【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 31 華房苑 28371 1729 東泰苑 19486 2226 田園 35419 2281 藍(lán)色港灣 27021 3815 新城俊園 42775 2993 城東商品住宅價(jià)格趨勢(shì) （單位：元 /平方米） ④ 土地升值潛力大 隨著城東、外東控制性規(guī)劃出臺(tái)，城東的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之升值，特別是成都市內(nèi)的土地被征的所剩無幾時(shí)，外東中和鎮(zhèn)的土地升值就更快了。 ⑤ 戶型趨向經(jīng)濟(jì)合理 城東早期開發(fā)了不少的經(jīng)濟(jì)適用房，多是以小戶型為主。在住房制度改革的初期，一些盲目追求 “ 豪華 ” 戶型設(shè)計(jì)大 而不當(dāng)，新近開發(fā)的項(xiàng)目在充分的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)之上，設(shè)計(jì)的戶型更加趨于經(jīng)濟(jì)合理。 （ 2）橫向比較 與城西、城南的房地產(chǎn)開發(fā)情況比較： 綜合均價(jià)橫向比較 單位：元 /平方米 城東、外東房地產(chǎn)項(xiàng)目，其誘人的前景和后發(fā)優(yōu)勢(shì)，是城西、城南所不具備的。東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、交通條件的改善、沙河的治理、新規(guī)劃的出臺(tái)，給城東、外東勾畫出一副美好的藍(lán)圖。 城東、外東房地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析 （ 1） “ 向東、向南發(fā)展 ” 的戰(zhàn)略，為城東、外東房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的政策環(huán)境 市政府早在 1995 年就提出了 “ 向東、向南發(fā)展 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，并加緊制 定和實(shí)施各項(xiàng)具體政策措施。最近出臺(tái)的東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重大舉措，使城市東擴(kuò)有了實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作。難得的歷史機(jī)遇和良好的政策環(huán)境，是城東、外東房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和保障。 （ 2）東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃、沙河整治工程，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 以政策促規(guī)劃，以規(guī)劃帶動(dòng)發(fā)展，加快城東、外東建設(shè)進(jìn)程，東郊改造城市建設(shè)用地 107 平方公里，居住用地 38 平方公里，人口規(guī)模 139 萬，將城東、外東建設(shè)成為以居家為主，兼物流配送、商業(yè)金融、旅游休閑等功能于一體的綜合性城區(qū)。 （ 3）物業(yè)類型趨向多元化發(fā)展 城東、外東的土地面積占成都版圖近 1/3，萬科城市花園、東方明珠、海棠名居等樓盤成功開發(fā)后，這片土地便成了開發(fā)的熱土。應(yīng)龍灣是傳統(tǒng)的旅游休閑中心，別墅項(xiàng)目的開發(fā)，是發(fā)展的結(jié)果。 （五）華陽房產(chǎn)分析 華陽目前的樓盤索引 項(xiàng)目名稱 占地 畝 建筑面積㎡ 容積率 綠化 % 價(jià)格 元 /平方米 備注 府河音樂花園 560 400000 65 1250— 2180 錯(cuò)、躍 向陽名居 108 65000 66 1308— 1688 標(biāo)準(zhǔn)、錯(cuò)、躍 綠水康城 141 66000 62 2180— 2600 聯(lián)排 黃金海岸 207 127516 68 1500 起 多層、單體別墅、聯(lián)排 翠擁天地 305 近 202100 1 60 標(biāo)準(zhǔn)、錯(cuò)、躍、一期聯(lián)排 福澤花園 39 38000 42 888— 1418 平、錯(cuò) 府河名居 60 38000 48 1000— 1380 標(biāo)準(zhǔn)、錯(cuò)、躍 望江苑 24 24000 68 998— 1488 標(biāo)準(zhǔn)、錯(cuò)、躍 金南園 80 90000 42 880— 1780 標(biāo)準(zhǔn)、錯(cuò)、躍 華陽濱河花園 336 202100 1408 起 錯(cuò)、躍、復(fù) 府河 箐華 26 30000 40 1400— 1780 標(biāo)準(zhǔn)、錯(cuò)、躍 光明苑 10 超過 10000 1 30 734— 1318 標(biāo)準(zhǔn)、錯(cuò)、躍 觀景苑 30 788— 1280 錯(cuò) 府河怡豐花園 140 一期 56000 1208— 1520 標(biāo)準(zhǔn)、錯(cuò)、躍 華陽樓市概況 從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度來看，華陽是成都市周邊開發(fā)較早的版塊，華陽房地產(chǎn)正逐漸升溫。 2021 年新年伊始，隨著城市綜合性干道人民南路南沿線的通車，城市 副中心正向外擴(kuò)張，并已延伸至華陽?，F(xiàn)在開發(fā)的新項(xiàng)目大多以多 層、聯(lián)排別墅以及少許單棟別墅為主。華陽境內(nèi)長(zhǎng)長(zhǎng)的府河沿線和沿岸的房地產(chǎn)項(xiàng)目使 “ 親水 ”概 念成為華陽房地產(chǎn)的顯著特征。府河音樂花園、華陽濱河花園、綠水康城等都因 “ 水 ” 而成為眾多消費(fèi)者關(guān)注的對(duì)象。 隨著華陽房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，華陽的房?jī)r(jià)也逐漸上升。 但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及大盤的操作，使華陽的可開發(fā)用地逐漸減少，而應(yīng)龍灣所在的中和鎮(zhèn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也逐漸被市民所看好。 四、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評(píng)定 （一） 建設(shè)總投資 項(xiàng)目建設(shè)總投資 22285 萬元，具體項(xiàng)目投資估算詳見 “ 項(xiàng)目投資估 算表 ” 。 項(xiàng)目投資估算表 項(xiàng)目名稱 數(shù) 目 單位造價(jià) 合計(jì)（萬元） 土地費(fèi) 332（畝） 3201 設(shè)計(jì)費(fèi) 20萬 /㎡ 15 元 /㎡ 300 報(bào)建規(guī)費(fèi) 20 萬 /㎡ 15 元 /㎡ 300 地勘 100 配套費(fèi) 1852 建安費(fèi) 豪華級(jí)別墅 7680 ㎡ 650元 /㎡ 460 高級(jí)別墅 59200 ㎡ 550 元 /㎡ 3256 多 層 139920 ㎡ 530 元 /㎡ 7416 合 計(jì) 11132 監(jiān)理費(fèi) 100 工程管理費(fèi) 450 區(qū)內(nèi)配套 1200 園藝 2021 銀行利息 1050 不可預(yù)見費(fèi) 600 總建設(shè)投 資 22285 （二） 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目總建筑面積為 206900 ㎡： 豪華級(jí)花園式別墅 24套，建筑面積 7680 ㎡ 高級(jí)獨(dú)院別墅 296套，建筑面積 59200 ㎡ 多層公寓 1060 套，建筑面積 139920 ㎡ （三）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 本工程項(xiàng)目分三期建設(shè)，三年全部建成，分年建設(shè)內(nèi)容為： 2021 年建成住宅 414 套，其中豪華級(jí) 16套、高級(jí) 80 套、多層 318 套，共計(jì) 63096 ㎡。 2021 年建成住宅 552 套，其中豪華級(jí) 8套、高級(jí) 120 套、多層 424 套，共計(jì) 82528㎡。 2021 年建成住宅 414 套，其中高級(jí) 96 套、多層 318 套，共計(jì) 61276 ㎡。 （四）資金來源及籌措計(jì)劃 公司自籌資金 2021 萬元，向銀行金融部門申請(qǐng)貸款 5000 萬元人民幣，主要用于房地產(chǎn)開發(fā)的前期各項(xiàng)籌備、策劃以及第一期工程開發(fā)的費(fèi)用，即前期開發(fā)的啟動(dòng)資金。 余下二、三期工程滾動(dòng)開發(fā)。 （五）項(xiàng)目銷售計(jì)劃及銷售收入預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目從第 2年即 2021 年起開始銷售，共銷售計(jì)劃如下： 2021 年 銷售 418 套 共計(jì)： 63096 ㎡ 2021 年 552套 82528 ㎡ 2021 年 378套 61176 ㎡ 詳見 “ 項(xiàng)目分年出售計(jì)劃表 ” 。 銷售收入預(yù)測(cè) 根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，按照各類建筑的出售價(jià)格，測(cè)算出項(xiàng)目在 20212021 年期的分年銷售收入（詳見 “ 項(xiàng)目分年收入預(yù)測(cè)表 ” ），到 2021 年將全部銷售完畢，總計(jì)銷售收入 萬元。 （六）項(xiàng)目盈虧計(jì)劃分析 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)投資、總收入和銷售費(fèi)用的計(jì)算，按照下列公式計(jì)算出項(xiàng)目的凈收入，即為項(xiàng)目利潤(rùn) 項(xiàng)目純收入 =總收入 總投資 銷售費(fèi) 稅費(fèi) 總收入： 萬元 總投 資： 22285 萬元 銷售費(fèi)用： 萬元 銷售稅費(fèi)： 萬元 計(jì)算出項(xiàng)目純收入為： 萬元 投資利潤(rùn)率為： 詳見 “ 項(xiàng)目盈虧計(jì)劃表 ” 。 （七）項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)計(jì)算 項(xiàng)目現(xiàn)金流量 =現(xiàn)金流入量 現(xiàn)金流出量 =項(xiàng)目收入 建設(shè)投資 銷售費(fèi) 稅金 項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量為： 萬元 簡(jiǎn)單投資利潤(rùn)率： 50% 靜態(tài)投資回收期： 2 年零 9個(gè)月 內(nèi)部收益率為（動(dòng)態(tài)）： % 詳見 “ 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 ” 。 五、結(jié)論 通過以上分 析： 物業(yè)郊區(qū)的市場(chǎng)環(huán)境成熟，且別墅郊區(qū)化已是大勢(shì)所趨。 城東、外東樓市逐漸火爆，這為本項(xiàng)目的開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。 中和鎮(zhèn)逐漸完善的配套為本項(xiàng)目的執(zhí)行提供了舞臺(tái)。 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，高級(jí)白領(lǐng)有足夠的購買力。 優(yōu)越的地理位置和渾然天成的山水風(fēng)光在成都郊區(qū)唯我獨(dú)尊。 規(guī)劃設(shè)計(jì)把 “ 一片天、一湖水、一塊地 ” 充分做到方案中，提出新的營(yíng)銷思路，迎合了市場(chǎng)。 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)綜合評(píng)比結(jié)果證明本項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。 綜上所述，本項(xiàng)目是切實(shí)可行的，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)可操作性。 1 原文已完。下文為附加文檔，如不 需要，下載后可以編輯刪除，謝謝！ 施工組織設(shè)計(jì) 本施工組織設(shè)計(jì)是本著“一流的質(zhì)量、一流的工期、科學(xué)管理”來進(jìn)行編制的。編制時(shí)，我公司技術(shù)發(fā)展部、質(zhì)檢科以及項(xiàng)目部經(jīng)過精心研究、合理組織、充分利用先進(jìn)工藝，特制定本施工組織設(shè)計(jì)。 一、 工程概況： 西夏建材城生活區(qū) 2 30住宅樓位于銀川市新市區(qū) ，橡膠廠對(duì)面。 本工程由寧夏燕寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，銀川市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)。 本工程耐火等級(jí)二級(jí)，屋面防水等級(jí)三級(jí)，地震防烈度為 8度，設(shè)計(jì)使用年限 50 年。 本工程建筑面積 :27樓 。30樓 m2。室內(nèi)地坪177。 以絕對(duì)標(biāo)高 m 為準(zhǔn)，總長(zhǎng) 27樓 ； 30樓 m?？倢?27樓 ； 30樓 m。設(shè)計(jì)室外地坪至檐口高度 00m，呈長(zhǎng)方形布置，東西向，三個(gè)單元。 本工程設(shè)計(jì)屋面為坡屋面防水采用防水涂料。外墻水泥砂漿抹面，外刷淺灰色墻漆。內(nèi)墻面除衛(wèi)生間 200 300 瓷磚，高到頂外，其余均水泥砂槳罩面，刮二遍膩?zhàn)?；樓梯間內(nèi)墻采用 50 2 厚膠粉聚苯顆粒保溫。地面除衛(wèi)生間 200 200 防滑地磚，樓梯間 50 厚細(xì)石砼 1： 1 水泥砂漿壓光外，其余均 采用 50 厚豆石砼毛地面。樓梯間單元門采用樓宇對(duì)講門，臥室門、衛(wèi)生間門采用木門，進(jìn)戶門采用保溫防盜門。本工程窗均采用塑鋼單框雙玻窗，開啟窗均加紗扇。本工程設(shè)計(jì)為節(jié)能型住宅，外墻均貼保溫板。 本工程設(shè)計(jì)為磚混結(jié)構(gòu)，共六層?；A(chǔ)采用 C30 鋼筋砼條形基礎(chǔ)，上砌 MU30 毛石基礎(chǔ)，砂漿采用 M10 水泥砂漿。一、二、三、四層墻體采用 M10 混合砂漿砌筑 MU15 多孔磚；五層以上采用 混合砂漿砌筑 MU15 多孔磚。 本工程結(jié)構(gòu)中使用主要材料：鋼材： I 級(jí)鋼， II 級(jí)鋼；砼：基礎(chǔ)墊層 C10，基礎(chǔ)底板、地圈梁、基礎(chǔ)構(gòu)造柱均采用 C30，其余均 C20。 本工程設(shè)計(jì)給水管采用 PPR 塑料管，熱熔連接；排水管采用UPVC 硬聚氯乙烯管，粘接；給水管道安裝除立管及安裝 IC 卡水表的管段明設(shè)計(jì)外，其余均暗設(shè)。 本工程設(shè)計(jì)采暖為鋼制高頻焊翅片管散熱器。 本工程設(shè)計(jì)照明電源采用 BV－ 銅芯線，插座電源等采用BV－ 4 銅芯線；除客廳為吸頂燈外，其余均采用座燈。 二、 施工部署及進(jìn)度計(jì)劃 工期安排 本工程合同計(jì)劃開工日期： 2021 年 8 月 21 日，竣工日期：2021 年 7 月 10 日，合同工期 315 天。 計(jì)劃 2021 年 9 月 15 日前 3 完成基礎(chǔ)工程， 2021 年 12 月 30 日完成主體結(jié)構(gòu)工程， 2021 年 6月 20 日完成裝修工種，安裝工程穿插進(jìn)行，于 2021 年 7 月 1 日前完成。具體進(jìn)度計(jì)劃詳見附圖－ 1（施工進(jìn)度計(jì)劃）。 施工順序 ⑴ 基礎(chǔ)工程 工程定位線（驗(yàn)線）→挖坑→釬探（驗(yàn)坑）→砂礫墊層的施工→基礎(chǔ)砼墊層→刷環(huán)保瀝青 →基礎(chǔ)放線（預(yù)檢）→砼條形基礎(chǔ)→刷環(huán)保瀝青 →毛石基礎(chǔ)的砌筑→構(gòu)造柱砼→地圈梁→地溝→回填工。 ⑵ 結(jié)構(gòu)工程 結(jié)構(gòu)定位放線（預(yù)檢）→構(gòu)造柱鋼筋綁 扎、定位（隱檢）→磚墻砌筑（＋ 50cm 線找平、預(yù)檢）→柱梁、頂板支模（預(yù)檢）→梁板鋼筋綁扎（隱檢、開盤申請(qǐng)）→砼澆筑→下一層結(jié)構(gòu)定位放線→重復(fù)上述施工工序直至頂。 ⑶ 內(nèi)裝修工程 門窗框安裝→室內(nèi)墻面抹灰→樓地面→門窗安裝、油漆→五金安裝、內(nèi)部清理→通水通電、竣工。 ⑷ 外裝修工程 外裝修工程遵循先上后下原則，屋面工程（包括煙道、透氣孔、壓頂、找平層）結(jié)束后，進(jìn)行大面積裝飾，塑鋼門窗在裝修中逐步插入。 三、 施工準(zhǔn)備 4 現(xiàn)場(chǎng)道路 本工程北靠北京西路，南臨規(guī)劃道 路，交通較為方便。 場(chǎng)內(nèi)道路采用級(jí)配砂石鋪墊，壓路機(jī)壓。 機(jī)械準(zhǔn)備 ⑴ 設(shè) 2 臺(tái)攪拌機(jī)， 2 臺(tái)水泵。 ⑵ 現(xiàn)場(chǎng)設(shè)鋼筋切斷機(jī) 1 臺(tái)，調(diào)直機(jī) 1 臺(tái)，電焊機(jī) 2 臺(tái)， 1 臺(tái)對(duì)焊機(jī)。 ⑶ 現(xiàn)場(chǎng)設(shè)木工鋸，木工刨各 1 臺(tái)。 ⑷ 回填期間設(shè)打夯機(jī) 2 臺(tái)。 ⑸ 現(xiàn)場(chǎng)設(shè)塔吊 2 臺(tái)。 施工用電 施工用電已由建設(shè)單位引入現(xiàn)場(chǎng)；根據(jù)工程特點(diǎn)，設(shè)總配電箱 1 個(gè)，塔吊、攪抖站、攪拌機(jī)、切斷機(jī)、調(diào)直機(jī)、對(duì)焊機(jī)、木工 棚、樓層用電、生活區(qū)各配置配電箱 1 個(gè)；電源均采用三相五線制；各分支均采用鋼管埋地；各種機(jī)械均設(shè)置接零、接地保護(hù)。具體配電箱位置詳見總施工平面圖。 施工用水 施工用水采用深井水自來水，并砌筑一蓄水池進(jìn)行蓄水。樓層用水采用鋼管焊接給水管，每層留一出水口；給水管不置蓄水池內(nèi)，由潛水泵進(jìn)行送水。 生活用水 生活用水采用自來水。 5 勞動(dòng)力安排 ⑴ 結(jié)構(gòu)