【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 幼兒園 購(gòu)物 :家得利超市、海星商場(chǎng) 郵局 :中國(guó)郵政莘莊郵政支局 金融 :工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行 醫(yī)療 :閔行區(qū)精神衛(wèi)生中心 其他 :永康水產(chǎn)市場(chǎng)、銀七星室內(nèi)滑雪場(chǎng)、閔行游泳館、自由港4500 21 量販?zhǔn)?KTV(莘莊店 ) 威尼斯花園 吳中 長(zhǎng)橋街道 25000 75000 68% 公交： 308路、504路、 551路、103路、 66路 地鐵：輕軌 2號(hào)線 板式 幼兒園：碧波幼兒園 中小學(xué)：碧波小學(xué)、蘇苑中學(xué) 大學(xué)：吳中電大 商場(chǎng)：東吳商場(chǎng)、華潤(rùn)超市 醫(yī)院：吳中開(kāi)發(fā)區(qū)醫(yī)院 郵局：碧波郵局 6100 住宅的銷(xiāo)售單價(jià) 經(jīng)運(yùn)用市場(chǎng)比較法測(cè)得本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售單價(jià)為 4812 元 /平方米，詳見(jiàn)本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 77。 銷(xiāo)售單價(jià) =(4824+4330+5282)/3=4812 元 /平方米 [3] 表 77 本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（元/平方米） 交易時(shí)間修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 交易情況修正 本項(xiàng)目住宅相對(duì)售價(jià)（元 /平方米） 交通 配套 環(huán)境 小計(jì) 裝修 實(shí)用率 小計(jì) 1 佘山銀湖別墅 5163 100/98 +2 +1 +2 100/105 +3 +1 100/104 100/100 4824 2 馨莊明珠 4500 100/97 +1 +2 +1 100/104 +2 +1 100/103 100/100 4330 3 威尼斯花園 6100 100/99 +3 +2 +3 100/108 +5 +3 100/108 100/100 5282 銷(xiāo)售收入分期安比例測(cè)算。 銷(xiāo)售收入分期安比例測(cè)算，見(jiàn)表 78。 表 78 銷(xiāo)售收入測(cè)算表 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元 ) 一期工程 20% 10% 二期工程 6% 24% 三期工程 35% 5% 22 合計(jì) 20% 16% 24% 35% 5% 住宅的銷(xiāo)售總收入 總收入 =單價(jià) *住宅建筑面積 =4812 元 /平方米 *132021=635184000 元 23 第 8 章 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 損益表及靜態(tài)盈利分析 銷(xiāo)售稅金 銷(xiāo)售稅金及附加 =銷(xiāo)售收入 *% =635184000*% =35347990 元 土地增值稅 土地增值稅，見(jiàn)表 81。 表 81 土地增值稅計(jì)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬(wàn)元） 1 銷(xiāo)售收入 見(jiàn) 2 扣除項(xiàng)目金額 以下四項(xiàng)之和 開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 營(yíng)業(yè)稅金及附加 其他扣除項(xiàng)目 取 15% 3 增值額 （ 1） （ 2） 4 增值率 （ 3） /（ 2） % 5 增值稅率 （ 4） =《 50% 取 30% 6 數(shù)算扣除率 （ 4） =《 50% 取 0 7 土地增值稅 （ 3） *（ 5） （ 2） *（ 6） 。 損益表，見(jiàn)表 82。 表 82 損益表（萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 計(jì)算依據(jù) 合計(jì) 1 銷(xiāo)售收入 2 總成本費(fèi)用 50771 24 3 銷(xiāo)售稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤(rùn)總額 （ 1） （ 2） （ 3） （ 4） 6 所得稅 （ 5） *33% 7 稅后利潤(rùn) （ 5） （ 6） 8 盈余公積金 （ 7） *10% 9 可分配利潤(rùn) （ 7） （ 8） 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) 全部投資的投資利潤(rùn)率 全部投資的投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總投資額 *100% =*100% =%[4] 全部投資的投資利稅率 全部投資的投資利稅率 =利稅總額 /總投資額 *100% =(++)/50771*100% =% 自有資金的投資利潤(rùn)率 自由資金的投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /自有資金總額 *100% =*100% =% 本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項(xiàng)目可行。 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 全部投資的現(xiàn)金流量表 (I=9%)。 全部投資的現(xiàn)金流量表 (I=9%)，見(jiàn)表 83。 25 表 83 全部投資的現(xiàn)金流量表單位（萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 01 02 03 04 05 06 1 現(xiàn)金流入 12703.68 10162.94 15244.42 22231.44 2 銷(xiāo)售收入 12703.68 10162.94 15244.42 22231.44 2 2 現(xiàn)金流出 2729 13196 16574.999 14722.999 7673 32 建設(shè)投資 2729 13196 14465 12613 7673 96 銷(xiāo)售稅金及附加 4 4 2 土地增值稅 2 2 6 所得稅 7 7 56 3 凈現(xiàn)金流量（ 1） （ 2） 2729 2 6412.059 1 14558.44 8 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 2729 7 5396.90 10313.56 計(jì)算說(shuō)明 。 (1)建設(shè)投資 見(jiàn)該項(xiàng)目的項(xiàng)目建議書(shū)。 (2)銷(xiāo)售稅金及附加 銷(xiāo)售稅金及附加 =銷(xiāo)售稅金及附加總額 *每年銷(xiāo)售收入所占的百分比。 (3)土地增值稅 土地增值稅 =土地增值稅總額 *每年銷(xiāo)售收入所占的百分比。 (4)所得稅 所 得稅 =所得稅總額 *每年銷(xiāo)售收入所占的百分比。 (5)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 =該年的凈現(xiàn)金流量 /現(xiàn)值系數(shù)。 動(dòng)態(tài)盈利能力分析 凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值是指項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量的差額。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)貼現(xiàn)率折算為項(xiàng)目實(shí)施初期的現(xiàn)值，所有的現(xiàn)值之和就是項(xiàng)目 26 的凈現(xiàn)值。 [5] (1)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 基準(zhǔn)貼現(xiàn)率是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值貼現(xiàn)時(shí)，計(jì)算貼現(xiàn)系數(shù)所采用的利率。基準(zhǔn)貼現(xiàn)率等于銀行長(zhǎng)期貸款利率加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率， 2021 年銀行的長(zhǎng)期貸款利率為 %，取風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 %，則基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為 9%。 (2)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 凈現(xiàn)值 =+++ = (3)盈利評(píng)價(jià) 凈現(xiàn)值的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是零，凈上面計(jì)算該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。 動(dòng)態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期是指在考慮資金的時(shí)間價(jià)值的情況下，用項(xiàng)目每年的凈收益去回收全部投資額所需的時(shí)間。 (1)累計(jì)凈現(xiàn)金流量的計(jì)算 。 累計(jì)凈現(xiàn)金流量的計(jì)算，見(jiàn)表 84。 表 84 累計(jì)凈現(xiàn)金流量表 （萬(wàn)元） 項(xiàng)目 年份 01 02 03 04 05 06 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 2729 累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 2729 (2)動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算 T=t1+第 (t1)年的累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值 /第 t年的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值 =51+ = 年 內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等于零時(shí)的貼現(xiàn)率， 27 即項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。 (1)累計(jì)凈現(xiàn)金流量（ I=20%）。 累計(jì)凈現(xiàn)金流量（ I=20%），見(jiàn)表 85。 表 85 累計(jì)凈現(xiàn)金流量表單位（萬(wàn)元） 項(xiàng)目 年份 01 02 03 04 05 06 凈現(xiàn)金流量 2729 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 2729 累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 2729 (2)累計(jì)凈現(xiàn)金流量 (I=18%)。 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 (I=18%)，見(jiàn)表 86 表 86 累計(jì)凈現(xiàn)金流量表 （萬(wàn)元） 項(xiàng)目 年份 01 02 03 04 05 06 凈現(xiàn)金流量 2729 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 2729 累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 2729 (3)內(nèi)部收益率 (IRR) IRR=18%+(20%18%)* /(+) =% 內(nèi)部收益率是項(xiàng)目貼現(xiàn)率的臨界值。本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 %，大于同期 28 貸款的利率和基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，反映項(xiàng)目盈利達(dá)到同行業(yè)的收益水平，說(shuō)明項(xiàng)目可行。 項(xiàng)目?jī)攤芰Φ姆治觥? 項(xiàng)目?jī)攤?能力的分析，見(jiàn)表 87。 表 87 資 金來(lái)源與運(yùn)用分析表單位（萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 01 02 03 04 05 06 1 資金來(lái)源 3000 8 4 2 銷(xiāo)售收入 8 4 2 自有資金 2021 8000 銀行貸款 1000 4000 2 資金的運(yùn)用 2729 13196 9 9 7673 32 建設(shè)投資 2729 13196 14465 12613 7673 96 借款還本付息 5110 銷(xiāo)售稅金及附加 2 土地增值稅 6 所得稅 56 3 盈余資金(1)(2) 271 8 9 4 4843.412 4 累計(jì)盈余資金 271 8 82 15603.07 根據(jù)上表，本項(xiàng)目每年的累計(jì)盈余資金均大于零，故從償債能力分析角度來(lái)看，該項(xiàng)目是可行的。 29 第 9 章 項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 敏感性分析 敏感性分析是指從眾多不確定的因素中找到對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析 、 測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析的方法。 [6] 影響因素的確定 該項(xiàng)目主要的影響因素為投資額，銷(xiāo)售收入，銷(xiāo)售稅金及附加 [7]。 分析指標(biāo)的確定 該項(xiàng)目的分析指標(biāo)為凈利潤(rùn)。 敏感性分析計(jì)算 投資額的的敏感性分析 。 投資額的的敏感性分析 ,見(jiàn)表 91。 表 91 投資額的的敏感性分析（萬(wàn)元） 項(xiàng)目 投資額的變化百分比 10% 5% 5% 10% 銷(xiāo)售收入 總成本費(fèi)用 銷(xiāo)售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 凈利潤(rùn) 銷(xiāo)售收入的敏感性分析 。 銷(xiāo)售收入的敏感性分析 ,見(jiàn)表 92。 30 表 92 銷(xiāo)售收入 的敏感性分析（萬(wàn)元） 項(xiàng)目 銷(xiāo)售收入變化的百分比 10% 5% 5% 10% 銷(xiāo)售收入 總成本費(fèi)用 50771 50771 50771 50771 銷(xiāo)售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 凈利潤(rùn) 銷(xiāo)售稅金及附加的敏感性分析 。 銷(xiāo)售稅金及附加的敏感性分析 ,見(jiàn)表 93。 表 93 銷(xiāo)售稅金及附加的敏感性分析（萬(wàn)元） 項(xiàng)目 項(xiàng)目 銷(xiāo)售稅金及附加變化百分比 10% 5% 5% 10% 銷(xiāo)售收入 總成本費(fèi)用 50771 50771 50771 50771 銷(xiāo)售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 凈利潤(rùn) 經(jīng)上面的敏感性分析，影響項(xiàng)目盈利能力的主要因素是總投資和項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入。 31 第 10 章 項(xiàng)目的評(píng)價(jià)結(jié)論 上海市是作為