【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 邊環(huán)境、配套設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)類型及銷售狀況等因素進(jìn)行綜合性的調(diào)查分析，詳見附件 1 有關(guān)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)表。從相關(guān)物業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查資料及結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，可預(yù)知該項(xiàng)目有較好的開發(fā)前景。 雖然該項(xiàng)目具備地理位置、土地價(jià)格、交通設(shè)施、地塊水綠、拆遷量少等眾多優(yōu)勢(shì)，但也要充分考慮其風(fēng)險(xiǎn)，如低容積率、高品位環(huán)境設(shè)計(jì)帶來的高成本；項(xiàng)目規(guī)模較大，配套設(shè)施（如供氣、污水排放）的實(shí)施難度及投資成本；市場(chǎng)需求的不可預(yù)見性等因素都會(huì)給 項(xiàng)目帶來不利風(fēng)險(xiǎn)；因此開發(fā)商的開發(fā)理念及經(jīng)營(yíng)管理模式、營(yíng)銷策略將是決定項(xiàng)目成敗的主要因素。 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 該小區(qū)的定位建議以高檔品位、中檔價(jià)位和相對(duì)合理的物業(yè)管理費(fèi)相結(jié)合，這樣可以吸引更多的人士前來購買，在時(shí)間上搶得主動(dòng)權(quán)， 一氣呵成地完成整個(gè)樓盤的銷售。 在保證開發(fā)商的基本利潤(rùn)的前提下，結(jié)合相近別墅樓盤的比價(jià)，較保守的估計(jì)各類型檔次別墅的銷售均價(jià)如下：高檔別墅 6200 元 /m2；中高檔別墅 5200 元 /m2；普通別墅 4200 元 /m2；聯(lián)體別墅 3700 元 /m2，整個(gè)樓盤別墅銷售均價(jià)約在 4830 元 /m2。物業(yè)管理 費(fèi)建議在 ～ 5元 /m2 之間。 第四章 建設(shè)方案 本項(xiàng)目的建設(shè)方案主要根據(jù)建設(shè)方提供的合法有效資料（詳見第一章 款內(nèi)容），并參照相關(guān)資料分析確定，待初步設(shè)計(jì)圖紙完成后再作相應(yīng)的調(diào)整。 總體設(shè)計(jì) 主要建筑技術(shù)指標(biāo) 基地面積 467000 平方米 總建筑面積 140000 平方米 其中： 住宅 132021 平方米 公建配套 8000 平方米 綜合容積率 綜合綠化率 % 其中：綠化率 % 水面 % 集中綠化率 % 機(jī)動(dòng)車泊位 600 只 總平面布置 “東方夏威夷”水景別墅根據(jù)“以水為主”的設(shè)計(jì)理念，對(duì)現(xiàn)有水面進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，將基地劃分為若干組團(tuán)，分別布置在三座島嶼、一個(gè)半島和若干岸線曲折的河灣上，組成五個(gè)居住組團(tuán)，各組團(tuán)景觀類型、環(huán)境素質(zhì)各不相同，并以不同內(nèi)容的公共活動(dòng)場(chǎng)所作為組團(tuán)中 心。 交通組織 1) 城市道路 基地南臨建設(shè)中的滬青平高速公路，西靠規(guī)劃的 24 米道路，北臨滬青平公路（ 318 國(guó)道）。 2）小區(qū)內(nèi)交通 小區(qū)各組團(tuán)之間通過兩條主要道路聯(lián)接，以拱橋和平橋的不同形式跨越水面，形成“一堤九橋”的景觀，其中“一堤”是對(duì)現(xiàn)狀的杉林蔭道經(jīng)過改造，設(shè)計(jì)成一條 200 米的步行長(zhǎng)堤。小區(qū)內(nèi)主干道（車行）系統(tǒng)形成兩個(gè)環(huán)，溝通五個(gè)組團(tuán)，道路寬度 10 米，各組團(tuán)內(nèi)有支路系統(tǒng)，道路寬度 5 米，連接到每家每戶。步行系統(tǒng)與支路系統(tǒng)結(jié)合，部分在中心綠地和內(nèi)部河道左右穿行，在小區(qū)中央設(shè)有觀景的步行長(zhǎng)堤。 公共建筑 結(jié)合各組團(tuán)中心和居住區(qū)的主要交通節(jié)點(diǎn)布置了區(qū)內(nèi)的活動(dòng)中心和配套設(shè)施，在小區(qū)入口處結(jié)合入口廣場(chǎng)布 置部分商業(yè)、維修、餐飲等設(shè)施，在各組團(tuán)內(nèi)部以娛樂、體育、家政服務(wù)等代理點(diǎn)為主，公共建筑總建筑面積約為 8000 平方米。 綠化 在基地內(nèi)，以中央大水系、外圍大綠化為景觀構(gòu)成?；刂車刂拼竺娣e的綠化和林帶，其中沿淀浦河和建設(shè)中的滬青平高速公路間各控制 50~100 米的綠化帶，沿東西兩側(cè)邊界各控制 20~50 米綠化帶。在大水面中央設(shè)計(jì)一座小島，遍植綠色和水生植物，在居住區(qū)內(nèi)部， 各組團(tuán)結(jié)合住宅排列、圍合形成組團(tuán)綠化。 建筑單體設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)力求在基地范圍內(nèi)建設(shè)交通順暢、環(huán)境優(yōu)雅、居住舒適、設(shè)施完善的居住區(qū)。因此，單體設(shè)計(jì)在滿足“三明”、“三大一小”的基本條件下，立面設(shè)計(jì)應(yīng)著力豐富整體和局部的空間效果，建筑外墻做到氣派和諧，并與整個(gè)居住區(qū)協(xié)調(diào)一致。同時(shí)，為適應(yīng)現(xiàn)代人的生活方式，充分體現(xiàn)“以人為本”、“以自然為本”的設(shè)計(jì)思想，對(duì)室內(nèi)功能和視覺效果充分挖掘，創(chuàng)造獨(dú)特、高品位的 21 世紀(jì)時(shí)尚居住區(qū)。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 陸地域的回填夯實(shí)處理并用預(yù)制鋼筋砼微型樁加固基礎(chǔ)，采用現(xiàn)澆鋼筋砼基礎(chǔ)。 上部結(jié) 構(gòu)設(shè)計(jì) 采用 磚混結(jié)構(gòu) ， 7 度抗震設(shè)計(jì)。 裝飾設(shè)計(jì) 樓地面 公建和公用部分采用花崗巖或同質(zhì)地磚樓地面，住宅為水泥砂漿整體面層。 門窗 主要為彩鋼或塑鋼外門窗，鋼板防盜分戶門。 外裝飾 外墻立體裝飾和涂料。 內(nèi)裝飾 根據(jù)可交付使用進(jìn)行初裝飾或根據(jù)業(yè)主需要以“菜單式”形式進(jìn)行必要的內(nèi)部裝飾。 公建部分的內(nèi)裝飾檔次可考慮較高些。 給排水設(shè)計(jì) 給水 水源 本項(xiàng)目給水取自青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)自來水廠。 用水量 項(xiàng)目規(guī)劃用水量約 880 噸 /日 。 供水系統(tǒng) 區(qū)內(nèi)采用分質(zhì)供水系統(tǒng)，環(huán)狀布置，地面 1 至 2 層用水由市政管網(wǎng)直供，地面 3 層（含 3 層）以上采用市政管網(wǎng) — 水泵 — 用戶的供水方式。 排水 本項(xiàng)目生活排水量估算約為 790 噸 /日。排水系統(tǒng)，室內(nèi)采用污廢混排，室外采用雨污水分流。雨水在北部建雨水管網(wǎng)泵站排入界河；污水經(jīng)二級(jí)生化處理后接入市政管線 。 消防 區(qū)內(nèi)環(huán)狀布置消防管網(wǎng)，并設(shè)適當(dāng)室外消火栓。 電氣設(shè)計(jì) 供電負(fù)荷估算 本項(xiàng)目最大 用電負(fù)荷約為 6000KVA。 供電系統(tǒng) 規(guī)劃擬在區(qū)內(nèi)設(shè) 10KV 配電站 3 座，以 380V/220V 供應(yīng)各用戶。 照明 公共部位與用戶照明單獨(dú)設(shè)計(jì)，公共照明單獨(dú)計(jì)量。 防雷、接地 防雷 采用聯(lián)合接地形式設(shè)置防雷系統(tǒng)，樓頂層設(shè)有防雷帶。 接地 采用 TT 制接地形式。電氣接地、保護(hù)接地、防雷接地和其它設(shè)備的接地共用基礎(chǔ)接地網(wǎng)。接地電阻不大于 1 歐姆。 基本弱電設(shè)計(jì) 通訊 區(qū)內(nèi)的通信和管理系統(tǒng)包括電話、電視、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò) 、三表出戶微機(jī)管理系統(tǒng)，每戶配備兩門電話端子，共需電話直線約 880 對(duì)，另設(shè)寬帶或光纖到戶。 有線電視 住宅每戶設(shè)終端盒 2 只，與區(qū)域有線電視網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)。 樓宇對(duì)講系統(tǒng) 各住宅樓底層安裝防盜電子門，每戶設(shè)對(duì)講和出線盒兩只，住戶電話機(jī)具有與單元室外一機(jī)通話，開啟單元入口大門電子門鎖和與小區(qū)管理主機(jī)通話與報(bào)警功能。 煤氣設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目供氣近期采用煤氣，每戶安裝一只 6 立方米 /時(shí)表具，最高煤 氣用量為 2640 立方米 /日，通過煤氣管道輸送到戶。 2021 年后根據(jù)規(guī)劃可采用“西氣東輸”方案的天然氣供 應(yīng)。 第五章 市政配套及動(dòng)拆遷 市政配套 給水 本項(xiàng)目給水取自青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)自來水廠，項(xiàng)目規(guī)劃用水量約 880噸 /日 。 排水 排水系統(tǒng)，室內(nèi)采用污廢混排，室外采用雨污水分流，污水經(jīng)二級(jí)生化處理后接入市政管線 。 雨水 小區(qū)雨水 在北部建雨水管網(wǎng)泵站排入界河。 供電 區(qū)內(nèi)設(shè) 10KV 配電站 3 座，以 380V/220V 供應(yīng)各用戶，最大用電負(fù)荷約為 6000KVA。 煤氣