北京某別墅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-25 03:56 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 滿足城里人度假的低容積率、鄉(xiāng)村藝術(shù)化的親地型別墅；商城則會出現(xiàn)一些以設(shè)計(jì)取勝,創(chuàng)意性很強(qiáng)的別墅?？蛻? 國內(nèi)增量超過國外從市場需求來看,依舊是以國內(nèi)客戶需求為主,而國外客戶的增長估計(jì)不會有大的變化。依據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì),以 1997 年作為分水嶺,北京別墅的銷售對象出現(xiàn)了較大變化。1997 年之前,70%的別墅購買者持國外護(hù)照 ,而其中的港澳臺客戶占很大比例,約占整體購買者的 50%以上: 而近幾年別墅購買者以國內(nèi)人士居多,這一需求群體除了海外歸國人士外,主要是在第一輪商品房購買潮中消費(fèi)高端商品房的買家。此外都市新貴族范圍也在逐漸擴(kuò)展,尤其是中關(guān)村高科技企業(yè)區(qū)域內(nèi),依靠 IT 起家的企業(yè)家、高級技術(shù)工程師及其它高級從業(yè)人士,他們完全有能力而且很迫切需要京城周邊區(qū)域內(nèi),可以作為他們的第一住所或二次置業(yè)的別墅項(xiàng)目,這部分人既不愿意再住傳統(tǒng)的公寓,又無法承受獨(dú)立別墅的高價(jià)位,強(qiáng)烈的改善居住條件的愿望,使經(jīng)濟(jì)型別墅填補(bǔ)了這一市場空缺,別墅市場的潛在購買力在不10 / 22斷增強(qiáng)。而國外客戶由于受到國際經(jīng)濟(jì)不景氣的影響,明年將不會有大的起色,東北部區(qū)域仍然是他們的首選。價(jià)格: 市中心向外遞減,東向西遞減如相關(guān)數(shù)以統(tǒng)計(jì),2022 年北京市別墅的平均售價(jià)約為人民幣 8400 元/平方米左右，其中市區(qū)內(nèi)別墅數(shù)量少而價(jià)格較高，平均售價(jià)在 2022 美元/平方米左右，約合人民幣１６６００元／平方米，其中最高價(jià)為東南二環(huán)旁的怡龍別墅開價(jià)為 3000美元/平方米。除市區(qū)外 ,位于機(jī)場路順義地區(qū)的別墅售價(jià)也較高,均價(jià)在 1300 美元/ 平方米,約為人民幣 10790 元/平方米。別墅售價(jià)超過人民幣 1 萬元/平方米的還有亞北一昌平,大興,豐臺地區(qū)。而售價(jià)在人民幣 30004500 元/平方米的則分布在海淀土地、通州地區(qū)。價(jià)位在人民幣 20223000 元/平方米的低檔別墅則分布在頤和園地區(qū)。目前西北區(qū)域別墅價(jià)格也直追東北區(qū)別墅。據(jù)北京九力市場研究公司的分析資料顯示,隨著中國經(jīng)濟(jì)的增長,特別是在申奧成功、加入世貿(mào)等利好環(huán)境下的北京經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,別墅市場的發(fā)展環(huán)境將得到進(jìn)一步的優(yōu)化,如果說2022 年是別墅市場發(fā)展的新起點(diǎn),那幺 2022 年將是別墅市場得以成熟的一年,優(yōu)雅得體的造型,個性化的戶型設(shè)計(jì)和完善的配套環(huán)境,將是別墅取勝的關(guān)鍵。11 / 22北京別墅市場區(qū)域分布分析截止到 2022 年為止,北京市場總體來看,別墅總量達(dá)到約 150 個,總建筑面積 1100 多萬平方米,約 4 萬多套別墅,目前在售約有 80 個別墅項(xiàng)目。有關(guān)分布見下表:從上表可以看出,西北部和東北部是別墅較為集中的區(qū)域。十年轉(zhuǎn)瞬過去,再看北京的房地產(chǎn),別墅已經(jīng)不再是什幺罕見之物。從郊區(qū)別墅的興起,到城市別墅的熱銷,京城別墅可以說是芝麻開花節(jié)節(jié)高 。有數(shù)據(jù)顯示,到目前為止,北京市的別墅項(xiàng)目已經(jīng)超過 150 個,4 萬多套別墅單位,總建筑面積不下千萬平方米。別墅項(xiàng)目的大量涌入勢必帶來一場市場爭奪戰(zhàn)。在京城別墅的聚集地一一東北和西北(數(shù)量占到京城別墅總量的三分之二),這場戰(zhàn)火已經(jīng)點(diǎn)燃,并呈蔓延之勢。僅東北部的朝陽公園,像棕櫚泉國際公寓、東潤楓景這樣的城市別墅就多達(dá) 10 多個, 機(jī)場路至順義區(qū)的幾十個別墅項(xiàng)目更是12 / 22壯大了東北軍團(tuán)的陣容:而近年來,別墅發(fā)展相對緩慢的西北部也奮起直追,繼香山別墅之后,位于西山的門頭溝區(qū)又會有九家地產(chǎn)開發(fā)商征用千畝左右的土地興建 1500 套左右的別墅,它們將與香山板塊、碧水莊園、玫瑰園、翠湖別墅、水印長灘等幾十個別墅項(xiàng)口一起構(gòu)成強(qiáng)大的西北軍團(tuán)。異軍突起的 西北軍團(tuán)正與 東北軍團(tuán)形成抗衡之勢。相鄰燕莎商圈、國留商圈東北區(qū)別墅打造“商務(wù)城市別墅”東北部是北京開發(fā)最早,數(shù)量最多的別墅區(qū)域。由于東北別墅區(qū)北通首都機(jī)場,南抵北京東部傳統(tǒng)的涉外商務(wù)使館區(qū),距離東北三環(huán)只有十幾公里,辦公、購物十分方便,地理位置較為優(yōu)越。區(qū)內(nèi)首都機(jī)場高速公路、京順路兩大交通干線,道路等級較高,提供了安全、便捷的交通條件。目前,東北區(qū)域綠化面積較大,種植的樹木多已成林,是京城綠化環(huán)境最好的地區(qū)之一。溫榆河、潮白河兩大河流貫穿全堤,構(gòu)成了區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的水面環(huán)境；且具有北京高爾夫球場、北京鄉(xiāng)村高爾夫球場等高檔配套設(shè)施,這都為高檔別壁開發(fā)提供了有利條件。北京市最早的別墅大多建于該區(qū),別墅市場已經(jīng)具有明顯規(guī)模,很多高品質(zhì)別墅如棕櫚泉國際公寓、京潤水上花園、嘉林花園、香江花園、龍?jiān)穭e墅等都分布在此區(qū)。東北區(qū)別墅的最大優(yōu)勢在于它與東三環(huán)燕莎商圈、國貿(mào)商圈等涉外商務(wù)使館區(qū)相鄰,而 CBD 區(qū)內(nèi)的公寓又大多數(shù)是商住兩用,忙亂與緊張很難為高節(jié)奏的商務(wù)人士提供一13 / 22個
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