【文章內(nèi)容簡介】 場形成了有效供應。市場上確實出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。 別墅市場區(qū)域劃分 ? 2021年上海 別墅市場 2021 年上海別墅市場成為上海樓市的熱點，品質(zhì)優(yōu)異、價30%20%18%9%7%5%4% 7%閔行松江浦東長寧青浦嘉定南匯其他30%20%18%9%7%5%4% 7%閔行松江浦東長寧青浦嘉定南匯其他 位適宜的別墅引爆了購房者的購“墅”熱情，總體上， 2021 上海別墅市場出現(xiàn)了如下新特征： （ 1） 墅項目供應量猛增 從 2021 年的別墅上市量來分析， 2021 年的別墅市場供應繼續(xù)呈上升勢頭。除了一些開發(fā)商開發(fā)別墅項目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場。根據(jù)統(tǒng)計，目前閔行、松江、浦東、長寧四區(qū)別墅占別墅市場總數(shù)的 %,各區(qū)分布比率如下閔行%、松江 %、浦東 %、長寧 %、青浦 %、嘉定 %、南匯 %、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦） %。 （ 2）高、中、低不同檔次別墅滿足市場需求。 別墅市場中，高檔別墅項目正日益增多，獨立且?guī)в絮r明個性的別墅總價大多在 200 萬元以上 /棟，獲得了市場的認可。在高檔別墅走俏的同時，郊縣邊遠地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價在 70— 150 萬元 /棟左右的經(jīng)濟型別墅，因走中低價位路線，迎合了部分消費者的需求而同樣俏銷。 （ 3）豪宅市場初露端倪 很多高檔獨立別墅于 2021 年下半年集中上市，本身高端產(chǎn)品銷售速度較慢加上市場消化時間短，因此整體銷售情況一半。佘 山腳下的上海紫園最高定價達到 億人民幣，豪宅天價紀錄再度刷新，并且這幢頂級豪宅已經(jīng)被訂走。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，并且一部分豪宅的含金量并不足，豪宅市場有待于進一步的發(fā)展。 （ 4）投資別墅項目風險凸現(xiàn) 雖然別墅市場前景看好，但若出現(xiàn)供 求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟形勢的波動，別墅市場最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項目已有一些出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡單的復制，則市場前景不容樂觀。 全市不同類型別墅內(nèi)及供應及消化情況05000100001500020210獨立別墅 聯(lián)排別墅 疊加別墅0%20%40%60%80%100%供應量 消化量 銷售率 綜觀當今上海別墅市場，大致按用途表現(xiàn)為六大類型 居住型別墅 —— 針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言； 度假型別墅 —— 上海以后會出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實，郊區(qū)的別墅用 于周末或節(jié)假日用，他們對獨棟或聯(lián)體需求較大； 短期居住型 —— 他們分布在高科技園區(qū)、進出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如 金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報率高，大多租給老總居?。? 旅游型別墅 —— 適合這類需求的別墅位于風景名勝旁邊，被經(jīng)營者用來當賓 館使用； 辦公型別墅 —— 這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的； 投資型別墅 —— 如上海的老別墅。 上海別墅市場的區(qū)域分布 整體來看，上海的別墅相對集中在松江、閔行、青浦和浦東南匯四個區(qū)域，這四個區(qū)域的別墅已占到全市供應總量的 80%以上。 松江 松江憑借良好的環(huán)境及地域優(yōu)勢，使目前上海別墅最集中的區(qū)域，已形成佘山、泗徑、新橋、九亭以及松江新城四個板塊市場。 佘山 泗徑 新橋 九亭 松江新城 區(qū)域特征 依托上海唯一的自然風景區(qū)和國家級旅游度假區(qū) —— 佘山風景區(qū)，成為上海天然的頂級別墅區(qū)。 滬松公路（泗涇）沿線已成為排屋、獨棟為主的內(nèi)銷居住型別墅。 松江區(qū)域內(nèi)別墅供應量 最大的區(qū)域，該區(qū)域因地理位置等條件限制未來將會是聯(lián)排別墅的天下。 交通方便。 依托松江大學城，別墅檔次逐步升高。 配套 基本上依靠小區(qū)內(nèi)會所的設置滿足日常的需要。 依賴泗徑鎮(zhèn)和小區(qū)內(nèi)部配套。 原規(guī)劃中作為別墅區(qū)配套設施的 30 萬平方米的小區(qū)自身配套。 松江新城的配套。 商業(yè)項目開始正式運作。 物業(yè)類型 獨立別墅群 獨立別墅群 各種類型別墅均有分布 別墅品種較為豐富，但體量不大 主要以聯(lián)體別墅為主 物業(yè)檔次 頂級、豪華 高檔 中檔、高檔 中檔 中低檔 價格特征 單價均在10000元以上 6000 — 7000元 /平方米 獨立別墅價格在6000 —7000元 /平方米，其它類型產(chǎn)品價格跨度較大， 3000— 7000元 /平方米不4000 —6500 元/ 平方米 3000 —4500 元/ 平方米以上 等 物業(yè)用途 旅游、度假為主 度假、居住為主 居住、投資為主 居住、投資為主 居住、投資為主 代表性別墅 上海紫園、佘山天鄰別墅 泗徑頤景園、云頂別墅 云間水莊、綠洲長島別墅 上海詩林 閔行 閔行作為新型的別墅聚集區(qū)，近年倍受追捧的經(jīng)濟型別墅相對集中，閔行屬于南北狹長的區(qū)域心態(tài)，從北向南依次分布著華漕鎮(zhèn)、顧戴路、春申（莘莊 ）和 華漕鎮(zhèn) 顧戴路 春申（莘莊） 區(qū)域特征 距離虹橋機場非常近，已成為中檔別墅群。 閔行區(qū)又一個普通住宅的熱點區(qū)域 交通方便 形成上海市最大的一塊別墅區(qū) 物業(yè) 獨立別墅 別墅品種齊 聯(lián)體、獨 聯(lián)體、獨立 類型 全 立別墅 別墅 物業(yè)檔次 高檔 中檔 中檔 中檔 價格特征 8000元 /平方米 5000 元 /平方米 7000 —8000 元 /平方米 5000— 6000元 /平方米 物業(yè)用途 度假、居住為主 居住、投資為主 居住、投資為主 居住、投資為主 代表性別墅 西郊莊園 皇都花園、圣陶沙花園 隨 園 天籟 青浦 青浦的別墅空間布局主要依靠滬青平公路為主線而展開，按照建造時間由東向西、由滬青平公路向南北兩側(cè)縱深發(fā)展，是一個依托虹橋別墅區(qū)、虹橋機場的發(fā)展而較早發(fā)展起來的重要別墅區(qū)域。幾年來，作為虹橋別墅區(qū)域的外延，青浦東部已經(jīng)形成一個有特色、有人氣的全市性別墅區(qū)域，成為上海別墅市場一個相對較為成熟的區(qū)域。 徐涇鎮(zhèn) 淀山湖 區(qū)域特征 較為成熟的別墅區(qū)、交通條件好， 優(yōu)美的環(huán)境 物業(yè)類型 獨立別墅 獨立別墅 物業(yè)檔次 中高檔 中檔 價格特征 7000元 /平方米 4000— 5000 元 /平方米 物業(yè)用途 度假、居住、投資為主 休閑性度假、投資為主 代表性別墅 湖畔佳苑、綠波花園 威尼斯花園、國際華城 浦東南匯 浦東的地域?qū)拸V，別墅開發(fā)空間大，并且有陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)及金橋出口加工區(qū)等白領集中區(qū)域，對別墅的消化能力強，因此一直是上海別墅開發(fā)的重點區(qū)域。浦東地區(qū)的別墅地域分布松散，價格差距大，既有從總價 37— 65萬的康橋半島，也有總價 209— 3500萬元的極品湯臣高爾夫別墅。目前浦東新區(qū)的產(chǎn)品類型以獨立和聯(lián)排別墅為主，疊加別墅很少，供應量只有 300 余套，不到區(qū)域別墅供 應總量的 1/3。 上海別墅市場的價格區(qū)間 ? 總價結(jié)構(gòu) 通過對在售別墅的總價進行分析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應量集中在 100 萬至 200 萬價格段，占到了供應量的46%；其次是總價在 200至 300 萬的中高檔別墅，占總供應量的 17%；而總價在 100 萬以下的經(jīng)濟型別墅和總價在 300萬以上的豪華型別墅分別為 15%和 12%。 從目前的價格格局來看，上海別墅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費結(jié)構(gòu)基本吻合，不存在大的結(jié)構(gòu)性矛盾。 ? 一般單價 目前聯(lián)體別墅單價多在 30005000 元之間，面積 200平方 米左右，總價 70萬 150 萬，相當市中心一套中高檔公寓。獨立式別墅單價多在 6000元以上，面積 300 平方米左右，總價在 200 萬元以上。一些面積 500 平方米以上甚至1000平方米以上的宅院，價格則超過 1000萬以上。 ? 板塊均價 0202140006000800010000上海別墅板塊均價示意圖系列1 4500 5000 5500 4500 5500 6500 8000 10000其他區(qū)域松江新橋閔行顧戴路松江九亭滬青平公路浦東新區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)中心城區(qū)0202140006000800010000上海別墅板塊均價示意圖系列1 4500 5000 5500 4500 5500 6500 8000 10000其他區(qū)域松江新橋閔行顧戴路松江九亭滬青平公路浦東新區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)中心城區(qū) 上海別墅市場的供需狀況 ? 短期內(nèi)可能出現(xiàn)的供求總量矛盾 目前可以肯定的是，別墅市場的供應在近期內(nèi)還將快步上升，但別墅需求的上漲則存在著較大的不確定性。所以，隨著潛在別墅的不斷上市，市場供應將帶來更大的壓力。當然，供求矛盾并不能否認現(xiàn)實存在的別墅需求，隨著上海經(jīng)濟的不斷發(fā)展和國際 化程度的不斷升高，別墅需求一定會更巨大。 ? 短期內(nèi)可能出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性矛盾 從近階段別墅項目的上市情況來看，短期內(nèi)供需關系出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾的可能性比較大。表現(xiàn)為高檔、中高檔別墅的過度開發(fā)，而對應的市場需求不足。目前松江、浦東、閔行、徐匯等區(qū)域幾個準備上市的別墅項目初步定價意圖基本上在總價 250 萬以上、均價 8000 元 /平方米甚至10000 元 /平方米以上。而相應地，卻很少見中檔、中低檔的別墅項目露面，然而市場信息顯示恰恰是后者的需求遠遠高于前者。這種局面的成因主要在于：一方面，開發(fā)商的拿地成本增高，原先只要 2030 萬 一畝的土地成本現(xiàn)在變成了 5060 萬一畝，促使其走高端市場的道路；而另一方面，業(yè)界對高檔別墅的盲目樂觀以及開發(fā)商急于在別墅項目上作品牌、顯身手的不健康心態(tài)，造成了開發(fā)商在市場定位上的錯誤判斷。 這種結(jié)構(gòu)性矛盾的出現(xiàn)不僅對微觀市場中的具體別墅項目帶來極大的風險，而且對整體市場的發(fā)展也帶來極為不利的影響。但反過來，這種結(jié)構(gòu)性矛盾也意味著市場機會的出現(xiàn)，利用這種矛盾，在合適的地點發(fā)展中檔、中低檔的別墅項目定能獲得巨大的成功。 上海別墅市場的客源構(gòu)成 從市場統(tǒng)計的角度分析，別墅的購買者是典型的小眾市場，經(jīng)濟實 力較強，對生活品質(zhì)要求較高，有相對固定的社交活動范圍與層面。但是這些僅僅是基本共性，由于 別墅購買者的 職業(yè)情況、生活背景、收入來源等多方面的差別，其對于別墅物業(yè)，無論是選擇、購買還是使用都表現(xiàn)出一定的差異性。 ? 地域上 —— 客源三分天下 據(jù)調(diào)查表明， 在目前在上海別墅的購買人群中，上海籍僅占 %，國內(nèi)其他地區(qū)的購買者占了 25%，港澳、臺同胞則占了近 30%，余下的為其他國家外籍人士購買。 ? 職業(yè)構(gòu)成 —— 金字塔分布 中高級管理人員比例最高，達到 ％，以下則依此為專4 3 . 9 2 %2 7 . 8 5 %1 5 . 3 6 %6 . 1 0 % 6 . 7 7 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %中高級管理人員專業(yè)技術人員私營企業(yè)主 自由職業(yè)者其他別 墅 購 買 者 職 業(yè) 構(gòu) 成 情 況4 3 . 9 2 %2 7 . 8 5 %1 5 . 3 6 %6 . 1 0 % 6 . 7 7 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %中高級管理人員專業(yè)技術人員私營企業(yè)主 自由職業(yè)者其他別 墅 購 買 者 職 業(yè) 構(gòu) 成 情 況 業(yè)技術人員占 ％，私營企業(yè)主占 ％，自由職業(yè)者為％，其他情況則有 ％。 值得注意的是，由于許多私營企業(yè)主或主要合伙人等相對表現(xiàn)較為低調(diào)，不喜張揚。出于身份和社交范圍等多種因素考慮，在調(diào)查過程中將自己歸入企業(yè)中高級管理人員一類。這種行為可以理解。但是這樣一來也造成私營企業(yè)主比例較實際情況