，并特別在東立面增加了可添加保溫層的白色釉面玻璃手法，以確保東立面 70%窗墻比的指標(biāo)。 南區(qū)建筑綜合窗墻面積比 為 70%，其中， 南向 為 80%； 東向 為 70%； 北向 為 60%；西向 為 30%。 北區(qū)建筑綜合窗墻面積 比 為 60%，其中， 南向 為 70%； 東向 為 60%；北向 為 50%； 西向 為 15%。 屋面透明玻璃比 為 10%。 （六） 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要服從于整體建筑的設(shè)計(jì)概念，在保證安全的前提下，力求做到經(jīng)濟(jì)合理，施工方便。本工程地下室三。四層，地上主樓十八層，裙房三 — 四層，主樓由裙房連通，形成多塔結(jié)構(gòu)?；局W(wǎng)為 8400 8400，柱網(wǎng)布置既適應(yīng)建筑功能，結(jié)構(gòu)跨度也比較合理。 1． 工程所在地區(qū)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 本工程所在地區(qū)抗震設(shè)防烈度為 8 度，對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)基本加速度和實(shí)際特征周期分別為 和 。 建筑抗震設(shè)防分類為丙類；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基準(zhǔn)期為 50 年；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為 50 年；建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí) ； 風(fēng)荷載和雪荷載按 50 年一遇 2．梁、板、校 本工程擬采用寬扁梁以減小結(jié)構(gòu)高度，在不增加總高度的情況下，提高使用高度：樓板采用大板結(jié)構(gòu)綜合效果比建好，其具有建筑平面分割變化靈活、機(jī)電專業(yè)布置方便、施工簡(jiǎn)單快捷的優(yōu)點(diǎn)；結(jié)構(gòu)柱斷面擬通過對(duì)結(jié)構(gòu)的處理進(jìn)行控制以滿足建筑需要。 3． 基礎(chǔ) 北京市工程咨詢公司 18 基礎(chǔ)方案的選擇不僅與建筑物本身有關(guān)，還與所在地區(qū)的地質(zhì)情況與地下水位等 有關(guān)，選擇合理的基礎(chǔ)形式不僅對(duì)結(jié)構(gòu)安全非常重要，還關(guān)系到經(jīng)濟(jì)合理。對(duì)于本工程這樣的深基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)還會(huì)存在局部抗浮問題，選擇合理的抗浮方法，不僅關(guān)系到抗浮效果，還關(guān)系到是否經(jīng)濟(jì)，這不僅與當(dāng)?shù)氐乃牡刭|(zhì)情況有關(guān)，還要根據(jù)施工條件與施工運(yùn)輸情況綜合確定。 4． 特殊部位的處理 對(duì)于本工程這樣一個(gè)功能較多的大型建筑物，建筑造型和建筑功能會(huì)對(duì)結(jié)構(gòu)有一些特殊的要求，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將通過特殊處理盡可能滿足建筑要求，使建筑的整體設(shè)計(jì)更加完美。 對(duì)于本工程大跨度通廊，可采用鋼結(jié)構(gòu)，具體的結(jié)構(gòu)布置可結(jié)合建筑造型完成，但通廊位于兩棟變形不同 的塔上，須解決兩端變形不一致對(duì)結(jié)構(gòu)的影響，擬通過對(duì)支座的特殊處理解決。對(duì)于大空間結(jié)構(gòu)和大懸挑結(jié)構(gòu)，需選擇剛度大自重輕的結(jié)構(gòu)，預(yù)應(yīng)力對(duì)提高結(jié)構(gòu)剛度減輕自重是比較有效的方法。 三、技術(shù)指標(biāo) 表 51 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 名稱 技術(shù) 指標(biāo) 1 總用地面積（平方米） 18026 2 總建筑面積（平方米） 其中：地上 地下 39628 3 總建筑高度（米） 70 4 建筑 密度 % 5 綠化 覆蓋率 % 6 停車數(shù)量（輛） 700 其中：地上 675 地下 25 四、輔助設(shè)施與公用設(shè)施 （一） 給水排水設(shè)計(jì) 1．給水設(shè)計(jì) 1) 本工程給水由市政給水管網(wǎng)供給。 2) 用水量及耗熱量估算：最高日用水量約為 1550m3/d，生活熱水熱負(fù)荷為 北京市工程咨詢公司 19 2700kW。 3) 給水系統(tǒng) 給水系統(tǒng)豎向分為三個(gè)區(qū)，低區(qū)系統(tǒng)為地下三層至地上三層，由市政管網(wǎng)直供。中區(qū)系統(tǒng)為四層至十一層，由地下生活水池一變頻給水裝置聯(lián)合供水。高區(qū)系統(tǒng)為十二層至十八層，采用地下生活水池 — 唆頻給水裝置聯(lián)合供水。 4) 消防系統(tǒng)本工程消防設(shè)計(jì)包括消火栓系統(tǒng) ，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，水噴霧滅火系統(tǒng)等。 消防水量 ： 室外消火栓用水量 30 升 /秒，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 3 小時(shí) ； 室內(nèi)消火栓用水量 40 升 /秒，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 3 小時(shí) ； 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) (中危險(xiǎn)級(jí) U 級(jí) )用水量 22 升／秒，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 1 小時(shí) ； 水噴霧滅火系統(tǒng) (發(fā)電機(jī)組 )噴霧強(qiáng)度 20 升／分鐘平方米，持續(xù)噴霧時(shí)間 1小時(shí)，噴頭工作壓力不小于 。 全樓設(shè)置獨(dú)立的地下消防貯水池和高位消防水箱，與生活用水隔離。地下消防貯水池按最不利消防用水量計(jì)算確定。 室外消火栓由市政管網(wǎng)供給。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)按消火栓栓口靜壓不超過 0。8MPa 的原則 分為高低兩區(qū)。室內(nèi)消火栓高區(qū)和低區(qū)系統(tǒng)均由地下消防貯水池、消防主泵、高位消防水箱組成。高區(qū)消火栓系統(tǒng)在屋頂水箱間設(shè)穩(wěn)壓裝置。 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)為一個(gè)壓力分區(qū)。濕式噴淋滅火系統(tǒng)由地下貯水池 — 消防主泵。高位消防水箱組成。為保證最不利點(diǎn)處噴頭的工作壓力。高位消防水箱間設(shè)穩(wěn)壓裝置。 發(fā)電機(jī)房設(shè)有水噴霧滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)由地下消防貯水池 — 水噴霧泵 — 高位消防水箱組成，采用自動(dòng)控制、手動(dòng)控制與應(yīng)急操作三種方式控制雨淋閥。 5) 熱水系統(tǒng) 本工程為辦公、餐廳、廚房、娛樂、會(huì)所等用房提供生活熱水。生活熱水熱源由市政熱網(wǎng)供給，經(jīng)熱 交換器與一次水熱交換后，供應(yīng) 60℃熱水。熱水系統(tǒng)壓力分區(qū)與生活給水壓力分區(qū)一致。 6) 中水系統(tǒng) 工程收集辦公層洗手盆及會(huì)所游泳池淋浴洗浴廢水作為中水水源，用于衛(wèi)生間沖廁用水。中水設(shè)施處理能力約為 15m3/h。中水處理方法采用生物接觸氧化法。中水采用貯水池。中水泵屋頂水箱聯(lián)合供水方式。 2． 排水設(shè)計(jì) 北京市工程咨詢公司 20 排水分生活污水和洗浴廢水兩系統(tǒng)。地上生活污水直接排至室外，地下生活污水經(jīng)污水泵提升后排入室外，生活污水經(jīng)化糞池處理，排至市政污水管網(wǎng)。廚房含油污水經(jīng)隔油處理后